Корпоративный блог
Автор
Алексей Алексей
Федоров
Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость

Не так страшен ФЗ-214, если сменить профиль

14 Января 2019, 00:00
Ситуация с поправками в ФЗ-214 полностью изменит рынок строительства жилья в нашей стране. Похоже, на рынке останутся лишь гиганты, а малые и средние девелоперы окажутся фактически выдавлены из бизнеса. Многие из них уже сегодня задумываются над тем, чем им придется заниматься после завершения текущих проектов.

Мы наблюдаем эту драму немного со стороны, поскольку работаем на другой «поляне» - на рынке коммерческой недвижимости. И видим, что на многие вопросы, которые сейчас ставят перед собой оказавшиеся перед сложным выбором жилые девелоперы, можно найти ответы именно на этом рынке.

В прошлом сегмент жилая недвижимость обладала одним несомненным преимуществом перед коммерческой – строить ее можно было на деньги дольщиков, то есть, фактически на бесплатный кредит. Именно эту возможность убирают поправки к 214-ФЗ. Теперь строить что жилой дом, что бизнес-центр девелоперу придется с привлечением банковского кредита. Таким образом, конкурировать за внимание девелопера проекты будут только по рыночным критериям – стоимость строительства, сроки реализации, ликвидность. Рискну заявить, что по большинству этих критериев коммерческие объекты сегодня более интересны, чем жилые.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга со спросом все прекрасно. Особенно благополучны рынки офисов и складов, где ставки приближаются к историческим максимумам, а уровни вакантных площадей находятся на минимальном уровне – 4-6% и 3% соответственно. При этом на горизонте 4-5 лет прогнозы развития этих рынков остаются позитивны, поскольку спрос продолжает расти, а нового предложения заявлено чрезвычайно мало. Уже сейчас мы обсуждаем с клиентами и даже заключаем договоры на проекты, которые будут сданы через год-полтора.

Еще один важный фактор, который делает рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекательным для девелопера – повысившаяся ликвидность объектов. На рынке сегодня появляется все больше крупных частных инвесторов, которым интересны доходные коммерческие здания. Они готовы покупать такие активы со ставкой капитализации 10% и даже ниже. Таким образом, начала реально работать бизнес-модель «построил-заполнил-продал», что позволяет девелоперу «вынуть» деньги из проекта в те же сроки или даже раньше, чем это предполагается в новой схеме с эскроу-счетами.

Можно сказать еще и о том, что при строительстве коммерческой недвижимости гибче требования зонирования, нет социальной нагрузки, соотношение полезной площади к общей достигает 80-85% и т.д. В общем, плюсов достаточно для того, чтобы работать и хорошо зарабатывать. Готовы ли девелоперы к такой смене профиля? Мне кажется, что многие строители все-таки сделают этот шаг, чтобы остаться в игре.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.