Новая жизнь старых стен или Редевелопмент фабричных зданий Петербурга под офисные центры
С течением времени старые предприятия закрывались, переставая отвечать современным техническим требованиям, а производство переносилось на другие площадки за пределы центра города. Впервые практика редевелопмента бывших мануфактур была применена в США в 30-х годах XX века, в Европе – в середине XX века. Большинство подобных территорий было перепрофилировано под жилые помещения, торговые центры, площадки для креативных кластеров и проведения выставок.
В Санкт-Петербурге наибольшая активность девелоперов по реконструкции зданий фабрик и заводов под офисные центры зафиксирована в предкризисные 2005-2008 годы, когда офисный рынок находился на пике своего развития и арендные ставки были максимальны.
Многие здания бывших фабрик и заводов, как дореволюционных, так и советских реконструировались под офисы. На сегодняшний день общая офисная площадь функционирующих реконструированных объектов составляет 745 000 кв. м или 27% от всего объема офисных площадей класса А и В в Петербурге. Общая доля свободных площадей находится на уровне 9%. Ставки аренды на офисные помещения варьируются от 700 до 1 700 рублей за кв. м в месяц с учетом эксплуатационных расходов и НДС. На офисные объекты, расположенные в центральной части города, заявлены максимальные ставки аренды – 2 000 рублей за кв.м.
Территориальное распределение реконструированных фабрик под офисы
Офисные центры, перепрофилированные из фабрик, зачастую выгодно отличаются от своих конкурентов удобными планировками, так как шаг колонн шире, высокими потолками, большими электрическими мощностями.
Промышленная архитектура Петербурга 19-20 века представлена разными стилями. Фабрики, реконструированные под офисы в Петербурге, построены, как правило, в стиле модерн и эклектика. Встречаются также неоклассицизм, сталинский стиль, конструктивизм. Кирпичный стиль, так распространенный при строительстве фабрик в Москве 19 века, представлен также и в Петербурге.
Историческое прошлое некоторых бизнес-центров, перепрофилированных из фабрик, прослеживается не только во внешних архитектурных формах, но и в сохраненных названиях, например, «Треугольник», «Лангензипен», «Эриксон».
В Санкт-Петербурге в основном представлены точечные проекты реконструкции фабричных зданий. Значительно реже происходит редевелопмент целых территорий под офисные нужды.
Помимо мануфактур, фабрик и заводов под офисные нужды перепрофилировались здания типографий и издательств, построенных на рубеже XIX-XX веков.
Во второй половине XIX века в Санкт-Петербурге существовало несколько фабрик, производящих рояли и фортепиано. Имена основателей фабрик до сих пор на слуху, а музыкальные инструменты, выпущенные ими, высоко ценятся. В XXI веке на их месте располагаются бизнес-центры сети «Сенатор»
Территориально большинство реконструированных фабрик находится в центральной части города - Петроградская сторона, Васильевский остров, Адмиралтейский район.
Основными арендаторами бывших фабрик, а ныне офисов в стиле лофт, являются компании из таких отраслей, как рекламные агентства, IT, телекоммуникации, СМИ, то есть, те компании, которым важна нестандартная, творческая обстановка.
В Санкт-Петербурге по-прежнему существует потенциал для редевелопмента бывших фабричных зданий под офисные или другие нужды. При нехватке свободных площадей под застройку в центральной части города такие здания интересны девелоперам. Ряд проектов находится на стадии реализации и среди них можно отметить следующие:
- Здание на Измайловском проспекте, где располагалась типография, построенная в конце 19 века по заказу петербургского издателя немецкого происхождения Маркса А.Ф., реконструируется под офисный центр «Маркс». Открытие запланировано на осень 2014 года
- Здание типографии Лениздата (ранее - Министерство внутренних дел) на набережной реки Фонтанки реконструируется под офисный центр класса А.
- На месте чугунолитейного и механического завода Ф.К.Сан-Галли на Лиговском пр. планируется строительство масштабного проекта San Gally Park Center компанией Raiffeisen evolution.
- Компания «Пекарь» получила у Госстройнадзора разрешение на строительство нового бизнес-центра на месте части своего производства на Красноармейской ул., 18-20
- Реконструируется одно из ранее производственных зданий улице Красного Курсанта под офисные нужды. Ранее здесь располагалась чулочно-вязальная фабрика А. С. Керстена (после национализации - фабрика «Красное Знамя»).