Корпоративный блог
Автор
Ксения Ксения
Налетова
Руководитель отдела индустриальной недвижимости

Итоги 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга

6 Июня 2019, 12:49
В 2018 году девелоперская активность по строительству новых спекулятивных объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Санкт Петербурга находилась на низком уровне. Девелоперы не спешат приступать к строительству новых складов ввиду невысокой рентабельности таких проектов. Для минимизации рисков основная активность девелоперов направлена на строительство в формате built-to-suit, тогда как спекулятивные проекты зачастую вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей.

Санкт-Петербург – город федерального значения Российской Федерации, один из крупнейших мегаполисов Европы с населением более 5,3 миллиона человек. Расположенный на берегу Финского залива Балтийского моря, Санкт-Петербург имеет исключительно выгодное геополитическое положение. Город является важнейшим транспортным центром с развитой инфраструктурой и находится на пересечении транспортных путей, соединяющих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. Автомобильные магистрали Санкт Петербурга связывают Финляндию, Эстонию и Белоруссию с Москвой и центральной Россией.
Основными видами экономической деятельности Санкт-Петербурга являются: обрабатывающая промышленность, оптовая и розничная торговля, операции с недвижимым имуществом, транспорт, связь и строительство. Тяжелая промышленность – наиболее развитая сфера.
В городе работают крупные производства: «Адмиралтейские верфи», Siemens технологии газовых турбин, Ford, Toyota, Scania, Nokian Tyres, Nissan, Hyundai Motor, MAN, Henkel, Beyer AG, Heineken.

Рынок складской и производственной недвижимости Санкт-Петербурга и области представлен форматными складскими и производственными комплексами, логистическими центрами, индустриальными парками и активно развивающимся проектами built-to-suit.

В 2018 году девелоперская активность по строительству новых спекулятивных объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Санкт Петербурга находилась на низком уровне. Девелоперы не спешат приступать к строительству новых складов ввиду невысокой рентабельности таких проектов. Для минимизации рисков основная активность девелоперов направлена на строительство в формате built-to-suit, тогда как спекулятивные проекты зачастую вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей.

Общий объем качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет около 2,85 млн. кв. м, включая проекты built-to-suit. На класс А приходится 71% рынка, чуть более 2 млн. кв. м. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает объемы ввода объектов класса В.

Наиболее востребованными направлениями остаются:

  • южное – путь товародвижения в столицу и регионы России
  • северное – один из основных путей импорта товаров.

В 2018 году рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился одиннадцатью комплексами общей площадью около 85 200 кв. м, что на 23% меньше объема площадей, введённых в эксплуатацию в 2017 году. Только три склада общей площадью 22 300 кв. м являются спекулятивным предложением. Остальные построены по схеме built-to-suit.

Низкие объемы ввода нового спекулятивного предложения при стабильно высоком уровне спроса привели к снижению вакансии в качественных складских комплексах класса А и В в Санкт-Петербурге. Средний уровень вакансии по данным на конец декабря 2018 года составляет 3%, что является минимальным значением за последние 4 года.

ПРОЕКТЫ BUILT-TO-SUIT

На фоне снижающихся объемов нового строительства на рынке ощущается дефицит качественных помещений. Аренда помещений часто происходит на стадии строительства или на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора. Альтернативой выступает строительство по схеме built-to-suit, т.е. под специфику конкретного клиента.

Направление built-to-suit в складской и производственной недвижимости в Санкт-Петербурге получило активное развитие с 2014 года. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Возведение складских объектов по системе built-to-suit позволяет девелоперу минимизировать инвестиционные риски, присущие спекулятивным проектам, а арендатору получить складской комплекс, отвечающий всем его требованиям.

В 2018 году завершилось строительство восьми built-to-suit проектов общей площадью 62 930 кв. м, что на 52% больше аналогичного показателя прошлого года. Ввиду ограниченного объема спекулятивного предложения и низких объемов нового строительства формат built-to-suit продолжает пользоваться спросом у компаний, которые не могут найти подходящий объект на рынке, например, производственные компании, а также крупные ритейлеры, которые предпочитают строить складские и распределительные центры для своих нужд.

Подтверждением этой тенденции может служить один из проектов built-to-suit немецкой компании Knorr-Bremse, состоявшийся при участии компании Maris в ассоциации с CBRE в 2018 году.  На территории многофункционального производственно-логистического комплекса RAUM Бугры будет осуществляться выпуск тормозных систем для железнодорожного транспорта, а также предоставление услуг по текущему и капитальному ремонту. Представитель компании Knorr-Bremse в Санкт-Петербурге, поясняет, что в последние годы компания значительно расширила ассортимент продукции для железнодорожной отрасли, соответствующей стандарту ГОСТ, и продолжает заниматься локализацией производства на российском рынке.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ

В Санкт-Петербурге история индустриальных парков находится на начальном этапе развития и насчитывает около 15 лет. Развитие промышленной индустрии поддерживается на государственном уровне. В настоящее время для индустриальных парков действуют государственные и локальные преференции, в том числе субсидии на создание и развитие инфраструктуры и налоговые льготы.

Преимуществом индустриальных парков по сравнению с другими типами промышленных площадей является единая концепция развития территорий, возможность получения участка с полностью подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. Наличие единой управляющей компании на всей территории парка позволяет обеспечить качественное функционирование производственных компаний.

По данным на конец февраля 2019 года общая площадь действующих и создаваемых индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет около 4 000 га.

 

Государственная поддержка стимулирует развитие промышленного сектора, что способствует поддержанию спроса на производственные помещения. 

Спрос крупных международных и российских производственных компаний ориентирован на помещения в индустриальных парках. Специфика отрасли ограничивает активное спекулятивное строительство. В основном новые объекты реализуются по схеме built-to-suit, т.е. под нужды конкретного клиента.

Основной спрос в индустриальных парках формируют компании сектора машиностроения, производители продукции промышленности строительных материалов (неметаллическая минеральная продукция), металлургии, мебельной, химической промышленности и другие.

ПРИОБРЕТЕНИЕ И ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 

Стабильную долю спроса формируют сделки по приобретению производственных или складских комплексов конечными пользователями, что является альтернативным решением строительству по схеме built-to-suit. Как правило, это производственные площадки компаний, которые уходят с рынка или переводят свое производство в другие локации. При наличии подходящего объекта, требующего незначительной реновации, потенциальные покупатели готовы рассматривать ее как альтернативу существующему на рынке предложению. 

Рост активности производственных компаний будет способствовать дальнейшему развитию рынка складской и производственной недвижимости. Санкт-Петербург открыт для западных инвестиций и имеет серьезный потенциал для увеличения числа локализованных производств из различных отраслей промышленности. Правительство города предпринимает меры, направленные на улучшение инвестиционного климата и работает с инвесторами по принципу «единого окна», что заметно упрощает путь инвесторов, которые хотят войти в город с теми или иными промышленными инициативами. Ключевым механизмом поддержки инвесторов в Санкт-Петербурге является присвоение проекту статуса стратегического, который предусматривает целый ряд специальных льгот и привилегий. Объем инвестиций такого проекта должен составлять не менее 1 млрд рублей в зависимости от сферы инвестирования. Сегодня в Петербурге насчитывается 61 стратегический инвестиционный проект.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Доля рынка Maris в офисных сделках 2015 г., закрытых с участием международных консультантов, составила рекордные 56%.

Номинант премии Commercial Real Estate Awards — «Лучшая Управляющая компания 2012»