Итоги 2021 года: self-storage Петербурга увеличился в 2,5 раза
Достаточно молодой сегмент коммерческой недвижимости демонстрирует на протяжении последних нескольких лет завидную стабильность. В 2021 на рынке сформировался устойчивый тренд роста, который, как мы полагаем, сохранится в среднесрочной перспективе.
Предложение
На конец 2021 года на рынке Санкт-Петербурга действует 132 складских комплекса в формате self-storage. В их числе — "Мини Склад", "Smart Склад", "Кладовочка.РФ", "ТвойСклад24", "Простор".
За 2021 год количество складских объектов данного формата увеличилось на 53 (по сравнению с декабрем 2020 года), а общее число операторов возросло до 43 (+15 в 2021). За два года число объектов на рынке увеличилось в 2,5 раза.
В отличие от 2020 года, когда сегмент прирастал главным образом за счет более дешевых, неотапливаемых объектов, в 2021 рост обеспечили наиболее дорогие и качественные – отапливаемые складские мощности. На сегмент отапливаемых складских комплексов по итогам года приходится 26% (+4 п.п.), доля смешанного формата, наоборот, снизилась и составила 5% (–1 п.п.). Неотапливаемые склады формата self-storage занимают на рынке «львиную» долю — 69% от валового объема предложения в городе (–3 п.п.).
Лидерами по объему предложения на рынке являются Приморский (12%), Невский и Выборгский районы города с показателями 11% валового объема предложения каждый. За ними следует Красногвардейский и Фрунзенский районы – с долей 10% в валовом объеме предложения.
Спрос
С началом пандемии требования к комфорту жилого пространства возросли, что в свою очередь стало катализатором увеличения объёма спроса на рынке складских помещений индивидуального хранения.
Участники рынка связывают рост спроса на услуги индивидуального хранения с развитием Интернет-торговли, а также с высокой мобильностью населения и сокращения средней площади приобретаемого жилья. Основной спрос сформирован физическими лицами – 80%.
Коммерческие условия
По данным экспертов компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на конец 2021 запрашиваемые ставки в отапливаемых складских комплексах формата self-storage в среднем выросли на 10 %, по сравнению с показателями на конец 2020 года, и составляли 800 – 2 200 руб. за кв. м. в месяц. Ставки аренды в сегменте неотапливаемых складских мощностей за год возросли на 12% и варьируются в диапазоне от 200 до 1400 рублей за кв. м.
Прогноз развития
В текущих условиях рынок складской недвижимости является наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости.
Наиболее вероятно, рынок продолжит расти в следующем году, возможно, не столь стремительными темпами, которые мы наблюдали. Темпы роста будут сдерживаться увеличивающимися операционными расходами и стагнирующими с 2019 года реальными располагаемыми денежными доходами населения, что существенным образом ограничивает потенциал роста спроса на рынке.