Офисный рынок: когда насытится Газпром?
За пять месяцев 2015 года количественные показатели офисного рынка Петербурга изменились незначительно.
БЕГ НА МЕСТЕ
По сведениям, объем предложения по бизнес-центрам изменился не сильно, новых объектов было введено мало, поэтому по классам А и В прирост составил всего 30 тыс. кв. м и 26 тыс. кв. м соответственно.
Средние арендные ставки просели, но незначительно. Если в декабре 2014 года средняя стоимость аренды "квадрата" в классе А составляла 1650 руб., то на конец мая она равнялась 1580 руб. В классе В декабрьская ставка в 1200 руб. за кв. м понизилась до 1160 руб. "Арендодатели проявляют гибкость в вопросах снижения ставок, однако не настолько, чтобы обвалить цены", - комментирует исполнительный директор "Санкт-Петербург Плаза" Татьяна Разина.
По сообщению аналитиков Knight Frank, в начале года многие арендаторы уже добились скидок как при переезде, так и при пересмотре условий аренды прежнего офиса, и размер дисконта составлял от 3 до 20%. При этом у 37% опрошенных арендаторов площадь офиса осталась неизменной, 16% ее расширили, еще 21% планируют это сделать, и лишь 15% пришлось сокращать офисное пространство.
Один из самых говорящих показателей - объем вакантных площадей - неоднозначен. С одной стороны, в мае 2015 года в классе А сохранился тот же процент вакансий, что и в декабре 2014-го, - 19%. С другой, нужно учитывать, что все эти месяцы Газпром и его дочерние структуры продолжали агрессивную экспансию в Петербург. "Это говорит о том, что значительный отток старых арендаторов с офисного рынка имел место", - отмечает. По ее словам, заполняемость в офисах класса В хоть и незначительно, но снизилась - с прошлогодних 89% до нынешних 85%.
ОПТОВЫЙ АРЕНДАТОР
Все это мелочи на фоне главного вопроса, волнующего операторов рынка: сколько еще офисных площадей может поглотить Газпром? Это особенно актуально с учетом того, что в 2018 году будет введена в строй основная офисная площадка монополиста - "Лахта центр". Не опустеют ли после этого БЦ, в которых сейчас размещаются структуры Газпрома?
По данным экспертов, общая площадь офисных помещений "Лахта центра" составит чуть более 130 тыс. кв. м. Это в несколько раз меньше, чем арендует газовый монополист сегодня
Генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков считает, что опасаться этого не стоит. "За последние три года Газпром поглотил 250-300 тыс. кв. м офисных площадей. При вводе “Лахта центра” определенная турбулентность, конечно, возникнет, но паниковать из-за того, что все офисы резко опустеют, конечно же, не стоит", - считает эксперт.
"У самого Газпрома на настоящий момент проблемы с офисами фактически решены. Но ведь есть множество субподрядчиков и других структур, деятельность которых завязана на работу газового монополиста и которые тоже будут подтягиваться в Петербург. Можно рассчитывать, что до конца года еще не менее 100 тыс. кв. м офисных площадей будет ими поглощено", - прогнозирует региональный директор компании ЕКЕ Андрей Хитров.
К тому же сокращение количества проектов новых бизнес-центров играет на стабилизацию спроса и предложения. "Из 25 заявленных к вводу до конца года БЦ только три относятся к классу А. Велика вероятность, что к концу года на рынке останется предложение только по классам В и С", - прогнозирует Надежда Ермишина.
БУДЕМ ДОГОВАРИВАТЬСЯ
С офисным девелопментом вообще все сложно. "Наш рынок достиг такой степени неустойчивости, когда каждая мелочь может критически повлиять на баланс спроса и предложения и породить цепную реакцию", - говорит генеральный директор "Технополис Санкт-Петербург" Питер Коучмэн. Что же касается девелопмента, то здесь, по его мнению, все однозначно. "Только самоубийцы могут сейчас начинать новые проекты, особенно если они развиваются на валютные займы", - считает эксперт.
К сожалению, это не единственная проблема, которая возникла с началом экономической нестабильности. "Именно в кризис всплывают случаи мошенничества, неправомерных действий со стороны недобросовестных участников рынка, решивших заработать на чужих проблемах", - говорит руководитель практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" в Санкт-Петербурге Елена Рыжковат. По ее словам, случаи преднамеренного банкротства, перекупки задолженностей с целью "накрутить" лишние долги и различные варианты рейдерства сегодня участились, и в этой ситуации всем участникам рынка нужно гораздо более тщательно взвешивать каждый свой шаг.
В отличие от кризиса 2008-2009 годов, когда арендодатели отказывались снижать ставки, а арендаторы массово покидали офисы, сегодня все стороны сделки готовы идти на разумные компромиссы. Возможно, именно это удержало рынок от обвала
Впрочем, эксперты отмечают и несомненные положительные приметы кризиса. Главная из них состоит в том, что операторы рынка сегодня как никогда готовы идти навстречу друг другу. Собственники объектов, арендаторы, арендодатели, управляющие компании - все согласны договариваться и достигать компромисса. А это уже немало.