Итоги 2021 года: склады бьют рекорды по объему поглощения
Предложение
В 2021 году рынок качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 25 комплексами, общей площадью 250 тыс. кв. м, что на 33% ниже показателя 2020 года. Прирост предложения на 64% был обеспечен главным образом индустриально-складскими комплексами, возведенными по схеме built-to-suit и для собственных нужд компаний. Подобное соотношение спекулятивного и неспекулятивного прироста предложения сохраняется практически неизменным с 2019 года.
В 2021 году главным событием стал ввод крупного спекулятивного проекта – «Армада Парк Север», площадью более 50 тыс. кв. м. К моменту ввода в эксплуатацию комплекс был заполнен арендаторами на 90%. В четвертом квартале уже все площади складского комплекса были полностью арендованы.
В 2022 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 368 тыс. кв. м складской недвижимости. 63% планируемых ко вводу складских комплексов относятся к спекулятивным. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 2,6 раза превысит итоговый показатель 2021 года.
Спрос
Второй год подряд рынок складской недвижимости бьет рекорды по объему поглощения. Валовый объем сделок в 2021 составил не менее 830 000 кв. м (+51% относительно аналогичного показателя 2020).
Третий квартал 2021 стал абсолютно беспрецедентным лидером по объему квартального поглощения качественной индустриально-складской недвижимости за всю историю мониторинга рынка Санкт-Петербурга: продано, арендовано и реализовано по схеме built-to-suit почти 330 тыс. кв. м.
Основными арендаторами качественных складских в 2021 году стали компании сегмента розничной торговли и дистрибуции (64%). Объем реализованных в 2021 году складских площадей компаниям сегмента розничной торговли и дистрибуции увеличился на 98% по сравнению с результатами предыдущего года. Если в 2020 году драйвером роста выступали предприятия торговли непродовольственными товарами, то в 2021 году основной объем спроса обеспечивали операторы Интернет-торговли.
Вакансия
Незначительный прирост нового спекулятивного предложения и высокий уровень спроса поддерживают состояние острого дефицита качественных площадей на рынке индустриальной недвижимости Петербурга.
По данным аналитиков компании Maris, объем вакантных площадей на рынке остается на минимальном уровне уже четвертый год подряд, и по состоянию на конец 2021 года средний уровень вакансии составил 0,8% (-1,5 п.п. к показателю на декабрь 2020). В зданиях класса А вакантно 0,1% (−1,2 п.п. по отношению к итоговому показателю 2020), в складских комплексах класса В свободно 2,8% (−1,9 п.п. по отношению к декабрю 2020).
Суммарно по итогам 2021 года на рынке качественной производственно-складской недвижимости свободно порядка 32 тыс. кв. м.
Арендные ставки
Третий квартал 2021 характеризовался беспрецедентным ростом запрашиваемых ставок аренды на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга. За три месяца средний уровень запрашиваемых ставок аренды возрос на 14,7%. По итогам 2021 в годовом выражении рост ставок составил 17,6%, относительно ценовых индикаторов на конец 2020 года.
Средний диапазон ставок аренды составляет 470 – 700 рублей / кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
Прогноз развития
При условии сохранения девелоперской активности и спроса, а также отсутствия новой волны ограничительных мер, средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений в 2022 году продолжит держаться на рекордно низких значениях.
В условиях сохранения на рынке острого дефицита качественных складских объектов в краткосрочной перспективе давление на ценовые индикаторы продолжится, что приведет к дальнейшему росту запрашиваемых ставок аренды.