Не так страшен ФЗ-214, если сменить профиль
Мы наблюдаем эту драму немного со стороны, поскольку работаем на другой «поляне» - на рынке коммерческой недвижимости. И видим, что на многие вопросы, которые сейчас ставят перед собой оказавшиеся перед сложным выбором жилые девелоперы, можно найти ответы именно на этом рынке.
В прошлом сегмент жилая недвижимость обладала одним несомненным преимуществом перед коммерческой – строить ее можно было на деньги дольщиков, то есть, фактически на бесплатный кредит. Именно эту возможность убирают поправки к 214-ФЗ. Теперь строить что жилой дом, что бизнес-центр девелоперу придется с привлечением банковского кредита. Таким образом, конкурировать за внимание девелопера проекты будут только по рыночным критериям – стоимость строительства, сроки реализации, ликвидность. Рискну заявить, что по большинству этих критериев коммерческие объекты сегодня более интересны, чем жилые.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга со спросом все прекрасно. Особенно благополучны рынки офисов и складов, где ставки приближаются к историческим максимумам, а уровни вакантных площадей находятся на минимальном уровне – 4-6% и 3% соответственно. При этом на горизонте 4-5 лет прогнозы развития этих рынков остаются позитивны, поскольку спрос продолжает расти, а нового предложения заявлено чрезвычайно мало. Уже сейчас мы обсуждаем с клиентами и даже заключаем договоры на проекты, которые будут сданы через год-полтора.
Еще один важный фактор, который делает рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекательным для девелопера – повысившаяся ликвидность объектов. На рынке сегодня появляется все больше крупных частных инвесторов, которым интересны доходные коммерческие здания. Они готовы покупать такие активы со ставкой капитализации 10% и даже ниже. Таким образом, начала реально работать бизнес-модель «построил-заполнил-продал», что позволяет девелоперу «вынуть» деньги из проекта в те же сроки или даже раньше, чем это предполагается в новой схеме с эскроу-счетами.
Можно сказать еще и о том, что при строительстве коммерческой недвижимости гибче требования зонирования, нет социальной нагрузки, соотношение полезной площади к общей достигает 80-85% и т.д. В общем, плюсов достаточно для того, чтобы работать и хорошо зарабатывать. Готовы ли девелоперы к такой смене профиля? Мне кажется, что многие строители все-таки сделают этот шаг, чтобы остаться в игре.