На рынке коммерческой недвижимости всё заметнее тренд: бывшие торговые центры стали чаще превращаются в бизнес-центры.
Эта трансформация — не просто смена вывески, а отражение сдвигов в экономике и потребительских привычках: развитие онлайн‑торговли снижает трафик в ТЦ, тогда как спрос на качественные офисные пространства в удобных локациях остаётся устойчивым.
В результате сейчас мы наблюдаем, как собственники пересматривают концепцию объектов, адаптируя их под более востребованный формат — и нередко именно реконцепция оказывается выгоднее нового строительства. Также меняется и архитектура торговых центров: появляются новые входы, перестраиваются этажи, меняется инженерная инфраструктура под офисные стандарты или конкретного арендатора.
причина перехода в новый формат
- Снижение торговой активности. Из-за развития онлайн-ритейла поток покупателей в ТЦ падает, и содержать торговую функцию становится невыгодноИзменение спроса
- В конкретном районе или сегменте может сложиться ситуация, когда спрос на офисные помещения выше, чем на торговые.
- Смена собственника. Иногда новый владелец видит в объекте больший потенциал для офисного формата.
- Удачная локация. Часто ТЦ располагаются вблизи метро, располагают большой парковкой. Это все важные критерии для размещения успешного бизнес-центра.
Востребованность таких БЦ зависит не от самого факта перехода из ТЦ, а от того, насколько качественно проведена реконцепция и насколько объект соответствует ожиданиям арендаторов. Не каждый ТЦ можно эффективно превратить в БЦ. Проблемы возникают, если в здании плохая инсоляция (мало окон), неудачная геометрия помещений, слабые перекрытия, недостаточные мощности инженерных сетей или сложный статус объекта (например, как объекта культурного наследия). В таких случаях затраты на доведение до офисного стандарта могут превысить экономический смысл проекта.
факторы, повышающие востребованность таких объектов
- Транспортная доступность. Локации у метро, рядом с крупными магистралями или в сложившихся деловых кластерах традиционно пользуются спросом. Именно такие объекты первыми находят арендаторов после реконцепции.
- Арендная ставка. Ключевой фактор принятия решения — соотношение цены и качества. Если ставка адекватна классу и локации, а условия договора прозрачны, такие БЦ успешно конкурируют с новыми объектами.
- Класс и стандарты. Чтобы привлекать солидных арендаторов, здание должно соответствовать требованиям офисного класса: качественная отделка, современные инженерные системы, надёжные лифты, эффективная вентиляция и кондиционирование, достаточная мощность электроснабжения.
- Гибкость планировок. Офисный рынок ценит возможность адаптировать пространство под нужды компании: выделять кабинеты, создавать open‑space зоны, организовывать переговорные, кухни, зоны отдыха. Если после реконструкции здание даёт такую гибкость, его шансы на успех заметно выше.
- Инфраструктура и сервисы. Для арендаторов важны не только сами офисы, но и сопутствующая инфраструктура: кафе и рестораны, фитнес, парковки, зоны для встреч с клиентами, системы безопасности и контроля доступа. Сохранение части сервисных функций из прежнего ТЦ (общепит, бытовые услуги) может стать конкурентным преимуществом.
В ближайшие годы тренд на реконцепцию сохранится, но всё-таки будет носить точечный характер: трансформироваться будут преимущественно те объекты, где экономика проекта сходится, а локация и технические параметры позволяют создать конкурентоспособный офисный продукт. Это не массовая замена ТЦ на БЦ, а селективный процесс, в котором побеждает прагматичный подход: использовать существующую недвижимость максимально эффективно с учётом актуальных запросов рынка.
примеры из практики
ТЦ «Атлантик Сити». В 2021 году запустили реконцепцию: торговую галерею на втором этаже превратили в офисное пространство. Чтобы сделать помещения пригодными для работы, остеклили фасад второго этажа и добавили новые стеклянные атриумы в крыше. При этом часть площадей оставили под другие функции — например, фуд-корт на третьем этаже обновили под гастрономическое пространство. Эксперты связывали решение с тем, что в Приморском районе спрос на офисы был выше, чем на дополнительные торговые площади, а конкуренция между ТЦ в этой локации росла.
ТЦ «Радиус». В 2024–2025 годах холдинг «Адамант» начал перестройку: магазины выше первого этажа закрыли и начали процесс реконструкции под офисы. При этом первый этаж сохранили торговым — там остались арендаторы с сопутствующими товарами и услугами. Комплекс расположен у метро «Волковская», и аналитики отмечали: для офисов шаговая доступность от подземки — большой плюс, тогда как для полноценного ТЦ в этой локации не хватало жилого окружения.
ТЦ «Аура». После смены собственника (группу «БестЪ» купила объект у холдинга «Эталон») торговый центр тоже трансформировали в бизнес-центр класса А. Новый владелец учёл близость к «Лахта-центру», который стал новым центром деловой активности в городе. В проекте запланировали не только офисные помещения, но и расширенную инфраструктуру: общественные зоны, кафе, рестораны, фитнес.
ТЦ «Адмирал». В 2025 году объект выкупила сеть «Сенатор» и перепрофилировала в бизнес‑центр. Причина — неудачная для торговли планировка, рост спроса на офисы и выгодная локация у метро «Адмиралтейская». В ходе перехода собственники выселили арендаторов (в том числе музей‑макет «Петровская акватория»), провели реконструкцию и сменили вывеску на «Бизнес‑центр Сенатор».
ТЦ «Звенигородский». Пятиэтажный комплекс над метро «Звенигородская», построен в 2010 году. Изначально был многофункциональным: на 1–3 этажах — торговля и общепит, на 4–5 — офисы. Со временем акцент сместился на офисную функцию: доля офисов выросла, на сегодня объект передан в аренду оператору сервисных офисов ASPACE.
