Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга.
Предложение
В 2017 году введено в эксплуатацию 9 складских комплексов, общей площадью 111 400 кв.м. Объем введенных объектов уменьшился на 54% аналогичного показателя прошлого года и стал наименьшим за последние пять лет.
Большая часть является спекулятивным и логистическим предложением – 63% (70 000 кв.м). Часть нового предложения была реализована на этапе строительства и не выводилась на открытый рынок. Доля проектов built-to-suit составляет 37% (41 400 кв.м).
Заполняемость
В общем объеме предложения складские комплексы класса А занимают 72%. На складские комплексы класса В приходится – 28%.
Спрос
Основными драйверами спроса в 2017 году остаются торговые и дистрибуционные компании (57%). Отмечается активный спрос в производственном сегменте на аренду и покупку площадей от 1 000 до 5 000 кв.м. Также растет интерес крупных компаний к площадям более 5 000 кв.м и земельным участкам.
С начала года объем сделок по аренде складов составил около 160 000 кв.м, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года.
Коммерческие условия
В 2017 году средний уровень запрашиваемых ставок оставался неизменным. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка составляет 450 -550 рублей/кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи, коммунальные расходы оплачивается по фактическому потреблению. Ставки продолжают находиться на низком уровне сопоставимом с показателями 2011 года.
Максимальные арендные ставки предлагаются на складские помещения, расположенные на севере города, ввиду ограниченного ликвидного предложения и высокого спроса на данную локацию, а также в черте города вблизи станций метро.
Прогноз развития
Низкие объемы ввода новых спекулятивных проектов привели к дефициту ликвидного предложения, что при устойчивом уровне спроса может способствовать небольшому росту ставок в ближайшей перспективе.
Высокая себестоимость строительства, дефицит подготовленных земельных участков и административные барьеры привели к тому, что собственники осторожно подходят как к новому строительству, так и завершению строящихся проектов, предпочитая реализовывать складские комплексы при наличии интересанта на площади. В 2017 году началось строительство новых спекулятивных комплексов, что может говорить об оживлении в складском сегменте. При этом основной прирост будет формироваться за счет проектов built-to-suit.Остается неудовлетворенным спрос компаний заинтересованных в небольших качественных складских и производственных площадях до 1 500 кв.м. На данный момент предложение данного сегмента ограничивается в большинстве своем помещениями на территориях бывших фабрик и заводов.
Основной спрос будет формироваться за счет компаний торгового и логистического профиля. В связи с развитием online торговли большой потенциал у компаний, осуществляющих работу в сфере e-commerce.
Объем сделок с производственными компаниями в виду специфики запросов и недостатка ликвидного предложения будет происходить в большинстве своем в сегменте built-to-suit.