Оптимизация арендных площадей
По оценке Colliers International, судя по темпам строительства, в 2015 году будет введено в эксплуатацию лишь 256 тыс. кв.м новых офисов вместо более чем 300 тыс., как предполагалось ранее. Причем, возможно, и эти планы будут корректироваться в зависимости от спроса.
Прогноз аналитиков компании JLL менее оптимистичен: объем ввода офисных площадей в 2015 году составит 210-220 тыс. кв.м, в 2016 году - 160-170 тыс. кв.м. При этом большая часть нового предложения придется на класс В, а доля класса А во вводе 2015 года составит 39% против 56% годом ранее. Пока спрос на офисы падает, заполняемость в среднем снижается незначительно (примерно на 1%, сейчас она составляет около 12,9%), так как сокращаются объемы ввода новых объектов.
Если бы не «Газпром», структуры которого в прошлом году обеспечили свыше 40% всех сделок по аренде и покупке выведенных на рынок бизнес-центров (90 тыс. м), то картина была бы еще печальнее. В этом году «Газпром» уже не будет таким мощным драйвером офисного спроса: на данный момент компания обеспечила себе большую часть помещений для грядущей передислокации в Петербург. Хотя отдельные сделки еще проходят. Так, в I квартале подразделения «Газпрома» арендовали весь бизнесцентр Eightedges, а также заняли крупный офисный блок в БЦ «Синоп».
Из валюты в рубль
Чтобы удержать старых арендаторов и привлечь новых, подавляющее большинство бизнес-центров перешли с валютных на рублевые ставки, как и в кризис 2008-2009 годов. По данным компании East Real, сейчас в бизнес-центрах класса А арендные ставки составляют 1,45-1,7 тыс. рублей за 1 м в месяц, в классе В помещения сдаются по 0,8-1,2 тыс. рублей за 1 м, включая НДС и коммунальные услуги. Причем в процессе переговоров рендаторам удается снизить ставки на 10-12% от первоначально запрашиваемых. За I квартал ставки в классе А снизились на 3%, в классе В - на 1,5%, подсчитали в JLL.
Учитывая падение спроса, девелоперы пересматривают параметры своих проектов (например, откладывается строительство второй очереди МФК «Невская Ратуша», где офисные объекты, возможно, заменят на апарт-отели), а многие собственники избавляются от бизнес-центров. Среди них - группы компаний С.Э. Р., Solo, ЛСР.
Некоторые отказываются от планов по строительству офисных объектов. Так, компания «Доринда» не будет продолжать преобразование под офисный комплекс исторических зданий на Синопской набережной в Петербурге.
Склады для себя
Похожая ситуация складывается и на складском рынке. Еще в прошлом году эксперты говорили, что он будет пополняться в основном за счет сегмента built-to-suit (строительство объектов для конкретных заказчиков или для собственных нужд). По данным Knight Frank St. Petersburg, в I квартале было сдано 44 тыс. м помещений для хранения (на 30% больше, чем за тот же период 2014 года), при этом 88% из этих площадей предназначены для собственного использования и оказания логистических услуг (в том числе ответственного хранения). То есть спекулятивный сегмент почти не пополнился новым предложением.
Складские управляющие, как и офисные, переводят валютные арендные ставки в рубли и снижают запросы. Средние рублевые расценки на хранилища класса А с начала года снизились на 12% (до 500-600 рублей за 1 м в мес яц, включая НДС и операционные расходы), класса В - на 5% (380-500 рублей/м).
Переезд
Аналитики сообщают, что складские арендаторы оптимизируют занимаемые площади. Многие из тех, кто рассчитывал занять помещения категории А, в конечном итоге выбирают объекты классом ниже. То есть свободные площади на рынке прибавляются как за счет новостроек, так и из-за переезда арендаторов из существующих помещений, говорят в Colliers International. В ближайшие полгода доля незанятых складов будет расти. Сейчас она оставляет 6,3%. Для сравнения: в начале 2014 года свободных площадей в складах было меньше 1%. Некоторые девелоперы переносят сроки ввода новых объектов и начало строительства
запланированных складских комплексов.
Например, компания «Руслан» сдвинула сроки запуска второй очереди грузового терминала в Шу-шарах площадью 9,5 тыс. м с сентября 2014 года на первую половину 2015-го. ГК «Балтстрой» собиралась в октябре прошлого года ввести в эксплуатацию третью очередь комплекса «Ладога» (6,3 тыс. м) во Всеволожске. Потом срок был передвинут на I квартал 2015 года, теперь на июль 2015-го.
Участники рынка прогнозируют, что вместо запланированных к вводу (по заявлениям 2014 года) 400 тыс. м складов в этом году будет построено лишь 170-190 тыс. м.
Причем примерно 80% - это объекты для собственных нужд застройщиков и склады, построенные под конкретных заказчиков. На открытый рынок выйдет не более 35-45 тыс. кв.м складских площадей.
Благодаря снижению объемов ввода не произойдет ни существенного падения арендных ставок, ни серьезного роста доли свободных помещений для хранения.
Магазинов хватает
Рынок торговой недвижимости в последние годы не показывал значительного прироста, так как в Петербурге и без того очень высок уровень насыщения торговыми объектами - по этому показателю город в 2014 году стал лидером в России: 513 кв.м на 1 тыс. человек (против 450 м на 1 тыс. в Москве). А тут еще кризисные явления: снижение покупательной способности населения, связанный с этим уход из России одних торговых марок и корректировка планов у других. Так, Melon Fashion Group вместо 170 новых магазинов в 2014 году в России открыла только 100.
Финская «S-группа» (сеть гипермаркетов Prisma) не будет, как собиралась, открывать по два-три магазина в год. В 2014 году закрылись магазины польской EM&F Group (Esprit, OVS, River Island), Seppala (принадлежит финской Stockmann) собирается свернуть 80% сети. Британская New Look не будет выходить на российский рынок.
Девелоперы отреагировали на падение спроса: этот год будет рекордно низким по объему ввода новых торговых площадей: ожидается открытие лишь 150 тыс. м, в 2014-м было почти вдвое больше. В этом году запланировано открытие четырех торговых центров.
В частности, уже введен в эксплуатацию ТЦ «Пикник», ожидается запуск второй очереди ТРЦ «Радуга», первого в Петербурге аутлет-центра и небольшого ТК на Парнасе. Кроме того, анонсировано открытие нескольких гипермаркетов, говорят
Исход арендаторов
Даже несмотря на незначительность прироста площадей, увеличивается доля свободных помещений: с начала года она выросла на 1% и в среднем по городу составляет 7%.
Массового ухода арендаторов не происходит, ретейлеры предпочитают договариваться о скидках. Увеличение числа незанятых помещений происходит в основном за счет оптимизации занимаемых арендаторами площадей. Особенно заметно падение спроса в сегменте street-retail.
В этом году продолжился исход арендаторов из встроенных магазинов, он оказался заметно активнее, чем в торговых комплексах. Так, флагманские магазины во встройке закрыли HTC, Ecco, «Билайн», «Зенит», Vis-A-Vis, банки сворачивают филиальную сеть, также оптимизируя свое присутствие в формате street-retail (такой тактики придерживаются Райффайзенбанк, банк «Русский Стандарт», Банк Москвы, Связной Банк).
В итоге даже на самой ходовой для street-retail магистрали, Невском пр., доля свободных площадей уже превысила 20%. Цены на аренду торговых помещений снижаются. Скидки по арендным ставкам в ТК достигают 20-25%, во встроенных магазинах - 40%. Девелоперы переходят на рублевые договоры аренды, и чаще используется привязка к товарообороту вместо фиксированной ставки. Для удержания текущих арендаторов отменяется индексация арендной ставки на определенный период времени.
Арендные ставки для якорных арендаторов составляют 0,3-1,1 тыс. рублей в месяц за 1 м, для торговой галереи - 0,5-5,5 тыс. рублей (данные NAI Becar). Эксперты Colliers International прогнозируют, что в наименее успешных ТК к концу году опустеет почти половина площадей. В самых привлекательных и посещаемых доля незанятых арендаторами помещений почти не вырастет, так как их владельцы будут стараться договориться с ними: снижать ставки, улучшать другие условия договоров.