В первом квартала введено только два БЦ класса В
Среди офисных зданий, которые перенесли сроки открытия – бизнес-центр «Преображенский» на Литейном проспекте, офисный центр Lider Tower на Ленинском пр., «Зима» на Свердловской наб. и др.
В общем объеме действующих офисных центров города в 1 квартале 2013 года доля проектов класса А составляет 26%, класса В – 74%.
Географическое распределение офисной недвижимости остается прежним, большую долю составляют Центральный (17%) и Петроградский (14%) районы.
В первом квартале 2013 года на этапе строительства в Санкт-Петербурге находится около 560 000 кв.м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2014 года, 60% из них относится к классу А.
До конца 2013 года планируется открытие 8 офисных центров класса А (165 000 кв.м) и нескольких офисных центров класса В (159 000 кв.м).
Такого объема новых офисных проектов будет достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов при сохранении активности спроса, наблюдавшейся на рынке в 2012 году.
При более высоких объемах поглощения может возникнуть дефицит офисных помещений, что приведет к росту ставок выше уровня инфляции.
Наиболее перспективными районами для строительства офисной недвижимости в Санкт-Петербурге является Московский (территория вдоль Московского проспекта и Лиговского проспекта), Петроградский районы города, а также территории вблизи станций метро.
В 1 кв.2013 года активность спроса находилась на достаточно высоком уровне, превышающем показатели того же квартала 2012 года. Для первых месяцев года все также характерен подъем в феврале и спад в начале весны. Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м. Однако происходит заметное смещение в сторону площадей от 100 до 300 кв.м.
В 1 кв.2013 года на рынке офисной недвижимости спрос в равной мере распределился между классом А и классом В (47% и 53%).
Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наибольшую долю по объему сделок по аренде офисных помещений в 1 кв.2013 года занимает Центральный район (52%). Московский район набирает популярность (20%).
Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Фрунзенского и Невского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест).
Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Компании, арендующие помещения в офисных центрах класса С чаще всего переезжают в здания класса В.
В общем объеме сделок по сферам бизнеса в 1 кв.2013 года лидируют компании энергетической отрасли, сферы услуг и IT.
Небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м все еще пользуются наибольшим спросом. В 1 квартале 2013 года на них приходится 70% всех запросов, что на 2 процентных пункта больше, чем в 2012 году.
На стадии строительства предварительные договоры аренды заключаются достаточно редко. Если в Европе существует практика заключения предварительных договоров аренды до начала строительства здания, то в Санкт-Петербурге – только на этапе завершения основных строительных работ.
По сравнению с концом 2012 года совокупный уровень вакантных площадей снизился. В офисных центрах класса А он достиг – 10%, что на 2 процентных пункта меньше чем в 4 кв.2012 года, а в зданиях класса В уровень вакантных площадей остался на прежнем уровне – 7%. Данная тенденция связана с задержками ввода в эксплуатацию многих объектов, как класса А, так и класса В.
52% офисных центров класса А и 63% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 5% офисных центров класса А и 3% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%.
Уровень заполняемости офисных центров зависит от местоположения. Традиционно офисные центры в центральной части города имеют минимальное количество вакантных помещений. По итогам первых трех месяцев 2013 года в бизнес-центрах класса А в историческом центре города (Невский пр. и прилегающие улицы) вакантно 6% площадей, класса В – 6%. В удаленных от центра районах вакантно 10% площадей в офисных центрах класса А и 8% - класса В.
По итогам первых трех месяцев 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей. Анализ коммерческих условий произведен на основании объектов, сдаваемых в аренду компанией Maris Part of the CBRE Affiliate Network. Учитываются как цены сделок, так и цены предложений. В выборке представлены 170 зданий класса А и В.
В первом квартале 2013 года на рынке Санкт-Петербурга была заключена одна инвестиционная сделка. Компанией ГК «Бестъ» был продан бизнес-центр на 7-ой линии В.О. общей площадью 5000 кв.м. По данным экспертов сумма сделки составила 500 млн. руб