Публикации в прессеhttp://maris-spb.ruru-ruWed, 12 Aug 2020 11:32:01 +0300Wed, 12 Aug 2020 11:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/publication/pustye_ploschadi_rynok_ofisnoj_nedvizhimosti_nastig_krizis-6198.htmlПустые площади: рынок офисной недвижимости настиг кризисhttp://maris-spb.ru/publication/pustye_ploschadi_rynok_ofisnoj_nedvizhimosti_nastig_krizis-6198.htmlWed, 12 Aug 2020 10:44:23 +0300Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно, и объём спроса. Многие аналитики утверждают, что свободных офисов в городе становится всё больше — сейчас суммарная доля пустующих офисных помещений в Петербурге на 48% больше, чем было в конце 2019 года. Всё больше компаний отдаёт предпочтение помещениям классом пониже, а кто-то и вовсе от них отказывается и переводит сотрудников на удалёнку.

Кризисный сценарий

По подсчётам компании JLL, впервые в истории Петербурга показатель чистого поглощения офисов высшего и среднего класса (A и B) опустился ниже нуля. Отметка этого показателя достигла 48 тыс. м2.

В целом отрицательные показатели рынка наблюдались в кризисные 2009 и 2015 годы, однако впервые это затронуло офисы двух классов одновременно.

В JLL объяснили, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объём офисного рынка. По мнению аналитиков компании, показатель чистого поглощения восстановится через пару кварталов.

Однако пока эксперты всё же указывают, что доля вакантных площадей растёт. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, указывает, что сейчас доля никем не занятых офисов достигла 233,4 тыс. м2, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. По его мнению, в первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями.

"Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к увеличению сохранится. Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, всё чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А. Удалённый формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года", — отметил эксперт.

Изменились также и запросы арендаторов. Согласно опросу, который провёл Knight Frank St Petersburg среди потенциальных арендаторов, большинство компаний ориентированы на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном и Петроградском районах (67% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений в 100–400 м2 (31%) или 701–1,2 тыс. м2 (32%). Примечательно, что 66% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1,2–1,8 тыс. рублей в месяц за 1 м2.

Рынок восстановится

По оценке Colliers International, объём чистого поглощения офисов составил несколько более скромную величину — 31 тыс. м2. Отрицательная динамика по спросу была зафиксирована в двух кварталах подряд, на что, по мнению аналитиков компании, повлияла пандемия COVID-19, приостановившая деловую активность на рынке.

Наихудшие показатели были в Выборгском и Фрунзенском районах. Там суммарный объём освободившихся за два квартала офисов превысил фактически арендованный. Районами — лидерами по спросу в этих условиях стали Московский и Центральный.

"Тем не менее на рынке было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись ещё до начала кризиса COVID-19. Основную долю спроса в первые 6 месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%). На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%). Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг — 9%", — обратил внимание Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

Он подчеркнул, что доля свободных офисов растёт в основном в B-классе. В зданиях класса А вакантность возросла незначительно, по большей части из-за ввода нового бизнес-центра "Невский 1".

"Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе. В то же время растёт число запросов на пересогласование условий аренды: корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства. В перспективе опыт удалённой работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определённого количества незакреплённых рабочих мест. Возобновления докризисной активности арендаторов мы ожидаем не ранее 2021 года", — спрогнозировал эксперт.

Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, даёт более позитивную оценку рынку. По её мнению, сейчас наблюдаются закономерные колебания. В результате ограничительных мер пострадали в первую очередь представители малого бизнеса. Соответственно, на рынке освободились небольшие офисные блоки (до 200 м2). Отсюда и прирост вакансии в обоих сегментах.

"Крупные компании более инертны в своём поведении на рынке аренды офисной недвижимости. Следовательно, итоги влияния пандемии на данный сектор мы сможем увидеть в конце года, когда будут сформированы стратегии развития компаний на 2021-й. Представители среднего бизнес-формата с наибольшей вероятностью среагируют на изменение экономических реалий уже осенью, когда закончится сезон отпусков и станет понятно, в каком объёме удалось восстановить бизнес-процессы", — добавила она.

Её коллега Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, обращает внимание, что в большинстве случаев офисы начинают пустовать по нескольким основным причинам: сокращение штата компаний, отказ от части помещений, переход на удалённую работу, переезд в более дешёвый офис с целью экономии.

"Потенциальные арендаторы довольно активно обращаются с просьбой найти новый офис, но часто разочаровываются в ограниченности предложения и том, что ставки на самом деле не упали, как всем казалось. Также снизился спрос на поиск помещений с целью улучшить условия", — поделилась она.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rejting_apartamentov_peterburga__2020-6195.htmlРейтинг апартаментов Петербурга — 2020http://maris-spb.ru/publication/rejting_apartamentov_peterburga__2020-6195.htmlThu, 30 Jul 2020 15:03:41 +0300Первый кризис рынка

В отличие от других сегментов — коммерческой и жилой недвижимости, — которые пережили уже с десяток коллапсов, для апартаментов нынешний локдаун первый.

Случались, конечно, проблемы в 2014 году, но тогда и проектов было мало, и самих инвесторов — с гулькин нос. С тех пор многое изменилось.

Проекты росли как на дрожжах, на рынок выходили новые–старые девелоперы. Продажи били все рекорды. Первые апарт–отели начали наконец полноценно функционировать как гостиницы. Прошли аттестацию (опять же не все), получили звезды. Все было хорошо. Основная проблема рынка состояла в том, как убедить главного архитектора Григорьева, что апартаменты — это скорее гостиница, а не жилой дом. А в наличии кухни ничего криминального нет. И даже убеждали.

Рынок между тем рос: жильцы ругались с управляющими компаниями, инвесторам обещали баснословные 17,9% годовых, в апарт–отелях открывали рестораны, спа, фитнес–клубы, детские сады. Началась конкуренция с гостиницами, заполняемость приблизилась к 80%.

Но вдруг случился кризис — сначала не стало китайцев, потом и остальных туристов. Рубль упал, страна закрылась. Как говорится, с почином.

В прошлом году, когда "ДП" делал первый Рейтинг апартаментов, мы знакомили читателей с новым рынком. А в этом рейтинге мы знакомим с тем, как участники этого рынка преодолевают пандемию.

Пока неплохо. Апарт–отели выиграли по очкам конкуренцию с гостиницами. Правда, представители последних не верят этому и считают, что называемые цифры заполняемости апартаментов завышены. УК апартаментов вышли на рынок долгосрочной аренды, на котором всю жизнь властвовали квартиры с "бабушкиным" ремонтом и приходящими без предупреждения хозяевами.

Смогут ли апартаменты потеснить с рынка частных рантье? Пока неясно. Но совершенно точно, что в Петербурге найдутся арендаторы, готовые платить не серую, а белую аренду.

В целом управляющие апарт–отелями оказались более гибкими и креативными — легким движением руки апарт превращается в офис, или в место для самоизоляции, или в уголок для романтического свидания — например, для тех, кто устал от детей.

Сейчас главный вопрос — сумеют ли апарты выплачивать обещанную при продаже юнитов доходность. Здесь каждый выкручивается как может. Кто–то платит, кто–то просит войти в положение — "денег нет, но вы держитесь там". Хватит ли денег и сил удержать команду, с которой после снятия ограничений придется штурмовать новые высоты? Пока все рассчитывают на то, что хотя бы внутренний туризм в России откроют и за неимением Венеции, Рима, Мальты все устремятся в Петербург. Но когда это случится? Летом? Осенью? А что если будет вторая волна пандемии? В общем, волнительный бизнес оказался.

В продажах в строящихся проектах тоже все не так шикарно. Кто–то втихаря демпингует, у кого–то проектное финансирование, и снижать цены он не намерен. Но стройки никто не остановил. Более того — покупают новые проекты.

Так что выводы делать рано. Поэтому победителей в рейтинге пока нет. Вернее — победители все. А кто из них выживет — поймем ближе к осени. А может, к зиме.

Павел Никифоров, pavel.nikiforov@dp.ru

 

Апарты и пустота

Кризис приостановил рост рынка апартаментов — продажи юнитов начали снижаться еще в первом квартале вместе с уменьшением туристического потока.

Пандемия коронавируса и ограничительные меры ударили по обеим составляющим апарт–бизнеса. Продажи у девелоперов обвалились на 40–60%, на сопоставимую цифру снизилась загрузка действующих апарт–отелей. Стагнация продлится минимум до конца лета, говорят участники рынка.

 

Тяжелый апрель

По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I квартала 2020 года спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с IV кварталом 2019 года. "В наибольшей степени пострадал сегмент сервисных апартаментов: продажи юнитов в период с января по март 2020 года уменьшились на 24%. Данные показатели не отражают в полной мере всю сложность ситуации на рынке, и только по итогам II квартала можно будет говорить о серьезности последствий кризиса", — говорят в компании.

"Масштаб бедствия мы сможем оценить не раньше июля–августа. Доходы населения сократились, и те, кто планировал покупку с большим кредитным плечом, нулевым или минимальным взносом, попросту испугались обязательств ипотеки. Остались активными те инвесторы, кто полностью оплачивал приобретение самостоятельно либо с небольшим кредитным плечом. Физически сделки стало проводить сложнее, многие ушли в онлайн, но нужно понимать, что не все готовы к этому формату покупки как психологически, так и технически", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.

По оценке Михаила Жилина, директора департамента долевого строительства "МК–Элит", продажи апартаментов упали на карантине в среднем на 60%. "Но после отмены ограничений и возобновления деловой активности можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса именно на этот формат недвижимости. Очевиден спрос на апартаменты в качестве псевдожилья: в среднем апарт–отели на 20–25% дешевле, чем жилая недвижимость такого же уровня, поэтому в условиях финансовых ограничений люди начнут выбирать их вместо классических квартир. Восстановление темпа продаж мы ожидаем в сентябре 2020 года", — говорит он.

Впрочем, снижение спроса происходит на фоне снижения предложения — новые проекты апарт–отелей на рынок не выходят, а свободных юнитов в строящихся становится меньше.

 

Предложение невелико

По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2020 года объем предложения на рынке сократился примерно на четверть, что стало реакцией на снижение спроса. За этот период в продажу был выведен лишь один проект на 320 юнитов.

С начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1 888 юнитов. "По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились комплексы апартаментов более чем на 21 тыс. юнитов. Конечно, если бы все проекты, заявленные к вводу на 2020 год, ввелись по плану, то валовый объем предложения увеличился бы почти на 50%. Однако по состоянию на конец I квартала в эксплуатацию было введено лишь 21% от заявленного на 2020 год объема. Не остается никаких сомнений, что сроки сдачи некоторых проектов будут перенесены", — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE.

 

В состоянии дисбаланса

По оценке Владимира Федорова, заместителя гендиректора компании "Пулково Скай", сейчас рынок находится в состоянии дисбаланса. "Растущая чувствительность к ценам как результат усложнения экономических условий является серьезным сдерживающим фактором. Однако апарт–проекты в формате так называемого псевдожилья предоставляют потенциальным покупателям возможность решить жилищный вопрос за меньшие деньги", — отметил он.

По мнению Федорова, благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты даже увеличился. Впрочем, признает он, не все апарт–проекты обеспечивают инвесторам ранее заявленные показатели доходности.

Пока оптимистичен Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью". "Можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут второй волны девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии. Но начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их. Объекты, ввод которых запланирован на этот год, безусловно, будут введены", — уверен он.

 

На старых дрожжах

При этом стоит учесть, что прошлый год был рекордным по пополнению предложения — в 2019–м на рынок выведено 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018–м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, "Про.Молодость", ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса Valo. В этом году темпы ввода намного скромнее.

"Мы знаем, что ведущие застройщики рассматривают возможность вывода на рынок новых проектов апарт–отелей, однако сроки стартов неизвестны. Вывод новых проектов будет определяться стратегиями застройщиков и зависеть от объема спроса на текущие проекты", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). С ней согласен Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге. "Мы будем наблюдать спад вывода новых проектов, вызванный как охлаждением спроса в последнее время, на которое девелоперы вынуждены реагировать, так и огромным предложением, вышедшим на рынок в последние годы, — говорит он. — Немаловажную роль играет и позиция властей, и ужесточение норм, из–за которых согласование новых проектов апартаментов стало более проблематичным. Нам известно о срыве нескольких сделок по покупке участков под такие проекты после консультаций с чиновниками".

 

Минус туристы

Как говорят участники рынка, еще одним фактором, который повлиял на продажи апартаментов, стали сложности со сдачей их в аренду и обеспечением дохода инвесторам.

По данным Becar Asset Management, до конца года среднегодовая загрузка составит порядка 40%. Однако, как говорят участники рынка, надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще сохраняется.

Артемий Анин, gazeta@dp.ru

 

"Используя гостиничную терминологию, текущую ситуацию можно охарактеризовать как "очень низкий сезон". И не особо важно, как называть происходящее — "карантин" или "некая форма изоляции", в любом случае это ограничения, затронувшие практически все сферы деятельности, в том числе рынок апартаментов. Если оценивать ситуацию формально, то продажи строящихся апарт–отелей, исчисляемые в количестве регистрируемых сделок, упали в разы. Не сильно ошибаясь, можно сказать — на порядок. При этом величина снижения числа регистраций сделок равна сумме действующих социальных ограничений как в части свободы перемещений и удаленного режима работы офисов, так и в части изменений в порядке работы МФЦ и органов, осуществляющих государственную регистрацию. Восстановление рынка апартаментов пока не произошло и, если судить по количеству регистрируемых сделок, не произойдет еще в течение 2–3 месяцев. Но для рынка апартаментов характерны и такие показатели, как "глубина бронирования и проведения сделок", равные 1–2 месяцам. Как только будут сняты ограничения, довольно быстро (в течение квартала) выйдут на прежние уровни показатели обращения заинтересованных лиц в офисы продаж апартаментов. Но случится это при условии, что не будет более серьезной второй волны пандемии, которая в самом худшем сценарии поставит потенциальных покупателей и инвесторов на грань вымирания вместе с остальным человечеством. Впрочем, риск подобного зловещего сценария все–таки маловероятен, поэтому восстановление рынка апартаментов произойдет еще быстрее, чем прогнозирует Минэкономразвития: при оптимистичном сценарии — в течение 2–3 кварталов с момента снятия ограничений, при пессимистичном — в течение года–полутора. Если говорить о тех апарт–отелях, которые работают давно, то чувствительное падение загрузки испытывают немногие, в основном те, где миксовалось краткосрочное и среднесрочное проживание. Действующие апарт–отели, ориентированные на долгосрочную аренду или условно постоянное проживание, испытывают колебания загрузки в пределах 5–10% за счет того, что в традиционный график смены гостей минимально вмешался фактор ограничений, уменьшивший естественный приток. Дополнительное влияние оказывают факторы, связанные с изменением финансовых возможностей некоторых арендаторов и увеличением конкуренции в сегменте, обусловленной появлением интересных предложений от средств размещений, ранее специализировавшихся на среднесрочном и краткосрочном проживании. Апарт–отели, ориентированные на микс среднесрочного и долгосрочного проживания, переживают период незначительного снижения заполняемости долгосрочными гостями на 10–20% и ощутимое снижение загрузки в части среднесрочного проживания с потерями до 35–45% гостей. Итоговые потери загрузки составляют до 40–50%, компенсируемые более гибкими программами бронирования, прежде всего — в части стоимости проживания и дополнительными услугами. Самые существенные потери в загрузке должны были бы понести апарт–отели, ориентированные на краткосрочное и среднесрочное проживание, но их у нас в городе практически нет. При этом потери были бы вдвойне ощутимее, поскольку у таких средств размещения лето традиционно относится к категории высоких сезонов. А по факту он оказался очень низким. Утешением служит лишь идея формирования отложенного спроса и возможная поддержка со стороны государства."

Владимир Федоров, заместитель генерального директора "Пулково Скай"

 

Прогнулись под вирус

Заполняемость у апарт–отелей сейчас намного выше, чем у обычных гостиниц.

Текущая средняя загрузка отелей в Петербурге составляет около 15%. При этом в аналогичный период прошлого года она находилась на уровне 80–85%. В апарт–отелях заполняемость тоже упала, но не так сильно — примерно до 50%, подсчитали в Rusland SP Hospitality. Эксперты уверены, что за достижение приемлемых показателей работы во время пандемии управляющие компании апартов должны благодарить долгосрочных арендаторов.

"УК апартаментов имеют возможность перестроиться на предоставление услуг по длительному проживанию. Кроме того, за счет лучших условий размещения они могут оттянуть свою долю у частников, сдающих в аренду квартиры", — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

"Апартамент–отели чувствуют себя лучше, чем классические гостиницы, многие из которых полностью закрыты, — соглашается Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. — Основное преимущество апартаментов — их гибкость, некоторые объекты ориентируются на долгосрочное проживание, другие предлагают услуги коворкинга",

Апарт– и инвест–отели, в отличие от классических гостиниц, обладают более развитой и современной внутренней инфраструктурой. "Это фитнес–центры, медико–диагностические пункты, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки и так далее. Кроме того, сервисная составляющая апарт–отелей более гибкая, нежели в гостиницах", — объясняет Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. По ее словам, все услуги, которые предоставляют в апартаментах, можно легко комбинировать. Если гостю не нужен какой–либо сервис, он может от него отказаться.

"В традиционных отелях, особенно сетевых, такой подход невозможен, потому как в их работе применяются жесткие стандарты, от которых нельзя отходить", — отмечает Лисовская.

 

Пока границы на замке

Впрочем, по итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Возможно, что в июле немного начнет восстанавливаться внутренний туризм, но достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости в 70–80% и более гостиницам, конечно, не удастся. По оценкам Colliers International, восстановление этого сегмента ожидается не ранее лета 2021 года и зависит от множества факторов. В частности, от того, как скоро возобновится авиасообщение с другими странами, когда в регионах России отменят двухнедельный карантин по прибытии, а также от продолжительности действия других ограничительных мер. Так, в настоящий момент Роспотребнадзор разработал рекомендации по работе гостиниц, в которых говорится, в частности, что в одном номере возможно размещение только одного человека или членов одной семьи. Из–за подобных ограничений сложнее всего придется хостелам, которые будут вынуждены снизить загрузку в несколько десятков раз.

"Драйвером восстановления станет событийный туризм (ЧЕ по футболу, ПМЭФ, знаковые ежегодные петербургские культурные фестивали), дополняемый волатильностью рубля. Петербург, по сути являясь туристической столицей России, имеет огромный потенциал, реализация которого способна в течение ближайших 5–7 лет обеспечить поток до 25 млн туристов в год, и этой загрузки хватит на всех", — оптимистичен Владимир Федоров, заместитель гендиректора компании "Пулково Скай".

 

Длинные деньги

Впрочем, большинство гостиничных проектов — это длинные инвестиции, которые планируются на срок 15–25 лет. "Операторы останутся, но крупные бренды, видимо, пойдут по пути наращивания экономической безопасности, уменьшая вложения собственных средств в проект, используя кредитование, переходя на коллективное финансирование или реализацию новых проектов через апарт–отели и множественных собственников", — прогнозирует Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства "МК–Элит".

Иван Ершов, Артемий Анин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rejting_biznes-tsentrov_peterburga__2020-6184.htmlРейтинг бизнес-центров Петербурга — 2020http://maris-spb.ru/publication/rejting_biznes-tsentrov_peterburga__2020-6184.htmlFri, 24 Jul 2020 14:14:12 +0300

Задумывая Рейтинг бизнес–центров, мы преследовали две цели. Первая — постараться выявить настоящих владельцев офисных центров. Это, к сожалению, удалось не в полной мере: часть выписок из Росреестра пришла без данных. Но тем не менее в таблице мы представляем два варианта собственников — по данным Росреестра и консалтинговой компании Colliers International, которая специально для "ДП" собрала информацию, за что ей огромное спасибо (остальные консалтинговые компании отказались, ссылаясь на коммерческую тайну).

В выборку попали крупные бизнес–центры классов А и В. Для первого мы установили отсечку в 10 тыс. м2, для второго — в 15 тыс. м2. Центры меньшей площади не рассматривали. Кстати, оказалось, что очень старых бизнес–центров в Петербурге не так много, ветеран — "Акватория", которая работает с 1998 года.

Достичь второй цели — выявить лучшие бизнес–проекты в сфере коммерческой недвижимости — оказалось сложнее из–за множества субъективных параметров. Мы решили остановиться на главном — цене. И отобрали пять наиболее дорогих спекулятивных бизнес–центров Петербурга. В рейтинг не попала башня "Лахта Центра", безусловно, самый дорогой офисный комплекс в Северной столице, ибо он бесценен — вряд ли кто–то когда–нибудь его купит на рыночных условиях.

Экспертная оценка производилась по целому ряду параметров: локация, качество проекта и строительства, инженерная начинка здания, уровень вакансии, качество арендаторов и, естественно, площадь бизнес–центра.

Самым дорогим по общей стоимости офисным центром стала "Невская ратуша", которая в ближайшие несколько лет еще подорожает, после того как будет построена новая очередь объекта. Причем корпуса будут возводиться уже под конкретных арендаторов.

Если брать по стоимости квадратного метра, то самый дорогой объект в Петербурге — Trinity Place. Как отметили эксперты, это лучший в Петербурге офисный центр по соотношению местоположения, вида и качества проекта. Но с учетом меньшей площади он уступил "Невской ратуше".

Отважиться на ремонт

Реновация устаревших офисных центров может стать одним из путей развития рынка офисной недвижимости в посткризисный период.

По оценкам "МТЛ. Управление недвижимостью", среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, как говорят эксперты, в это число преимущественно входят бизнес–центры невысокого класса.

Смена собственника

Профессиональные управляющие компании объектами класса А, В+ и В в ходе эксплуатации следят за состоянием зданий, обновляют инженерные системы, внутреннюю архитектуру бизнес–центра, окна, двери и т. д., поэтому глобальная реновация им не нужна. "Те объекты, где изначально были предусмотрены правильные объемно–планировочные решения, выполнена качественная отделка, установлены надежные и производительные инженерные системы и осуществлялась правильная эксплуатация, возможно, в реновации не нуждаются", — отмечает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Впрочем, переделки могут потребоваться из–за изменения конкурентной среды.

Зачастую здания подвергаются реновации при смене собственника. "Сеть “Сенатор” реновировала после покупки офисные здания на Б. Морской, 20–26, БЦ “Стокгольм” на Выборгской набережной. Важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний", — полагают в Colliers International.

С новым входом

Наипростейший способ произвести эффект обновления — провести отделку входной группы по новому дизайн–проекту. "Однако такая “реновация” в меньшей степени повлияет на “потребительские” характеристики бизнес–центра. В зависимости от целей изменений инвестиции могут быть как сравнительно незначительными, так и превышать треть затрат на создание аналогичного нового объекта", — говорит Игорь Кокорев.

"К сожалению, комплексная качественная реновация в Петербурге проводится достаточно редко. Зачастую за нее выдается косметический ремонт, в лучшем случае с окрашиванием фасада", — согласен с ним Виктор Заглумин, партнер Bright Rich CORFAC International. Впрочем, как отмечает эксперт, есть эталонные примеры. В их числе "Преображенский Двор" на Литейном проспекте, БЦ Bronka Space в реконструированном здании на Синопской набережной, "Красная Нить" в Выборгском районе, БЦ "Сова" на улице Маршала Тухачевского.

"Не все прошедшие реконструкцию объекты находятся в центральной части города, как правило, относительная удаленность здания компенсируется рядом привилегий — в том числе возможностью создать общественные зоны и устранить проблемы с парковкой. Главенство предложения в некотором смысле перестает существовать: чтобы быть конкурентоспособными, как старым, так и новым бизнес–центрам необходимо будет вкладываться в качество и сервис", — считает Виктор Заглумин.

Дорогая инженерия

Качественная реновация стоит дорого — работы придется проводить в несколько этапов: ремонт фасадов, замена кровли, замена инженерных сетей и ремонт внутренних помещений. "Стоимость в каждом отдельном случае будет индивидуальной в зависимости состояния объекта, статуса здания и других исходных данных. Кейс “Как довести до класса B+ объект исторической постройки в плохом состоянии в центре города (несколько этажей)” может потребовать затрат в 50–60 тыс. рублей на квадратный метр. Вне исторической — от 20 тыс. рублей на квадратный метр", — подсчитали в Bright Rich.

Как говорят эксперты, в первую очередь стоит обращать внимание на модернизацию инженерных систем: кондиционирования, вентиляции, отопления. Люди проводят в офисе большую часть дня, и микроклимат в помещении напрямую влияет на их работоспособность и продуктивность.

Также важно повышение энергоэффективности объекта и его экологичности — это вопросы экономии на ежемесячном обслуживании. В тренде сейчас создание рекреационных зон и внедрение технологий, повышающих комфорт обитателей бизнес–центров, отмечают участники рынка.

Остаться в старом классе

Впрочем, качественная реновация неизбежно повышает арендную ставку. "Арендная ставка может измениться значительно при условии повышения класса объекта в процессе его реконструкции. Если класс БЦ не меняется, то после его обновления ставка повышается не более чем на 20%", — говорят в КВС. По оценке Виктора Заглумина, ставка может вырасти и на 30%. "Но опять же повышение ставки зависит от многих факторов. Чтобы произвести комплексную оценку, необходимо понимать состав работ и оперировать полными исходными данными в каждом конкретном случае", — подчеркнул эксперт.

"Но УК часто проводят обновления, не закрывая объект и не выселяя арендаторов. То есть реновация зданий в ходе их эксплуатации не меняет арендную ставку, которая формируется рыночными условиями — состоянием спроса и предложения", — рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate.

По мнению Николая Антонова, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", именно переформатирование рынка офисов и реновация станет трендом в ближайшие несколько лет.

"Раньше у владельца устаревшего БЦ выбор был ограничен: либо снести здание полностью и построить на его месте новое — с совершенно другим функционалом, что довольно дорого, либо сделать реновацию с повышением класса БЦ и соответствующим повышением арендной ставки. Теперь появилась еще одна возможность: сделав относительно небольшие вложения, переформатировать устаревший БЦ, например, в коворкинг", — говорит он.

 

У нас в управлении находится семь бизнес–центров разного класса. Стоит отметить: пока низкий уровень вакансии остается на мартовском уровне по всем проектам. Да, не новость, компании–арендаторы по всему городу обращаются и просят отсрочки и скидки по арендной плате. Приходится находить общий язык, даже когда арендатор пытается нарушить договор аренды и изменить коммерческие условия на фоне пандемии. Все в ручном режиме. Сейчас один из трендов на рынке коммерческой недвижимости — это сокращение и оптимизация ранее занимаемых площадей. Компании переводят часть сотрудников на удаленку, выстраивают гибкие офисы. Большие компании попробовали работать удаленно, и кому–то понравилось. В нашей сети есть несколько крупных компаний, которые выразили желание оптимизировать занимаемые площади, причем без сокращения кадров, а просто переведя часть сотрудников на работу вне офиса. Полагаю, что в ближайшее время эта тенденция может только усилиться. У нас внутри бизнес–центров активно идет ротация арендаторов: кто–то переезжает, уменьшая занимаемые площади, кто–то увеличивает. С точки зрения продаж работы меньше точно не стало. По своим проектам мы чувствуем, что рынок не мертвый, как бывало в кризисы. К нам приходят компании, которые готовы арендовать площади по нормальным, докарантинным ставкам. Это в том числе связано с тем, что уровень вакансии в городе остается низким и компании внутри своих офисных центров не могут найти оптимальную для себя площадь и ищут, где можно арендовать качественные площади в других бизнес–центрах. За II квартал мы закрыли несколько крупных новых сделок по аренде офисов более чем на 1 тыс. м2 каждая.
СЕРГЕЙ ЖУРАВЛЕВ
руководитель проектов Jensen Group

Попали в ротацию

Рынок офисной недвижимости инерционен, и итоги нынешнего кризиса можно будет подвести только осенью. Впрочем, первые выводы девелоперы уже сделали.

Апрель и май 2020 года, когда бизнес преимущественно работал удаленно, показали, что эффективно действовать можно и тогда, когда отдельные сотрудники и даже целые отделы находятся вне офисов.

На основании полученного опыта многие компании начали пересматривать модели организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В их числе полный перевод некоторых отделов на удаленку, частичная работа вне офиса, например 2 дня в кабинете, 3 дня дома, посменная работа сотрудников и так далее.

После майских праздников новые варианты взаимодействия с клиентами стали искать и арендаторы.

Запросы от бизнеса носят разный характер, говорят управляющие бизнес–центрами: кто–то хочет сократить арендуемые площади, а кто–то, наоборот, увеличить. Есть компании, которые решили сменить локацию и занялись поиском офисных площадей, кто–то ищет помещение подешевле.

"Очевидно, что на рынке начинаются процессы ротации арендаторов. При этом, несмотря на рост вакансий, по–прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения: высвобождаются небольшие офисные блоки пострадавших в период самоизоляции малых предприятий, а спрос формируют крупные предприятия, нуждающиеся в больших офисных площадях", — отмечает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE. По ее мнению, в III квартале 2020 года наметившийся тренд продолжится, доля вакантных площадей будет расти.

"Мы впервые столкнулись с условиями жестких ограничительных мер. И период изоляции показал, что в целом бизнес смог достаточно оперативно перестроить свои процессы в удаленном режиме, мы все быстро начали переходить в онлайн", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

По данным IPG.Estate, почти 40% компаний–арендаторов отмечали значительный спад активности в марте–апреле, около 50% говорили о незначительном спаде или вовсе о стабильной работе, 10% констатировали даже увеличение бизнес–активности.

При таком настроении перестроиться на удаленный режим смогли порядка 95% компаний–арендаторов.

Пока дефицит

Впрочем, рынок недвижимости инерционен — существует некоторый временной лаг между изменениями цикла деловой активности и его реакцией на них. Поэтому как повлиял нынешний кризис на рынок офисной недвижимости — станет ясно через несколько месяцев после снятия большинства карантинных ограничений. По данным аналитической службы компании Bright Rich | CORFAC International, по состоянию на середину II квартала 2020 года 30–35% арендаторов направили запросы на расторжение договора аренды, а 21% хотят переехать в меньшие площади в рамках того же бизнес–центра.

"Рынок офисов, как и другие сегменты недвижимости, меняется, однако видимые перемены придутся на конец 2020 — начало 2021 года. Часть компаний–арендаторов уже ведет переговоры с собственниками бизнес–центров о льготах или сокращении занимаемых площадей, однако процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев", — уверен Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

"Сейчас, когда мы все еще живем и работаем в условиях ограничений, нельзя подводить итоги, но, по нашим прогнозам, порядка 15–20% компаний покинут рынок. Это те компании, бизнес которых неустойчив к потрясениям и изменениям, которые не смогли адаптироваться. В том числе туристические агентства, малые предприниматели и стартапы. Бизнесы с долгосрочной перспективой развития сохранятся, хотя и понесут потери в доходности", — говорит Иван Починщиков.

L–сценарий

Как уверены большинство экспертов, судьба офисного рынка будет зависеть от того, по какому сценарию пойдет восстановление экономики.

"Многие склоняются к пессимистичному L–сценарию — после падения ВВП в интервале 4–10% в этом году страну ждет длительная стагнация. Самой большой проблемой будет восстановление разрушенных производственных и логистических цепочек. В этом смысле ключевым словом в восстановлении российской экономики должна быть “скорость”. Уменьшение любых препятствий на пути бизнеса — главное условие для наращивания скорости восстановления", — уверен Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International.

10%–ный барьер

Уже можно прогнозировать снижение арендных ставок по части офисных площадей. "До тех пор, пока вакансия составляет менее 10%, чаша весов склоняется в пользу арендодателя, и ставка остается неизменной. Но, как мы помним из прошлых кризисов, ситуация может измениться не просто быстро, а моментально. Если свободных помещений будет более 10%, ставки сразу пойдут вниз. Пока, правда, этого не происходит", — отметил Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

"С учетом низкого уровня вакансии на рынке Санкт–Петербурга, вероятнее всего, ставки аренды на качественную офисную недвижимость останутся в среднем на прежнем уровне либо снизятся незначительно. Говорить о более или менее релевантном прогнозе можно не ранее возобновления полноценной деловой активности и снятия карантинных ограничений", — полагает Виктор Заглумин.

Эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. "Собственники будут предоставлять скидки арендаторам в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь, несмотря на пандемию, бизнес действует исходя из рыночных условий, а не кризисных", — говорит Иван Починщиков. По его прогнозу, к концу 2020 года средняя ставка аренды снизится не более чем на 2,5–5%.

Объем ввода новых объектов в Colliers International ожидают на уровне 100–120 тыс. м2 в год, что будет соответствовать запросам рынка.

"При таком развитии сценария девелоперская активность в Петербурге, по нашим прогнозам, может восстановиться в течение 2 лет", — говорит Дмитрий Кузнецов.

 

Настроение нормальное. Особых проблем с поступлением средств не было. Мы даже самостоятельно предоставляли скидки некоторым компаниям. Если арендатор собирается выживать, то для нас лучше его поддержать, чем искать нового. Так что, могу сказать, это была легкая война. Сейчас все закончилось и восстанавливается. Не скажу, что все хорошо, но ситуация под контролем. Люди возвращаются, пытаются собрать свой бизнес. Кто меняет рынок, кто ищет новые ниши. Пока все нормально. Я думаю, что самые тяжелые времена наступят осенью, проблемы и коллапсы начнутся ближе к октябрю — если не будет второй волны коронавируса. Пока многие выживают на старых запасах, на поддержке. Крышку срывает не тогда, когда ее закручивают, а когда откручивают. Ни один из клиентов наших бизнес–центров не расторг договор, не ушли даже турфирмы, которым совсем тяжело. Они пытаются остаться, сохранить клиентскую базу. Все понимают, что насиженные места быстро займут. Свежий пример: по одному из цветочных магазинов у нас сейчас спрашивали, не собирается ли съезжать арендатор. Уже хотят занять его место. Как ни удивительно, есть и интерес со стороны новых арендаторов. В основном все компании оптимизировали бизнес, ужались. Но есть те, кто пытается воспользоваться этой ситуацией, занять дополнительную долю рынка, поменять кадровый состав, нанять новых людей. Таких немного, где–то 15–20%, но такие "акулы", которым в кризис хорошо, есть всегда. Мы сами оказались в идеальном положении, потому что у нас нет кредитов. Просто повезло — не успели ввязаться в новый проект. Как ни странно, к рынку есть большой интерес со стороны покупателей с деньгами, которые готовы приобретать бизнес–центры и другие бизнесы с понятным денежным потоком. Все дело в том, что в деньгах остаться сейчас еще страшнее, особенно в больших деньгах. Их можно просто потерять. Это связано с ситуацией в общемировой экономике — многие страны пошли на "вертолетную" раздачу денег, снижают процентные ставки — эта денежная масса выльется на рынок. Держать наличность в банке страшно — неизвестно, кто останется на плаву. В долларах хранить сбережения тоже страшно — неизвестно, как поведут себя макрорынки, никто не знает, чем все это закончится. В России нет культуры вкладывания в акции, в золото, у нас выбирают недвижимость, это хорошая, тихая гавань. Поэтому люди покупают бизнес, который генерирует постоянный доход, — бизнес–центры, коворкинги, апартаменты. Вероятность того, что ты выиграешь, больше, чем вероятность проиграть. Новых инвестиционных сделок у нас пока нет, но мы присматриваемся к объектам.
АНДРЕЙ ЛУШНИКОВ
председатель совета директоров ГК "БЕСТЪ"
Строить не спеша

Согласно докризисным планам до конца года девелоперы собирались ввести в строй более 150 тыс. м2 площадей в бизнес–центрах.

С учетом реконструкции показатель ввода новых коммерческих площадей будет еще выше. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец марта 2020 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий арендопригодной площадью около 230 тыс. м2, заявленных к вводу в 2020 году. Среди тех объектов, которые должны быть сданы, — "Дом Рогова", "Авиор Тауэр", вторая очередь квартала "Невская ратуша".

"Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию согласно намеченным ранее планам. Спрос на офисную недвижимость пока остался на прежнем уровне, а значит, нет никакого смысла замораживать строительство объектов", — говорит Дмитрий Беляев, генеральный директор "КВС. Управление недвижимостью".

Впрочем, эксперты не уверены, что все будет построено в срок. И это притом что формально никаких ограничений на строительство в период пандемии не было.

"Ухудшение экономической ситуации, вызванное пандемией, усложняет работу строителей, — говорит Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate. — Но все–таки нынешние проблемы нельзя сравнивать с полноценными экономическими кризисами, такими, какие произошли в 2008 и 2014 годах. Тогда ситуация в экономике усугублялась еще и геополитическими проблемами".

"На рынке не наблюдается массовой заморозки проектов строительства офисных центров. Вероятно, как и в предыдущие кризисы, произойдет корректировка сроков реализации проектов и их масштабов. Спекулятивный девелопмент будет ориентироваться прежде всего на тенденции смещения вектора спроса", — считает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE.

Как уверяют участники рынка, спрос на новые площади сохранится. "Более того, стоит учитывать, что строящиеся объекты уже находятся в листах ожидания арендаторов. Причина в том, что с 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей. Ежегодное поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2, драйвером спроса выступают нефтегазовые и IT–компании", — говорит Вероника Чаканова. По ее оценкам, даже с учетом корректировки планов по развитию, реорганизации офисных пространств, ротации поглощение по итогам 2020 года составит не менее 100 тыс. м2.

Между тем в Knight Frank St Petersburg не исключают, что итоговые показатели ввода 2020 года будут меньше прогнозируемых из–за переносов сроков строительства. А Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт–Петербурге, уверен, что девелоперы не будут спешить с вводом новых объектов. "Привлекать финансирование под новые проекты коммерческой недвижимости стало сложнее. Вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности этот фактор вынуждает девелоперов занимать выжидательную позицию", — говорит он. Поэтому запуск новых проектов будет отложен, а строительство бизнес–центров, чья готовность составляет на сегодня менее 40%, временно приостановлено, предполагает эксперт.

 

С момента начала пандемии ни один из бизнес–центров "Сенатор" не закрывался. В первые недели после объявления режима повышенной готовности на работу выходило меньше сотрудников, однако полностью перейти на удаленный режим смогла лишь часть IT–компаний, около 15% от общего количества наших арендаторов. Остальные приезжали хотя бы на несколько часов в день. Большинство арендаторов попросили либо о снижении арендной платы, либо об отсрочке. Переговоры ведутся индивидуально, мы не готовы предоставлять льготы всем нашим 700 арендаторам. Рассчитывать на преференции однозначно могут компании из числа наиболее пострадавших отраслей, например операторы общепита. Наши собственные затраты из–за пандемии значительно выросли — для каждого бизнес–центра сети (всего 41) мы закупили дополнительное оборудование для дезинфекции входных групп и общественных зон, тратим деньги на дополнительную обработку вентиляционных систем, увеличили часы уборки, регулярно проводим тестирование сотрудников на коронавирус. При этом нам как компании никаких отсрочек по кредитам или коммунальным платежам никто не дает. Переговоры о рефинансировании с банками ведутся, но вряд ли нам удастся получить какие–то особо выгодные условия. Большого количества расторжений у нас нет, в целом загрузка сети упала за это время лишь на 2% — с 95 до 93%. Но надо понимать, что арендаторами наших бизнес–центров являются крупные нефтегазовые, It–компании и пр. Они менее других пострадали от кризиса. Наиболее критичная ситуация — в нескольких бизнес–центрах на Петроградской стороне, сдававшихся в мелкую нарезку и ориентированных на малый и средний бизнес, который не смог пережить последствия введенных ограничений. Коронавирус не уничтожил офисный рынок. Например, весной мы смогли заключить одну из самых крупных сделок этого года — Объединенная судостроительная корпорация арендовала офисы площадью 7 тыс. м2. Ведутся переговоры с новыми арендаторами — даже более интенсивно, чем в феврале, до объявления пандемии. Запрашиваемые ставки мы массово не снижали, однако по наименее востребованным сейчас помещениям готовы идти на уступки. Продолжаем рассматривать и варианты для инвестирования, однако из–за кризиса стали еще более внимательно смотреть финансовые модели. Пандемия может оказать серьезное влияние на планировки бизнес–центров. Долгое время на рынке был популярен open space, где сотрудники работают фактически друг напротив друга и бок о бок. Сейчас очевидно, что с точки зрения эпидемиологических вызовов такая рассадка небезопасна, хотя она и позволяет экономить на аренде. Дело не только в коронавирусе, но и в обычном гриппе, которым у нас болеют по 2 раза в год. Уже сейчас некоторые нефтегазовые компании задумываются о новых правилах. Например, о том, что расстояние между рабочими местами сотрудников в офисах должно составлять около 1,5–3 м.
ДМИТРИЙ ЗОЛИН
управляющий партнер сети бизнес–центров "Сенатор"

Портрет не Дориана Грея

Эксперты не ждут появления на рынке нового класса арендаторов.

О смене типичного портрета арендатора говорить рановато. "Новых сделок заключается очень мало. Большинство предпринимателей сейчас только очнулись от первого шока, вызванного карантином. Частный бизнес находится в поиске новых идей, инвестиций под эти идеи и нового спроса на офисы пока не формирует", — говорит Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью".

По его словам, пандемия усилила роль цифровых технологий в жизни общества, а делать новые разработки в России достаточно выгодно из–за относительно низкой стоимости труда программистов, тем более что рубль опять упал. Поэтому самым перспективным в ближайшие месяцы представляется IT–сектор. "Пожалуй, это единственная отрасль, которой кризис принес явные преимущества, и новые арендаторы на рынок офисов придут именно отсюда", — считает Николай Антонов.

С ним согласен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. "По–прежнему новые помещения в основном сейчас занимают айтишники. Не все бизнесы могут работать на удаленке, в том числе из области IT. А ушли из офисов представители самых пострадавших отраслей: турфирмы, сервисы и услуги", — сказал он.

В числе крупных арендаторов останется бизнес с участием государства. Эта сфера получает поддержку от государства и ждет изменений в экономической конъюнктуре — роста цен на сырье, восстановления промышленных индексов.

"Компании из IT–сектора резко снизили активность, IT–стартапы так и остались в статусе “проект” или приостановили работу. А вот компании с госучастием как раз чувствуют себя комфортно и даже активизировались в поиске более интересных предложений", — поделился своим видением Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg. Он считает, что большая часть арендаторов все же остается на своих местах и массового исхода не будет.

Впрочем, на рынке уже есть некоторые изменения. Пока они в основном отражаются в запросах на офисные площади и в объяснениях причин переезда. По итогам 2,5 месяца ограничительных мер уже начались первые выезды компаний, которые запрашивали льготные условия по аренде, но не смогли договориться с собственником. Как правило, это представители среднего бизнеса, основные запросы которых связаны с изменением условий по арендной ставке и метражу. Условно можно выделить несколько форматов запросов: компании ищут офисы аналогичного метража, но с меньшей ставкой аренды или офисы, площадь которых на 30–50% меньше занимаемых площадей. Но есть и случаи, когда компании готовы снять офис большей площади, но по меньшей ставке.

По данным IPG.Estate, примерно 30–35% арендаторов планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками.

В основном это крупные российские и международные компании. Если ранее норма составляла 8–12 м2 офисных площадей на человека, то сейчас некоторые компании стремятся к показателю более 14 м2. Достичь его они планируют не столько за счет увеличения арендуемых площадей, сколько за счет реорганизации офисных пространств. Рассматривается вариант частичного перевода сотрудников на удаленку, введения посменного режима работы, сокращения площадей мест общего пользования, внедрения систем временных рабочих мест (hot–desk) и так далее.

Арендаторы начали переосмысливать конфигурацию своих офисов. Однако на рынке по–прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 тыс. м2 в БЦ класса А и B, поэтому пространства для маневра у ищущих не так много.

Многим собственникам бизнеса приходится пересматривать свои стратегии, определять, насколько эффективно занимаемые площади их поддерживают.

По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас самый частый запрос — помещение небольшой площади, с ремонтом, желательно подешевле и чтобы выйти из договора можно было без больших штрафов.

 

Рынок офисных помещений останется — ничего с ним не случится. Ведь нет сомнений, что магазины нужны. Так и бизнес–центры. Ситуация, если можно так сказать, сейчас нормализовалась. У нас все хорошо — по последним месяцам мы собираем 90% арендной платы в офисном сегменте. Ситуация на промышленных площадках выглядит хуже — там собираем 75–80% арендной платы. У многих большие трудности. Полагаю, до конца года так все и будет. Мы предоставили небольшие скидки, но не всем. К сожалению, у нас нет финансовой возможности за свой счет поддерживать чужие бизнесы непонятно какое время. Особой ротации арендаторов нет. Начиная с мая все компании постепенно стали возвращаться в офисы. В мирное время на наших площадках работают 9,5 тысячи человек. На середину мая — 3,8 тысячи. Сейчас вернулись уже 5 тысяч. Понятно, что кто–то часть людей перевел на удаленку, но большинство работают по–старому. Все уже поняли: удаленка приводит к резкому снижению производительности труда и рассогласованию работы. У нас большая часть арендаторов — это крупный бизнес, который если и потерял в кризис, то не критично. Некоторые платят аренду, а людей не выводят. Проблема в том, что никто, в том числе власти, не понимает, закончилась у нас пандемия или нет. Победили вирус или будет вторая волна? И кто принимает подобные решения и на каком основании? Премьер Мишустин говорит одно, губернатор Беглов — другое. Лично я не могу осознать, почему в метро можно ездить, а в рестораны и парки ходить нельзя. На основании чего принимаются решения, одному Богу известно. Какие–то люди на какой–то комиссии что–то решают. Спросить, почему принято такое решение, не у кого. Поэтому и бизнес пока ничего не планирует. Просто работаем. Планы по развитию мы немного сократили. Первую очередь нового бизнес–центра планируем достроить в будущем году. Когда закончим вторую, пока не знаем, работы приостановили. Слишком большие вложения. Ни поднимать, ни опускать арендную плату до конца года мы не собираемся. Но конец года — это максимальный горизонт планирования, который сейчас есть. Загадывать, что будет в году грядущем, просто бессмысленно и бесполезно. Мы все заложники власть имущих. Мы в их глазах мелкое жулье, и поэтому наша судьба их мало волнует.
ИГОРЬ ВОДОПЬЯНОВ
Владелец УК "Теорема"

Мечта об умном офисе

Хотя разговоров о внедрении smart–систем в офисах ведется много, на деле новые технологии сводятся к рутинным процессам автоматизации инженерной инфраструктуры.

Банк Barclays в 2018 году внедрил в головном офисе в Лондоне систему умных датчиков тепла и движения OccupEye от Cad–Capture, которые помогают собирать данные и анализировать использование офисных помещений. С их помощью становится возможным более рациональное обустройство рабочего пространства. В Арабских Эмиратах в 2016 году Dubai Future Foundation напечатали офис на территории комплекса Emirates Towers на 3D–принтере. Конструкцию и инженерию разработали Thornton Tomasetti и Syska Hennessy. Здание оснащено энергосберегающими технологиями, тонированные окна защищают пространство от солнечных лучей.

Ну и, конечно, офис Google в Калифорнии. Тут все: и разнообразие дизайнов, и открытый бассейн на крыше, и гамаки с беседками… даже гендерно–нейтральный душ! Но никакой особенной "офисной цифровизации". По большому счету умный офис — это скрытые от глаз инженерные системы, позволяющие экономить деньги на обслуживании здания.

Свет, тепло и свежий воздух

Многие застройщики на российском рынке понимают под умным бизнес–центром встроенные в здание технологии охранной и пожарной безопасности. Однако на деле это лишь минимум доступных возможностей по автоматизации. По–настоящему умным офисный центр может считаться, если он включает систему управления освещением, автоматизацию учета элект

]]>
http://maris-spb.ru/publication/ill_be_back_pandemija_ne_smogla_pobedit_ofisy-6157.htmlI’ll be back. Пандемия не смогла победить офисыhttp://maris-spb.ru/publication/ill_be_back_pandemija_ne_smogla_pobedit_ofisy-6157.htmlThu, 16 Jul 2020 17:16:16 +0300Скромная вакансия
Ведущие консалтинговые компании подводят итоги развития офисного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2020 года. Несмотря на пандемические потрясения, по их оценке, «пациент скорее жив, чем мертв». Во всяком случае, пророчества о том, что владельцы компаний, ощутив экономические выгоды «удаленки», минимизируют работу в офисах, что вызовет массовый отказ от аренды помещений, пока не оправдываются.

По подсчетам аналитиков компании Maris, на конец первого полугодия 2020 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости по отношению к итогам первого квартала года, когда коронавирус только начал влиять на жизнь города, вырос всего на 1,2 п.п. На конец июня в Петербурге свободно около 270,9 тысячи кв. метров офисов или 7,5% от общего объема предложения. В бизнес-центрах класса А вакантно 4% площадей (около 44,3 тысячи кв. метров), класса В — 9% (226,6 тысячи кв. метров).

Схожие цифры называют и эксперты JLL: в классе А свободно 3,9% площадей, в классе В — 9,4%, рост вакансии за второй квартал — незначительный. Причем в классе А ее прирост произошел в основном за счет ввода нового бизнес-центра на Невском проспекте, 1. А вот в классе В сокращали офисные площади, закрывали бизнес и переезжали в более дешевые локации небольшие компании, арендующие площадки менее 100 кв. метров. Тренд, по мнению аналитиков, может продолжиться, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых объектов.

«По нашим прогнозам, в начале 2021 года средний показатель доли свободных площадей по рынку достигнет пика и составит около 12%, после чего можно ожидать постепенного сокращения», — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

Однако до пиковых значений вакансии петербургских офисов, имевших место в ходе предыдущих кризисов: 35,8% в конце 2009 года и 19,4% — в 2014-м, дело вряд ли дойдет.

Примечательно при этом, что арендные ставки на помещения в бизнес-центрах, обычно чутко реагирующие на рост вакансий и иные кризисные явления, фактически остались неизменны. В JLL говорят о стабильности показателя. Аналитики Maris отметили незначительное снижение ставок в нижнем сегменте БЦ класса А, откуда выехала часть арендаторов, и столь же незначительный рост в классе В, куда «мигранты» въехали.

«Удаленка»: туда и обратно
Большая часть офисов опустела в самом конце марта, когда в России была введена всеобщая самоизоляция: сначала «выходная неделя», затем «выходной месяц», потом еще почти пара недель — до 12 мая.

После этого арендаторы офисных центров постепенно начали возвращаться к прежней жизни в новых санитарно-эпидемиологических реалиях. По данным Maris, на конец мая доля арендаторов, вернувшихся в бизнес-центры, составляла 20–40%, в зависимости от объекта. И по мере дальнейшего процесса снятия ограничений она продолжала неуклонно увеличиваться.

«Возвращение в офисы происходит достаточно активно, почти во всех сферах и отраслях, хотя полностью официально карантин еще не снят. По нашей информации, сейчас в среднем всего около 20% сотрудников остаются на „удаленке“», — отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

Он отмечает также, что сейчас не наблюдается высвобождения площадей, вызванного переводом работников на «удаленку».

«Однако есть ротация, что говорит о высоком спросе на офисные помещения. В целом, офисный рынок довольно живой, компании продолжают искать новые площадки, поэтому, возможно, второе полугодие будет более активным», — добавляет специалист.

С ним согласен и генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, подчеркивающий, что нельзя утверждать, что наблюдаемый незначительный рост вакансий напрямую связан с переходом на «удаленку».

«Пока преждевременно делать какие-то выводы о том, сколько освободится помещений именно в связи с вынужденным переводом людей на удаленную систему работы. Процесс еще не закончился. Многие компании сейчас тестируют и пробуют этот формат, ряд компаний по-прежнему полностью находятся на самоизоляции, следят за развитием эпидемиологической ситуации и не приняли никаких окончательных решений», — говорит он.

Некоторые компании подстраивают работу арендованных офисных площадей под текущую эпидемиологическую обстановку.

«Одной из новых тенденций на рынке стала оптимизация офисных площадей с целью дополнительной заботы работодателей о своих сотрудниках. Некоторые компании вывели часть персонала с удаленной работы в офисы, но практикуется посменный график работы сотрудников, незакрепленные рабочие места и социальное дистанцирование», — отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге.

«Некоторые компании меняют стандарты обустройства офисного пространства, что не влечет за собой сокращение офисных площадей», — добавляет Борис Мошенский.

Глобальный тренд
Интересно, что аналогичная ситуация характерна не только для Петербурга или России, но и в целом для офисной недвижимости в разных странах. Об этом свидетельствуют данные международного исследования JLL.

В нем отмечается, что в начале пандемии некоторые крупные работодатели сделали смелые заявления о том, что работа из дома станет существенной частью в их долгосрочном корпоративном плане занятости. Но по мере улучшения эпидемиологической ситуации большинство компаний все-таки возвращает людей в офисы. Хотя внедрение «удаленки» и оказалось успешнее, чем многие ожидали, офис выполняет более многогранную функцию в культуре и производительности компании, нежели просто предоставление рабочего места, отмечают эксперты.

Последние несколько месяцев массовой работы из дома дали четкое представление о причинах популярности работы в офисе. Офисы стимулируют сотрудничество, инновации, наставничество и командную работу — все то, что с трудом можно заменить технологиями.

Опрос, проведенный JLL среди 3 тысяч офисных работников по всему миру, показал, что 58% из них скучают по офису. В числе элементов, которых не хватает при работе из дома, были названы взаимодействие и общение с коллегами (44%), а также коллективная работа тет-а-тет (29%).

«Глобальная пандемия заставила многих работодателей пересмотреть роль офиса в поддержке корпоративной культуры и задач», — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России.

Среди главных преимуществ работы из дома почти половина (49%) респондентов назвали отсутствие необходимости ездить на работу и с работы.

По мнению экспертов, на фоне полученного уникального опыта стратегии компаний по использованию офисных пространств во всем мире будут меняться. В долгосрочной перспективе может возрасти спрос на перенос некоторых офисов в пригороды, а также в небольшие города, что облегчит сотрудникам общение с коллегами недалеко от дома.

«Беспрецедентные времена создают также возможности для компаний по всему миру после возвращения в офис переосмыслить свои потребности в рабочем пространстве. Требования к плотности будут меняться, и будет происходить эволюция того, как используются, проектируются и развиваются офисные помещения. Но опыт развития офисного рынка и наши недавние опросы офисных работников показывают, что в ближайшее время офис не потеряет актуальности», — резюмирует Владислав Фадеев.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/ujazvimye_mesta_udalenki_lokdaun_oproverg_prognozy_o_skoroj_smerti_ofisov-6138.htmlУязвимые места удалёнки: локдаун опроверг прогнозы о скорой смерти офисовhttp://maris-spb.ru/publication/ujazvimye_mesta_udalenki_lokdaun_oproverg_prognozy_o_skoroj_smerti_ofisov-6138.htmlFri, 10 Jul 2020 15:30:15 +0300О повсеместном отказе от офисов говорить не приходится: скорее об изменении в отношениях арендатора и арендодателя. Многие стали рассматривать варианты гибких офисных пространств с возможностью их уменьшения или увеличения в зависимости от потребностей проекта, отмечают последние веяния в Knight Frank St Petersburg.

Привычка возвращаться

В последнее время многие сотрудники впервые за несколько месяцев заходили в офисы с тем настроением, что обычно бывает у школьников 1 сентября. Вроде бы снова собираться по утрам и ехать куда–то немного лень, но зато ждет уже родной коллектив, да и возвращаться в знакомое место — чертовски приятно.

По данным сервиса "Работа.ру", в апреле удаленно стали работать в 5 раз больше людей. Но уже в мае 50% респондентов другого опроса, проведенного тем же сервисом, заявляли, что хотели бы вернуться в офис. Майская статистика, похоже, больше соответствует реальным, а не прогнозируемым в марте–апреле трендам. Так, по словам экспертов, массового оттока компаний из офисов не наблюдается сейчас и, более того, может не случиться и в будущем.

"По итогам первого полугодия на рынке офисной недвижимости Петербурга не произошло существенных изменений в объеме вакантных площадей. В условиях постепенного восстановления хозяйственно–экономической деятельности компании только формируют стратегии дальнейшего развития, в том числе в отношении имеющегося штата и бизнес–подразделений", — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE.

О незначительности изменений рассказывают и в Colliers International. "В основном съезжали небольшие компании, которые сильнее всего пострадали от режима самоизоляции. Если говорить о качественных бизнес–центрах класса А и В, то состав арендаторов фактически не изменился. Зато появились первые предложения по субаренде излишних площадей", — отмечает Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

По информации JLL, объем свободных площадей с марта по июль текущего года увеличился на 1,2 п. п. и составил 7,6%. "Крупные арендаторы пока не меняют свои локации и площади. Однако и о расширении речь не идет", — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге.

Опылять лично

Еще одна функция офисов — социализация новых сотрудников. Некоторые компании не открывали новые вакансии во время самоизоляции только потому, что не было возможности физического взаимодействия с новичками.

"Мы хотели отказаться от офиса, когда арендодатель не шел на уступки, но одумались. Офис все же нужен. Его польза очевидна при приеме на работу нового сотрудника. Ввести кандидата в курс дела на удаленке не получится: нужно “опылять” его идеями прямо здесь", — говорит Иван Сибаров, директор студии интернет–маркетинга "Силуэт".

Всеобщая самоизоляция показала: удаленка зачастую хотя и возможна, но далеко не всегда предпочтительна и уж тем более эффективна. "В перспективе в своем бизнесе не вижу для нее места, — говорит гендиректор компании по прокату автомобилей ООО “Авто Менеджмент” Дарья Шаченок. — У нас много операционной работы. Физически надо выдавать документы, производить предрейсовый техосмотр, выписывать путевые листы".

Стало ясно, что постоянная (а в контексте пандемии — еще и безопасная) работа из дома — это привилегия, которая доступна немногим. По данным сервиса "Работа.ру", больше всего "удаленных" вакансий было открыто в апреле в сфере образования (74%), в области продаж (14%), в HR (6%) и в маркетинге (6%).

Тем не менее даже представители упомянутых сфер признаются: без офиса жить можно, но сложно и неприятно. И если в начале пандемии многие думали отказаться от него в пользу работы из дома (и, как следствие, экономии на аренде помещений), то с каждой следующей неделей эта мысль казалась все менее привлекательной.

"Мы организуем деловые события для предпринимателей. У всех сотрудников в принципе всегда была возможность работать из дома, когда это необходимо. И поначалу мы и правда думали отказаться от офиса. Но все же решили, что не хотим этого. Из объективных причин — нужно где–то хранить часть оборудования, из эмоциональных — просто необходимо хотя бы иногда видеться с командой", — уверена директор event–агентства Trinet WebFacultet Яна Куодис.

О необходимости офисов говорят и в рекламных и информационных агентствах — компаниях, для которых полная удаленка еще до периода самоизоляции была привычной, но не стала одной–единственной и любимой.

И здесь возникает одна из самых главных проблем удаленной работы: размытие границ трудодня. Из 8–часового рабочий день превращается в пресловутый режим 24/7. Жизнь без "водоразделов" на личное и публичное быстро выбивает работников из колеи эффективности. "Первые 3 года наше агентство существовало исключительно удаленно. И мы успели познать все прелести сполна. Во–первых, теряется различие между рабочим и личным временем напрочь. Так быстрее наступает выгорание. И предупредить это выгорание удаленно невозможно: ты не видишь, что происходит с человеком. А когда видишь, чаще всего поздно что–то предпринимать. Следствие — текучка кадров, а это еще никому в бизнесе не помогало", — говорят в коммуникационном агентстве Mygribs.

"Когда мы сидели в офисе, нам было куда спешить. Теперь же все работают из дома — мчаться некуда. Из 8–часового рабочий день становится 15–часовым. Бытовые дела уходят на второй план. В 7 утра просыпаешься, завтракаешь и садишься за компьютер. А в 22–23 часа из–за него только–только встаешь", — вспоминает юрист b2b– и p2p–направлений компании Citylife Анна Янус.

Ошибки удаленки

Если полностью отказаться от офиса готовы немногие, то переход на смешанную систему (день — в офисе, день — дома) кажется реальной альтернативой "жесткому" офисному распорядку и "мягкому" домашнему. "Принцип смешанной работы сегодня становится новой и актуальной парадигмой управления. Мы же пересматриваем свое отношение в первую очередь к инструментам управления и к функциям, которые могут быть автоматизированы. Кроме того, в условиях удаленной работы предложили сотрудникам самостоятельно определить коэффициент участия в групповых проектах. Это позволило работать в более гибком графике, ориентироваться на результат, повысить мотивацию", — говорит об опыте Ярослав Алейник, гендиректор компании "Омега", специализирующейся на разработке, внедрении и сопровождении информационных систем для госсектора и бизнеса.

В смешанный график верят и в интернет–агентстве Artrix, которое занимается рекламой в сфере IT. "За это время мы поняли, что можем полностью работать в онлайн–формате. И все же если мы говорим об офисной работе, а не о производствах, то смешанный график необходим, чтобы контактировать с людьми, которым некомфортно переводиться на удаленный формат", — делится мнением гендиректор агентства Юлия Любимская.

В целом ни воспевать, ни демонизировать удаленку не приходится: один универсальный рецепт на всех найдется вряд ли. Для кого–то именно удаленный формат оказался показательным и даже поучительным. Так, в образовательном портале GeekBrains именно во время удаленки начали активнее работать с соискателями из разных регионов страны.

"Мы всегда были довольно офисной компанией. Но теперь за достаточно небольшое время адаптировались к работе в удаленном формате. За время самоизоляции у нас выросла команда: вышло около 75 новых сотрудников. Многие из ребят пришли к нам сразу на удаленку. Около 10 человек — из Санкт–Петербурга. Сейчас мы абсолютно спокойно рассматриваем кандидатов из разных регионов", — говорит HR BP в GeekBrains Екатерина Ковалевская.

Для кого–то же опыт удаленки обнажил недостатки офисов.

"Удаленная работа показала, кто на самом деле трудится, а кто приходит в офис провести интересно время, показать себя. Хотя до режима самоизоляции я была сторонницей офисной работы. На самом деле возвращаться в офис не хочется, хотя бы потому, что сотрудники экономят время на передвижении. Когда человек приехал в офис, у него уже есть ощущение, что он сделал нечто значимое. А на самом деле это не так, компания от этого не получила никакого результата", — объясняет CEO Master Kit Inc Дарья Трутнева.

И пока одни возвращаются в офис, а другие еще раздумывают над введением смешанного графика, немногие все же решительно отказываются от аренды помещений. Среди таких — консалтинговая компания Audit–Consultant. "Единственный плюс в отказе от офиса — экономия на аренде. Правда, теперь треть сэкономленной суммы уходит на курьерские услуги, осуществление передачи первичной документации, которую необходимо хранить централизованно. Но это решаемый момент", — уверен бенефициар компании Михаил Молотников.

Ясно одно: "очевидный" тренд на удаленку оказался не таким уж ожидаемым благом, а работа из дома явно больше не кажется утопией и единственно возможным решением всех проблем на рынке труда.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/nevskij_prospekt_desjatkami_terjaet_arendatorov-6137.htmlНевский проспект десятками теряет арендаторов http://maris-spb.ru/publication/nevskij_prospekt_desjatkami_terjaet_arendatorov-6137.htmlThu, 09 Jul 2020 15:25:18 +0300В Петербурге доля вакантных помещений в street retail по итогам первого полугодия достигла 12,9%. Наибольшее число арендаторов потерял Невский проспект, выяснили аналитики Colliers International в Петербурге. Эксперты полагают, что в течение года стрит-ретейл ждет снижение арендных ставок. Но в целом рынок вернется к прежней жизни достаточно быстро.

Исход с Невского проспекта

Арендаторы, не работавшие из-за пандемии, постепенно освобождают торговые площади в сегменте street retail в Петербурге. «Далеко не все смогли продолжить платить аренду без стабильного дохода, что привело к росту уровня вакантности. За апрель–июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах увеличилась сразу на 5,9% и достигла рекордного значения с 2016 года (с этого момента компания считает уровень вакантности) — 12,9%. Наибольшую часть арендаторов потерял Невский проспект — 11,1% (или 30 помещений). К концу июня уровень вакантности здесь составил 14,4%», — сообщается в исследовании Colliers International. Эксперты напомнили, что только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах могли работать без ограничений в течение второго квартала (аптеки, магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи). Остальная часть арендаторов временно закрылась или работала в формате пунктов самовывоза.

В первом полугодии 2020 года на ключевых торговых улицах закрылось 80 магазинов и заведений, 60 из которых пополнили ряды вакантных — во втором квартале. 35% прекративших работу арендаторов — представители сегмента общепита. В их числе — Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой проспект Петроградской стороны), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский проспект), бар Palm (Большая Конюшенная улица).

На магазины сегмента «Одежда и обувь» пришлось 15% всех закрытий. На фоне значительного снижения туристического трафика (практически нулевого иностранного турпотока) существенно сократилось и число сувенирных лавок — закрылось девять точек, все они располагались на Невском проспекте (11% от числа всех закрытий). Так, сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском проспекте. Покинула рынок книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой располагались в помещениях street retail.

В Colliers International прогнозируют, что уровень арендных ставок в street retail на протяжении третьего-четвертого кварталов будет снижаться по мере роста доли свободных помещений и роста срока их экспозиции. А возвращение сувенирных магазинов на центральные коридоры Петербурга произойдет не ранее второго квартала 2021 года.

Быстрое возвращение

Руководитель отдела исследований рынка УК MARIS в ассоциации с CBRE Алена Волобуева, в свою очередь, говорит, что при условии сохранения положительной динамики восстановления хозяйственно-экономических процессов во втором полугодии и снижения угрозы распространения пандемии COVID-19 («вторая волна») рынок стрит-ретейла вернется к прежней жизни достаточно быстро.

«Произойдет логичная ротация арендаторов: возникнут новые форматы сетей общественного питания, наиболее вероятно в сегменте mass-market, вырастет доля продуктового ретейла, который сейчас очень активен на рынке Петербурга. Не исключено, что часть арендаторов форматного ретейла (торговых центров) задумается о диверсификации рисков и обратит свои взоры на сегмент стритовых помещений. Особенно это актуально в текущих условиях, когда дата открытия торговых центров в городе до сих пор не определена», — отмечает она в разговоре с РБК Петербург.

По мнению специалиста, ставки аренды скорректируются в ближайшие три-четыре месяца в сторону понижения. «В менее привлекательных локациях снижение ставок может доходить до 30%, но в среднем по рынку не превысит 10%-20%. К концу года уровень ставок аренды уже стабилизируется при условии сохранения действия перечисленных положительных факторов», — добавляет она.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/budet_li_poljza_ot_kompleksa_gazprom_nefti_na_oxte-6082.htmlБудет ли польза от комплекса "Газпром нефти" на Охте?http://maris-spb.ru/publication/budet_li_poljza_ot_kompleksa_gazprom_nefti_na_oxte-6082.htmlWed, 10 Jun 2020 13:24:43 +0300Что будет?

В начале марта 2020 года "Газпром нефть" представила концепцию многофункционального комплекса на Охтинском мысе. Архитектурный конкурс выиграло японское бюро Nikken Sekkei. Они предложили комплекс из двух соединённых зданий высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Активисты обеспокоены тем, что стройка заденет четыре охраняемые зоны на участке, где были сделаны археологические находки. Но в "Газпром нефти" заверяют, что эта территория выведена за пределы стройки, останется в неприкосновенности и станет частью ландшафтного парка.

Эффект "Лахты"

Район Охты уже является местом притяжения бизнеса и культурных пространств, считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Она приводит в пример торговый центр "Охта Молл" и Музей стрит-арта на территории Завода слоистых пластиков. По её мнению, появление комплекса "Газпром-нефти" стимулирует развитие новых девелоперских проектов в локации. Строительства других крупных торговых объектов на Охте эксперт не ожидает, а вот стрит-ретейл, который в этом месте практически не представлен, наконец-то усилится: "Сейчас на этот формат больно смотреть, он развит крайне слабо, имеется очень много пустующих помещений. В магазинах на первых этажах вакансия была даже в лучшие годы. Собственники этих помещений будут очень ждать строительства объекта "Газпром нефти", так как вместе с ним появятся и арендаторы", - резюмировала Ольга Шарыгина.

Также девелоперы говорят о том, что наличие крупного бизнес-центра может значительно увеличить стоимость близлежащей недвижимости. Вырастет и спрос на жильё за счёт желания офисных сотрудников перебраться поближе к месту работы. Кроме того, крупный деловой объект создаст кварталу элитный образ.

"За счёт близости к центральной части города и наличия крупных транспортных магистралей стоимость недвижимости в локации проекта и так достаточно высока. Для коммерческой недвижимости в качестве примера можно взять офисные центры Eightedges и "Санкт-Петербург Плаза". Жилая недвижимость в строящихся проектах также продаётся достаточно дорого по меркам периферийных районов города. При этом, конечно, ожидаемый дополнительный спрос со стороны сотрудников нового комплекса на жильё и партнёрских организаций на офисные помещения может дополнительно повлиять на коммерческие условия", - рассказал Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

"Локация Охты уже сейчас является востребованной у покупателей благодаря близости центра города, а также разнообразию представленного предложения: здесь реализуются проекты классов комфорт и бизнес квартальной и точечной застройки. Одним из крупнейших является квартал "Магнифика" от застройщика Bonava, также недавно началось строительство ЖК Alter от AAG", - отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. По её мнению, крупный бизнес-комплекс может послужить катализатором редевелопмента оставшихся территорий и выводу на рынок новых проектов на Малоохтинской набережной рядом с ЖК "Новый город", на Свердловской набережной рядом с ЖК "Четыре горизонта", а также вдоль реки Охты рядом с ЖК "Магнифика".

"Появление нового делового объекта может способствовать увеличению спроса на премиальную недвижимость в Центральном районе в локации от Московского вокзала до Синопской набережной. Здесь сейчас реализуются проекты классов бизнес и премиум - Grand House от Glorax Development, "Новый Невский" от ПСК, "Форсайт" от "Балтийской коммерции", - заметила Елизавета Конвей.

Представитель Colliers International, как и другие эксперты, сравнивает строительство делового центра на Охте с другим проектом "Газпром нефти" - "Лахта центром". В петербургской бизнес-среде недавно появился термин "эффект "Лахты": имеется в виду то, что рядом с "Лахта центром" вся близлежащая территория автоматически повысила свой статус. Девелоперы стали выводить проекты более высокого класса, в результате стоимость недвижимости здесь выросла.

Притянет ли комплекс "Газпром нефти" новую станцию метро в район?

Ситуация с развитием транспортной инфраструктуры остаётся пока уравнением со множеством неизвестных, ведь эта сфера зависит от планов и финансовых возможностей города. Жители Красногвардейского района опасаются пробок, они с нетерпением ждут появления новой дорожной развязки и обещанной станции метро в районе Большеохтинского моста.

Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg предлагает не обольщаться и не ждать в Красногвардейском районе скорого появления новой станции метро, как это произошло в Приморском районе с "Лахта центром". "Во-первых, новые станции метро на севере появились больше под влиянием строительства стадиона и грядущего чемпионата мира. Во-вторых, расстояние от "Лахта центра" до новой станции "Беговая" соответствует таковому от Охтинского мыса до существующей станции "Новочеркасская" - 1,5 км в обоих случаях", - добавил спикер.

А людям что?

"На Охте есть дефицит любого рода публичных функций, это связано с разреженной застройкой, плохой ситуацией с общественным транспортом и плохими условиями для пешеходов. Создание здесь точки притяжения, способной влиять на развитие всего района, требует нетривиального подхода", - отмечает архитектурный критик Мария Элькина. С этой точки зрения, по мнению критика, у ныне существующей концепции есть несколько минусов, которые могут помешать реализовать в полной мере потенциал Охтинского мыса. Тем не менее эксперт приветствует появление комплекса с расширенными общественными функциями.

Критик не считает, что идея вообще не трогать участок ради археологических раскопок или превратить его в обычный парк - хорошая: "Не думаю, что выкуп участка за счёт городского бюджета и создание на мысе просто парка было бы удачным решением. В такой сложной градостроительной ситуации чем разнообразнее функции, тем лучше. Сама по себе идея совмещения многофункционального здания и парка - изящная, но важно найти такое архитектурное решение, в котором она, что называется, сработает", - резюмировала она.

Первый вице-президент общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России" Павел Сигал уверен, что общественно-деловой центр на Охте будет хорошим подспорьем для бизнеса, а также важным объектом для отдыха обычных людей.

"Застройка на Охтинском мысе станет ещё одним местом притяжения для жителей города и туристов. В проекте удалось достичь баланса между созданием делового комплекса и зелёной зоны, при этом застройка участков историко-культурного наследия не затронет. Жизнь на Свердловской набережной всегда кипит, но явно не хватает удобных переходов для пешеходов - трасса перегорожена. Недостаточно скамеек, урн для мусора, различных небольших кафе, пунктов проката роликов, велосипедов, скутеров. Набережная, с которой открывается вид на Смольный собор и Большеохтинский мост, выглядит пустой - здесь нет скульптур, интересных мест для фотографирования и т. д. Набережную следует рассматривать как место отдыха самых разных категорий населения - от молодёжи, семей с детьми до туристов и пенсионеров", - подытожил он.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, отметил, что пока по общей концепции центра "Газпром нефти" сложно судить о деталях, но проект с таким местоположением имеет шансы на успех.

"Ещё до прихода "Газпром нефти" усилиями предыдущего девелопера в этом месте уже начал складываться некий бизнес-кластер, предполагающий и общественную составляющую, и торговые площади. В современных условиях мне кажется правильным делать основной упор на общественно-культурную составляющую, чтобы этот проект стал неким местом притяжения для горожан. Наверное, это должно стать главной идеей, чтобы привлечь сюда людей для интересного времяпрепровождения", - рассказал он.

Проект центра на Охте

Бюро Nikken Sekkei предложило создать на участке инновационный комплекс, который будет состоять из двух зданий средней высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Архитектурное решение создаёт сквозную видимость со стороны правого берега Невы на Смольный собор и прилегающий к нему парк.

Для посетителей Охтинского мыса проектом предусмотрена современная многофункциональная общественная зона на первом уровне комплекса. В планах размещение выставочного и конференц-залов, ресторанов, кафе, а также спортивного центра, медицинского центра и бытовых сервисов. По предварительным расчётам, общественная зона и парк на набережной смогут ежедневно принимать до 1 тыс. посетителей. Особенностью концепции Nikken Sekkei стала публичная обзорная площадка под открытым небом, которую планируется разместить на воздушном переходе, соединяющем два здания.

В остальной части комплекса будет создано рабочее пространство для сотрудников "Газпром нефти". Здесь разместятся центры развития технологий и управления международными проектами.

На четырёх охраняемых государством зонах, расположенных на участке инвестора, строительство вестись не будет. Их площадь - не более 0,8 га, что составит чуть более 15% от общей площади проекта. Эти объекты останутся в неприкосновенности и будут выведены за пределы застройки, а после благоустройства станут частью общественной зоны комплекса и парка.

В настоящее время компания продолжает работать над финализацией архитектурной концепции и уточнением финальных параметров будущего комплекса.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/apokalipsis_otkladyvaetsja_kommercheskaja_nedvizhimost_peterburga_vyxodit_iz_krizisa-6072.htmlАпокалипсис откладывается: коммерческая недвижимость Петербурга выходит из кризисаhttp://maris-spb.ru/publication/apokalipsis_otkladyvaetsja_kommercheskaja_nedvizhimost_peterburga_vyxodit_iz_krizisa-6072.htmlWed, 03 Jun 2020 09:54:49 +0300Ограничения и запреты в Петербурге постепенно отменяются, жизнь арендаторов нормализуется: офисная недвижимость уже вернула 20–40% клиентов. Однако, по прогнозам экспертов, летом этот сегмент вряд ли достигнет 100%-ных показателей, которые были до карантина.

Для торговых центров, если они начнут полностью функционировать нынешним летом, период восстановления затянется, и вакантность по итогам может вырасти на несколько процентов.

Ротация арендаторов

Несмотря на наступивший коронавирусный кризис, ставки аренды на офисную недвижимость вряд ли уменьшатся, утверждают эксперты. Но при этом стоит ожидать того, что сменится основной пул арендаторов помещений из-за того, что многие компании просели по финансовым показателям.

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов говорит, что, скорее всего, по-настоящему видимые изменения в этом сегменте можно будет наблюдать лишь в конце 2020 года либо в начале 2021-го.

"Офисы сегодня используются не полностью, но договоры продолжают действовать, по части из них идут процессы пересогласования, по другим нет. Однако даже ведение переговоров занимает время. И если компания решит сокращать занимаемые площади, сам процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев в зависимости от объёма компании", — поведал эксперт.

В Colliers не видят существенных причин для снижения арендных ставок в силу того, что в Петербурге продолжают совершаться крупные сделки: недавно был анонсирован переезд в Северную столицу Объединённой судостроительной корпорации, которая арендовала офис площадью 7 тыс. м2.

"В целом же высвобождение некоторых офисных площадей к концу 2020 года увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок Петербурга подошёл к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности — всего 5,6%, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении 2 последних лет, перестанут расти, а в объектах с существенным оттоком арендаторов могут быть снижены", — добавил Кузнецов.

По данным компании, по итогам I квартала 2020 года в офисах класса A средняя запрашиваемая ставка аренды в Петербурге выросла на 0,6%, до 1,6 тыс. рублей в месяц за 1 м2, в классе B рост более заметный — на 1,8%, до 1 тыс. рублей за 1 м2, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Примерно такого же мнения придерживаются в компании Maris. По их данным, с 12 мая некоторые предприятия, которые начали возобновлять свою деятельность, возвращаются в офисы. В результате уже на конец мая количество арендаторов, которые вернулись в деловые центры, составило порядка 20–40%. По прогнозам аналитиков компании, начиная с 1 июня число вернувшихся в офисы компаний начнёт неуклонно расти, но пустующие помещения всё равно останутся. По итогам июня Maris предсказывает заполненность 80% от прежнего уровня. По их подсчётам, арендные ставки выросли на 1%, а в некоторых деловых зонах увеличение составило 5–7%.

"При этом знак колебания ставок определяется качеством освободившихся помещений. Следовательно, изменения ставок аренды произошли главным образом за счёт увеличения вакансии, нежели в связи с корректировкой ценовой политики арендодателей", — прокомментировала Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE.

В ближайшие месяцы стоит ждать ротации арендаторов, этот процесс начался ещё во время карантина. Основной пул клиентов приходится на крупные компании, которые нуждаются в больших офисных помещениях, при этом по большей части освобождаются сейчас небольшие помещения.

В компании JLL сравнили показатели вакантности офисной недвижимости в Петербурге во время кризисов 2008 года, 2014-го и прогнозы по нынешнему кризису. Среди них самым тяжёлым оказался 2008 год, когда доля вакантных площадей достигла 25,9%.

По прогнозам аналитиков JLL, максимальная вакансия в 2020 году примерно сравняется с показателями кризиса 2014 года, когда она достигла 12%.

Переосмысление ТЦ

В JLL также считают, что сценарии предыдущих кризисов отразятся и на рынке торговой недвижимости. При этом для всего ретейла нынешний спад был наиболее ощутимым, ещё никогда в стране не останавливалась практически вся торговля. Коронавирус изменит лицо ретейла, в результате чего поменяются привычки арендаторов и их пул в ТЦ.

После кризисов в 2008 и в 2014 годах наблюдался примерно трёхлетний спад ввода новых торговых объектов. Похожее торможение начнётся и в 2020-м. Коснётся это по большей мере объектов на ранней стадии строительства. Однако на 2020 год из заявленных объектов большинство находится в высокой стадии готовности, в результате большинство из них откроется к концу года.

Объём свободных торговых площадей при этом повысится на 2–3 п. п. Так, по прогнозам компании, заполняемость торговых центров Петербурга максимум составит 90%.

При этом для самих ТЦ интересно будет то, как изменится состав ретейлеров, которые арендуют у них площади. По итогам года с рынка уйдут некоторые бренды, а многие сети офлайн-магазинов оптимизируются и, скорее всего, попробуют поиграть в онлайн-формат, сделав ставку на пункты выдачи товаров, нежели на полноценные торговые точки. Помимо этого, своё влияние окажет и снижение доходов населения, в результате чего большинство предпочтёт более экономные и дешёвые бренды и магазины. Такие тенденции потребуют реконцепции устаревших торговых объектов, что, возможно, приведёт к переосмыслению такого вида недвижимости, как торговый центр, в принципе.

В Colliers International, в свою очередь, считают, что около 10–15% магазинов больше не откроются после карантина. Однако их места займут более жизнеспособные игроки, поэтому арендодателям можно не беспокоиться.

"В одних случаях закрытия магазинов будут следствием управленческих просчётов ещё в докризисный период, которые только обострились с наступлением кризиса, в другом — именно кризисными изменениями, оптимизацией торговых площадей. Кто-то из ретейлеров оставит розницу в принципе, кто-то перейдёт в онлайн. Однако если мы говорим о качественном и востребованном торговом центре, то у таких объектов есть лист ожидания, и здесь те арендаторы, которые будут более жизнеспособны в текущей ситуации, займут освободившиеся места", — рассказала Анна Никандрова, партнёр Colliers International.

В слабых же объектах, которые испытывали трудности и до пандемии, вакансия может увеличиться ещё на 25–30%, добавила она. От центра к центру эта картина будет меняться. Востребованные объекты, проведя ротацию 10–15% арендаторов, могут оказаться к концу года с нулевой вакансией, в слабых же центрах показатель увеличится, и управляющей компании понадобится разрабатывать стратегию и проводить комплексные изменения, чтобы вернуть объект на прежние позиции.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zatjazhnoj_krizis_est_li_buduschee_u_gostinogo_dvora_posle_covid-19-6062.htmlЗатяжной кризис: есть ли будущее у Гостиного двора после Covid-19http://maris-spb.ru/publication/zatjazhnoj_krizis_est_li_buduschee_u_gostinogo_dvora_posle_covid-19-6062.htmlWed, 27 May 2020 10:22:55 +0300Гостинка сегодня не интересна петербуржцам, ее обычно посещают иностранные туристы, но они вновь появятся здесь не скоро. «Мойка78» вместе с экспертами делает прогнозы, что будет с торговым центром после Covid-19, и рассуждает о том, как изменить площадку.

Из кризиса в кризис

Прогнозы на будущее неутешительны у самих представителей Гостиного двора. Свои опасения на этот счет в интервью «Своему делу плюс» высказала председатель совета директоров АО «Большой Гостиный Двор» Надежда Тушакова.

«Перед пандемией у нас, и не только у нас, у всей торговли, выручка упала в 4 раза. Пока мы закрыты, расходов меньше, откроемся — расходы вырастут. Поэтому ничего хорошего пока я не вижу»,
— сказала представитель Гостиного двора.
Что касается помощи Гостинке, Смольный предоставил только отсрочку по платежам, но не снижения по налогам за то, что удалось сохранить 600 рабочих мест. Так что о будущем выходе из коронакризиса председателю совета директоров говорить не приходится. Более того, по ее словам, кризис продолжается с 2014 года.

Нужен ли курс на креатив

Некоторые эксперты полагают, что торговому центру нужно добавить креатива. Это топовый тренд последних лет. Даже сейчас, во время самоизоляции некоторые торговые сети думают, как поменять концепцию своих магазинов, чтобы люди приходили сюда именно проводить время.

«Эпидемия закончится, но покупательское поведение уже не будет прежним – вынужденная массовая самоизоляция лишь ускорили диджитализацию. Покупатель больше не пойдет в физический магазин просто чтобы купить товар, но за эмоциями и впечатлениями – однозначно да, и именно поэтому мы уверены в формате концепт-сторов с социальными пространствами. Именно такой формат в нашей сети показал себя наиболее устойчивым, когда ещё до введения ограничений и закрытия непродовольственных магазинов трафик пошел на спад», – комментирует генеральный директор книжной сети «Республика» Анатолий Шутка.

Возможно, руководству ОАО «Большой Гостиный Двор» следует взять пример с таких популярных проектов, как Севкабель порт, Василеостровский рынок или «Этажи», делая ставку на развитие креативных пространств и фудкортов. У них, к слову, менее привлекательное расположение, чем у Гостинки, но горожане любят сюда приходить.

Хотя, как бы привлекательно это ни выглядело, практика показала, что такой формат все-таки не оправдал ожидания инвесторов. Так, за последние месяцы «Бронка» групп» с ее «Голицын лофтом» разорвала отношения с управляющей компанией BS Art Development Group, «Тандем-истейт» распрощалась с креативным пространством, которое раньше носило название «Артплей», Miles & Yards, пусть и по предварительным планам, но разошлось с пространством Севкабель порт, а арт-пространство «Ткачи» вообще покинуло рынок после продажи здания компании «Империя» — сеть БЦ СЕНАТОР.

«За пять лет работы «Голицын Лофта» было сделано много для того, чтобы кластер стал одним из основных креативных пространств города. Однако с течением времени и с учетом действующих ограничений в области использования объектов культурного наследия федерального значения стала очевидной необходимость трансформации прежней концепции развития этой площадки», — дала комментарий РБК пресс-служба компании «Бронка Групп».

Но несмотря на пессимистичные сценарии, полностью уходить от креативных идей не стоит. Нужно найти золотую середину. По мнению специалистов, в России неправильно трактуют предназначение таких пространств. По сути, они выглядят как обычные торговые центры или же в них делают упор на развлекательно-досуговую сторону, которая в случае кризиса страдает первой. В данном случае необходимо создать же что-то принципиально новое, отвечающее требованиям современности, но это сложно и в этом направлении стоит поработать.

Война концепций

Если ГД модернизировать, сделать современным, то он вполне сможет составить конкуренцию той же «Галерее» на Лиговском проспекте. Речь об этом идет не первый год. И сейчас реконструкцией постепенно занимается «Студия 44» Никиты Явейна, которая обошла концепцию развития, представленную компанией Fort Group, имеющую 10,4% акций БГД.

Напомним, что акционер компании предлагал стеклянный купол над внутренним двором, подземный двухуровневый паркинг, расширение торговых площадей в пять раз и появление бизнес-центра. Но в итоге внутри Гостиного двора появилась Международная академия музыки Елены Образцовой, Музей купечества и Домовый храм в честь преподобного Серафима Вырицкого. Также здесь запланированы театрально-концертные залы, магазин с центром нравственного воспитания детей и другие объекты.

«В принципе не хочу комментировать это», — сказал Максим Левченко в беседе с корреспондентом «Мойки78».

Популярность не спадет и не прибавится

По мнению экспертов, после того как Гостиный двор снова откроется, покупатели сюда не перестанут ходить. В конце концов, у Гостинки есть своя аудитория, наработанная годами. Другой вопрос — как используются площади, у которых есть большой потенциал.

«Объект мог бы стать современным торговым центром, общественным пространством, двор нужно наконец-таки открыть для людей. Я думаю, что все это решаемо, и даже нет большой необходимости реализовывать дорогостоящие проекты внутри. Если уж в Севкабель смогли «затащить» людей, которые о нем никогда раньше не слышали и не знали, а сейчас это стало популярным местом, то в данном случае это будет сделать намного проще, потому что люди и так про него прекрасно знают и ходят рядом. Это просто вопрос удачного выбора управляющей компании», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин.

По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, владельцам Большого Гостиного двора не хватает четкой концепции и плана развития. «Здание является памятником, что осложняет задачу по его реконструкции и подразумевает множество ограничений, а также большие затраты. Поэтому необходим не только конструктивный диалог с властями, а также разработка коммерчески эффективной концепции, учитывающей все действующие ограничения и нюансы, но и привлечение якорных арендаторов и инвестиций», — считает эксперт.

Справка «Мойки 78»

Большой Гостиный двор построен французским архитектором Жан-Батистом Валлен-Деламотом в 1761–1785 годах. Здание на Невском проспекте построено в стиле раннего классицизма. Во время Великой Отечественной войны Гостинка пострадала от бомбежек. Реставрация была закончена в 1948 году. Памятник находится под охраной ЮНЕСКО.

В 2000 году Смольный передал 76 тысяч квадратных метров Гостинки в аренду на 49 лет в пользование ОАО «Большой Гостиный двор» за символическую плату — 1,7$ за квадратный метр в месяц. При этом больше половины от суммы годовой аренды организация должна направить на поддержание памятника. Основные акционеры ОАО «БГД» по данным системы «Контур. Фокус»: ЗАО «Капитал» (24,97%), ООО «Авс Плюс» (27,10%), у Fort Group (чуть более 10% акций), кроме этого, у организации еще более 7 тысяч акционеров-физлиц.

«АВС ПЛЮС» занимается арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом. Гендиректором компании является Ирена Николаевна Вороная, которая, судя по данным сервиса «Контур. Фокус», по совместительству также возглавляет еще восемь организаций с таким же профилем услуг. К слову, все эти эти фирмы учредил президент и член совета директоров коммерческого акционерного банка «Викинг» Алексей Устаев, а также ООО «На Пироговской», созданное тем же бизнесменом.

Самого Алексея Устаева называют владельцем топовых объектов Петербурга: гостиницы «Октябрьская» на Лиговском проспекте, отеля «Санкт-Петербург» на Пироговской набережной, Владимирских рядов на Большой Пушкарской, ресторан «Беринг», Санкт-Петербургского городского ломбарда, Невской Мануфактуры и многого другого.

ЗАО «Капитал» занимается розничной торговлей в неспециализированных магазинах. Компанию возглавляет некий Камиль Шайхайдаров, который в прежний годы был учредителем трех организаций, но к этому моменту они ликвидированы. Сама фирма, судя по системе «Контур. Фокус», входит в акционерное общество «Интернэшнл Капитал Груп», которую учредил все тот же Алексей Устаев.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zagruzka_gostinits_peterburga_ruxnula_do_510-6059.htmlЗагрузка гостиниц Петербурга рухнула до 5–10% http://maris-spb.ru/publication/zagruzka_gostinits_peterburga_ruxnula_do_510-6059.htmlTue, 26 May 2020 11:51:52 +0300Загрузка петербургских гостиниц из-за распространения коронавирусной инфекции в апреле снизилась до 5–10%. Такие данные приводятся в исследовании компании Maris в ассоциации с CBRE.

«Несомненно, апрель стал самым провальным месяцем, как мы полагаем, за всю историю туриндустрии в России в целом, и Северной Венеции в частности», — отмечают эксперты. 

В связи со столь низкой загрузкой в целях выживания гостиницы были вынуждены демпинговать. В апреле диапазон скидок к базовой стоимости размещения варьировался от 15 до 80%.

Среди способов привлечь клиентов были, в частности, такие:

  • скидки к базовому тарифу в размере 10–30% при размещении на 3 / 5 / 7 / 14 суток;
  • аренда номера по цене квартиры: стандартный двухместный номер в отеле категории 3 звезды стоил в среднем в апреле 20–25 тысяч рублей в месяц;
  • тариф «рабочий день»: аренда номера на 12 часов с 8:00 до 20:00 или с 10:00 до 22:00.

При этом в апреле деятельность в Петербурге полностью приостановили 56 гостиниц, обеспечивавшие 23% валового номерного фонда отелей категории 3–5 звезд.

Как сообщила «Карповке» руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева, пока невозможно определить, сколько объектов не откроются или перестанут функционировать после карантина — пока нет временного ориентира по снятию ограничений.

«Практически все гостиницы находятся в очень плачевном положении. Текущая заполняемость едва ли покрывает переменные расходы отеля. Дополнительных доходов от питания и прочих услуг, которые могли составлять в былые времена до 50% выручки, сейчас нет. Поэтому процент объектов размещения, сохранившихся на рынке, будет зависеть, главным образом, от внутренних ресурсов компаний и запаса прочности, накопленного ими в докризисный период», — считает эксперт.

Интересно, что в сегменте апарт-отелей, также пострадавшем из-за коронавирусной инфекции, ситуация, по оценкам экспертов, обстоит получше: заполняемость находится на уровне порядка 50%. По словам генерального директора компании VALO Service Константина Сторожева, это связано с тем, что организации, управляющие сервисными апарт-проектами, оперативно переключились на предоставление услуг долгосрочной аренды.

Напомним, по оценке замглавы комитета по развитию туризма Петербурга Наны Гвичия, из-за эпидемии коронавируса туристическая отрасль Северной столицы просядет на 70%. В целях ее поддержки власти города снизят на 50% налоги на имущество организаций для владельцев отелей и гостиниц.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/oteli_na_grani-6056.htmlОтели на граниhttp://maris-spb.ru/publication/oteli_na_grani-6056.htmlTue, 26 May 2020 10:42:55 +0300По данным аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, первый квартал в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга в целом принёс хорошие результаты. Город вошёл в топ-50 рейтинга лучших направлений конгрессного туризма за 2019 год (по версии Международной ассоциации конгрессов и конференций – ICCA), заняв 42-е место. (Плюс 38 пунктов к показателю 2018 года.) Пулково назван лучшим аэропортом в рейтинге ASQ (Airport Service Quality) среди европейских аэропортов с годовым пассажиропотоком от 15 млн до 25 млн человек. Туристический поток в Петербурге за первый квартал снизился лишь на 6%. Основные неприятности начались в середине марта, когда стали вводиться ограничения из-за пандемии.

Аэропорт Пулково с 10 апреля по настоящее время работает в сокращённом режиме, не обслуживая рейсы в ночное время. Пассажиропоток в апреле не превышал 10% от нормального объёма. Уровень загрузки средств размещения снизился в диапазоне от 1 до 10%.

По данным Maris, на конец второй декады марта в Петербурге действовали 212 отелей категории 3–5 «звёзд»; фонд классифицированных номеров составляет 24 913 штук. Почти 37% действующего номерного фонда управляют международные операторы. За первый квартал рынок пополнился одним несетевым отелем (4 «звезды») на 48 номеров. По информации аналитиков, в апреле в Петербурге полностью приостановили работу 56 отелей, обеспечивавшие 23% валового номерного фонда в этой категории.

По данным NSP, до 1 июня закрылись Sokos Hotel Palace Bridge, Sokos Hotel Olympic Garden, Residence Hotel&SPA, Parklane, Crowne Plaza Ligovsky и другие.

«Текущая заполняемость едва ли покрывает переменные расходы отеля. Дополнительных доходов от питания и прочих услуг, которые могли составлять в былые времена до 50% выручки, сейчас нет. Поэтому доля объектов размещения, сохранившихся на рынке, будет зависеть главным образом от внутренних ресурсов компаний и запаса прочности, накопленного в докризисный период», – считает Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE.

Некоторые отели просто закрывают на время дорогостоящие номера, чтобы не тратить средства на их обслуживание.

Загородных отелей кризис почти не коснулся. Они было приостановили приём гостей в конце марта, но вновь возобновили работу уже во второй декаде апреля в связи с возросшим спросом на загородные средства размещения (для комфортной самоизоляции).

Апрель стал самым провальным месяцем за всю историю туриндустрии в России и Петербурге. Отельеры вынуждены были давать скидки в размере 15–80% от базового тарифа. Часть отелей стала предлагать услуги долгосрочного проживания: скидки от 10 до 30% при размещении на срок от трёх суток до двух недель; аренда номера по цене квартиры (в апреле двухместный номер в отеле 3 «звезды» стоил в среднем 20 000–25 000 рублей в месяц); тариф «рабочий день» (аренда на 12 часов – с 8.00 до 20.00 или с 10.00 до 22.00). Наиболее распространённым было предложение аренды от 7 суток.

Больше всех пострадали сетевые гостиницы, загрузка которых в апреле составила менее 3% (падение на 96%, или 65 п.п.). Тариф в апреле в среднем по рынку составил около 5200 рублей, что на 14% ниже показателя прошлого года. В зависимости от сегмента эта вилка составила от 4 до 23%. Наибольший спад – в люксовых объектах (в связи с закрытием части номеров). Доходность на номер в Петербурге снизилась в апреле на 97%.

В целом в Северной столице снижение загрузки в период с января по апрель составило 39%, тариф сократился на 6%, что отразилось на уровне RevPAR (выручка номерного фонда за один номер), который достиг 1600 рублей (минус 45% в сравнении с январём–апрелем 2019 года).

По оценке специалистов Rusland SP Hospitality, сейчас средняя загрузка гостиниц двух столиц составляет около 15%. Постепенное увеличение заполняемости начнётся не раньше осени за счёт частичного возобновления бизнес-активности и событийного туризма. Соответственно, в сентябре–октябре можно ожидать увеличения этого показателя до 35%.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/lendlordy_pika_tsen_na_nedvizhimost_ne_budet_a_denjgi_nuzhny_sejchas-6058.htmlЛендлорды: пика цен на недвижимость не будет, а деньги нужны сейчасhttp://maris-spb.ru/publication/lendlordy_pika_tsen_na_nedvizhimost_ne_budet_a_denjgi_nuzhny_sejchas-6058.htmlThu, 14 May 2020 11:37:50 +0300Владельцы крупных активов во время коронакризиса охотнее расстаются со своими участками и объектами коммерческой недвижимости. Причины здесь могут быть разными, но факт остается фактом — собственники недвижимости больше не ждут роста цен на нее, чтобы заключить сделку на более выгодных для себя условиях. Наоборот — они понимают, что в ближайшее время этого не произойдет, и готовы к менее выгодным соглашениям.

Прямая взаимосвязь с коронакризисом есть у объявившего о своем переезде завода «Севкабель». В компании отметили, что будут переводить производственный комплекс в кластер Кировского завода уже этим летом, хотя изначально планировалось начать процесс в конце года.

«Все планы нарушил коронавирус: эпидемия приостановила стройки по всей стране, и потребность в кабельно-проводниковых товарах снизилась. Сейчас есть возможность уменьшить складские запасы, а потому руководство завода решило начать переезд, не дожидаясь запланированных сроков», — пояснили в пресс-службе предприятия. Что станет с территорией на Кожевенной линии Васильевского острова, не озвучивается. Участком владеет не предприятие, а дочка банка «Санкт-Петербург» — «БСПБ Капитал».

Перемены настигли и завод «Ригель» в Петроградском районе Петербурга. Новым акционером предприятия стал холдинг «Теллус Групп», который приобрел 100% акций производителя аккумуляторов и аккумуляторных батарей. В качестве стратегического инвестора выступит ИК «Евроинвест». Известно, что объект приобрели как промышленное действующее предприятие и в дальнейшем его планируется активно развивать. По оценкам экспертов, стоимость актива может составлять 2,5 млрд. Инвестиции в развитие завода составят порядка 300 млн рублей.

Правда, по словам экспертов, сделку нельзя связать с текущим кризисом, так как подобные соглашения достигаются ни за один месяц.

«Такие крупные сделки делаются минимум за полгода-год. Поэтому они были согласованы еще до коронакризиса. Да и вообще крупные владельцы недвижимости мыслят долгосрочными категориями и не склонны принимать скоропалительные решения под давлением текущего момента. Но, в целом, можно ожидать, что завышенные ожидания будут приведены в соответствие с рыночной ценой, но массового сброса активов по сниженным ценам не будет», — говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость, компания Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.

По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, обобщать подобные сделки не стоит, поскольку каждый кейс с продажей и редевелопментом промышленной площадки индивидуален: как в силу специфики решения собственника по продаже или переводу самого производства, так и с учетом градостроительной ситуации. Однако факт остается фактом — собственники крупных активов больше не надеются на скорейший рост цен.

«Ригель» продаётся с действующим производством, в зоне, которую так и не удалось перевести в жилую, при этом в суперпривлекательной локации. Севкабель — наоборот, производство переводится на другую площадку, а существующая территория позволяет в перспективе строить жилье. При этом справедливо будет утверждать, что собственники, которые не спешили снижать цены на свои земельные активы и площадки под редевелопмент, рассчитывая на дальнейший рост спроса и стоимости, сейчас пришли к осознанию, что восстановление экономики и рынка может занять гораздо больше времени, чем снятие ограничений. В связи с чем некоторые из них с удовольствием реализуют такие активы и «выйдут в кэш» либо направят средства на перебазирование и развитие производства», — говорить Андрей Косарев. Он отмечает, что в ближайшее время не ожидает кейсов, подобных «Ригелю», но эксперт уверен — спрос на площадки с «жилым» зонированием однозначно будет, поскольку девелоперы в любой экономической и рыночной ситуации пополняют свои земельные банки такими участками.

Что касается приобретения коммерческой недвижимости во время коронакризиса, большой интерес к приобретению таких активов еще в начале апреля высказала инвестиционная компания Leorsa Group of Companies. Пост об этом на личной странице в Facebook разместила вице-президент холдинга Ольга Пономарева. Она заявила, что ИК готова срочно выкупать в Петербурге уцененные объекты стоимостью свыше 100 млн рублей. За три недели на это предложение откликнулись собственники более 100 объектов. С некоторыми владельцами активов уже идут предварительные договоренности, но что это за объекты, Ольга Пономарева не стала рассказывать, отметив, что речь идет о торговых и бизнес центрах, встроенных коммерческих площадях и даже земле под строительство в центре Петербурга.

По словам эксперта, из-за коронакризиса, безусловно, можно ожидать сделок, подобных «Ригелю», но скорее всего владельцы таких активов еще долго будут приходить к осознанию того, что цену необходимо снизить.

«Сегодня точно есть компании, которые готовы скупать активы, но с неким дисконтом, а готовы ли на это соглашаться продавцы — покажет время. Те, у кого высокая долговая нагрузка и по ним очень сильно ударил кризис, будут сильно снижаться, но, скорее всего, не сегодня. Привести в пример планируемые сделки не могу, но могу сказать, что первыми на рынке окажутся компании, на которых лежат кредиты, так как они решат избежать ситуации с банкротством», — говорит Ольга Пономарева.

Отметим, что в качестве новых площадок для продаж сегодня можно рассмотреть Центр дизайна в Краногвардейском районе Петербурга, который принадлежит компании «Тандем-истейт», стратегическому инвестору Петербурга. До 1 мая здание официально называлось Artplay и функционировало под знаменем Московского ООО УК «АРТПЛЭЙ», но компания отказалась от сотрудничества.

Помимо этого интерес вызывает коммерческая недвижимость на Выборгской набережной Петербурга. Сейчас она разрознена и общим лотом ее не приобрести. Хотя сама идея может быть привлекательна для девелоперов, которые бы не отказались снести существующие объекты и застроить территорию жильем бизнес-класса. Не исключено, что собственники зданий в этой части города захотят продать активы, не выдержав накала коронакризиса.

Ранее сообщалось, что на «Авито» выставлены на продажу объекты культурного наследия, расположенные на Невском проспекте и прилегающих улицах. Это часть здания бывшей голландской церкви (Невский, 20), стоимость 760 млн рублей, Дом Гансена (Малая Конюшенная ул., д. 16/26) — за 800 млн рублей, а также комплекс зданий на набережной канала Грибоедова — за 1 млрд рублей.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/koronavirus_zastavil_ekspoforum_vspomnit_o_konkurentsii-6057.htmlКоронавирус заставил «Экспофорум» вспомнить о конкуренцииhttp://maris-spb.ru/publication/koronavirus_zastavil_ekspoforum_vspomnit_o_konkurentsii-6057.htmlThu, 30 Apr 2020 10:54:03 +0300Известная группа компаний «Экспофорум», которая славится высокими ценами, поняла, что в индустрии происходят тектонические изменения и нужно приспосабливаться к современным реалиям. Таким образом, в ГК заявили о диверсификационной программе и выходе на конкурентные рынки, где их никто не ждет. Например, речь идет об аренде помещений для киноиндустрии, организации площадки для киберспорта и парковки отстоя большегрузов. По словам экспертов, для ГК это лишь временный плацдарм, который особо не спасет компанию от последствий коронавируса, так как о достойной конкуренции здесь не стоит говорить.

Новые направления

Напомним, что в ГК «Экспофорум» входят компании, которые призваны работать на площадках крупнейших городских событий. По словам бизнесменов, сталкивающихся с этой структурой, чужих сюда не берут. Например, если заказчику мероприятия нужна кейтеринговая компания, то этим будет заниматься только экспофорумская фирма. В целом, в группу компаний входят «ЭФ-дизайн», «ПАН-БАЛТСервис», «КАРАМЕЛЬ Кейтеринг» и «ЭКСПО-Ресурс».

На днях на онлайн-сессии «Изменение рельефа конгрессно-выставочной карты» директор по PR «Экспофорум-Интернэшнл» Елена Ублиева заявила о программе диверсификации, которая поможет ГК пережить коронавирус и выйти на новый уровень развития. Компания намерена выходить на рынки, которые уже заполнены более выгодными предложениями.

Так, «ЭФ-дизайн» предлагает разработку дизайн-проектов для жилых и общественных пространств, строительно-монтажные работы в сфере капитального строительства, изготовление мебели, ремонт офисов, квартир и загородных домов. «ПАН-БАЛТСервис» расширяет компетенции терминала по приемке, обработке и таможенному оформлению коммерческих грузов по внешнеэкономическим контрактам и предлагает использовать оборудованный складской комплекс на территории «Экспофорума».

«КАРАМЕЛЬ Кейтеринг» будет продавать мелкорозничным предпринимателям хлебобулочные и кондитерские изделия. Также компания намерена делать пакетные предложения для выпускных и свадеб, а еще она будет изготавливать полуфабрикаты для доставки на дом. Ну а тем временем «ЭКСПО-Ресурс» займется обследованием технического состояния зданий, обслуживанием и монтажом инженерных систем.

«Мы очень быстро переориентировались. В данный момент, например, площадка «Ленэкспо» переформатируется под мобильный госпиталь на 547 койкомест. Что касается «ЭкспоФорум-Интернэшнл» — нашей основной площадки, там сейчас мы запускаем и сдаем в аренду телевизионные студии, сдаем павильоны под съемочные пространства, осуществляем киберспортивный клуб, который сейчас, наверное, будет популярен. Ну а так как в ГК «ЭкспоФорум» входят, в том числе, и компании, которые занимаются транспортно-логистическим обслуживанием, то можно говорить о парковке отстоя большегрузов, о временной стоянке техники автомобильных дилеров — такие запросы к нам действительно приходят», — отметила Елена Ублиева.

Временные меры

Все эксперты сходятся во мнении, что для «Экспофорума» диверсификация — явление временное, которое вызвано лишь желанием перекрыть хотя бы часть убытков. На то, что новые направления компания оставит и после, они не надеются, отмечая, что конгрессно-выставочной площадке будет трудно конкурировать в других отраслях, где лучшие места уже заняли игроки с более выгодными локациями и меньшими ценами. Например, это касается аренды помещений для киноиндустрии. В городе есть куда более выгодные. И в данной ситуации некоторые специалисты полагают, что ГК может даже пойти на демпинг.

«Можно лишь приветствовать, что «Экспофорум» пытается действовать как типичная коммерческая организация, изыскивающая на фоне падения выручки другие доступные способы заработать и компенсировать часть потерь. Все перечисленные направления, очевидно, заставят столкнуться с конкуренцией, лишь ожесточившейся с началом кризиса. И если для киностудий и стоянки фактор расположения за чертой города не должен быть критичным, то, например, для киберспортивного клуба это не столь удобное расположение. Не думаю, что «Экспофорум» выйдет в каждый из этих сегментов с завышенной ценой. Напротив, я бы не исключал демпинга — ведь такие крупные площади, да ещё и в такой локации, будет непросто заполнить, к тому же условиях сжатия платежеспособного спроса», — прокомментировал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Правда, вопрос здесь не только в цене, а еще и в подготовленности площадок под те или иные нужды. Например, управляющий партнер «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов считает, что «Экспофоруму» будет сложно конкурировать с другими компаниями, занимающимися стоянками для отстоя большегрузов, потому что к конгрессно-выставочному комплексу не так просто подъехать, плюс — вокруг существует много других, более удобных и профессионально подготовленных площадей.

«Все равно под большегрузный транспорт требуется какая-то инфраструктура: туалеты, охрана, мойка крупногабаритных машин. Соответственно, все равно около КАДа полно таких профессиональных отстойников, где все сделано. К тому же там постоянно какие-то круговые движения, то есть не самая удобная логистика. Еще на реализацию таких проектов требуются дополнительные инвестиции. Поэтому я считаю, что в их ситуации нужно законсервироваться и нести как можно меньше инвестиционных и операционных затрат. Никакую настоящую конкуренцию они не сделают. Всегда в пределах КАДа найдется более дешевая и профессионально подготовленная площадка для отстоя крупногабаритного транспорта», — резюмировал эксперт.

В свою очередь руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин уверен, что свою монополию «Экспофорум» никак не потеряет. В конце концов, для города это важная площадка. И как только режим самоизоляции снимут, а международные границы раскроют, ГК вернет свои прежние позиции, а временные проекты закроет.

«Эти действия являются способом получить хоть какие-то дополнительные доходы на фоне фактической остановки основного вида деятельности. То есть доходов сейчас нет, а затраты остались, получается убыток. Этот самый убыток группа компаний и пытается каким-то образом нивелировать или уменьшить. В случае восстановления рынка услуг, где непосредственно использовались площадки «Экспофорума», скорее всего, все эти варианты аренды площадей и телевизионных студий просто прекратят свою работу», — предположил спикер.

Как сообщалось ранее, только от отмены ПМЭФ-2020 «Росконгресс» заявил о потерях в 2 млрд рублей, но это только 65% вложений в форум. Часть денег покрывалась за счет партнеров и участников, остальное — за счет регистрационных взносов.

Отметим, по данным системы «Контур.Фокус» 75% «Экспофорум-Интернэшнл» сегодня принадлежит комбинированному ЗПИФ «Газпромбанк — Коллективный», еще 25% у «Газпром Инвеста». Ранее 100% акций принадлежало АО «Инвестгрупп», в свою очередь 99% этой компании были записаны на некую Валентину Дубленникову, пенсионерку 1945 года, владелицу скромной однокомнатной квартиры. По данным РБК, женщина сама была не в курсе того, что владеет такими активами.

Генеральным директором «Экспофорум-Интернэшнл» с 2013 года является Сергей Воронков, который по совместительству является президентом Ассоциации «Китайский деловой центр». Свою карьеру он начал в 1990 году с комитета по делам молодежи в администрации города Оренбурга, пять лет спустя занял пост начальника инновационного отдела Комитета по делам семьи, детства и молодежи администрации Петербурга. Позже работал в ООО «Петербург-Экспресс», заместителем председателя Комитета по печати и взаимодействию со СМИ администрации Петербурга, руководителем предприятий, входящих в группу компаний «Рестэк», и исполнительным директором ЗАО «ЭкспоФорум».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/ofisy_zaboleli_koronavirusom_segment_uxodit_v_retsessiju-6043.htmlОфисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессиюhttp://maris-spb.ru/publication/ofisy_zaboleli_koronavirusom_segment_uxodit_v_retsessiju-6043.htmlWed, 29 Apr 2020 10:02:27 +0300Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.

Из прошлой жизни

По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.

Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).

При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.

Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.

Началось

Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.

Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.

«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.

Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.

«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.

Время покажет

При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.

Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.

Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.

«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.

Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.

Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/arendatory_otkazyvajutsja_ot_magazinov_i_ofisov-6042.htmlАрендаторы отказываются от магазинов и офисовhttp://maris-spb.ru/publication/arendatory_otkazyvajutsja_ot_magazinov_i_ofisov-6042.htmlMon, 27 Apr 2020 11:40:41 +0300Вынужденная остановка строительства на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19 вынудит девелоперов перенести на будущий год сдачу 15% запланированных офисных площадей. Но снижение ввода сыграет рынку на руку: на фоне массового отказа арендаторов от офисов это поможет сгладить глубину падения ставок. Активнее на уступки арендаторам придется идти собственникам помещений — многие снимающие их предприятия столкнулись с падением выручки на 90%.

Из-за приостановки строительства в Москве в зоне риска оказалось примерно 15% от заявленного изначально объема ввода офисной недвижимости — 420 тыс. кв. м будет перенесено на следующий год, такие расчеты приводят в Colliers International. В результате на рынке должно появиться примерно 360 тыс. кв. м новых площадей.

Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что в Москве сейчас пустует 8,3% площадей класса А, 6,7% — класса В.
В текущем квартале эксперт ждет существенного снижения спроса на офисную недвижимость, одновременно сократится и ввод новых объектов — этот фактор, скорее всего, поможет избежать значительного роста числа пустующих площадей. Активность на рынке, по мнению госпожи Зиминой, будет сохраняться за счет переездов и пересогласований. Доля сделок по изменению коммерческих условий, по ее прогнозам, может вырасти с 24% от общего числа по итогам первого квартала до 40–50%. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский не сомневается, что объем свободных площадей на рынке будет расти начиная со второй половины года. Падение объемов ввода наравне с низким уровнем вакантности, с которой офисный рынок подошел к кризису, позволит сгладить скорость и глубину падения арендных ставок.

В Knight Frank предполагают, что к середине года вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга вырастет с 4,6% до 7%, к концу года — до 20%.

«Многие компании будут сокращать бизнес, сотрудников; потребность в части площадей отпадает»,— рассуждает заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Одновременно, по его словам, будут корректироваться ставки: сейчас практически все арендаторы обратились к арендодателям с просьбой о предоставлении скидки, арендных каникул или отсрочки платежа. Господин Тюнин указывает, что возможный компромисс с каждым арендатором обсуждается отдельно.

Пустеющие магазины

Согласно оценкам CBRE, в Москве по итогам первого квартала пустовало 8,2% торговых площадей в сегменте стрит-ритейла, показатель заметно вырос относительно конца прошлого года, когда он оценивался в 6,6%. В центральной части города дороже всего обходилась аренда в Столешниковом переулке — 195 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Дешевле всего стоили помещения на Садовом кольце — в среднем 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Санкт-Петербурге, согласно данным Maris, по итогам первого квартала уровень вакантности помещений стрит-ритейла составил 9%. Аналитики объясняют, что к концу марта кризис, развившийся на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19, еще не оказал существенного влияния на рынок. Но с этими расчетами согласны не все аналитики. Так, в JLL ранее указывали, что по итогам первого квартала доля пустующих площадей выросла на 0,8 процентного пункта, до 9,3%,— это максимальное увеличение за последние пять лет.

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова предполагает, что во второй половине года вакантность на торговых улицах Москвы составит 10–15%.

Сейчас, по ее мнению, обороты всего работающего в стрит-ритейле бизнеса, за исключением продуктового и аптечного, снизились на 90%. «После завершения ограничительных мероприятий покупательский спрос еще долго не достигнет уровня начала года»,— объясняет госпожа Назарова. При этом, по словам эксперта, большинство договоров предполагают фиксированную ставку аренды за помещения, а не рассчитываются исходя из оборота бизнеса. Несмотря на то что многим удалось договориться о получении скидок 20–30%, большая часть собственников продолжает начислять полную стоимость. «Не стоит забывать и тот факт, что аренда вносится авансом — период оплаты за апрель прошел в марте, сейчас речь идет уже о выплатах за май»,— рассуждает госпожа Назарова.

Арендаторы покидают небольшие магазины

Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова объясняет, что реальный уровень вакантности на улицах можно будет увидеть только после завершения карантинных мероприятий: в этот момент освободятся помещения, где стороны не смогли договориться о льготных условиях, одновременно с рынка уйдут некоторые ритейлеры. Повышенный уровень вакантности, по ее прогнозам, какое-то время будет сохраняться, пока собственники не перестроятся на новые условия работы. Госпожа Свиридова добавляет, что новые помещения для себя сейчас рассматривают некоторые продуктовые сети, алкомаркеты и аптеки. «Арендаторы уже начали демпинговать, собственники пока не идут на очень высокие скидки, но это вопрос времени»,— поясняет эксперт.

Рост доли пустующих площадей затронет и торговые центры.

Согласно прогнозам CBRE, к концу года доля пустующих площадей в них может вырасти до 10–20% против 5,6% по итогам 2019 года.

Руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина поясняет, что, несмотря на то что сделок по аренде помещений в торгцентрах немного, они все же заключаются и в текущих условиях. «Это крупные ритейлеры, бренды одежды и обуви, рестораны и развлекательные операторы»,— рассуждает она. При этом госпожа Жилкина не сомневается, что некоторые закрывшиеся сейчас арендаторы заново могут уже не открыться, а некоторые уйдут спустя два-три месяца с момента возобновления работы.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/covid_after_kak_koronavirus_izmenit_rynok_ofisov-6039.htmlCOVID after: как коронавирус изменит рынок офисов?http://maris-spb.ru/publication/covid_after_kak_koronavirus_izmenit_rynok_ofisov-6039.htmlMon, 20 Apr 2020 17:53:37 +0300Вынужденная удалённая работа почти всей страны, организованная многими за считанные дни, может изменить фундаментальные подходы к планировкам пространств, оборудованию рабочих мест, существенно повлиять на развитие гибких офисов. Об этом рассуждают опрошенные NSP эксперты.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:

– Очевидно, что текущие события окажут определенное влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах– либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров – пока сказать крайне сложно.

Часть компаний, переключившись на удаленный способ работы, поняли, что их это устраивает. Но это не касается всех или большинства, это касается отдельно взятых компаний, которые поймут, что им не нужны офисы в прежнем объеме и перестанут арендовать помещения, которые раньше занимали. Второй источник сокращения арендуемых площадей – сокращение персонала и оборота компаний (следствие убытков), прямые негативные последствия пандемии.

Можно делать параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался годом-двумя. В целом, мне кажется, после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет.

Поскольку данный кризис очень специфичен и связан с развитием заболевания в мировом масштабе, носит до некоторой степени «искусственный характер», я думаю, что и восстановление после него будет более быстрым (по крайней мере, до уровня конца 2019 – начала 2020 года). Темпы восстановления будут сильно зависеть от развития ситуации с коронавирусом и решений, принимаемых властями, от того, как долго экономика будет стоять «на паузе». Очень серьёзное влияние окажет способ отмены ограничений.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/v_pitere_zakrylas_zelenaja_set_kafe-6038.htmlВ Питере закрылась «зелёная» сеть кафеhttp://maris-spb.ru/publication/v_pitere_zakrylas_zelenaja_set_kafe-6038.htmlMon, 20 Apr 2020 17:47:25 +0300В Санкт-Петербурге закрывается сеть вегетарианских кафе «Укроп», успешно функционирующая на рынке семь лет. Свои активы компания выставила на продажу.

По словам совладельца сети Константина Щеклеина, текущая финансовая нагрузка в условиях закрытия кафе с выполнением всех обязательств по выплатам невозможна.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, уверена, что в текущей ситуации будет не много желающих приобрести бизнес. Обычно основные интересанты здесь – это крупные профессиональные сети, которые сейчас сосредоточились на удержании своих действующих точек, поясняет она.

В свою очередь, Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, отмечает, что некоторые локации выглядят очень привлекательно. Но в условиях ожидающегося сокращения количества арендаторов и падения ставок в стрит-ритейле, по его словам, трудно сегодня оценить их справедливую цену. «Сети сейчас вообще под угрозой. Если отдельное семейное кафе должно договориться с одним арендодателем, то сеть должна достичь новых договоренностей с десятками, и далеко не все пойдут навстречу. Плюс кредиты на развитие, плюс большой штат и т.д. Поэтому не будет преувеличением сказать, что сейчас любая сеть кафе в той или иной мере близка к банкротству», – добавил он.

«Заведения общественного питания сейчас находятся в тяжелой ситуации. Одни сети будут фиксировать убытки и принимать решения о закрытии точек, другие будут дотировать бизнес и работать в минус, как минимум, до осени, ожидая роста к концу года. Совладельцы "Укропа" приняли, наверняка, не самое простое для себя решение, скорее всего, будут и другие игроки, которые пойдут по тому же пути. Возможно, кто-то будет закрывать только отдельные точки, решение о полном прекращении деятельности сети, скорее всего, примут не более 10%», – добавляет Лапченко.

Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International в Санкт-Петербурге, солидарен с коллегой, что сценарий банкротства точек общепита вполне вероятен - всё будет зависеть от продолжительности ограничительных мер, а также от масштаба последствий пандемии и экономического кризиса на рынок после их снятия. «Эти проблемы могут в большей степени затронуть тех игроков, кто в последние годы не предпринимал действий, направленных на реформирование и обновление своих форматов, кто не соблюдал здоровый баланс между кредитной нагрузкой и доходом, кто открывал новые заведения в спорных местах с недостаточным для успешного функционирования бизнеса трафиком. Сейчас же все эти "отклонения" от естественного и здравого ведения бизнеса моментально выйдут наружу и потянут на дно подобные проекты. Часть компаний, скорее всего, будет вынуждена временно приостановить свою работу, в результате чего доля вакантных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга может увеличиться во втором квартале до 9-10%, что станет самым высоким показателем за последние пять лет. Сроки экспонирования свободных помещений при этом будут растягиваться, в связи с чем вероятна дальнейшая компрессия нижних границ ставок аренды», – пояснил эксперт.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/gruppa_rbi_investiruet_30_mlrd_rublej_v_novye_proekty-6035.htmlГруппа RBI инвестирует 30 млрд рублей в новые проектыhttp://maris-spb.ru/publication/gruppa_rbi_investiruet_30_mlrd_rublej_v_novye_proekty-6035.htmlFri, 17 Apr 2020 12:29:38 +0300До конца года компания намерена потратить 5 млрд рублей на покупку земельных участков для создания не менее 200 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Это уже второй девелопер, который на этой неделе заявил о готовности скупать активы в условиях кризиса. 

Под 200 тыс. кв. м недвижимости нужно 12-15 га земли, оценивает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. Он подчеркивает, что такие объемы на рынке есть, как с готовым разрешением на строительство, так и менее подготовленные лоты. Вопрос лишь в том, готовы ли собственники к тому дисконту, который, вероятнее всего, запросит RBI в текущих условиях.

«Для таких объемов 5 млрд – реальная цена, в среднем это около 25 тыс. рублей за «квадрат». Общая площадь улучшений на таких лотах может составить около 350 000 кв. м продаваемой площади квартир, то есть общая площадь зданий, включая паркинги, места общего пользования, помещения стрит-ритейла и прочего может быть еще больше», – согласен руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин. Однако, считает он, бюджета в 30 млрд рублей для реализации заявленных проектов может не хватить.

Два участка RBI уже нашла – в Центральном и Московском районах города.

На участке площадью 13,5 тыс. кв.м. на Миргородской улице (бывшая территория ж/д станции «Московская-Товарная», рядом с Феодоровским собором) RBI через 3,5 года построит восьмиэтажный жилой комплекс бизнес-класса на 253 квартиры. Сейчас по этому адресу располагается бизнес-центр класса «С» «Миргородский», в советские времена в здании располагались помещения агентства «Союзпечать». Общая площадь жилья составит 20 тыс. кв.м, проектом предусмотрено также создание детского сада на 60 мест и подземного паркинга на 150 машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составит 4,6 млрд рублей.

Еще один новый проект группа RBI реализует на Киевской улице, 5. На месте бывшего мебельного магазина-склада через 3 года компания откроет гостиницу класса 3* на 301 номер. Общая площадь номерного фонда составит 9,25 тыс. кв. метров. Будет представлено 5 категорий номеров, различных по площади и планировке: от 25 до 55 кв. метров. Объем инвестиций в этот проект оценивается в 1,6 млрд рублей. Сейчас RBI решает, кто будет управлять гостиницей: компания ведет переговоры с международными гостиничными операторами, в частности, с Accor, но все-таки склоняется в пользу собственной управляющей компании RBI PM. Несмотря на то, что туристический рынок Петербурга в настоящее время схлопнулся и вся отрасль находится в кризисе, через 3 года ситуация выправится, рассчитывает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.

По мнению вице-президента Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга Тамары Буйловой, через 3 года такой объект, скорее всего, будет востребован на рынке. Однако предметно говорить о перспективах проекта можно только после того, как гостиничный рынок Петербурга пройдет коронавирусный краш-тест, отмечает эксперт. «Сегодня рынок Петербурга упал на 100%, половина гостиниц закрылись, остальные работают с 1-2% загрузкой при том, что рентабельность в этой отрасли начинается с 30% загрузки номерного фонда. То, что гостиницы Петербурга продолжают работать даже себе в убыток, говорит о запасе прочности рынка и позволяет надеяться, что он выстоит», – подчеркивает Тамара Буйлова.

«Расширение земельного банка – часть реализации принятой Группой RBI стратегии удвоения бизнеса», – пояснил на сегодняшней онлайн пресс-конференции президент группы Эдуард Тиктинский. По его словам, компания ведет переговоры с собственниками интересующих земельных участков и одновременно ищет новых потенциальных продавцов. «Мы рассматриваем землю не в картофельных полях», – пояснил Эдуард Тиктинский. Более всего компания ориентирована на участки в Петроградском и Выборгском районах и собирается строить там жилье классов комфорт, бизнес и элит. Источниками финансирования проектов станут собственные (20%) и привлеченные средства (80%).

«Текущий сложный для экономики период – не повод отказываться от совершения сделок по земле. Устойчивое финансовое положение нашей компании и поддержка ведущих банков позволяет не зависеть от возможного снижения покупательского спроса, уверенно чувствовать себя даже в сложившейся на рынке ситуации», – заявил Эдуард Тиктинский.

Отметим, что на днях о готовности скупать стрессовые активы заявила ГК «БестЪ». Девелопер сообщил, что намерен выкупать стрессовые активы у собственников коммерческой недвижимости. Компанию интересуют лоты стоимостью до 500 млн рублей, в том числе здания, земельные участки или имущественные комплексы, расположенные в Петербурге и Москве. «Сегодня, к сожалению, для части бизнесменов продать свои объекты выгоднее, чем брать дополнительные кредиты. Мы в свою очередь готовы срочно выкупить такие стрессовые объекты», – пояснил Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/torzhkovskij_rynok_natselilsja_na_rekontseptsiju-6033.htmlТоржковский рынок нацелился на реконцепциюhttp://maris-spb.ru/publication/torzhkovskij_rynok_natselilsja_na_rekontseptsiju-6033.htmlMon, 13 Apr 2020 09:21:50 +0300Активное развитие современных гастропространств в Петербурге стимулирует операторов старых сельскохозяйственных рынков к обновлению своих объектов. По этому пути решила пойти управляющая компания Торжковского рынка, подконтрольная предпринимателю Виталию Кимбаровскому. Она планирует реконструировать торговый объект, создав на его базе современное рыночное пространство с фуд-холлом, интерактивным музеем и небольшой гостиницей. Эксперты считают локацию проекта довольно спорной и полагают, что у проекта могут возникнуть сложности с привлечением трафика.

В компании «Агора. Гастроурбанистика» (занимается разработкой концепции проекта) сообщили, что ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» проведет модернизацию Торжковского рынка. В ее рамках предполагается создание на площади 4 тыс. кв. м обновленных торговых рядов с продуктами, фуд-холла с десятью корнерами, событийной площадки, интерактивного музея истории торговли и общественного питания и отеля на 24 номера. Кроме того, в планах инвестора восстановить ресторан восточной кухни «Самарканд», который работал в этом районе до революции. Основная специализация рынка останется прежней и будет связана с торговлей фермерской продукцией, отмечают в компании «Агора. Гастроурбанистика».

Гендиректор ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» Леонид Яцук рассказал “Ъ”, что окончательный объем инвестиций в реконструкцию объекта пока не определен, поскольку сейчас проводятся предпроектные работы. При этом он отметил, что речь будет идти о сотнях миллионов рублей. Обновление Торжковского рынка позволит значительно увеличить его посещаемость и улучшить финансовые показатели, надеется он. Завершить модернизацию рынка рассчитывают до конца этого года. Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров считает, что инвестиции в проект могут составить не менее 100–150 млн рублей.

Торжковский рынок был построен в 1978 году, его общая площадь составляет 7,7 тыс. кв. м. С 1999 года оператором объекта является ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок». По данным kartoteka.ru, эта компания принадлежит Виталию Кимбаровскому. Он также владеет ООО «Полюстровский рынок» (развивает одноименный рынок) и выступает совладельцем группы «Гурвит», которая управляет Гостиным двором в Кронштадте. Последние несколько лет ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» пытается добиться приватизации Торжковского рынка, но не может сойтись с городом в цене выкупа. По мнению компании, установленная ГУП «ГУИОН» стоимость объекта в размере 503,9 млн рублей не является рыночной, следует из картотеки арбитражных дел. После проведения повторной экспертизы оператор объекта не согласился с ее результатами и через суд добился выполнения еще одной.

По словам старшего партнера компании «Агора. Гастроурбанистика» Артема Балаева, реконструкция будет происходить без закрытия рынка. «Рассматривается возможность разместить в фуд-холле киоски с кухнями различных стран, входивших в состав Советского Союза»,— отметил он. Набор резидентов площадки еще не определен, но он точно будет отличаться от других подобных проектов, говорит господин Балаев. «В фуд-холлах в Москве представлены одни и те же сетевые игроки. Это дискредитирует всю идею фуд-холлов»,— подчеркивает он. В дальнейшем под современное использование может быть приспособлен и Полюстровский рынок, не исключил господин Яцук.

Предложенная концепция во многом повторяет ранее реализованные концепции по реконструкции сельскохозяйственных рынков и не учитывает ошибки прежних проектов и нюансы локации, говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава. Населения в первичной зоне охвата для объекта с такой площадью будет недостаточно, поскольку окружение представлено в основном старым жилым фондом, указывает он. У проекта уже есть сильный конкурент в ТРЦ «Сити Молл» (его развитием занимается инвесткомпания Fort Group.— “Ъ”), который работает примерно на ту же вторичную зону охвата, имеет более представительный состав арендаторов и характеризуется во многом лучшей транспортной доступностью, добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

Фуд-холлы — рабочая модель бизнеса, которая будет востребована в кризис, поскольку в этот период люди экономят деньги на походы в ресторан, указывает директор по развитию Василеостровского рынка Ольга Никифорова. При этом площадка под реконструкцию не так важна, как команда, которая этим будет заниматься, их ресурсы, концепция, а также набор резидентов, уверена она.

Обновление петербургских сельскохозяйственных рынков несколько лет назад безуспешно пытался инициировать Смольный. В 2017 году чиновники объявили о планах разыграть на торгах право аренды Кузнечного, Мальцевского, Невского, Ломоносовского и Московского рынков. Но в итоге эти планы не сдвинулись с мертвой точки из-за судебных разбирательств с бывшими управляющими компаниями объектов, с которыми правительство города расторгло договоры аренды. При этом фуд-холлы активно развиваются на частных площадках. Так, в 2019 году после реконструкции открылся Василеостровский рынок, принадлежащий бывшему топ-менеджеру структур «Газпрома» Владимиру Хурцилаве. В торговом центре «Галерея» работает фуд-холл московской Zemskiy Group, развивать гастропространства в своих комплексах планирует холдинг «Адамант». Как сообщал “Ъ” (см. “Ъ” от 04.02.2020), он планирует открыть фуд-холл в ТЦ «Меркурий» под управлением Ginza Project и может инвестировать в создание аналога московского гастропространства «Депо» в «Варшавском экспрессе».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/boljshaja_restorannaja-6027.htmlБольшая Рестораннаяhttp://maris-spb.ru/publication/boljshaja_restorannaja-6027.htmlTue, 31 Mar 2020 10:34:04 +0300За последние несколько лет на Большой Зелениной открылись такие заведения, как Paninaro, Киdo, Green 28, Sight, Mundshtuk, Pobo, "Сад", "Тиммерманс", Panorama of my Silence — Heart, а также небольшие кафе, кофейни и пекарни. По расчетам группы компаний RENTA, исходя из характеристик помещений (существующих и будущих), уже к 2022 году на первых этажах Большой Зелениной может появиться до 60 заведений общественного питания.

"Улица получила серьезный импульс к развитию стрит–ретейла благодаря активной реконструкции исторических зданий под современные функции (бизнес–центры, апарт–отели) и строительству новых жилых комплексов. В большинстве коммерческих помещений этих объектов запроектированы огромные витринные окна, оборудована приточно–вытяжная вентиляция, созданы все условия для размещения ресторанов, кафе и баров", — комментирует президент RENTA Артем Гудченко.

"В Петербурге есть несколько улиц, которые могут при определенных условиях претендовать на статус новой ресторанной. К их числу можно отнести и Большую Зеленину, — подтверждает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE. — В ее пользу говорит близость к метро и бурное развитие окружающих территорий — здесь расположено много промышленных объектов, которые активно переводятся в деловую и жилую функцию". Появление здесь полноценной ресторанной зоны — перспектива 3–5 лет, говорит он.

Преимуществом улицы аналитики называют также лучшие по сравнению с Рубинштейна или Белинского возможности для парковки и относительно невысокие ставки аренды. Конфликта с жителями, как на Рубинштейна или в "Голицын лофте", эксперты на Большой Зелениной не ожидают, поскольку в силу локации посетителей здесь будет меньше, а сами заведения — солиднее, ориентированные на элитную публику из новостроек Петроградской стороны, Крестовского и Петровского островов.

"Интерес к этой локации у коммерсантов и рестораторов действительно очень высок, — комментирует Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI. — Для реализации коммерческих площадей в ЖК Futurist на Барочной улице нам пришлось устраивать аукцион, и он показал ажиотажный спрос: помещения были проданы по средней цене более 200 тыс. руб./м2. Петроградской стороне сейчас не хватает такого центра притяжения, и новая ресторанная улица, безусловно, пользовалась бы спросом".

По данным RENTA, сейчас на Большой Зелениной продаются шесть коммерческих помещений стрит–ретейла стоимостью от 212 тыс. до 220 тыс. руб./м2. Еще 15 помещений площадью от 40 до 412 м2 сдаются в аренду. Ставки аренды — от 2 тыс. до 4,2 тыс. руб./м2 в месяц. Общая площадь вакантных помещений превышает 3 тыс. м2.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/sankt-peterburg_spros_prevyshaet_predlozhenie_ofisnoj_nedvizhimosti-6012.htmlСанкт-Петербург: спрос превышает предложение офисной недвижимостиhttp://maris-spb.ru/publication/sankt-peterburg_spros_prevyshaet_predlozhenie_ofisnoj_nedvizhimosti-6012.htmlThu, 19 Mar 2020 13:36:29 +0300В 2020 году рынок петербургской офисной недвижимости пополнится 20 новыми объектами под аренду площадью 240 тыс кв. м. Это на 75,5 тыс. кв. м больше, чем было сдано в прошлом году, подсчитали в JLL. Спрос на новые объекты на рынке крайне высок, что стимулирует рост цен и новое строительство.

Актуальное предложение

С начала года в Петербурге были сданы два объекта: Bronka Space на улице Красного Текстильщика и бизнес-центр на набережной Обводного канала. Всего за год на рынок выйдут 20 новых офисных объектов. К новому строительству относится 66% всех строящихся сегодня в городе офисов, 34% – это реконструкция, отмечают в JLL. По данным аналитиков Maris Partofthe CBRE AffiliateNetwork, 205 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в этом году, относятся к спекулятивным проектам, остальные площади возводятся для собственных нужд компаний и с высокой долей вероятности не будут экспонироваться на открытом рынке.

«Как правило, проекты бизнес-центров по схеме build-to-suit выбирают крупные компании, которые имеют специфические требования к офисным площадям и точно понимают перспективы развития своего бизнеса в будущем. Для девелопера же схема build-to-suit в первую очередь интересна тем, что он получает гарантию сдачи крупной площади одним лотом и может не опасаться, что после ввода объект будет не востребован. При этом существуют и риски, если бизнес-центр строился не под покупателя, а под конкретного арендатора. Объясняется это просто – в том случае, если этот арендатор примет решение переехать в другой БЦ, то помещения, имеющие нетиповые характеристики и выполненные в определенном фирменном стиле, могут оказаться невостребованными на рынке», – поясняет генеральный директор «Бронка групп» Никита Муров.

В строящихся сейчас бизнес-центрах, которые предназначены для сдачи в аренду, 4% площадей уже сданы, отмечают в JLL. «Скорость заполняемости зависит от многих факторов: локация, ставка, уровень объекта, а также состояние передаваемых помещений. Помещения без ремонта сдаются всегда дольше, чем готовые офисы. В условиях низкой вакансии и достаточно высокого спроса со стороны крупных компаний есть вероятность поиска арендаторов в новые объекты достаточно быстро, при условии соответствия цены качеству», – говорит Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

Спрос на open space

Сейчас очень редко крупные компании запрашивают помещения с кабинетами 15-20 кв. м, в основном арендаторы предпочитают открытое пространство с возможностью создания гибкого офиса, констатируют в Maris в ассоциации с CBRE. К самым востребованным относятся офисы размером 100-250 и 250-500 кв. м, на их долю в 2019 году пришлось 48% от общего числа сделок. Офисы таких размеров чаще других арендовали представители сферы профессиональных услуг и ИТ-индустрии, отмечают в Colliers International.

«Понятие «хороший офис» существенно преобразилось. Кроме традиционной ставки и близости к метро, арендаторы хотят получить не просто «метры», а эффективное пространство, где сотрудникам будет комфортно работать. Молодые специалисты еще на входе оценивают офис, где им придется трудиться. Работодатель вынужден придумывать «фишки», которыми можно привлечь хорошего эксперта. Разработка стратегии рабочего пространства - это целая прикладная дисциплина, и в борьбе за кадры чаще выигрывает тот, кто ей пользуется. Сейчас это очень важный критерий, и данная услуга (Workplace strategy) востребована у прогрессивных арендаторов», - говорит заместитель генерального директора Knight Frank StPetersburg Михаил Тюнин. По его словам, вид из окна по-прежнему важный критерий, но уже не решающий. Важнее - как организовано пространство БЦ.

«Если сравнивать два схожих объекта, преимущество будет на стороне того, который обладает лучшим видовыми характеристиками. Иногда (и довольно редко) к нам обращаются компании, которым необходим офис с видом на Неву, другие варианты ими не рассматриваются» – говорит руководитель отдела офисной недвижимости Maris Алена Бердиган.

Ставки будут расти

На текущий момент средние арендные ставки на офисные помещения в классе А достигли уровня 1 900 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В - 1 300 рублей. К концу 2020 года в JLL прогнозируют рост до 1 950 руб. в классе А и 1 350 руб. в классе В. По прогнозам Knight Frank StPetersburg, в условиях сохранения дефицита площадей сохраняются предпосылки для роста ставок, в двухлетней перспективе он может составить 5-7%

«Увеличение ставок не связано с ростом экономики. Скорее рынок перегрет переездом «Газпрома» и его готовностью платить высокую аренду. Для большинства местных компаний, не связанных с добычей и обработкой ресурсов, ставки становятся завышенными, и они ищут более демократичные варианты», - объясняет заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт – Петербурге Наталья Киреева. «Действительно, спрос со стороны «Газпрома» близок к насыщению, однако далеко не исчерпан. По нашим прогнозам, их активность сохранится еще 2-3 года. Это без учета «Лахта центра», который, как известно, давно расписан по этажам. Заселение главной башни не сильно изменит картину рынка, и мы не прогнозируем существенной миграции из существующих бизнес-центров», – уверен Михаил Тюнин.

«Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии дисбаланса спроса и предложения. Объем незанятых офисов минимален, ставки аренды уверенно растут, а темпы поглощения превышают темпы строительства бизнес-центров. На этом фоне среди инвесторов растет интерес к переформатированию и приспособлению зданий под офисы или коворкинги, а девелоперы объявляют о запуске строительства новых офисных зданий», – говорит заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. Так, в прошлом году был анонсирован старт строительства новых очередей следующих проектов: «Невская ратуша», Pulkovo Star, «Технополис Пулково», Trinity Place, бизнес-парк «Полюстрово», «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Всего, по оценкам Colliers International, в перспективе ближайших трех лет рынок может пополниться на 540 тыс. кв. м.

Никита Муров, генеральный директор «Бронка групп»: «Несмотря на то что в течение 2020 года девелоперами анонсировано введение более 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, дефицит офисных площадей в Петербурге будет сохраняться в течение всего года. Ситуация стабилизируется лишь в следующем году, когда на рынок будет выведен достаточно большой объем нового предложения. Сегодня большой объем спроса в Санкт-Петербурге формируют IT-компании, которые готовы арендовать большие площади от 2 тыс. кв. м. В прошлом году доля компаний данного сегмента в общем объеме сделок на офисном рынке Петербурга составила порядка 30%. Наиболее предпочтительными для них являются помещения формата open space, поскольку они могут трансформироваться под требования каждой конкретной компании.

Если говорить в целом о требованиях, которые предъявляют арендаторы к офисным помещениям, среди основных по-прежнему остаются транспортная доступность, удобство планировочных решений, наличие парковки, инженерная обеспеченность и наличие современных систем вентиляции и кондиционирования. При этом все чаще арендаторы обращают внимание на дизайн и качество отделки мест общего пользования. Немаловажным фактором становится и инфраструктура бизнес-центра (кафе, банкоматы, магазины). Иными словами, бизнес-центр сегодня должен создавать комфортную рабочую среду и иметь развитые общественные пространства, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе за профессионалов в различных областях.

Например, наш бизнес-центр Bronka Space располагается на набережной в центре города, в шаговой доступности от двух станций метро, вблизи крупных транспортных магистралей - Синопской и Смольной набережных, Невского и Суворовского проспектов. В шаговой доступности от Bronka Space находятся «Невская Ратуша», здания администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, крупные государственные и коммерческие учреждения, жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. Безусловно, «вид из окна» является дополнительным преимуществом. Расположение же бизнес-центра на набережной, помимо уникальных видовых характеристик, обеспечивает прекрасную транспортную доступность».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/ofisnyj_disbalans-6010.htmlОфисный дисбалансhttp://maris-spb.ru/publication/ofisnyj_disbalans-6010.htmlMon, 16 Mar 2020 15:31:20 +0300В 2020 году рынок петербургской офисной недвижимости пополнится 20 новыми объектами под аренду площадью 240 тыс кв. м. Это на 75,5 тыс. кв. м больше, чем было сдано в прошлом году, подсчитали в JLL. Спрос на новые объекты на рынке крайне высок, что стимулирует рост цен и новое строительство.

Актуальное предложение

С начала года в Петербурге были сданы два объекта: Bronka Space на улице Красного Текстильщика и бизнес-центр на набережной Обводного канала. Всего за год на рынок выйдут 20 новых офисных объектов. К новому строительству относится 66% всех строящихся сегодня в городе офисов, 34% — это реконструкция, отмечают в JLL. По данным аналитиков Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, 205 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в этом году, относятся к спекулятивным проектам, остальные площади возводятся для собственных нужд компаний и с высокой долей вероятности не будут экспонироваться на открытом рынке.

 «Как правило, проекты бизнес-центров по схеме build-to-suit выбирают крупные компании, которые имеют специфические требования к офисным площадям и точно понимают перспективы развития своего бизнеса в будущем. Для девелопера же схема build-to-suit в первую очередь интересна тем, что он получает гарантию сдачи крупной площади одним лотом и может не опасаться, что после ввода объект будет не востребован. При этом существуют и риски, если бизнес-центр строился не под покупателя, а под конкретного арендатора. Объясняется это просто — в том случае, если этот арендатор примет решение переехать в другой БЦ, то помещения, имеющие нетиповые характеристики и выполненные в определенном фирменном стиле, могут оказаться невостребованными на рынке», — поясняет генеральный директор «Бронка групп» Никита Муров.

В строящихся сейчас бизнес-центрах, которые предназначены для сдачи в аренду, 4% площадей уже сданы, отмечают в JLL. «Скорость заполняемости зависит от многих факторов: локация, ставка, уровень объекта, а также состояние передаваемых помещений. Помещения без ремонта сдаются всегда дольше, чем готовые офисы. В условиях низкой вакансии и достаточно высокого спроса со стороны крупных компаний есть вероятность поиска арендаторов в новые объекты достаточно быстро, при условии соответствия цены качеству», — говорит Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

Спрос на open space

Сейчас очень редко крупные компании запрашивают помещения с кабинетами 15-20 кв. м, в основном арендаторы предпочитают открытое пространство с возможностью создания гибкого офиса, констатируют в Maris в ассоциации с CBRE. К самым востребованным относятся офисы размером 100–250 и 250–500 кв. м, на их долю в 2019 году пришлось 48% от общего числа сделок. Офисы таких размеров чаще других арендовали представители сферы профессиональных услуг и ИТ-индустрии, отмечают в Colliers International.

«Понятие «хороший офис» существенно преобразилось. Кроме традиционной ставки и близости к метро, арендаторы хотят получить не просто «метры», а эффективное пространство, где сотрудникам будет комфортно работать. Молодые специалисты еще на входе оценивают офис, где им придется трудиться. Работодатель вынужден придумывать «фишки», которыми можно привлечь хорошего эксперта. Разработка стратегии рабочего пространства — это целая прикладная дисциплина, и в борьбе за кадры чаще выигрывает тот, кто ей пользуется. Сейчас это очень важный критерий, и данная услуга (Workplace strategy) востребована у прогрессивных арендаторов», — говорит заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. По его словам, вид из окна по-прежнему важный критерий, но уже не решающий. Важнее — как организовано пространство БЦ.

«Если сравнивать два схожих объекта, преимущество будет на стороне того, который обладает лучшим видовыми характеристиками. Иногда (и довольно редко) к нам обращаются компании, которым необходим офис с видом на Неву, другие варианты ими не рассматриваются» — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Maris Алена Бердиган.

Ставки будут расти

На текущий момент средние арендные ставки на офисные помещения в классе А достигли уровня 1 900 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В — 1 300 рублей. К концу 2020 года в JLL прогнозируют рост до 1 950 руб. в классе А и 1 350 руб. в классе В. По прогнозам Knight Frank StPetersburg, в условиях сохранения дефицита площадей сохраняются предпосылки для роста ставок, в двухлетней перспективе он может составить 5-7%

«Увеличение ставок не связано с ростом экономики. Скорее рынок перегрет переездом «Газпрома» и его готовностью платить высокую аренду. Для большинства местных компаний, не связанных с добычей и обработкой ресурсов, ставки становятся завышенными, и они ищут более демократичные варианты», — объясняет заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт — Петербурге Наталья Киреева. «Действительно, спрос со стороны «Газпрома» близок к насыщению, однако далеко не исчерпан. По нашим прогнозам, их активность сохранится еще 2-3 года. Это без учета «Лахта центра», который, как известно, давно расписан по этажам. Заселение главной башни не сильно изменит картину рынка, и мы не прогнозируем существенной миграции из существующих бизнес-центров», — уверен Михаил Тюнин.

«Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии дисбаланса спроса и предложения. Объем незанятых офисов минимален, ставки аренды уверенно растут, а темпы поглощения превышают темпы строительства бизнес-центров. На этом фоне среди инвесторов растет интерес к переформатированию и приспособлению зданий под офисы или коворкинги, а девелоперы объявляют о запуске строительства новых офисных зданий», — говорит заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. Так, в прошлом году был анонсирован старт строительства новых очередей следующих проектов: «Невская ратуша», Pulkovo Star, «Технополис Пулково», Trinity Place, бизнес-парк «Полюстрово», «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Всего, по оценкам Colliers International, в перспективе ближайших трех лет рынок может пополниться на 540 тыс. кв. м.

«Несмотря на то, что в течение 2020 года девелоперами анонсировано введение более 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, дефицит офисных площадей в Петербурге будет сохраняться в течение всего года. Ситуация стабилизируется лишь в следующем году, когда на рынок будет выведен достаточно большой объем нового предложения. Сегодня большой объем спроса в Санкт-Петербурге формируют IT-компании, которые готовы арендовать большие площади от 2 тыс. кв. м. В прошлом году доля компаний данного сегмента в общем объеме сделок на офисном рынке Петербурга составила порядка 30%. Наиболее предпочтительными для них являются помещения формата open space, поскольку они могут трансформироваться под требования каждой конкретной компании. Если говорить в целом о требованиях, которые предъявляют арендаторы к офисным помещениям, среди основных по-прежнему остаются транспортная доступность, удобство планировочных решений, наличие парковки, инженерная обеспеченность и наличие современных систем вентиляции и кондиционирования. При этом все чаще арендаторы обращают внимание на дизайн и качество отделки мест общего пользования. Немаловажным фактором становится и инфраструктура бизнес-центра (кафе, банкоматы, магазины). Иными словами, бизнес-центр сегодня должен создавать комфортную рабочую среду и иметь развитые общественные пространства, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе за профессионалов в различных областях.

Например, наш бизнес-центр Bronka Space располагается на набережной в центре города, в шаговой доступности от двух станций метро, вблизи крупных транспортных магистралей — Синопской и Смольной набережных, Невского и Суворовского проспектов. В шаговой доступности от Bronka Space находятся «Невская Ратуша», здания администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, крупные государственные и коммерческие учреждения, жилые комплексы бизнес— и премиум-класса. Безусловно, «вид из окна» является дополнительным преимуществом. Расположение же бизнес-центра на набережной, помимо уникальных видовых характеристик, обеспечивает прекрасную транспортную доступность».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/na_linii_fronta_kak_juzhnoj_chasti_primorskogo_rajona_stat_vtorym_tsentrom_goroda-6009.htmlНа линии фронта. Как южной части Приморского района стать вторым центром городаhttp://maris-spb.ru/publication/na_linii_fronta_kak_juzhnoj_chasti_primorskogo_rajona_stat_vtorym_tsentrom_goroda-6009.htmlMon, 16 Mar 2020 15:23:09 +0300Район, где уже проживает более 500 тысяч человек, мог бы стать вторым центром города, если скорректировать планы по его развитию в части функционального наполнения и архитектуры, уверены эксперты.

Главная архитектурная доминанта в районе уже есть — это небоскреб «Лахта Центра», он же как общественное пространство должен стать местом притяжения для горожан и туристов. Но чтобы их удержать, одного небоскреба недостаточно — необходим комплексный подход к развитию, в первую очередь, прибрежной части, а также строительство не только жилья, но и деловой, туристической и гостиничной инфраструктуры.

Несмотря на близость к Финскому заливу и курортным зонам Петербурга, несколько десятилетий Приморский формировался исключительно как типичный спальный район. Однако открытие в ближайшем будущем именно здесь башни «Газпрома» позволило взглянуть на перспективы северо-западного побережья по-новому.

Смена доминанты

Чем активнее развивается застройка, тем очевидней становится контраст между южной и северной частью Приморского района. По данным Комитета по строительству, в 2019 году здесь было введено 618,3 тыс. кв. метров жилья — 98 домов, или более 15% новых квартир, построенных за прошлый год. Расширение происходит с завидной стабильностью — по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2018 году было введено 600,6 тыс. кв. м, в 2017 — 555,6 тыс. кв. м.

«У Приморского района сложная структура, — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев, — в него входит не только сложившийся массив жилой застройки, но и Лахта, Ольгино, Лисий Нос, Юнтолово, создается еще и крупный жилой массив севернее Новоорловского заказника» .Как отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», на объекты сегмента масс-маркет приходится 97%, оставшиеся 3% — это жилые комплексы высокой ценовой категории (бизнес и элита), расположенные вдоль Приморского проспекта. То есть если северная часть функционирует как типичный «спальник» со своими плюсами и минусами, то южная часть взяла на себя функции центра — если рассматривать его как модель города в миниатюре. Здесь есть, например, своя «историческая» застройка, складывавшаяся в советское время, в том числе, малоэтажные «немецкие» коттеджи 1940-1950-х годов.

Главным импульсом для развития южной части района как центра притяжения горожан стало строительство небоскреба «Лахта Центра». Это одновременно и деловой центр — ожидается, что в штаб-квартире ПАО «Газпром» будет работать около 8 тысяч человек, и общественное пространство — с концертными залами, ресторанами и прогулочными зонами, и туристическая достопримечательность — самый высокий небоскреб в Европе со смотровой площадкой. Рядом с «Лахта Центром» — парк 300-летия, от которого через Яхтенный мост можно попасть на новый футбольный стадион «Газпром арена». Кроме того, южная часть района насыщена торговыми центрами и гипермаркетами. Есть здесь и концертно-спортивный комплекс «Тинькофф Арена», который сейчас активно развивается именно как концертная площадка. Плюс, после открытия в мае 2018 года станции метро «Беговая» значительно повысилась транспортная доступность этой части района.

Ближе некуда

Несмотря на это, в настоящий момент Приморскому трудно претендовать на звание второго или третьего центра города, считает Игорь Кокорев, поскольку сам он имеет сложную структуру и у него отсутствует явный центр. «Однако если смотреть на общие тенденции развития города, то Приморский район — одно из трех направлений, на которые функции городского значения «распространяются» от исторического центра Петербурга», — отмечает он.Логично, что такой центр должен сформироваться вокруг «Лахта Центра» и вдоль побережья Финского залива и Большой Невки. Тем более, что это часть «морского фасада» города, а несмотря на значительную протяженность побережья Финского залива в городской черте, первая линия застройки формируется, можно сказать, хаотично. В Кировском районе на первой линии находится грузовой порт, и все идеи насчет его переноса за городскую черту так и остаются на уровне разговоров. На Васильевском острове «фасад» менялся несколько раз, возникали все новые линии намывных территорий, затем появился Западный скоростной диаметр, а сейчас новые земли застраиваются жильем различными девелоперами. В Красносельском районе побережье тоже — сплошная жилая застройка.

Сейчас рядом с небоскребом «морской фасад» формируют непосредственно парк 300-летия, ТРК «Питерлэнд» и две башни Space на Приморском проспекте, в которых находится офис компании JetBrains —  создавшей язык программирования Kotlin, который рекомендован Google для разработки приложений на Android. В конце февраля стало известно, что компания намерена построить рядом еще один бизнес-центр высотой 54 м. Он также может стать элементом первой линии, новой архитектуры района и его функционального разнообразия. 

Если говорить о будущем Приморского района, то Михаил Мамошин, глава архитектурной студии, считает, что необходимо наполнение парка 300-летия жизнью, исходя из современной парадигмы городских общественных пространств. В Петербурге исторически есть много традиционных, регулярных парков — в английском и французском стиле — и они выполняют свою функцию, радуя посетителей. «В новом районе логично создать новый парк, который будет существовать как общественное пространство, в нем должны быть возможности для активной жизни», — поясняет Михаил Мамошин.

Однако парк сам по себе привлечет горожан и туристов разве что в летнее время. Активность же, для поддержания развивающегося здесь бизнеса и формирования спроса должна быть круглогодичной. Эксперты убеждены, в пешей доступности от «Лахта Центра» нужны новые гостиницы, объекты культурной и социальной инфраструктуры, возможно, музеи, концертные залы и и др.

Такие проекты уже запланированы рядом с парком 300-летия. В частности, Plaza Lotus Group собирается построить на продолжении Приморского проспекта гостиницу более чем на тысячу номеров. Сейчас идет разработка градостроительной документации проекта.

«Приморский район перестал быть просто спальным. И новое качество локации требует новых функций такого же уровня, как и в историческом центре, достаточно современных и качественных для реализации туристического потенциала места. При этом в районе практически нет гостиниц с номерным фондом от тысячи единиц и качественным сервисом, — говорит операционный директор PLG Ольга Смирнова. — Наш проект решает именно эту, стратегическую для развития города задачу». «Для устойчивого развития территории необходимо обеспечить стабильный круглогодичный трафик, потенциал у Приморского района для этого есть», — добавила она.

Гостиничная и туристическая инфраструктура — это направление, которое пока недостаточно реализовано в районе. Гостиниц здесь практически не строится — в прошлом году открылся бутик-отель Art Deco Primorsky, комплекс апартаментов Art Line Primorsky строит Setl Group.Именно сегмент апарт-отелей сейчас наиболее интенсивно развивается в Петербурге — по прогнозам Colliers International, в перспективе ближайших четырех лет номерной фонд апарт-отелей сервисного формата превзойдет объем номерного фонда городских отелей категории «три» и «четыре» звезды, достигнув совокупно 24 000 юнитов. С одной стороны, апартаменты интересны инвесторам, для которых это новый инструмент для вложения средств, с другой — туристам, которые хотят размещаться с домашним уютом и при этом с гостиничным сервисом. А появление таких объектов, как и современных бизнес-центров, должно дать толчок для развития в районе малого и среднего бизнеса: сферы услуг, торговли, развлечений и пр.

Дотянуть до дамбы 

Михаил Мамошин отмечает, что необходимо наконец комплексно посмотреть на застройку берега от Лахты до ЗСД и рядом — до сих пор здесь появляются единичные проекты, каждый сам по себе, а полной картины того, как должен выглядеть этот район в районе — нет. Архитектор подчеркивает, что одного небоскреба здесь вполне достаточно, остальная застройка не должна быть настолько же высокой. Глава архитектурной «Студии 44» Никита Явейн соглашается, что для сохранения единообразия на берегах Приморского района логично было бы ограничить высоту застройки. «Развитие района «Лахта Центра» теоретически возможно по двум направлениям — либо строить рядом еще десяток таких же, но для этого нужна транспортная доступность, которой там нет и вряд ли будет, либо уже держать высотность», — прокомментировал он, отметив, что пока территория развивается достаточно хаотично.

Также Михаил Мамошин отмечает, что здесь, безусловно, нужен современный прогулочный променад вдоль всей набережной. В свое время проект предлагала и даже презентовала на международной выставке MIPIM ГК «Пионер». Заявлял о намерениях благоустроить трехкилометровый участок набережной реки — от парка 300-летия Петербурга до 3-го Елагина моста — и городской комитет по градостроительству и архитектуре. Вообще разговор об этом возникает регулярно — например, накануне чемпионата мира по футболу речь шла о создании на берегу фан-зоны. Пока наиболее реальным выглядит проект набережной у самого «Лахта Центра» - в августе 2019 года Смольный одобрил выделение земли в аренду Фонду поддержки социальных инициатив «Газпрома». Но хотелось бы продолжения.

С другой стороны от «Лахта Центра» на побережье в 2020 году будет введена в эксплуатацию марина в порту «Геркулес». Девелопер проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев обращает внимание и на дальнейшее развитие побережья в направлении Курортного района — на огромные территории в Лисьем Носу, которые использовались для строительства дамбы — их освоение тоже могло бы поспособствовать развитию нового городского ядра. «С точки зрения полицентризма, это помогло бы разгрузить центр города, который сейчас явно перегружен», - комментирует он. Михаил Мамошин соглашается, что сейчас эта часть Приморского района — совершенно непубличное пространство. Во многом это объясняется продолжительным строительством дамбы, которое вывело земли из оборота. «После проведения экологической экспертизы возможно их задействовать»,  комментирует Михаил Мамошин, вспоминая о побережье Курортного района в Сестрорецке и рядом. 

Концепции развития этой части побережья появляются — например, по последним данным, в Горской должны появиться тематический парк, коммерческие и гостиничные площади, а также яхтенная марина.В качестве перспективного плана Михаил Голубев рассказывает про проект комплексного развития прибрежных территорий «Северный морской фронт», который пока существует только на бумаге: от ЦПКиО на Елагином острове в сторону Сестрорецка, Зеленогорская — и дальше хоть до Выборга. «Это могли бы быть новые туристические маршруты, - рассказывает Михаил Голубев,  но для развития таких проектов необходим комплексный подход со стороны власти, чтобы объединить между собой как крупный бизнес вроде «Газпрома», так и небольших стейкхолдеров, пока же все участки развиваются локально».

Дорожный раздел

Еще один вопрос, требующий решения — транспортная ситуация, ведь «север» и «юг» района разделены не только условно, но и физически — основную часть сложившейся застройки района делит железная дорога с явно недостаточным количеством переходов и переездов в разных уровнях. Визуально такую же роль играет Приморское шоссе. «Необходимо связать обе части района, чтобы проживание в них действительно было комфортным», — отмечает Михаил Голубев. По его словам, открытие «Лахта Центра» как общественного пространства, безусловно, благоприятно повлияет на развитие района в целом, но пока здесь недостаточно налажены транспортные связи между частями — основная нагрузка ложится на путепровод в створе Планерной улицы и Западный скоростной диаметр. 

«Потенциал для развития у района большой, но одновременно и огромные трудности, связанные с транспортной инфраструктурой и доступностью, с переправами из района через Неву, — соглашается генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, — и даже появление ЗСД не решает существующих проблем, связанных с переправами и перегруженностью основных транспортных артерий». 

Улучшение транспортной ситуации ожидается сейчас как раз в районе «Лахта Центра». Город объявил конкурс на строительство двух дополнительных съездов с Приморского шоссе — планируется два мостовых сооружения, проходящих над Лахтинской гаванью. Также за полгода планируется распланировать территорию под трассу-дублер Приморского шоссе.Что касается метро, то после открытия «Беговой» в 2018 году, ближайший пуск новых станций запланирован на 2025 год, когда ветка должна дойти до Шуваловского проспекта.

Стабильный прирост

Развитие транспортной инфраструктуры особенно актуально в свете продолжающегося строительства жилья. «Уже сейчас в Приморском районе такая численность населения, которая позволила бы ему войти в 30 самых крупных городов РФ»,  говорит Игорь Кокорев. По официальным данным, здесь проживает свыше 500 тыс. человек, а на самом деле, вероятно, еще больше. Она будет расти и дальше. Сейчас в Приморском строится 1,8 млн кв. м жилья — это больше, чем в любом другом районе петербургской агломерации в целом.
Растут и цены на жилье. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за последние три года средняя цена квадратного метра предложения в объектах массового спроса поднялась на 23% до 122,7 тыс. рублей, что соответствует динамике по городу. В бизнес-классе цены повысились на 4% - до 184,3 тыс. рублей за квадратный метр.

Повышаются и ставки аренды — по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», Приморский район стал лидером по росту в 2019 году — снять квартиру теперь на 15,3% дороже, чем годом ранее.Планы девелоперов по развитию северных районов вполне понятны. По словам Ольги Трошевой, в случае перевода земель под жилую застройку, территории в Каменке — в конце Комендантского проспекта выше существующей застройки — обладают большим потенциалом для появления жилых комплексов класса масс-маркет. Возведение объектов повышенной комфортности или бизнес-класса возможно в ходе редевелопмента Белоостровской улицы. И логично было бы уравновесить активную жилую застройку к северу от Приморского проспекта — развитием общественно-деловой, туристической и гостиничной инфраструктуры к югу от него.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/bank_kommercheskogo_ispoljzovanija_prodadut_v_aprele-6008.htmlБанк коммерческого использования продадут в апрелеhttp://maris-spb.ru/publication/bank_kommercheskogo_ispoljzovanija_prodadut_v_aprele-6008.htmlFri, 13 Mar 2020 10:32:49 +0300Российский аукционный дом (РАД) 24 апреля проведет аукцион по продаже памятника федерального значения — здания Русского банка для внешней торговли, расположенного на Большой Морской ул., 32А, рядом с Исаакиевским собором.

Пятиэтажный особняк площадью 2,5 тыс. м2 продается вместе с земельным участком площадью 1,3 тыс. м2 под коммерческое использование. Начальная цена торгов составит 350 млн рублей, или 140 тыс. рублей за квадрат. Шаг повышения — 5 млн рублей. Торги пройдут в очной форме. Желающие принять в них участие должны подать заявки до 21 апреля и сразу же внести задаток в размере 20 млн рублей.

«По своим характеристикам это уникальный объект. Помимо локации одним из преимуществ здания является его состояние. Фактически инвестору останется только сделать небольшой косметический ремонт для своего проекта», — считает руководитель департамента продаж РАД Юлия Акимова. Она подчеркивает, что особняк находится в хорошем состоянии, на первых двух этажах выполнена чистовая отделка, на третьем и четвертом — предчистовая, а также полностью сохранен исторический облик здания и его интерьеров.

Объект может быть крайне интересен инвесторам, если земля находится в собственности, и просто интересен, если земля в аренде, считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Во втором случае придется, скорее всего, ожидать снижения стоимости, так как другие аналогичные сделки в этой локации торговались в диапазоне 90–110 тыс. рублей за 1 м2, отмечает эксперт.

«Локация, несомненно, привлекательная для бизнес-центра, но сложные планировки здания делают цену завышенной. Низкое соотношение полезной и общей площади здания затрудняют его приспособление как под бизнес-центр, так и под гостиницу, а другие виды использования значительно менее популярны у инвесторов», — предупреждает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. Он не ждет ажиотажа на предстоящих торгах.

«Местоположение и стартовая стоимость привлекательны. С учетом уже проведенной работы над объектом и вложенных собственником средств, цена для старта вполне отвечает ожиданиям рынка. Думаю, в ходе торгов стоимость может вырасти до 30%», — уверена руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук.

Аналитики сходятся во мнении, что наиболее предпочтительным вариантом приспособления особняка является организация в нем бизнес-центра класса «А» или «В+», либо же отеля категории 4 или 5 звезд. Так, по мнению Александры Царук, «исходя из объемно-планировочных решений, объект идеально подойдет под бутик-отель с рестораном». Еще один возможный вариант — монобрендовый универмаг.

«Удобная планировка помещений позволяет приспособить здание под любые коммерческие цели, например, головной офис компании, медцентр, брендовый магазин одежды или гостинично-банкетный комплекс класса люкс», — полагает Юлия Акимова.

Выставленный на торги особняк был построен в 1887 году по проекту архитектора Виктора Шретера для нужд Русского банка для внешней торговли. На тот момент это было одно из первых в стране зданий, предназначенных специально для банка. Сейчас здание внесено в перечень объектов культурного наследия федерального значения.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/auktsionnyj_dom_s_molotka-6001.htmlАукционный дом с молоткаhttp://maris-spb.ru/publication/auktsionnyj_dom_s_molotka-6001.htmlThu, 12 Mar 2020 11:00:00 +0300Зданием площадью 12,6 тыс. м2 (арендопригодная  9,2 тыс. м2), как, впрочем, и самим ЗАО "Союз пушнина", владеет банк "Зенит". Коммерческая структура приобрела госпакет акций главного торговца мехами на аукционе РФФИ еще в 2003 году. Основным активом бывшего аукционного дома было и остается здание на Московском проспекте, построенное в 1937-1939 годах по проекту архитектора Фридмана специально для продажи "легкого золота".

В 2014 году было решено перепрофилировать его под бизнес-центр, в том числе и для размещения головного офиса банка. Но что-то пошло не так: реконструкция затянулась, а в прошлом году банк решил не размещать там офис. В итоге весь комплекс был выставлен на продажу за 1 млрд рублей плюс НДС. С собственником здания связаться не удалось. Но в компании Maris, которая является агентом по продаже комплекса, рассказали, что сейчас занимаются и продажей здания, и сдачей его в аренду. "По состоянию на март 2020 года это  единственный объект в Московском районе, располагающий таким метражом. Преимуществом является и собственная наземная парковка размером до 80 машино-мест",  комментирует Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE. Цену в компании не комментируют.

Участники рынка полагают, что цена завышена примерно на треть и, даже несмотря на глобальный дефицит офисных площадей, спрос на этот бизнес-центр будет ограничен. "На мой взгляд, по такой стоимости будет довольно сложно реализовать объект. Это советское административное здание, которое даже после реконструкции классу А явно не соответствует. Эффективность планировочных решений также достаточно низкая, а доля полезной площади оставляет желать лучшего",  полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. По его оценке, стоимость имущественного комплекса может составить 0,6-0,8 млрд рублей. "Объект имеет свою специфику: значительная часть помещений находится под охраной КГИОП, что вводит ограничения по планировочным решениям. Особенность проекта - аукционный зал, который, впрочем, можно использовать и под конференц-зал, и под размещение коворкинга",  говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG. Estate. По его данным, спрос со стороны клиентов на офисные помещения в Московском районе стабильно высок, а уровень вакантных площадей не превышает 1,5%. 

В сети "Сенатор" заявили "ДП", что рассматривали вариант с приобретением бизнес-центра, но сделка не состоялась.300 млн рублей, по оценке экспертов, потратил "Пушной двор" на реновацию здания "Союзпушнины" на Московском проспекте.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/predstoit_slozhnyj_bezdenezhnyj_god_skoljko_restorany_i_oteli_peterburga_poterjajut_iz-za_otmeny_pmef-5998.htmlПредстоит сложный безденежный год»: сколько рестораны и отели Петербурга потеряют из-за отмены ПМЭФhttp://maris-spb.ru/publication/predstoit_slozhnyj_bezdenezhnyj_god_skoljko_restorany_i_oteli_peterburga_poterjajut_iz-za_otmeny_pmef-5998.htmlTue, 10 Mar 2020 09:56:47 +0300Вечером 5 марта председатель оргкомитета ПМЭФ-2020 Андрей Белоусов через своего представителя заявил журналистам, что форум решили не проводить «в целях защиты здоровья российских граждан, гостей и участников форума». ПМЭФ проводится с 1997 года и привлекает тысячи гостей - например, в 2019 году, по данным организаторов, в нем участвовало больше 19 000 человек из 145 стран. Из года в год ПМЭФ посещает президент России Владимир Путин, а в СМИ за форумом закрепилось неофициальное название «Русский Давос».

Событие прочно влилось в жизнь города: номера в отелях, залы в ресторанах и площадки для организации мероприятий забронированы за несколько месяцев до старта форума. Некоторые заведения за эти четыре дня получают до 20% своей годовой выручки и ждут ПМЭФ «как деды морозы Нового года».

На официальном сайте ПМЭФ информации об отмене мероприятия пока нет - на самом видном месте там все еще стоят даты, в которые должен был состояться форум, 3-6 июня. Некоторые владельцы ресторанов и отелей узнали о новости из телефонного разговора с журналистами Forbes. Те, кто уже успел смириться с мыслью об отмене, оценивают возможный ущерб в сумму от нескольких сотен миллионов до 3 млрд рублей за четыре дня, которые должен был длиться форум.

Forbes спросил у рестораторов, отельеров и экспертов, насколько драматичной оказалась для них неожиданная отмена главного бизнес-события года.

«Рестораны Петербурга потеряют ощутимую часть выручки из-за отмены ПМЭФ»

Аркадий Новиков, ресторатор, владелец Novikov Group (рестораны «Сыроварня», Francesco, #Farsh в Санкт-Петербурге)

«У нас совсем мало ресторанов в Санкт-Петербурге, поэтому особенного эффекта я не ожидаю. Будет чуть меньше выручка, чем обычно, но больших потерь не будет. В целом рестораны Петербурга, конечно, потеряют ощутимую часть выручки из-за отмены ПМЭФ»

«Пятизвездочные гостиницы будут терять по 60-65 млн рублей в день»

Евгения Тучкова, заместитель регионального директора департамента консалтинга Colliers International

«Несомненно, отмена ПМЭФ существенно отразится на операционных показателях гостиниц Петербурга. Подготовка к мероприятию и бронирование гостиниц начинается минимум за полгода. Несмотря на то, что сам форум продолжается всего четыре дня, на гостиничную индустрию города он влияет на протяжении двух-трех недель - в отелях заранее размещаются технические специалисты, вспомогательные службы.

Сильнее всего пострадают гостиницы высокой ценовой категории. Самые популярные отели на дни ПМЭФ даже не продают номера «в рынок» - их загрузку обеспечивают делегаты, представители и участники форума. Стоимость стандартных номеров на дни ПМЭФ обычно минимум в 3-4 раза превышает тарифы на другие дни.

Номерной фонд пятизвездочных гостиниц, которые традиционно принимают участников ПМЭФ, составляет почти 2 500 номеров. По нашим оценкам, ущерб от отмены ПМЭФ для самых востребованных отелей этой категории составит не менее 60-65 млн рублей в день. Оценка основана на аналитике за предыдущие годы - загруженность отелей, стоимость номера и т.д.

Даже Чемпионат Европы по футболу-2020, который пройдет, в том числе, и в Петербурге, вряд ли сможет восполнить потери гостиниц. Сейчас обсуждается возможность проведения матчей без зрителей, как это уже происходит в Италии, Испании, Германии. Плюсы у этого явления тоже есть: поездки в Петербург для россиян станут более доступными с точки зрения проживания в отелях - по нашим оценкам, в среднем снижение цен будет в районе 15%».

«ПМЭФ для нас как Новый год для дедов морозов»

Валерия Привалова, управляющая ресторана «Cococo» Матильды Шнуровой

Отмена ПМЭФ ударит по выручке ресторана. Все прекрасно понимают, что ежегодно это событие генерирует основной клиентопоток в это время. В период ПМЭФ у нас традиционно 40-50% гостей - это посетители форума. Общий приток гостей в это время у нас растет примерно на 30%. Но дело тут не в приросте - гостей больше, чем вместимость ресторана, мы посадить не можем - а в качестве гостей. Обычно участники ПМЭФ тратят у нас больше. Средний чек на человека в этот период у нас стабильно 2000-2500 рублей или больше. А обычные гости-туристы в другой период тратят менее 2000.

ПМЭФ для нас как Новый год для дедов морозов. Ущерб от отмены мы еще не оценивали. Я думаю, недополучим примерно несколько сотен тысяч рублей - опять же, из-за качества гостей.

«Послевкусие от коронавируса продлится как минимум полгода»

Кирилл Иртюга, генеральный директор управляющей компании «РосинвестОтель»

«Отмена ПМЭФ будет заметна для рынка, но не станет непоправимым ударом. Да, многие отели уже фиксируют снижение загрузки до 30% в летний период, но волны закрытий точно ждать не стоит.

Больше всех пострадают две категории отелей. Первая - одиночные несетевые заведения, которые были не готовы к такому резкому падению. Вторая - пятизвездочные отели, которые во время ПМЭФ могли сдать президентский люкс за 2,5 млн рублей в сутки. Сейчас, в условиях борьбы с эпидемией, такие номера будут простаивать. Эти отели могут недополучать до 50-60 млн рублей в сутки. Но, слава Богу, коронавирус не чума, и жечь номера даже после того, как в них жили инфицированные гости, не нужно. Так что потери в моменте будут не критичными.

Многие эксперты говорят, что распространение вируса прекратится к июню-июлю, но «послевкусие» от него весь рынок будет чувствовать еще как минимум полгода».

«Треть отеля во время ПМЭФ обычно занимали журналисты»

Евгений, директор гостиницы и ресторана «Октябрьская» (4*)

«Конечно, отмена ударит и по нашей гостинице. Хотя гости в основном селятся поближе к месту проведения форума и в более дорогие отели в центре, но у нас останавливаются, например, группы журналистов. В прошлом году таких было человек сто. Они занимали примерно треть-четверть отеля. При этом в прошлом году в период ПМЭФ у нас было полное заселение. Пострадает и ресторан - если гостей форума у нас не будет, в нем будет меньше людей завтракать. Обычно номера бронируют вместе с завтраком».

«Гости ПМЭФ пьют вина по 20-30 000 рублей за бутылку»

Евгений Кожухов, управляющий рестораном «Палкинъ»

«Отмена форума, несомненно, по нам ударит - для всей ресторанной отрасли Санкт-Петербурга это чувствительно. Положительный экономический эффект ощущается за неделю до форума и несколько дней после. Больше гостей, средняя стоимость заказа существенно выше обычных дней, гости пьют дорогие вина - по 20-30 000 рублей за бутылку. В это время выручка растет в два раза.

Убытки от отмены ПМЭФ мы оцениваем в 3-6 млн рублей. Но не будем терять присутствие духа - это главное, чем мы планируем заниматься. Спокойно делать то, что и до этого делали».

«Отель был уже полностью забронирован»

Наталья Ермашова, директор по связям с общественностью отеля «Астория» (5*)

«В период такого огромного спроса у отелей есть возможность продавать номера по премиальным ценам. Плюс у отелей полная загрузка, все сервисы гостиницы используются гостями максимально - будь то рестораны, аренда автомобилей, конференц-залы. Так что несколько дней форума составляют серьезную часть годового бюджета отелей класса люкс.

У нас бронирование номеров на ПМЭФ-2020 шло в обычном темпе, на это мероприятие всегда большая глубина продаж, то есть номера бронируются очень заранее. Отель был уже полностью забронирован.

Сейчас если гости, группы или индивидуальные туристы на период форума отменяют поездки, мы предлагаем перенести даты на более поздний срок в течение года и оставить предоплаченную сумму в качестве депозита. В этом случае мы не взимаем штраф за отмену. Во всех случаях отмены мы действуем в соответствии с российским законодательством».

«Четыре дня формируют до 20% годовой выручки гостиниц»

Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield

«Очень серьезно выигрывают от ПМЭФ именно гостиницы высокого качества, дорогие, новые. Потому что приезжают очень высокого уровня делегации. Отели поступают достаточно умно: продают не посуточно, а пакетом за несколько дней, которые длится форум. Цены поднимаются к маю в два раза, к июню - в три раза. Эти четыре дня формируют до 20% годовой выручки, это очень весомо.

Но свято место пусто не бывает. Питерцы и туристы всегда клянут этот ПМЭФ, потому что он проводится в самый востребованный туристический сезон - в теплое время года, в белые ночи. Спрос на отели все равно будет, хотя понятно, что не такого высокого ценового уровня. Питерские гостиницы традиционно задирают цены в июне и июле, просто потому что люди едут. Другое дело, что в этом году вряд ли будут горы золота.

«Отели и рестораны могли заработать не меньше 3 млрд рублей»

Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций, компания Maris в ассоциации с CBRE

«Для Петербурга характерна очень высокая сезонность, и большую часть своих доходов отельеры зарабатывают за два-три периода в году. И самым прибыльным из этих периодов является как раз ПМЭФ. На рестораторов отмена ПМЭФ повлияет не столь сильно.

Бюджет самого форума оценивается примерно в 3 млрд рублей. Не меньше этой же суммы зарабатывают за эти дни отели и рестораны Петербурга. Соответственно, в такую сумму можно оценить недополученную выручку сферы гостеприимства.

Не существует ни обязанности организаторов или государства возмещать потери отельеров и рестораторов, ни механизмов такого возмещения. Это общий форс-мажор, убытки сейчас несут все участники экономической деятельности.

«Предстоит сложный безденежный год»

Михаил Иванов, владелец книжного магазина «Подписные издания»

У нас есть два постоянных высокопоставленных покупателя, которые традиционно приезжают в дни ПМЭФ и заглядывают к нам, но в целом выручка стандартная для лета. Сам по себе летний сезон очень зависим от туристов, поэтому в Петербурге сейчас все очень не радужно: в городе теперь нет китайцев и не предвидится, а из турагентств долетают слухи, что многие европейцы отменяют туры и круизы на лето. Сувенирные магазины закрываются один за одним. В целом Санкт-Петербургу предстоит сложный и безденежный год.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/chrezvychajno_privlekateljno_torgovo-ofisnomu_kompleksu_vozle_ladozhskogo_vokzala_ischut_pokupatelja_za_605_mln_rublej-5995.html"Чрезвычайно привлекательно". Торгово-офисному комплексу возле Ладожского вокзала ищут покупателя за 605 млн рублейhttp://maris-spb.ru/publication/chrezvychajno_privlekateljno_torgovo-ofisnomu_kompleksu_vozle_ladozhskogo_vokzala_ischut_pokupatelja_za_605_mln_rublej-5995.htmlWed, 04 Mar 2020 12:10:00 +0300В Петербурге открыли прием заявок на конкурс по продаже торгово-офисного комплекса, расположенного рядом с Ладожским вокзалом. С молотка уйдут ТК "Ладожские ряды" и БЦ "Лада". Соответствующая запись опубликована в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. За актив компании, связанной с закрывшейся DIY-сетью "Метрика", просят 605 млн рублей.  

Эксперты петербургского рынка коммерческой недвижимости прогнозируют, что ценник в ходе торгов может значительно вырасти, поскольку заявленная стоимость выглядит крайне привлекательной. Вопрос в том, развернется ли между инвесторами борьба за имущество с непростой историей. Подробности и мнения участников рынка — в материале dp.ru.

"Отличная локация"

Как сообщается в карточке должника ООО "Стройбаза Рыбинская", предметом торга стал трехэтажный магазин площадью 12,3 тыс. м2 на проспекте Энергетиков, 3 лит Б, где сейчас находится торговый комплекс "Ладожские ряды", а также десятиэтажный бизнес-центр "Лада" площадью 10 тыс. м2 на проспекте Энергетиков, 3 лит А. Здания обременены ипотекой в пользу ООО "Лада-Центр". Сами торги назначены на 10 апреля.

Площадь у Ладожского вокзала является самостоятельным торгово-офисным кластером, который активно развивается, отмечают аналитики Maris. По данным компании, здесь расположено более 60 тыс. м2 офисов, полностью сдан БЦ "Русские самоцветы", а также заявлен к вводу в 2020 году "Каскад 4". Арендные ставки на офисную недвижимость составляют в среднем 1250 рублей/м2 включая НДС и операционные платежи.

По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, еще один бизнес-центр в шаговой доступности от метро несомненно будет востребован и сегодня, и в перспективе. "По запрашиваемой цене актив выглядит чрезвычайно привлекательно, и в обычных условиях можно было бы ожидать кратного роста цены. Но имеющиеся обременения и сложная юридическая история могут привести к тому, что покупатели просто не захотят связываться с проблемным активом", — полагает эксперт.

"С одной стороны, это отличная локация: рядом с большим транспортным хабом, метро, в зоне с огромным пешеходным трафиком. С другой — район Ладожской перенасыщен как торговой, так и офисной функциями. Поэтому новым объектам придется отстраиваться от конкурентов, серьезно проработать позиционирование и концепцию. Тем не менее, цена лота — весьма привлекательная. И в ходе торгов может увеличиться вплоть до 50%", — прокомментировал для dp.ru партнер Rusland SP Андрей Бойков.

Падение с вершины

По данным сервиса проверки контрагентов "СПАРК", ООО "Стройбаза Рыбинская" учреждили в 1995 году. Головной структурой указано ЗАО "Мегалит", также находящееся в процессе ликвидации. Эта организация владела товарным знаком "Метрика" и занималась развитием сети магазинов для дома и ремонта "Метрика".

Обстоятельства и причины закрытия магазинов "Метрика" подробно описаны в материалах "ДП". После успеха на петербургском рынке в 2012-2013 годах "Метрика" стала активно открывать магазины в Северо-Западном, Центральном федеральных округах и Поволжье. Выручка компании начиная с 2009 года уверенно росла, превысив в 2014 году 14,71 млрд рублей. Однако взрывной рост с 55 гипермаркетов в 2011 году до 112 летом 2014 года в совокупности с кризисом 2015 года подорвал финансовое благополучие ретейлера. Как говорили в компании, ошибки управления не привели бы "Метрику" к резкому сокращению бизнеса, если бы не рост цен и падение покупательской способности, особенно в регионах.

Основатель и основной владелец сети Евгений Лебедев в рейтинге миллиардеров "ДП" в 2015 году занимал 90-е место (его состояние оценивалось в 9 млрд рублей). Летом 2016 года, когда имущество компании начали выставлять на торги для погашения долгов перед кредиторами, Лебедев продал ее выходцам из инвестподразделения московской "Альфа-Групп" — Денису Избрехту и Алексею Каверину. Сам бизнесмен подал иск о личном банкротстве. Заявление было удовлетворено судом в 2017 году. Сумма личных обязательств бизнесмена перед банками оценивалась на 1,7 млрд рублей

Спустя год Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признал банкротом ООО "Стройбаза Рыбинская". На тот момент в реестр требований кредиторов были включены почти 2,5 млрд рублей. Бенефициаром ООО "Лада-Центр", в чью пользу обременены торгово-офисные здания на проспекте Энергетиков, указан предприниматель Олег Берловский. Он же — учредитель московской управляющей компании "Базальт Капитал" и инвестиционной группы "Оригами" из Перми.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/posetiteli_nasytilis_torgovo-razvlekateljnoj_industriej-5988.htmlПосетители насытились торгово-развлекательной индустриейhttp://maris-spb.ru/publication/posetiteli_nasytilis_torgovo-razvlekateljnoj_industriej-5988.htmlMon, 02 Mar 2020 15:00:00 +0300

В прежние годы популярным был формат «под себя». Поэтому присутствует пусть осторожный, но оптимизм. При этом рынок не затих, много договоров купли-продажи, аренды. Произошло несколько масштабных сделок, к примеру, в прошлом году зарегистрирована крупнейшая сделка — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистика» складской комплекс площадью 51 тыс. квадратных метров. 

 

В офисной недвижимости ничего экстраординарного не произошло, он, скорее отличился со знаком «стабильность» — объемы сданных в аренду квадратных метров соответствуют показателям предыдущего года, что уже неплохо, учитывая происходивший в течение нескольких лет спад в объёмах спекулятивного ввода. Разворот пошел, поэтому и на 2020 год прогнозы хорошие, заявлены несколько интересных проектов, есть тренд на наращивание объемов.

— Благодаря чему этот оптимизм возник? Улучшается экономическая ситуация, либо это эффект «низкой базы» из-за провальных предыдущих лет?

— Отчасти да, эффект «низкой базы», потому что в предыдущие годы все было не очень весело. Но сыграла свою роль и макроэкономическая ситуация. Да, сложно выстраивать долгосрочную стратегию, но ведь девелоперы тоже активно изучают ситуацию. И есть устойчивый спрос. Второй момент — постепенно начали расти арендные ставки. Уже не просто рост на 1-2% в год, в той же офисной недвижимости в среднем ставки выросли на 5-6%. На отдельных объектах ставка выросла на 10% и более. Но когда средняя ставка показывает тренд на рост в 5-6%, это, опять же, в пользу девелоперов. Почему перестали что-то делать и строить? Перестала складываться экономика после 2014 года. Особенно в складской и индустриальной недвижимости. Все понимают, что вроде бы спрос есть, но строить просто так на открытый рынок никто не хочет: себестоимость строительства увеличилась, ставка — нет, соответственно вырастает период окупаемости.

Поэтому стало много проектов built-to-suit, но они тоже сложные по экономике. Не каждый built-to-suit можно воплотить в жизнь, потому что это связано с возможностью арендатора платить в течение определенного срока заданную арендную ставку, и с возможностью арендодателя уложиться в смету, построить за эти деньги, и их окупить. С офисами в принципе такая же ситуация. Несколько лет назад на рынок активно вошел «Газпром», который стал арендовать здания целиком. Вроде, с одной стороны, «ура, все здорово», но для многих девелоперов подобная история была настораживающим фактором: а будут ли еще столь мощные игроки? На тот момент нефтегазовый сектор занимал более 50% от общего объема спроса на офисную недвижимость, и вот этот страх — а что будет, если «Газпром» уйдет, переселится в «Лахта-центр» — заставил некоторых девелоперов притормозить с проектами, и наблюдать, что будет происходить дальше. Теперь же бум прошел. Да, «Газпром», его дочерние компании и различные компании-сателлиты — по-прежнему крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости в Петербурге, но постепенно на первый план выходят компании из IT-сектора. Поэтому диверсификация происходит, и это определенный плюс для рынка.

— Что происходит в ритейле? Конец прошлого года ознаменовался сразу двумя новостями — масштабной сделкой по продаже части торгового центра «Галерея» на Лиговском проспекте, и закрытием супермаркетов SPAR и «Семья», что высвободило большие торговые площади...

— Я бы эти две новости не связывал. Интерес к инвестиционным активам в сфере ритейла сейчас достаточно устойчивый, причем не со стороны международных институциональных фондов: сейчас много и отечественных институтов, которые готовы к инвестициям. Поэтому инвестиционный рынок активен в разных сегментах, и сегмент «Галереи» — это, наверное, самый топовый сегмент: объем сделки во много миллиардов долларов и евро. Этот объект всегда востребован, потому что он всегда будет сдан в аренду и всегда будут к нему идти хорошие потоки гостей, нет сомнений.

Больший интерес вызывает средний сегмент, от 100 млн до 1 млрд рублей, — поле деятельности гораздо шире, есть и компании, и частные инвесторы. История очень живая, хорошие активы находят своих покупателей, это тоже тренд последних лет.

В целом в ритейле ситуация неоднозначная. Третий год подряд мы наблюдаем серьезные изменения в сегменте торгово-развлекательных комплексов (ТРК), которых в Петербурге построено много. Какие факторы имеют отрицательное значение для дальнейшего развития? Первое: отсутствие роста покупательской способности населения, мощнейший фактор, который является показательным индикатором, на который ориентируются и девелоперы, и ритейлеры. Второе: развитие онлайн-торговли. Оно идет постепенно, но неуклонно. И это тоже меняет представление людей о культуре потребления: стали меньше «ходить». Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией, поменялись их предпочтения. Соответственно, это сказывается на потоках покупателей, на арендных платежах.

Эти факторы говорят в пользу того, что больше ничего строить не надо, и никто не хочет. Масштабная работа идет по реконцепции уже существующих центров, много проектов по развитию различных креативных пространств. Если в ближайшие годы и будут новые объекты, то в штучном исполнении. К примеру, заявлено о строительстве крупного ТРК рядом с метро «Пионерская».

Полный текст интервью читайте в журнале «Эксперт Северо-Запад» № 2-3 (775) февраль-март 2020

]]>
http://maris-spb.ru/publication/do_urovnja_statisticheskoj_pogreshnosti-5987.htmlДо уровня статистической погрешностиhttp://maris-spb.ru/publication/do_urovnja_statisticheskoj_pogreshnosti-5987.htmlThu, 27 Feb 2020 11:24:28 +0300За последние несколько лет доля частных инвесторов, приобретающих жилье на стадии котлована для последующей его перепродажи, сократилась в несколько раз. На доходность таких вложений серьезно повлияли изменения в законодательстве. Тем не менее падающая ставка депозитов в банках заставляет некоторых частных инвесторов по-прежнему рассматривать строящееся жилье в качестве инструмента для вложений.

Впрочем, как полагают аналитики, в ближайшие пять лет интерес к покупке жилой недвижимости в инвестиционных целях будет снижаться на 5–8% в год. К моменту, когда рынок окончательно перейдет на систему с эскроу-счетами, доля инвестиционных покупок в их классическом понимании будет на уровне статистической погрешности.

Новая система работы с дольщиками повлияла на то, что стартовая стоимость жилья стала выше. Застройщики вынуждены привлекать проектное финансирование и закладывать проценты по кредиту в стоимость квадратного метра. При этом деньги дольщиков замораживаются на 2,5–3 года, поэтому у застройщика нет интереса к системе, при которой низкая стоимость на старте дополнительно привлекает покупателей и увеличивает.

Резкая смена вектора

Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE, отмечает, что после принятия закона об эскроу-счетах для застройщиков почти пропал смысл привлекать покупателей низкими ценами на ранних этапах строительства. Поэтому вместо 30% роста цены от котлована до ввода в эксплуатацию сегодня в финансовой модели закладывается рост 5–10%. «В связи с этим доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто "припарковать" деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят»,— рассуждает он.

Эксперт полагает, что с точки зрения доходности для частных инвесторов в недвижимость лучшим средством вложения сегодня является готовый арендный бизнес — готовые торговые и офисные помещения с уже заключенным договором аренды. Сегодня такие предложения можно найти с доходностью 8–10%.

«Сейчас доля инвесторов в жилье сократилась до 4–5%, в то время как на пике она доходила до 15%. Профессиональные инвесторы в недвижимость переключились на рынок апартаментов и стрит-ритейл. Он более понятен и обеспечивает больший доход. Говорить о перспективах инвестиций в связи с переходом на эскроу-счета рано, слишком мало проектов выведено. В то же время можно предположить, что со снижением рисков снизится и доходность»,— полагает руководитель Partapart.ru Евгений Воронков.

Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что сокращение доходности инвестиций в строящееся жилье связано не только с изменениями в законодательстве.

Инвесторам шанса не оставили

Константин Кузьмин, управляющий «Avenue Apart на Дыбенко», эти слова подтверждает: «Инвесторов на рынке жилой недвижимости стало меньше: они переместились на рынок апартаментов, который позволяет не только получить доход роста цен, но и в дальнейшем получать пассивный доход от профессиональной сдачи апартаментов в аренду».

Впрочем, некоторые девелоперы с этой точкой зрения не согласны и полагают, что рост цен за последний год сделал инвестирование жилья на ранних стадиях строительства вновь привлекательным. «С учетом роста цен на рынке за последний год можно было вкладываться и не на стадии котлована. Если брать наш объект "Граффити", то в среднем рост цены на стадии строительства составлял от 7 до 10% в год. Он складывался и из общего роста цен на недвижимость, и из роста по мере строительной готовности. Но что будет происходить в этом году, пока неясно»,— делится Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development, согласен с этим мнением: «При инвестициях в недвижимость существенную роль играет спекулятивная составляющая, которая связана с ростом цены пропорционально росту строительной готовности объекта. Квартиры в проектах Glorax Development к моменту ввода в эксплуатацию прибавляют в цене до 20%. Изменения законодательства существенно не повлияли на доходность вложений покупателей. А вот степень сохранности их денежных средств стала выше».

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», отмечает: «Если раньше частный инвестор приобретал квартиру на стадии котлована с целью перепродажи, то сейчас мы ощущаем фокусировку внимания на доходную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду — апартаменты. Это более консервативный, но не менее надежный инвестиционный сценарий: стабильная доходность на уровне 10–12% годовых или около 1% от стоимости такой недвижимости в месяц».

Высокий порог

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», замечает, что порог входа на рынок для частных инвесторов, желающих заработать на вложениях в первичную недвижимость, увеличился. «Если пару лет назад разница при покупке квартиры на начальной стадии и продаже сразу после сдачи достигала 40%, а в ряде ЖК даже 50%, то сейчас таких вариантов ЖК для инвестирования нет. Однако заработать на инвестициях в жилую недвижимость можно. Сейчас за период строительства (два-три года) цены в среднем растут на 25–30%, нужно выбирать качественные объекты от надежных застройщиков»,— полагает она.

Госпожа Трошева добавляет, что после перехода строительной отрасли к новым правилам работы увеличение стоимости проектов с использованием проектного финансирования составит в среднем около 10%. Данные затраты будут закладываться в стоимость квартир.

«Проценты по банковским вкладам, депозитам всего лишь 5–6%, чуть выше ПИФЫ — 7–8%. Акции (до 15% годовых, но риск высок) и сохранение средств в валюте вообще непрогнозируемы. Рынок недвижимости (жилая, коммерческая) — это понятный для покупателей инструмент инвестирования и относительно малорисковый»,— рассуждает госпожа Трошева.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит: «Большая доля инвесторов-новичков ошибочно считает удачным решением о привлечении ипотечных средств для инвестирования в квартиру. Это иллюзия. Ипотечный кредит — это уже потеря денег. Для того чтобы такая сделка стала выгодной, необходимо учитывать многие факторы (как для вложения средств, так и для последующего использования объекта недвижимости). Это целесообразно, если квартира приобретается в высоколиквидном проекте, который через полгода вырастет на величину минимум в два раза больше, чем ставка ипотечного кредита. Такой объект недвижимости можно будет быстро продать. Часто покупатели сравнивают наш рынок с европейским, где процентная ставка составляет 1–2%. Такая ставка легко перекрывается доходом от сдачи жилья в аренду, что действительно выгодно. Особенно в тех локациях, которые со временем растут в цене. Инвестировать же в комплексы на периферии — это априори ловушка, так как впоследствии возникают разнообразные проблемы, среди которых внутренняя конкуренция, длительный срок реализации, низкая ликвидность».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, добавляет: как таковой спекулятивный заработок еще жив, но уже не так выгоден, как два-четыре года назад. Она обращает внимание на то, что большой объем предложений заставляет людей демпинговать в ценах при продаже, а значит, не так серьезно зарабатывать на росте стоимости своего актива. «Объекты, действительно интересные для спекулятивного заработка, сейчас редкость, нужно отслеживать их и покупать срочно, на самом старте продаж. Желательно, чтобы это был дом точечной застройки недалеко от метро с развитой инфраструктурой поблизости. Частные инвесторы часто "ведутся" на низкую стоимость, тогда как стоит смотреть на ряд иных факторов, чтобы эта стоимость действительно существенно увеличилась при сдаче дома в эксплуатацию: локация, застройщик, концепция, инфраструктура. Многие люди сейчас готовы переплатить за интересную концепцию и приятное окружение, поэтому покупка студии в Девяткино уже не сможет принести кратный заработок»,— замечает госпожа Соболева.

Не лучший инструмент

Есть, впрочем, в среде экспертов и те, кто полагает, что недвижимость сегодня — не лучший инструмент для вложений. Николай Соколов, директор по работе с клиентами «БКС Премьер», говорит: «На наш взгляд, в недвижимость имеет смысл вкладывать средства, если она приобретается для целей улучшения собственных жилищных условий. И в этом смысле на рынке недвижимости практически ничего не изменилось с проведенной реформой долевого строительства. Основные проблемы инвестиций в недвижимость связаны с высоким порогом входа и низким уровнем ликвидности активов на рынке жилья, что является важным фактором при серьезных ценовых колебаниях на валютном и на финансовых рынках в целом. Если инвестору понадобится быстрый выход в кэш, в случае с недвижимостью это будет возможно лишь при условии определенного дисконта к рынку. И даже в этом случае на сделку потребуется время».

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, указывает: «Инвестирование в первичную недвижимость никогда не являлось наиболее доходным вариантом вложения средств. Если говорить именно про потенциальный доход, то лучший способ — это рискованные акции компаний второго и третьего эшелона. Доходность здесь может составлять сотни и тысячи процентов, правда, в обмен на такой же громадный риск. Недвижимость привлекательна тем, что это "твердый", практически безрисковый актив, при этом довольно прогнозируемо, медленно, но верно дорожающий. Однако высокую доходность недвижимость никогда не обеспечивала».

Господин Соколов отмечает, что рискованной может быть и стратегия получения пассивного (рентного) дохода от сдачи в аренду жилья. «Расчет на то, что квартира будет все время сдаваться и что ее содержание не потребует расходов, порой очень существенных, может оказаться неверным. Новая система работы с эскроу-счетами также отнюдь не идеальна с инвестиционной точки зрения, ведь риски недостроя даже при компенсации вложенного номинала будут подразумевать убытки инвестора. Смещение сроков, инфляция, изменение курса национальной валюты — все это может сделать инвестиции в строящееся жилье неоправданными»,— замечает господин Соколов.

По его мнению, у частных инвесторов есть возможности для инвестиций с более высокой доходностью, а зачастую и с меньшими рисками. Это могут быть как консервативные, так и рисковые инструменты и стратегии. «Среди консервативных инструментов инвесторы могут выбрать ОФЗ или корпоративные облигации крупных эмитентов. Кроме того, на фоне инвестиционного бума на фондовом рынке и притока большого количества новичков на рынок появилось множество структурных продуктов — по сути, уже готовых инвестиционных портфелей, рассчитанных на разные сроки, уровень потенциальной доходности и защиту капитала»,— рассказывает господин Соколов. С учетом того, что государство сегодня предоставляет возможность инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), позволяющий получить налоговый вычет по НДФЛ в размере 13% (до 52 тыс. рублей в год), и приобретать на него ценные бумаги (в том числе и крупных компаний-застройщиков) и структурные продукты, это позволяет получить дополнительную доходность. В недвижимости, напротив, у инвесторов растут налоговые обязательства (имущественные налоги, НДФЛ в случае продажи при владении менее пяти лет).

]]>
http://maris-spb.ru/publication/obvodnyj_14_popolnilsja_novym_arendatorom-5970.html«Обводный 14» пополнился новым арендатором http://maris-spb.ru/publication/obvodnyj_14_popolnilsja_novym_arendatorom-5970.htmlMon, 17 Feb 2020 09:58:17 +0300Компания «Базис Плюс» арендовала 1600 кв. м в бизнес-парке «Обводный 14» (офисы и склады). Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

«Основными требованиями при поиске заказчик назвал удобную с точки зрения логистики локацию и наличие складских помещений на территории БЦ, что не так распространено в сегменте офисов», – делится своим мнением заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris Андрей Бурунов.

«Базис Плюс» предоставляет комплекс услуг в сфере разработки, проектирования, установки, интеграции, а также модернизации и обслуживанию систем безопасности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/period_rosta-6041.htmlПериод ростаhttp://maris-spb.ru/publication/period_rosta-6041.htmlWed, 29 Jan 2020 10:20:07 +03002019 год стал для промышленности Санкт-Петербурга периодом роста: по последним имеющимся данным, за январь — ноябрь производство увеличилось на 4,7%, что превышает общероссийский показатель (2,4%) почти в два раза.

Северная столица сохраняет позиции ведущего индустриального центра страны, специализацией которого является выпуск ледоколов, военных кораблей и подлодок, транспортного флота, а также гражданского машиностроения. Кроме того, в городе развито наукоемкое производство в области медицины, тяжелого машиностроения.

«Основные тренды в промышленности города характеризуются следующим образом: с одной стороны, увеличивается спрос на продукцию военного и стратегического назначения, с другой — год ознаменован спадом продаж на автомобильном рынке, что привело к простою существующих мощностей и затовариванию складов ведущих автосборочных заводов»,— говорит Антон Щербаков, заместитель начальника аналитической группы информационного агентства «Крединформ».

По мнению господина Щербакова, в области промышленности в 2019 году в Петербурге произошло несколько значимых событий. Например, машиностроительный холдинг «Синара — Транспортные системы» и концерн Skoda Transportation подписали соглашение о создании в Петербурге совместного предприятия по производству городского электротранспорта. Первый подвижной состав планируется произвести уже в 2020 году. Инвестиции в проект составят 1,5–2 млрд рублей. К значимым событиям господин Щербаков также относит то, что НПО ГОИ им. Вавилова (холдинг «Швабе») разработало уникальное кварцевое оптоволокно с покрытием из олова, которое может эксплуатироваться в широком диапазоне температур. Применять оптоволокно будут в телекоммуникационной отрасли и технике специального назначения.

Еще одним важным событием в отрасли эксперт называет открытие нового производства по автоматизированной сборке двигателей для промышленных устройств петербургской компанией «Диаконт». Также фармацевтическая фирма «Полисан» приступила к выпуску коммерческих партий препарата «Ультравист» (Bayer). «Рентгеноконтрастное средство "Ультравист" — первое и единственное оригинальное контрастное средство, локализованное на территории России»,— отмечает господин Щербаков. Кроме этого, НПК «Ленпромавтоматика» запустил в серийное производство первую российскую топливораздаточную колонку для заправки транспорта сжиженным природным газом (СПГ); поставщик лифтового оборудования ООО «МЛМ "Невский лифт"» запустил собственное производство лифтов в Петербурге (инвестиции на первом этапе составили 50 млн рублей); АО «Петербургский тракторный завод», входящее в ГК «Кировский завод», запустило в серийное производство новую линейку тракторов «Кировец» К-7; на Адмиралтейских верфях состоялся спуск на воду дизель-электрических подводных лодок «Петропавловск-Камчатский» и «Волхов», предназначенных для Тихоокеанского флота, а также многофункционального патрульного корабля ледокольного типа «Иван Папанин» для ВМФ России. Также Балтийский завод спустил на воду универсальный атомный ледокол «Урал». «Россия возрождает ледокольный флот, который не имеет аналогов в мире. В целях освоения Арктики это приобретает стратегическое значение»,— рассуждает эксперт.

Петербургское морское бюро машиностроения «Малахит» начало опытно-конструкторские работы по созданию многоцелевой атомной подлодки пятого поколения. Одним из видов ее оружия будут гиперзвуковые ракеты «Циркон», говорит господин Щербаков.

На базе Института высокомолекулярных соединений Российской академии наук (ИВС РАН) в Санкт-Петербурге открылся Центр химии материалов для судостроения. «Разработка доступных отечественных полимерных композитных материалов крайне необходима судостроительной отрасли. В отечественном судостроении полимерные материалы занимают долю всего в 0,6%, хотя у ведущих стран показатель превышает 20%»,— поясняет эксперт «Крединформа». На заводе «Киров-Энергомаш» (КЭМ) разработали и успешно освоили новую технологию производства винтовых насосов для судовых турбоагрегатов. «Некогда традиционное для предприятия направление деятельности возродили на современном уровне»,— указывает господин Щербаков.

Андрей Березин, председатель правления ИК «Евроинвест», сообщает: «За прошедший год реальный сектор Петербурга показал неплохую динамику: в среднем за год индекс промышленного производства вырос почти на 5%, и это выше общероссийского показателя. Примечательно, что по статистике наибольший рост показали именно высокотехнологичные сектора, например, выпуск электрического оборудования вырос более чем на 20% относительно 2018 года. Также хороший прирост показало производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях: почти 10%». По его мнению, эти цифры говорят о том, что город возвращает себе статус высокотехнологичного производственного центра России. Господин Березин уверен, что именно такие промышленные сегменты продолжат рост, поскольку они опираются на активные научно-прикладные исследования и инновационные разработки, способные обеспечить динамику на ближайшие пять-десять лет.

С ним согласен Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"»: «Основной тенденцией, без упоминания которой не проходит ни один крупный международный форум, становится развитие специальных платформ для укрепления международной промышленной кооперации. Когда мы говорим о пороге четвертой промышленной революции, мы ведем речь не только о международном промышленном сотрудничестве, выработке единых систем стандартизации, но и об интеграции в промышленность последних технологий, научных разработок, систем автоматизации и искусственного интеллекта, в том числе автоматизации работы персонала, снижения издержек и так далее. Более того, мы уже видим успешные примеры такого взаимодействия: на российских предприятиях успешно применяются японские системы автоматизации технологических процессов, вводятся самые современные IT-инструменты».

«Однако чтобы сохранить такую динамику, городским властям стоит более активно осуществлять поддержку инноваций, создаваемых на петербургских предприятиях. И это должны быть даже не гранты или субсидии, а прежде всего меры по обеспечению внедрения этих разработок в городское хозяйство. Возможности "обкатать" на местном рынке технологические инновации дают как первую отдачу от инвестиций в такие проекты, так и позитивные отзывы по результатам их внедрения. А это очень важное подспорье в дальнейшем продвижении и сбыте такой инновационной продукции в других российских регионах и выводе ее на экспорт»,— уверен господин Березин. Он замечает, что промышленники и венчурные предприниматели очень ждут принятия технологического законодательного пакета, о котором также напомнил президент, поскольку эти документы существенно облегчат правовые режимы для разработки и внедрения в России новых технологий.

По данным Maris, по итогам 2019 года объем неспекулятивного промышленного строительства в городе составил не менее 150 тыс. кв. м. Наиболее активными отраслями в истекшем году были: пищевая промышленность (50%), машиностроение и металлообработка (22%), химическая и нефтехимическая (18%). Действующие в Петербурге индустриальные парки пока качественно не изменили лицо промышленности Петербурга, но и тут есть успехи: так, в 2019 году на территории индустриального парка «Орион» открылся завод финской компании Vilakone Oy по производству коммунальной техники.

Борис Мошенский, генеральный директор управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит: «Основной тенденцией становится возрастающий на рынке интерес со стороны производителей к качественным проектам и комплексно осваиваемым территориям, а также увеличение спроса на услуги профессиональных строительных организаций. Все менее привлекательны для игроков проекты "в чистом поле", возводимые хозяйственным способом. К сожалению, ввиду специфики требований каждой отрасли к качеству и инженерно-техническому оснащению зданий и сооружений объемы спекулятивного строительства в сегменте промышленных объектов очень невысоки».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/vtoraja_ochered_nevskoj_ratushi_k_ofisam_mogut_dobavit_apartamenty-5994.htmlВторая очередь «Невской Ратуши». К офисам могут добавить апартаментыhttp://maris-spb.ru/publication/vtoraja_ochered_nevskoj_ratushi_k_ofisam_mogut_dobavit_apartamenty-5994.htmlThu, 26 Dec 2019 10:09:07 +0300Вторая очередь делового квартала «Невская Ратуша» будет достраиваться в два этапа, рассказали «Новому проспекту» в ПАО «Галс Девелопмент». Застройщиком первой очереди второго этапа выступит входящее в «Галс Девелопмент» АО «М», которое возводило первые три корпуса административно-делового квартала в 2007–2016 годах.

Вторая очередь включает пять офисных зданий класса «А» высотой 9–11 этажей и двухэтажную подземную парковку на 1389 машино-мест. Общая площадь возводимых объектов составит 164 тыс. м2, а максимальная отметка высотности — 42 м. Строиться эти объекты будут в три этапа. «Галс-Девелопмент» уже приступил к работам нулевого цикла, сообщили в компании. Ранее эксперты оценивали объем инвестиций в проект в 12–17 млрд рублей.

В состав первой очереди войдут три офисных здания в концепции build-to-suit — 4-й, 5-й и 6-й корпуса, общая площадь которых составит 80 тыс. м2. По расчетам «Галс Девелопмент», в них смогут разместиться до 7 тыс. сотрудников. Офисные здания будут также оборудованы 450 машино-местами в подземном и наземном паркингах. Планируется, что объекты будут введены в эксплуатацию в III квартале 2022 года.

Вторая очередь включит в себя два офисных здания — 13-этажный 8-й корпус и 11-этажный 9-й корпус. Площадь надземной части 8-го корпуса составит 27 тыс. м2, площадь типового этажа — 1 тыс. м2. Площадь надземной части 9-го корпуса составит 39,5 тыс. м2, площадь этажа — 3,2 тыс. м2. Эти объекты, согласно планам девелопера, будут введены в эксплуатацию в конце 2024 года.

Строительство новой очереди комплекса «Невская Ратуша» очевидно необходимо, учитывая низкий средний уровень вакансии в офисных центрах класса «А» по Санкт-Петербургу, которая, по данным аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, на начало декабря 2019 года составила 3,8%. «В целом, по предварительным итогам 2019 года, в Петербурге были введены три бизнес-центра класса «А» суммарной арендопригодной площадью 12,4 тыс. м2», — отмечает руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.

Дефицит качественных офисов нарастает, формируется отложенный спрос, вакантные площади в «Невской Ратуше» появляются довольно редко, говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. «Последние освобождающиеся офисные площади в «Невской Ратуше» не выходили на рынок и сдавались внутренним арендаторам, подтверждают эксперты Maris в ассоциации с CBRE.

Отдельные корпуса с высокой вероятностью займут крупные пользователи — арендаторы или покупатели. Локация и сам проект привлекательны для этого, спрос на офисные здания здесь существует, при этом строить сами многие компании не готовы. Репутация девелопера вызывает доверие у потенциальных клиентов, рассуждает Андрей Косарев. По его мнению, в число потенциальных резидентов новых корпусов «Невской ратуши» входят госкомпании, компании с госучастием, крупные инфраструктурные компании, банки. Также он ожидает спрос на офисы со стороны представителей IT и телеком-сектора, «так как они наиболее активно развиваются и испытывают острую потребность в крупных качественных офисах».

Офисы в «Невской Ратуше» — «продукт дорогой, но у него понятный срок окупаемости. Сейчас по трем зданиям, которые мы начинаем строить, уже ведутся переговоры с нашими партнерами-арендаторами, к ним высокий интерес, на 8-й и 9-й корпуса пока нет претендентов», сообщила в рамках прошедшего в декабре в Петербурге Real Estate Forum директор департамента коммерческого управления «Галс Девелопмент» Светлана Мазур.

«Спрос на помещения ОДК «Невская Ратуша» велик. Потенциальными клиентами новой очереди квартала «Невская Ратуша» могут стать компании сферы IT, нефтегазового сектора, крупные фармацевтические холдинги, структуры, связанные с администрацией города», — комментирует руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган.

По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, объем предложения качественных офисных центров в городе по итогам 2019 года составит 3,19 млн м2, из которых 34% площадей относятся к деловым центрам класса «А». Уровень вакантных площадей в такимх бизнес-центрах стабилен и по итогам 2019-го составит 3,7% в классе А (что на 0,2% больше, чем в 2018 году) и 7,8% в классе B (+ 1,3% к 2018). Рост уровня вакансии в офисных центрах в основном произошел в IV квартале и обусловлен тем, что 72% новых объектов были введены в эксплуатацию в конце года, отмечают аналитики. Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок в сегменте «А» составляет 1,7–2,3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов; в классе В — 1–1,6 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Это, соответственно, на 1,5% и 2,8% выше аналогичных показателей 2018 года, подсчитали аналитики.

Ранее «Галс Девелопмент» анонсировал в составе делового квартала «Невская Ратуша» строительство гостиницы на 200 мест, но эти планы пока под вопросом. «Функционал 7-го корпуса на данный момент не утвержден», — заявили в компании. Однако известно, что площадь надземной части 14-этажного здания 7-го корпуса составит 17,9 тыс. м2.

По мнению Андрея Косарева, в этой локации могут быть востребованы сервисные апартаменты. «При таком объеме высококлассных офисов и дефиците профессионально управляемого качественного жилья для аренды в этом районе спрос на него практически гарантирован», — считает эксперт. Бизнес-отель уровня 4* также может быть вполне востребован, однако такой проект будет окупаться дольще, чем апартаменты, отмечает Андрей Косарев.

«Оставшийся 14-этажный корпус можно приспособить под гостиницу уровня 4–5 звезд при условии привлечения хорошего международного гостиничного оператора, она была бы здесь востребована», — считает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris Алексей Федоров.

]]>