Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга
В 2016 году основная активность девелоперов была сосредоточена в сегменте built-to-suit. 62% складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 году, представляют собой проекты, построенные для нужд конкретного заказчика. Основным драйвером спроса стали логистические компании, которые арендовали более 80 000 кв.м. Отмечается рост запросов среди производственных компаний. Вакансия в складских комплексах класса А снизилась на 2,4% по сравнению с 2015 годом, в классе В осталась на уровне 2015 года.
Предложение
В 2016 году рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 15 объектами. Две трети из них представляют собой формат built-to-suit. Основной прирост складских комплексов в сегменте built-to-suit пришелся на класс А – 85%. Доля спекулятивных проектов, введенных в эксплуатацию в 2016 году, составила 38%, из них 86% класс В.
Больше половины введенных в эксплуатацию в 2016 году складских площадей расположены в промзоне Шушары.
Спрос
Объем сделок по аренде складов с учетом built-to-suit в 2016 году составил не менее 150 000 кв.м (в 2015 не менее 200 000 кв.м). Большинство сделок (74%) были реализованы в классе А.
Основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге в 2016 году стали логистические компании (42%), до этого на протяжении нескольких лет лидировали торговые и дистрибуционные компании.
Структура сделок по аренде складов по профилю деятельности компании в 2016
Растет доля сделок по продаже производственных или складских площадок конечным пользователям. Формат built-to-suit несет за собой временные издержки на строительство комплекса. При наличии подходящей площадки, требующей незначительной реновации, потенциальные покупатели готовы рассматривать ее как альтернативу существующему на рынке предложению.
В конце декабря 2016 года вакансия в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах составляла 5,6% в классе А, что на 2,4% ниже показателя декабря 2015 года. Снижение объема свободных помещений обусловлено нехваткой качественных спекулятивных проектов и стабильным спросом со стороны арендаторов на площади в зданиях класса А. В классе В на конец года было вакантно 5%. Ввод новых спекулятивных проектов в 2016 году, большая часть из которых приходилась на класс В, сдержал вакансию на уровне 2015 года.
Арендные ставки
В 2016 году все ставки аренды номинировались в рублях и оставались неизменными.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка составляет 450-550 рублей/кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Все или часть коммунальных расходов арендаторами оплачивается самостоятельно по фактическому потреблению. Большая часть арендодателей подходит гибко к определению ставок.
Прогноз развития
В 2017 году не прогнозируется начало строительства новых спекулятивных проектов. Планируется ввод нескольких проектов, находящихся на высокой стадии готовности, общей площадью около 43 500 кв.м, предлагающих помещения в аренду.
В краткосрочной перспективе развитие рынка складской недвижимости сосредоточится в формате built-to-suit. Производственный сегмент продолжит развитие в индустриальных парках. Спекулятивные складские проекты в новом строительстве и в структуре спроса будут занимать меньшую долю.