Рынок коммерческой недвижимости пошел на антирекорд
На 2015 год заявлено менее 100 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что очень мало для Петербурга. Ничуть не лучше в этом году будут обстоять дела на рынках офисной и складской недвижимости, в стрит-ритейле.
Торговые центры
Интересно, что два самых крупных из заявленных на 2015 год торговых комплексов в Петербурге относятся к формату outlet (аутлет - торговый центр, специализирующийся на продаже брендовой одежды, обуви и сопутствующих товаров по сниженным ценам). Этот формат до недавнего времени в России не существовал, а теперь стал остро востребован.
При всем том, по прогнозам, объем ввода торговых площадей в Петербурге в 2015 году будет самым низким за последние годы со времени предыдущего кризиса.
Показатели были бы намного лучше, если бы в этом году реализовали проект мебельного центра во Фрунзенском районе (к слову, данный район уже много лет лидирует в части обеспеченности населения торговыми площадями). Планируемый там Центр мебели и интерьера "Мягкофф" обещал стать одним из крупнейших объектов среди всех заявленных в городе - 140 тыс. кв. м. В этом случае общая площадь предполагаемых к вводу торговых площадей в Петербурге составляла бы около 250 тыс. кв. м, что вполне сопоставимо с уровнем последних лет. Однако девелопер проекта уже принял решение передвинуть сроки окончания строительства этого гиганта. В ближайшие дни намечено заседание топ-менджеров компании, по результатам которого дата открытия комплекса будет определена более конкретно. И не исключено, что она будет перенесена на 2017-й.
Первые этажи - массовая миграция
Не лучшее время переживают и операторы стрит-ритейла (коммерческих помещений на нижних этажах зданий).
Из-за снижения покупательской способности арендаторы либо требуют от собственников ощутимые скидки по арендной плате, либо расторгают договоры. Причем эксперты отмечают тенденцию переезда коммерсантов из наиболее выгодных объектов, расположенных в самых проходимых и даже знаковых местах.
"Сейчас мы отмечаем рекордный рост числа свободных помещений на Невском проспекте. К примеру, арендаторы, занимавшие помещения на Невском, переезжают на прилегающие проспекты - Литейный, Лиговский, Владимирский или Садовую улицу", - рассказал директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко.
Те же проблемы испытывают арендаторы объектов стрит-ритейла в Петроградском районе. Прежде всего, это касается магазинов одежды и обуви. Они перебираются в ближайшие крупные торговые центры. Платить за имиджевое место (главные магистрали Центрального района и Петроградской стороны) предпринимателям стало неинтересно. Они не уходят с рынка, но ищут менее дорогие площадки.
В этой ситуации собственникам помещений придется смириться с тем, что ставки аренды снижать все-таки нужно. По прогнозам, в ближайшие месяцы они в разных локациях могут упасть на 10-30%, а концу года даже на 50%.
Свободный офис!
К концу 2014 года стало очевидно, что кризисные явления на рынке офисной недвижимости приобрели устойчивый характер. В последние годы девелоперами было введено больше офисных площадей классов А и В, чем требует потребитель. По крайней мере, по заявляемым собственниками ставкам.
Девелоперские проекты в сегменте офисов были масштабными. При ограниченном спросе объем нового предложения превысил показатели 2013 года. , в 2014 году введено 287 400 кв. м офисной недвижимости. В итоге на сегодня объем предложения офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил почти 3 млн кв. м. При этом новые здания не находят достаточного спроса. , запросы на качественные офисы в 2014 году, в сравнении с 2013-м, упали на 30%.
Доля свободных площадей продолжит расти и в этом году - как из-за нереализованного предложения ранее построенных объектов, так и по причине освобождения офисов международными компаниями.
Основной спрос, будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших помещений с уже готовой отделкой (100-200 кв. м) в бизнес-центрах. В первую очередь потребитель будет искать помещения класса B, объекты в пределах пешеходной доступности от метро, с удобными подъездными путями и парковкой.
Примечательно, что в последние три-четыре года в Петербурге девелоперы предпочитали в основном строить бизнес-центры класса А. Кроме того, "мелкую нарезку" (те самые 100-200 кв. м) в основном не предусматривали. Таким образом, для малого и среднего бизнеса предложение было ограничено.
Одна из причин тому - переезд структур Газпрома из Москвы в Петербург, а за ними и их партнеров по бизнесу. Наиболее успешные из девелоперов не прогадали. Наш газовый монополист стал лидером по аренде качественных офисных площадей. "В прошлом году Газпром и его дочерние организации активно арендовали новые помещения, - рассказывает директор по маркетингу и продажам EKE Group Ирина Заренкова. - Кроме того, IT-компании, фармацевтический бизнес, государственные корпорации продолжали уверенно и стабильно развиваться и, соответственно, расширять арендуемые площади".
В частности, бизнес-центр "Пулково Скай", принадлежащий EKE Group, распахнул двери для таких компаний, как Газпром, Сбербанк России, "Деловые Линии" и "ЭлТех СПб".
Склады в позитиве
На рынке услуг ответственного хранения (спекулятивные склады), в отличие от остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости, дела в 2014 году обстояли лучше. Стремление бизнеса преодолеть дефицит качественных складских площадей, существующий в последние пять-шесть лет, привело к тому, что в Петербурге было построено рекордно много грузовых терминалов.
Ожидалось, что именно к концу 2014 года дефицит будет во многом преодолен. Отчасти так и случилось, но не обошлось и без "головокружения от успехов". Как и в случае с офисами, собственники предпочитали предлагать в аренду тысячи квадратных метров, но потребители искали объекты гораздо меньшей площади. Поэтому неудивительно, что в прошлом году в Петербурге появился склад компании NordBOX, предлагающий услуги ответственного хранения, где минимальный лот составляет всего один квадратный метр.
По оценкам компании "АРИН", общий объем рынка качественных складских площадей Петербурга на конец 2014 года достиг порядка 2600 тыс. кв. м. Итого за минувший год прирост составил более чем 200 000 кв. м. Но, по прогнозам экспертов агентства, в 2015 году многие проекты строительства складских комплексов будут приостановлены в связи со сложившейся неблагоприятной макроэкономической ситуацией.
Годами мучивший предпринимателей дефицит к концу года снизился не только из-за ввода новых комплексов, но и благодаря уходу многих компаний с рынка.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью компании "АРИН" Екатерины Лапиной, большинство арендаторов складских помещений, чья деятельность не связана напрямую с санкциями со стороны ЕС и США, в сложившихся нестабильных условиях заняли выжидательную позицию и отказались от расширения бизнеса, перейдя к оптимизации имеющихся площадей. Но, по крайней мере, они не ушли.
В целом же практически все опрошенные БН эксперты оценивают 2014 год как застойный, а при прогнозах на 2015-й наиболее часто употребляемое ими слово - это "провал".