Сталинский "Сенатор": Фрунзенский универмаг стал БЦ
Фрунзенский универмаг был построен в 1934-1938 годах по проекту советских архитекторов Катониных, при участии зодчих Иогансена и Соколова. Постройка была одним из самых крупных универмагов Ленинграда того времени, являясь одновременно архитектурной доминантой этой части Московского проспекта. Стилистика здания является переходной от конструктивизма к сталинскому неоклассицизму, ее характеризуют как постконструктвизм или даже "советский ар-деко". Внутреннее устройство торгового здания было характерно для универсальных магазинов советского времени: главный вход вел в просторный холл-атриум с лестницами, переходящий в торговый зал. Тот в свою очередь делился на отделы колоннами, вдоль стен зала располагались торговые галереи.
Торговля, культура и запустение
В "классическом" советском формате универмаг и работал до 1988 года, когда в нем случился крупный пожар, приведший к закрытию торгового комплекса. В начали 1990-х годов была проведена реконструкция , не изменившая, впрочем, кардинально устройства магазина. Обновленный универмаг проработал до начала 2000-х годов. Последних покупателей он принял в 2004 году, Фрунзенский был закрыт вскоре после перехода в собственность петербургского бизнесмена Владимира Кехмана, руководителя группы JFC, занимавшейся импортом фруктов. "Банановый король" принял решение снести здание, чтобы построить на его месте офисы по проекту британского архитектора Нормана Фостера.
Однако, планам господина Кехмана не суждено было сбыться - помешала позиция градозащитников и комитета по охране памятников, предупредившего владельца о недопустимости сноса объекта культурного наследия. Не были приняты во внимание даже две технические экспертизы собственника, в которых состояние постройки оценивалось как аварийное.
Одновременно, даже именитые специалисты по исторической архитектуре признали, что вернуть Фрунзенскому функцию универмага будет трудно - сетевой ретейл требовал принципиально иных торговых помещений, а конкуренция со стороны новых ТРК все росла.
Владимир Кехман, также являвшийся патроном Михайловского театра, предложил городу компромисс - в новой концепции от здания сохранялся фасад, внутри же оборудовался современный культурный центр. Структуры JFC даже успели провести в еще не реконструированном универмаге несколько мероприятий, однако, из-за экономического кризиса 2008-2009 годов и перемен на фруктовом рынке и этот вариант реконструкции "заглох". А в 2011 году стало известно, что постройка перешла в счет долгов структурам "Сбербанка", который в свою очередь стал искать Фрунзенскому нового инвестора. К этому моменту универмаг пустовал уже семь лет.
Сталинский "Сенатор"
Детальной информации о том, кто присматривался в ту пору к непростому активу, нет до сих пор. Так, в прессе упоминалось, что бывший универмаг может стать флагманским магазином игрушек одной из американских торговых сетей, выходящих на российский рынок, обсуждалась и вероятность размещения здесь штаб-квартиры крупного банка. Однако в итоге переговоры привели к решению о возврате к идее обустройства здесь престижного бизнес-центра. На сей раз за дело взялась сеть "Сенатор". Холдинг "Империя", работающий под этим офисным брендом, в отличие от прежнего владельца оценил состояние здания как приемлемое. О сносе речь уже не шла, а работы решено было выполнить всего за год. Чтобы уравновесить затраты на сохранение здания, "Сенатор" принял решение возвести по соседству дополнительный корпус, спроектированный институтом "Ленпроект". Сроки строительства этой "второй очереди" пока не называются.
Работы же по капитальному ремонту самого сталинского здания начались весной 2014 года и сейчас близятся к завершению. Как рассказали Restate.ru в "Сенаторе", точный срок открытия объекта пока назвать нельзя: "Офисный центр класса "А" серьезно зависит от поставок импортных материалов, с которыми сейчас есть некоторые трудности. Но до середины года объект будет сдан", - отметил собеседник портала.
Интересно, что офисный центр будет включать в себя не только премиумные офисы, но и конторы класса В+. Обе секции откроются одновременно. Минимальная стоимость офисного "квадрата" составит 1250 рублей в месяц, максимальная - 2000. Общая арендная площадь будет названа уже после окончания реконструкции, однако, известно, что офисы займут 80% от всей площади советского здания. Слово "Фрунзенский" из названия объекта исчезнет, теперь он именуется просто "Московский, 60".
Интересно, что из-за особенностей старого здания офисы здесь тоже получились необычными. Так, в корпусе класса "А" площадь блоков стартует от отметки в 4000 "квадратов", причем, такая секция включает в себя в том числе многоуровневый парадный атриум. Существует также возможность снять крупные и сверхкрупные блоки офисов в 10 и 16 тысяч квадратных метров. Имеются ли претенденты на эти площади и "якорные арендаторы" в "Сенаторе" пока сообщать отказываются.
В корпусе В+ показатели значительно скромнее. Минимальная площадь офисов здесь составляет чуть менее 60 "квадратов", сейчас доступны помещения от 100 метров квадратных. Управляющие говорят, что офисы можно снимать и блоками суммарной площадью до 4000 "квадратов".
После ремонта здание должно предстать перед горожанами серьезно обновившимся. По словам инвестора, в нем установлены новые скоростные лифты, обновлена отделка и интерьеры, оборудована надземная парковка на 150 машин, создана зона рекреации. Кроме контор в здании откроются сразу два ресторана и несколько магазинов.
При этом, по утверждению авторов реконструкции, все охраняемые элементы постройки сохранены и отреставрированы, в соответствии с заданием КГИОП. Интересно, что в здании появился и новый подъезд, дверь откроют со стороны Обводного канала, судя по всему, он будет использоваться арендаторами помещений В+.
"Гибкость" в "сложном активе"
Перечисляя положительные качества нового бизнес-центра, нельзя забывать и о том, что на рынок он выходит далеко не в самый благоприятный для сегмента престижных офисов момент. По оценкам ведущих отечественных консалтеров, сегодня в Петербурге объем сдающихся качественных офисов класса выше, чем спрос на них, причем, на фоне кризиса и сдачи новых объектов этот разрыв будет лишь расти.
Тем не менее, те же консалтеры, опрошенные Restate.ru, констатируют, что даже на не самом благоприятном фоне у "Сенатора" могут быть неплохие шансы на успех. "Арендаторов всегда привлекает соотношение "цена-качество". Недостаток качества нельзя восполнить никакими скидками, а если объект качественный, но переоценен, это тоже оттолкнет арендаторов.
Разумный баланс предыдущих опытов девелопера показывает, что компания достаточно адекватно подходит к формированию стоимости своих объектов, наверняка не будет исключением и "Сенатор на "Фрунзенской", - отметил в беседе с нашим порталом Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. По его оценке, сбалансированная ставка для этого объекта составит на сегодня 1400-1700 рублей в месяц за "квадрат", что несколько меньше реального предложения девелопера.
Другие эксперты также констатируют, что загрузка офисов во многом будет зависеть от политики "Сенатора". "Если арендодатель будет предлагать гибкие коммерческие условия в текущей непростой экономической ситуации, то здание найдет своих арендаторов даже в кризис", - По ее мнению, серьезным подспорьем для объекта будет его расположение в Московском районе, который третий год подряд является лидером наряду с Центральным районом по количеству запросов и сделок. Кроме того, поможет найти клиентов и то, что офисы сдаются "под ключ": "Арендаторов привлекает полная готовность офисов: не нужно тратить время и деньги на согласование и финансирование отделки. В кризисное время это является важным фактором", - .
Правда, не все консультанты опрошенные одинаково оптимистичны. "В текущих условиях критически важным будет выдержать соотношение цена-качество. Видится возможным размещение такого арендатора, как банк, или офис компании промышленного сектора, например, нефтяного. В среднем по рынку в краткосрочной перспективе объекты подобного класса вряд ли будут отличаться высокой востребованностью", - комментирует Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с собственниками офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. "Конечно, как и любой другой объект реконструкции, объект обладает рядом планировочных недостатков с точки зрения современного эффективного офиса. Большое количество потерь неизбежно сказывается на эффективности проекта. Тем не менее, надо отдать должное девелоперу, что имея изначально сложный актив, он смог успешно реализовать его в хорошем качестве, отвечающем ведущим рыночным стандартам", - резюмировала эксперт.
По собственной информации Restate.ru