Публикации в прессеhttp://maris-spb.ruru-ruThu, 12 Sep 2019 11:32:01 +0300Thu, 12 Sep 2019 11:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/publication/otel_u_kitajskogo_investora_na_sinopskoj_naberezhnoj_pojavitsja_otel_na_100_nomerov-5769.htmlОтель у китайского инвестора. На Синопской набережной появится отель на 100 номеровhttp://maris-spb.ru/publication/otel_u_kitajskogo_investora_na_sinopskoj_naberezhnoj_pojavitsja_otel_na_100_nomerov-5769.htmlThu, 12 Sep 2019 10:06:18 +0300Проектом предусматривается реконструкция под гостиницу на 100 номеров трехэтажного административного здания советской постройки площадью 5 тыс. м2 на Синопской наб., 36а, лит. В. Общая площадь номерного фонда составит 2,5 тыс. м2. Здание находится на второй линии пр. Бакунина, за зданием подворья Спасо–Преображенского Валаамского мужского монастыря и Успенскими торговыми рядами. Это граница индустриальной зоны между ул. Бакунина и Тульской ул., в последние годы активно осваиваемой девелоперами.

Сейчас проект проходит необходимые согласования. Сама постройка историческую ценность не представляет, но участок в охранной зоне. По правилам землепользования и застройки, участок относится к многофункциональной зоне жилых домов и общественно–деловой застройки. По данным Росреестра, земля ранее принадлежала ЗАО "Научно–производственное предприятие оборудования систем телекоммуникаций". В 2007 году участок приобрела компания "Доминанта–Энерджи", признанная в 2014–м банкротом. Три года спустя в ходе процедуры банкротства объект с торгов приобрела столичная бизнесвумен Екатерина Белякова (полная тезка арбитражного управляющего из НП СРО АУ "Развитие"). В середине 2018–го владельцами актива стали два китайских предпринимателя — Ян Чжань и Ван Кай. По данным открытых источников, они отель строить не планируют, актив выставлен на продажу. Заявленная цена лота — 180 млн рублей — по мнению аналитиков, завышена, несмотря на дефицит мест в отелях среднего класса и выгодной локации.

"Синопская набережная активно превращается в современную общественно–деловую зону: здания № 50–62 уже являются бизнес–центрами, в здании № 66 недавно открылся отель, здание № 74 ремонтируется под офис крупной компании. Ведется ремонт здания "Ростелекома", неподалеку строятся новые апартаменты и жилые здания. Отель хорошо впишется в новый облик набережной. Спрос на гостиничные проекты у девелоперов сейчас высокий, объект наверняка привлечет интерес покупателей. Цена представляется несколько завышенной, но рынок перегрет, поэтому ожидания продавцов можно понять", — комментирует Алексей Федоров, глава отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.

На данный момент в локации функционируют шесть отелей и сдаются десятки апартаментов. Также на Синопской набережной PLG планирует построить инвест-отель на 383 юнита для делового туризма с акцентом на сервисные функции площадью 20 808 м2. Объем инвестиций — 1,4 млрд рублей, вывод на рынок запланирован на I–II кварталы 2010 года.

Из–за близости к "Невской ратуше" и Невскому проспекту проекты здесь пользуются спросом. Однако в перспективах выставленного на продажу актива аналитики сомневаются.

"Относительная близость участка к центру города и Московскому вокзалу может заинтересовать потенциального инвестора. Однако ему придется отстраиваться дополнительными опциями или ценой от существующих в более выгодных для туристов локациях гостиницы "Москва", нашего апарт–отеля Yard Residence и семейного отеля, возводимого компанией "Кравт Инвест". При такой небольшой площади будущая гостиница вряд ли сможет занять нишу конференц–отеля для деловых туристов, а с учетом высокой конкуренции сертификация выше трех звезд может просто не обеспечить высокую заполняемость", — говорит председатель совета директоров группы "ЯРД" Андрей Кошкин. Он считает цену лота завышенной.

С ним соглашается и Екатерина Лисовская, гендиректор отельного оператора PLG: "Цена слишком завышена для данного проекта. Во–первых, месторасположение здания не очень выгодно для отеля — оно в промзоне, утоплено во дворы, не имеет выхода на набережную и видовых характеристик. Во–вторых, участок далековато от метро, в отличие от его ближайших конкурентов: гостиниц "Москва", Prime Residence и нашего проекта. В–третьих, здесь очень сложная логистика с точки зрения подъездов, организации парковки, особенно для туристических автобусов. И, наконец, будет сложно организовать высокодоходный отельный бизнес на такой небольшой площади. Это будут очень длинные деньги, так как гостиницы "три звезды" обеспечивают быструю окупаемость при наличии 120 номеров и обязательной инфраструктуры. По моим ощущениям, данный актив нужно развивать как БЦ класса Б. Офисные площади в данной локации востребованы. Так, БЦ "Синоп" по соседству занят на 100%".

Авторы: Иван Ершов, Наталья Бурковская

]]>
http://maris-spb.ru/publication/po_individualjnoj_merke-5770.htmlПо индивидуальной меркеhttp://maris-spb.ru/publication/po_individualjnoj_merke-5770.htmlWed, 11 Sep 2019 10:38:28 +0300омпания «Галс-Девелопмент» приступила к строительству второй очереди общественно-делового комплекса «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге. Вторая очередь включает в себя пять офисных корпусов класса «А» высотой 9-11 этажей, гостиницу на 200 номеров и двухэтажную подземную автостоянку на 1389 машино-мест. Общая площадь возводимых объектов составит 164 тыс. кв. метров. Строительство планируется осуществить в три этапа. По оценке экспертов, диапазон инвестиций, которых потребует реализация проекта, составляет от 17 до 20 млрд рублей. Архитектурный облик бизнес-квартала «Невская Ратуша» разработан ведущей мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» в единой стилистике с первой очередью комплекса. Максимальная высотная отметка составит 42 метра. Ввод объектов в эксплуатацию запланирован на III квартал 2022 года.

Интересной особенностью проекта «Невская Ратуша» является то, что часть офисных зданий строится по принципу build-to-suit («под заказчика»). В офисном сегменте случай пока не частый, но, как пояснил вице-президент «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин, отвечающий существующей экономической ситуации. Из трех корпусов первые два строились «под клиента» и один — в аренду. Рынок идею принял, и продолжение последовало.

Перед тем, как запускать вторую очередь, мы приехали в город, встретились с деловой элитой, послушали мнения о том, что востребовано, — рассказал Мухин. — И оказалось, что такое предложение (buildtosuit) настолько интересно пользователям, что во второй очереди сначала не будет предложения для рынка, у нас уже есть интересанты, по которых мы будем строить».

Объяснение тренда, с точки зрения вице-президента компании, лежит в определенной рыночной стабильности. «Формат build-to-suit — это умение покупателя офисного здания или торгового центра спрогнозировать свою жизнь минимум на три года вперед, — считает Андрей Мухин. — Бизнес должен понять, сколько ему нужно офисных площадей, машино-мест, спрогнозировать, как компания изменится, пока строится здание, каков дальнейший прогноз на развитие бизнеса именно в этом месте. Мы заметили, что потребитель поменялся, и это — общая тенденция не только для Петербурга, но и для Москвы».

Однако такой формат накладывает на девелоперов повышенные обязательства. В первую очередь, меняются требования к качеству объекта. «То, что раньше считалось «премией» и конкурентным преимуществом, сегодня становится обязательными параметрами, при отсутствии которых потребители к нам просто не придут», — говорит Мухин. На первый план выходят такие «скучные» вещи, как юридическая составляющая, пакет документов, который будет составляться на стадии предпроекта. «Мы никогда не фиксировали пожелания собственника так досконально и финансово ответственно, — говорит Андрей Мухин. — При строительстве «под клиента» важно зафиксировать все пожелания покупателя. Мы строим четко под него и здесь не должно быть осечки». Важны и финансовые договоренности — покупатель должен оплатить это здание, потому что другому арендатору или покупателю с такими параметрами оно может и не подойти.

Перспективы строительства «под заказчика» оцениваются экспертами по-разному. Менеджер по продаже городской недвижимости компании Savills в России Ирина Сафина считает, что на офисном рынке формат built-to-suit может быть интересен только крупным компаниям с особыми техническими требованиями (мощности электричества, нагрузки на перекрытия, собственные data-центры и прочее). Если говорить об отраслях, то это финансовые компании, банковский сектор, производственные компании и телекоммуникации. По словам Сафиной, реализованных проектов такого формата пока практически нет.

Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владислав Фадеев добавляет к сложностям формата увеличенный девелоперский цикл (2-2,5 года). Вопрос сроков может оказаться ключевым: девелоперы не могут предложить строительство в пределах полутора лет, а больший срок не устраивает арендаторов, которые рассчитывают найти за этот срок подходящее помещение. Впрочем, Фадеев не отрицает, что интерес к формату все же есть. «Уже в 2018 году на рынке офисной недвижимости Петербурга стал ощутимым недостаток свободных площадей, а крупных блоков почти не осталось, — говорит эксперт. — При этом у многих клиентов есть потребность в консолидации нескольких офисов в одном объекте, на этом фоне все активнее идут разговоры об офисном built-to-suit».

Если говорить конкретно о «Невской Ратуше», то это, по мнению генерального директора петербургского филиала Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, один из лучших объектов офисной недвижимости класса А в Санкт-Петербурге, что подтверждается 100-процентной заполняемостью и качественным набором арендаторов. Потенциальными клиентами новой очереди комплекса могут стать компании сферы IT, нефтегазового сектора, крупные фармацевтические холдинги, структуры, связанные с администрацией города.

Справочно:

Административно-деловой квартал «Невская Ратуша» расположен в Центральном районе города Санкт-Петербурга на пересечении Дегтярного переулка, Новгородской улицы и улицы Моисеенко. Первая очередь проекта включает в себя три корпуса общей площадью около 170 тыс. кв. метров. Второй и третий корпуса введены в эксплуатацию в 2013 году, главный корпус — в 2016 году. Главный корпус квартала «Невская Ратуша» является штаб-квартирой тринадцати комитетов администрации Санкт-Петербурга. Во втором корпусе площадью 40 тыс. кв. метров располагается головной офис Банка ВТБ (ПАО) в Санкт-Петербурге. Арендаторы третьего корпуса — бизнес-центра площадью 28 тыс. кв. метров — являются структуры ПАО «Газпром», фармацевтическая компания «Герофарм», Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга, крупнейший производитель сетевого IT-оборудования Cisco и ряд других компаний.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/cre_people_aleksandr_shevelev_o_raznitse_moskovskogo_i_sofijskoj_i_zaprosax_na_stroiteljstvo_rts-5766.html#CRE_PEOPLE АЛЕКСАНДР ШЕВЕЛЁВ, О РАЗНИЦЕ МОСКОВСКОГО И СОФИЙСКОЙ, И ЗАПРОСАХ НА СТРОИТЕЛЬСТВО РЦhttp://maris-spb.ru/publication/cre_people_aleksandr_shevelev_o_raznitse_moskovskogo_i_sofijskoj_i_zaprosax_na_stroiteljstvo_rts-5766.htmlMon, 09 Sep 2019 18:32:02 +0300Спрос на размещение складских объектов вблизи Московского шоссе обусловлен, в первую очередь, привязкой логистики компаний к транзиту из столицы. При этом данная ситуация не меняется даже на фоне заметной перегруженности локации транспортом и складскими комплексами (более 30% доли рынка Петербурга). Софийская улица и Московское шоссе ощутимо отличаются по транспортной загрузке. Основной поток товарооборота из Москвы проходит именно по Московскому шоссе, т.к. на нем сосредоточена большая часть складских комплексов южного направления. При этом большинство из них расположено после съезда на Ленсоветовскую улицу (связующая с Софийской улицей), что приводит к периодическим пробкам на въезде в город. Софийская улица в этом отношении более свободна. Заслуживают внимания усилия по улучшению транспортной ситуации в данной локации. Так, в настоящее время производятся работы по расширению Московского шоссе и планируется открытие метро «Шушары», а несколькими годами ранее реализованы две новые развязки в районе пересечения с Колпинским шоссе. Объекты внутри КАД пользуются спросом у производственных компаний с большим количеством персонала. Данное предложение еще более ограничено в связи с тенденцией к выводу из города предприятий серого пояса, а также дефицитом участков под промышленную застройку.

Также достаточно часто поступают запросы на складские объекты в черте города, под организацию распределительного центра. Данные обращения можно условно разделить на две категории:

1) Небольшие объекты площадью порядка 5 000 м2 с привязкой к метро;

2) 15-тысячники для логистических компаний с доступом к развязкам КАД. Для размещения крупных РЦ федерального игроков (30 000 - 50 000 м2) в основном рассматриваются сложившиеся промышленные зоны и участки в непосредственной близости к кольцу.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/biznes_i_istorija_budet_li_u_istoricheskix_zdanij_svoe_dolgo_i_schastlivo-5760.htmlБизнес и история: будет ли у исторических зданий свое долго и счастливоhttp://maris-spb.ru/publication/biznes_i_istorija_budet_li_u_istoricheskix_zdanij_svoe_dolgo_i_schastlivo-5760.htmlThu, 29 Aug 2019 18:00:00 +0300Конюшенный двор с домом для прислуги при дворце великого князя Михаила Николаевича включили в реестр объектов культурного наследия регионального значения. Ансамбль располагается по адресу ул. Миллионная, 6А. История этого места начинается еще в петровские времена, тогда на участке располагался деревянный дом, принадлежавший сестре фаворитки Петра I. Потом он был полностью перестроен, а в 20-х годах XX века его переоборудовали под жилье. С тех пор он является многоквартирным домом.

На самом деле, объектов времен Петра I, сохранившихся до наших дней, осталось немного. За некоторыми ведется неустанный присмотр, другие стоят в ожидании новой жизни. Так, Конюшенное ведомство давно нуждается в реставрационных работах. За почти 300-летнюю историю здесь располагались жилые постройки, кузницы, автобаза и гараж НКВД – МВД Ленинградской области. В 2015 году благодаря градозащитникам и активным жителям проект создания здесь апарт-отеля от "Плаза Лотос Групп" был отменен, и объект культурного наследия вернули городу. Только за время владения компания успела снести часть исторических корпусов. Спустя два года в нем были проведены срочные противоаварийные работы, также восстановили зал Манежа, где сейчас проходит выставка проектов реконструкции Конюшенного ведомства.

Конюшенное ведомство
Конюшенное ведомство - проект

На выставке представлено всего пять концепций, разработчиками выступили ООО "Старт Девелопмент", ООО "Тандем Истейт", ООО "Кираса Инвест" (входит в "Группа Ярд"), АО "Центр выставочных и музейных проектов" и Государственный музей истории Санкт-Петербурга. Все они достаточно похожи, предлагают создание многофункционального пространства - разместить мастерские, музей, кафе или сделать из него центр по примеру Artplay. В целом, проекты выглядят как наброски и о четкой концепции реконструкции говорить еще рано. Окончательные торги перенесли на следующий год. Вероятно, за это время появятся и другие желающие взять исторический памятник в свои руки.

Еще по одному важному вопросу город также не может дать четкого ответа – форма взаимодействия с инвесторами. С их стороны предлагается вариант концессионного соглашения, но он не до конца устраивает бизнес. Что весьма логично, поскольку даже после реконструкции инвестор не будет обладать правом собственности на объект. Как отметил генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, инвесторы не занимаются меценатством. Городу важно привлечь инвестиции, бизнесу заработать деньги. Им нужно прийти к общему мнению, чтобы у обеих сторон были гарантии. При этом город может продавать исторические здания в собственность бизнесу. Есть шанс, что при подобных предложениях количество потенциальных инвесторов на проблемных объектах увеличилось бы.

Стоит учитывать, что пока администрация не планирует предоставлять выгодные условия для бизнеса, исторические здания будут продолжать умирать. И статус объекта культурного наследия не поможет. Это не дает гарантии сохранности, это означает, что значительные изменения этих зданий не коснутся, и сносу они не будут подлежать.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/restavratsija_i_prodazha_kakie_perspektivy_ozhidajut_oranzherei_tavricheskogo_sada-5761.htmlРеставрация и продажа: какие перспективы ожидают оранжереи Таврического садаhttp://maris-spb.ru/publication/restavratsija_i_prodazha_kakie_perspektivy_ozhidajut_oranzherei_tavricheskogo_sada-5761.htmlTue, 27 Aug 2019 18:00:00 +0300На территории Таврического сада расположены два отдельных объекта: это комплекс теплиц и Пальмовая оранжерея. Зачастую постройки путают, но на деле они не связаны друг с другом. Теплицы сейчас находятся в ведении города, а Пальмовая оранжерея принадлежит частному лицу. Однако в ближайшее время оба объекта подвергнутся изменениям. Теплицы будут переданы инвестору по концессионному соглашению для реставрации, а Пальмовая оранжерея готовится к продаже.

Теплицы Таврического сада – знаковый комплекс зданий, который, к сожалению, уже долгие годы находится в полуразрушенном состоянии. Вся территория заросла кустарником и травой, от крыши и стен почти ничего не осталось. В 2019 году теплицы получили шанс на преображение: представители холдинга Ginza Project обратились в администрацию с заявкой на реконструкцию построек. В Смольном идею одобрили и решили передать объект инвестору с лучшим проектом по концессионному соглашению. Кроме компании «ТатПроект», принадлежащей Ginza Project, готовность провести реставрацию теплиц выразил Фонд социальных инвестиций «Газпрома». Власти города допустили инвесторов к конкурсу, торги будут проведены после оформления документации.

Наиболее подробный проект реконструкции теплиц принадлежит Ginza Project. Внушительная зона станет прогулочной, в этой оранжерее будут располагаться зимний сад, концертный зал, детская площадка и цветочный магазин. «Больше половины площадей отдадут под социально ответственную функцию, остальные территории будут распределены между образовательными, выставочными и гастропространством», – рассказал генеральный директор Ginza Project Максим Ползиков. Реализовать концепцию «ТатПроект» планирует к 2025 году, общая сумма инвестиций составит около 1,7 млрд рублей.

В Фонде социальных инвестиций «Газпрома» не раскрывают подробностей своего проекта. Тем не менее, рыночная устойчивость компании, её опыт участия в социально значимых проектах позволяют «Газпрому» составить серьёзную конкуренцию Ginza Project. Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер отмечает, что крупные фирмы нередко инвестируют средства в развитие общественных пространств, так как это способствует формированию положительного восприятия компаний и их проектов.

Заинтересованность авторитетных инвесторов позволяет предположить, что в будущем из заброшенных теплиц получится по-настоящему востребованное общественное пространство. Сказать о том, что Пальмовую оранжерею ожидают столь грандиозные перспективы, сложно. В июне объект был выставлен на продажу агентством недвижимости Khokhlov & Prokhorchuk. Положение оранжереи на рынке является непрочным из-за нескольких факторов. Во-первых, не внушает доверия собственник участка. Официально оранжерея принадлежит Светлане Смирновой, однако СМИ называют её владельцем арестованного за серьёзные правонарушения бизнесмена Дмитрия Зарубина. Здание уже пытались продать в 2016 году, однако покупатель в тот раз не нашёлся. Возможно, причиной как раз стала пошатнувшаяся репутация Зарубина.

Препятствовать продаже может также тот факт, что Пальмовая оранжерея является проблемным объектом. Здание нуждается в ремонте, соответственно, требует вложения немалых средств, а удастся ли извлечь из него коммерческую выгоду, неизвестно. «Реализация любого проекта здесь сопряжена с административными рисками: в случае некорректного использования протесты со стороны жителей и градозащитников будут очень серьёзными», – подчёркивает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.

Причиной продажи, вероятно, является слабая окупаемость оранжереи. Объект не пользуется популярностью у горожан и туристов, о чем свидетельствуют отзывы. «Если вы посмотрели в Петербурге абсолютно всё, и больше нечем заняться, то можно зайти в эту оранжерею. В противном случае идти сюда нет смысла. Обойти оранжерею можно минуты за три. Кроме парочки цветущих орхидей красивых растений нет, всё в разных немного побитых горшках. Ни о каком микроклимате для растений речи не идёт», – пишет туристка из Красноярска. В похожем ключе высказывается и пользователь из Пскова: «Никакой информативной или эстетической нагрузки «заведение» не несёт. Чей-то почти удачный коммерческий проект по сшибанию 80 рублей с носа за 10 минут так называемого посещения, ибо нормальный человек больше данного времени в этом месте не просидит».

С учётом перечисленных факторов недоумение вызывает заявленная цена Пальмовой оранжереи. Изначально Khokhlov & Prokhorchuk указало стоимость 49 млн рублей – эта цена признавалась экспертами справедливой, но и тогда желающих купить объект не нашлось. Сейчас же по непонятным причинам она поднялась до 175 млн – видимо, таким образом агентство пытается искусственно вызвать интерес к недвижимости или увеличить собственную прибыль, хотя должны понимать, что объект является сложным в эксплуатации. С таким подходом Пальмовая оранжерея может снова остаться без покупателя и без необходимого ремонта.

Пока агентство затягивает продажу оранжереи, произвольно меняя цену, у нее могут появиться серьёзные конкуренты. Основной комплекс теплиц обещает стать востребованным общественным пространством, чего нельзя сказать о Пальмовой оранжерее. По мнению генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, здание оранжереи интересно только с точки зрения проведения там мероприятий. «У этого объекта оценивается в основном место и его "аура" – то, что это нестандартный объект недвижимости», – считает Мошенский. Потенциальному покупателю придётся задуматься, какой проект способен сделать Пальмовую оранжерею конкурентоспособной и более привлекательной с точки зрения бизнеса.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/torgovlja_prirastaet_restoranami_chto_proisxodit_na_rynke_kommercheskoj_nedvizhimosti-5762.htmlТорговля прирастает ресторанами. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости.http://maris-spb.ru/publication/torgovlja_prirastaet_restoranami_chto_proisxodit_na_rynke_kommercheskoj_nedvizhimosti-5762.htmlSat, 10 Aug 2019 17:51:57 +0300Гастрономический прирост

Все большее влияние на рынок коммерческой недвижимости начинают оказывать операторы общественного питания. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова рассказывает, что за первое полугодие в Москве появились 46 новых ресторанов и кафе. Это 41% от всех открытий в сегменте стрит-ритейла. В Санкт-Петербурге ситуация еще более впечатляющая: только за первые полгода здесь появились 70 новых заведений. Госпожа Назарова объясняет, что сейчас наиболее активно на улицах развивается формат «кофе с собой». За счет активной ротации арендаторов доля свободных площадей остается на низком уровне.

Так, в Москве, согласно расчетам CBRE, сейчас пустуют в среднем 7,7% помещений, это минимальный уровень за последние три года.

В Санкт-Петербурге, по данным компании Maris, в центральной части города вакантны 5% площадей, на Петроградской стороне — 10%.

Какие тренды наблюдались на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии
Активная экспансия заведений общественного питания влияет и на рынок торговых центров. Заместитель руководителя отдела исследований JLL Владислав Фадеев рассказывает, что управляющие Санкт-Петербурга сейчас активно наращивают в комплексах долю общепита. Эксперт уверен, что во многом это делается для увеличения времени, которое посетители проводят в торговых комплексах. Похожая тенденция существует и в Москве. Как следует из подсчетов Knight Frank, реконцепцию в нынешнем году проходят 16 существующих в Москве торгцентров. Во всех них увеличиваются зоны развлечений и общественного питания. В торговых комплексах активно развивается популярный сегодня формат фудхоллов. Только в июле в петербургском «Сити молл» открылось панорамное пространство City Food, а в московской «Океании» заработал Eat Market. Уровень вакантности в торговых центрах Москвы согласно прогнозам JLL достигнет 4,9%, а в Санкт-Петербурге не превысит 4%.

Офисная стабильность

Рынок офисной недвижимости находится в стадии комфортного восстановления, свидетельствуют данные Colliers International. Региональный директор департамента офисной недвижимости компании Вера Зименкова рассказывает, что в Москве на фоне стабильного спроса у арендодателей сейчас сохраняется возможность повышать ставки, даже несмотря на увеличивающийся объем предложения. Как следствие, по итогам первого полугодия средняя стоимость аренды офисов класса А составила 26,6 тыс. руб. за кв. м в год, увеличившись на 1,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Офисы В класса за тот же период подорожали на 2,2%, до 14 тыс. руб. за кв. м в год. Но госпожа Зименкова добавляет, что в центре города эта тенденция заметнее. Так, офисы внутри Садового кольца за первое полугодие подорожали на 6%, Бульварного — на 4%.

Госпожа Зименкова предполагает, что по итогам года аренда офисной недвижимости подорожает на 5%. Но в центральной части города по ее прогнозам динамика останется более выраженной. Продолжающийся рост цен на офисы во многом обеспечивает активность арендаторов.

В результате довольно низкого ввода за последние три года и сокращения доли свободных площадей в ликвидных локациях крупные компании активно рассматривают и подписывают договоры аренды еще до окончания строительства»,— рассказывает госпожа Зименкова.

В качестве примера она приводит сделку по аренде «Тинькофф» 68 тыс. кв. м в МФК «Акватория», строительство которого должно завершиться только в 2022 году.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/maris_v_assotsiatsii_s_cbre_itogi_polugodija-5751.htmlMaris в ассоциации с CBRE: итоги полугодияhttp://maris-spb.ru/publication/maris_v_assotsiatsii_s_cbre_itogi_polugodija-5751.htmlWed, 07 Aug 2019 17:21:35 +0300ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

Офисная недвижимость 

Валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия составляет 3,101 млн кв. м. В первом полугодии 2019 г. средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 г. (+0,2 п.п.). По данным на конец июня 2019 г. было свободно около 177 000 кв. м или 5,7% от общего объема предложения. Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А не изменились, в бизнес-центрах класса B характеризовались незначительной положительной динамикой (+2,0%). В I полугодии наблюдался существенный рост спроса на услуги в сегменте коворкингов, в том числе со стороны крупных компаний.

Складская недвижимость

В I полугодии 2019 г. средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости увеличился на 0,6 п.п. относительно аналогичного показателя на конец 2018 г. По итогам полугодия свободно около 96 000 кв. м или 3,2%. Основной объем спроса формировали предприятия торговли. В I полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии.

Торговая недвижимость

В I полугодии 2019 г. на рынке торговой недвижимости было открыто два торговых центра, один гипермаркет и сдан в эксплуатацию один мебельный центр. По данным на конец июня 2019 г. в торговых центрах вакантно около 4% площадей. Этот показатель стабилен с конца 2018 г.   

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ предложения

По состоянию на конец июня валовая арендопригодная площадь бизнес-центров центров класса А составила 1,072 млн кв. м, класса В – 2,03 млн кв. м. В I полугодии 2019 г. были введены в эксплуатацию три офисных здания, общей арендопригодной площадью 22 тыс. кв. м (БЦ на Заусадебной ул., 15; БЦ «Пифагор» – пер. Каховского, 12; БЦ на Наличной ул., 44). Два объекта из трех (суммарная GLA 18,5 тыс. кв. м) относятся к спекулятивным офисным центрам. В 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию меньшего объема офисных площадей по отношению к предыдущему году (-23%). При этом доля спекулятивного строительства увеличится при соблюдении сроков строительства.

Анализ спроса

Основной спрос формировали IT компании. На долю этого сектора приходится половина арендованных офисных площадей. Объем сделок по аренде офисных помещений за I полугодие 2019 г., по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 50 тыс. кв. м. Заполняемость В I полугодии произошло перераспределение спроса на офисные центры в сегмент объектов класса А. Так, снижение доли вакантных площадей в классе А на –0,6 п.п. отразилось увеличением объема вакансии в классе B (+0,7 п.п.). Также свой вклад в увеличение доли вакансии в офисных центрах класса B внес прирост нового спекулятивного предложения на рынке. На конец июня 2019 г. в офисных центрах класса А вакантно 2,9% площадей (около 31 тыс. кв. м). В классе В вакантно 7,2% или в абсолютном выражении – 146 тыс. кв. м.

Арендные ставки

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец июня 2019 г. составляла 1 940 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые шесть месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А не изменилась (+0,0%, исключая внутриквартальные колебания). Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 280 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +2,0% по сравнению с декабрем 2018 г.

Доля Maris

При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за первое полугодие 2019 г. было реализовано более 15 300 кв. м.

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ предложения

В I полугодии 2019 г. рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 5 комплексами общей площадью около 84 270 кв. м, что в 3,5 раза больше объема, введенного за аналогичный период прошлого года. Основной прирост произошел за счет новых спекулятивных объектов, введенных на территории логопарков «Осиновая Роща» и «М10». Первый был реализован на этапе строительства.

По состоянию на конец июня площадь складских центров класса А составила 2,09 млн кв. м, класса В – 856 тыс. кв. м. До конца 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 77 500 кв. м складской недвижимости. Распределение между спекулятивным предложением и форматом built-to-suit практически равное: 52%:48%, соответственно.

Анализ спроса

В I полугодии 2019 г. основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали торговые операторы (56%). Объем сделок в первом полугодии составил не менее 153 000 кв. м. Заполняемость В I полугодии наблюдалось увеличение уровня вакансии в складских комплексах класса А на 0,6 п.п. за счет прироста объема нового спекулятивного предложения и освобождения крупных блоков в действующих комплексах. По данным на конец первого полугодия в складских комплексах класса А в среднем свободно 3,3% площадей. В классе В средний уровень вакансии практически не изменился и составил 3,1%. Суммарно по итогам первого полугодия на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 96 000 кв. м (3,2% от валового объема предложения на рынке).

Арендные ставки

В I полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии. Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составил 460 – 560 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Предложение

В I полугодии 2019 г. на рынке торговой недвижимости были открыты: торговый центр «Перрон», торговый комплекс «Индустриальный», гипермаркет «Лента» и был введен в эксплуатацию центр мебели и интерьера «Кубатура».

Во II полугодии ожидается открытие торгового центра «Спутник», аутлет-центра FASHION HOUSE и гипермаркета «Лента». Валовая арендопригодная площадь трех проектов - более 30 тыс. кв. м. Заполняемость и арендные ставки В начале июля 2019 г. вакантно 4% площадей в торговых центрах. Данный показатель остался на прежнем уровне, по сравнению с 2018 годом. При этом ротация арендаторов существенна. В I полугодии 2019 г. не наблюдалось изменения среднего уровня запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах.

Анализ спроса

В январе-мае 2019 г. в Санкт-Петербурге объем оборота розничной торговли вырос на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. В I полугодии происходило перераспределение сил ряда игроков рынка. Британский ретейлер Next закрыл все свои магазины в России. Продуктовые магазины «Полушка», «Лайм» и «Всенародный» также уходят с рынка. Ретейлер «Диета-18» закрыл все свои магазины. Сохраняется тренд открытия демократичных точек общественного питания. Новые кофейни, фастфуды и бары открывались как в торговых центрах, так и в помещениях формата street retail на основных торговых магистралях города с большим пешеходным трафиком.

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

- Санкт-Петербург стал победителем в номинации «Лидирующее направление городского туризма в Европе-2019» премии World Travel Awards.

- Рост пассажиропотока аэропорта «Пулково» с января по июнь 2019 г. составил 8,8 миллионов (+10,3% к показателю аналогичного периода 2018 г.).

Операционные показатели отелей 3-4* Санкт-Петербурга в янв.-апр. 2019: ADR 2 693 руб. (-2,6%), заполняемость 57,3% (-1,9 п.п.), RevPar 1 556 руб. (-5,9%).

Анализ предложения

По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге действует 177 отелей на 23 642 номера. Это отели с номерным фондом более 40, которые прошли классификацию и получили категорию 3*, 4* или 5*. Из них 35 гостиниц (более 9 000 номеров) находятся под управлением международных гостиничных операторов. Среди действующих наибольшую долю занимают гостиницы категории 3* (33%) и 4* (52%). Наибольшее количество отелей расположено в центральной части города (66%). В I полугодии было открыто 4 новых гостиницы на 249 номеров.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zavodskoj_interes-5750.htmlЗаводской интересhttp://maris-spb.ru/publication/zavodskoj_interes-5750.htmlThu, 01 Aug 2019 17:04:41 +0300Предприятие взяло в аренду 2121 кв.м в офисно-складском комплексе недалеко от метро «Старая Деревня». Основной вид деятельности – производство и поставка электрооборудования и электроматериалов. Арендодатель технопарка – группа управляющих компаний «Бизнес Квартал». Брокером сделки выступила фирма Maris в ассоциации с CBRE.

Ранее портфель консультанта пополнился ещё одним производственным контрактом в Красногвардейском районе. Компания «Бенитеко» арендовала 870 «квадратов» у МКО «Севзапмебель» на Магнитогорской ул., 30. Фирма оказывает комплексные услуги по изготовлению форм для флексопечати и допечатной подготовке.

По данным Maris, основными арендаторами качественных складских комплексов в Петербурге выступают торговые операторы. Их доля – 56% от общего объёма сделок за первое полугодие 2019-го. Производственники занимают 26%. На третьем месте – логистические операторы. За первые шесть месяцев арендаторы сняли более 153 000 кв.м. Средний диапазон арендных ставок в качественных объектах варьируется от 460 до 560 руб./кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/povorot_v_apartamenty_unisto_petrostal_pereprofiliruet_proekt_na_sytninskoj_ulitse-5747.htmlПоворот в апартаменты. "УНИСТО Петросталь" перепрофилирует проект на Сытнинской улице.http://maris-spb.ru/publication/povorot_v_apartamenty_unisto_petrostal_pereprofiliruet_proekt_na_sytninskoj_ulitse-5747.htmlWed, 31 Jul 2019 18:00:00 +0300Об этом стало известно из инвестиционного меморандума компании. Проект расположится на 0,6 га на Сытнинской улице, 11, литера А, который принадлежит ООО "УНИСТО Петросталь Проект–Сытнинская". Вид разрешенного использования земли — размещение гостиниц (решение о передаче в ЗНОП отменено Верховным судом РФ в марте 2019 года). По словам президента ГК "УНИСТО Петросталь" Владимира Оксмана, здесь можно построить комплекс общей площадью почти 40 тыс. м2. Объем инвестиций составит 2,4 млрд рублей. "Разумеется, для нового назначения придется менять проект. Однако корректировки будут после того, как мы определимся с партнерами", — пояснил он.

Исчерпанный конфликт

"УНИСТО Петросталь" купила участок на Сытнинской улице, включающий два надела площадью более 6 тыс. м2 и четыре здания, за 150 млн рублей на торгах в 2012 году. Здесь был запланирован МФК с гостиницей. Одно из зданий, являющееся историческим, необходимо было реконструировать. В процессе работ обнаружились фрагменты фундаментов построек XVIII–XX веков и остатки старого захоронения. Сейчас, по словам президента компании, проекту ничего не мешает: "Останки, обнаруженные на участке, были вывезены на сохранение в Институт материальной культуры РАН, специалисты которого производили раскопки. В 2017 году они были перезахоронены на Новом Колпинском кладбище. Компания предоставила документы в суд, поэтому вопрос о строительстве на месте захоронения можно считать исчерпанным". Все остальные согласования, в том числе КГИОП, у застройщика есть, сообщается в меморандуме.

Информацию "ДП" подтвердил член ВООПИиК Дмитрий Литвинов: "Все проблемы застройщика начались из–за того, что он незаконно снес лицевые корпуса. Если бы эти корпуса были сохранены, у коммерсантов не было бы необходимости проводить раскопки, и проблем бы не возникло. Лицевые корпуса в любом случае по закону должны быть восстановлены".

По прогнозам "УНИСТО Петросталь", чистая прибыль по проекту — порядка 1,4 млрд. "Для нашей компании это возможность получить дополнительный доход на достройку оставшихся домов и выполнить обязательства перед дольщиками. Долгое время мы делали ставку на продажу активов, однако, учитывая положение компании, мы не можем получить реальную цену — покупатели ожидают, что мы будем продавать все с большим дисконтом", — рассказал Владимир Оксман.

Сытное место

Локация на Сытнинской улице подойдет для любого вида недвижимости. "При прочих равных жилье или апартаменты дают наиболее быструю окупаемость проекта, хотя в условиях нового законодательства строительство бизнес–центра может оказаться сравнимым по доходности", — полагает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. По его мнению, найти соинвестора не составит труда. "Петроградка исторически привлекательна и интересна для реализации жилья, поэтому на Сытнинской можно реализовать апартаменты как сервисного назначения, так и для постоянного проживания. Единственный нюанс — это непосредственная близость рынка, который создает высокий трафик покупателей", — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, считает, что, учитывая местоположение, целесообразнее всего было бы возведение сервисного апарт–отеля, на который возможен высокий спрос. "Но заявленный объем 40 тыс. м2 для данной локации, вероятнее всего, излишен", — сомневается эксперт. С ней согласна и Ольга Убушиева, старший аналитик департамента исследований Colliers International в Петербурге: "Локация на Сытнинской улице подходит для размещения сервисного апарт–отеля бизнес–класса. Причем средняя стоимость может составить от 175,5 тыс. рублей за 1 м2".

Свободные земельные участки на Петроградке интересны девелоперам, учитывая, что их число только сокращается.

Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/prodat_parking_optimistam_glavstroj-spb_vystavil_na_prodazhu_parking_za_150_mln_rublej-5748.htmlПродать паркинг оптимистам. "Главстрой-СПб" выставил на продажу паркинг за 150 млн рублейhttp://maris-spb.ru/publication/prodat_parking_optimistam_glavstroj-spb_vystavil_na_prodazhu_parking_za_150_mln_rublej-5748.htmlWed, 31 Jul 2019 14:00:00 +0300Восьмиэтажный отдельно стоящий паркинг площадью почти 15 тыс. м2 в 21–м квартале "Северной долины" планируется сдать в 2020 году.

Доходная парковка

По подсчетам Юлии Ружицкой, директора по продажам "Главстрой Санкт–Петербург", доходность от управления таким объектом может составлять до 13,5% годовых. При стопроцентной заполняемости ежегодный доход может достигать 26 млн рублей. То есть срок окупаемости составит 7–9 лет.

"Мы предлагаем выкупить паркинг профессиональным инвесторам. У нас уже есть успешный опыт — в 2017 году, когда группа инвесторов приобрела в "Северной долине" три отдельных паркинга, заполняемость которых, по данным опроса собственников — управляющей компании, составляет 100% круглый год", — рассказала Юлия Ружицкая. По ее мнению, спрос на парковочные места в данной локации стабильно высокий, тем более что дворы в квартале, где строится паркинг, будут закрыты для машин.

Рискованная инвестиция

Впрочем, эксперты не разделяют такого оптимизма девелопера. "Инвестиционная привлекательность паркингов сомнительна — помимо низких арендных ставок и относительно высоких эксплуатационных затрат существует проблема потребительской психологии. Наши автолюбители в массе своей предпочитают парковаться в проездах и на газонах, зато бесплатно и идти недалеко", — говорит Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. "Спрос на паркинги во многом зависит от стоимости машино–места и стратегии застройщика. Если в комплексе продается недорогое жилье, а цена паркинга с ним сопоставима, причем не предполагается ни гибких скидок, ни системы рассрочек, — ожидаемо продажи машино–мест будут не на высоте", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Квартиры экономкласса приобретают люди с небольшими финансовыми возможностями, и машино–места не так часто пользуются спросом", — убеждена Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг".

Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 м2 общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. "В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости", — уточняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Застройщик обязан строить парковочные места в соответствии с законодательством, поэтому девелоперы ищут различные пути их реализации. Путь — продать паркинг единым лотом — один из вариантов решения этого вопроса. Цена на этот объект уже ниже рыночной. Инвестор, который приобретет паркинг, может сдать его в долгосрочную аренду или перепрофилировать", — полагает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Новый профиль

Единственный способ окупить паркинг — частично его перепрофилировать, например под торговлю. "Но это очень сложный и затратный процесс. При этом его коммерческая функциональность даже после реконструкции ограничена офисной и торговой функциями, а спрос на них в "Северной долине" уже закрыт существующими встроенными коммерческими помещениями", — говорит Алексей Федоров.

Как рассказывают участники рынка, очень часто на первых этажах паркингов девелоперы продают места под организацию сопутствующего бизнеса — автомоек, мастерских, автомагазинов. В редком случае там размещаются продовольственные и непрофильные торговые точки. "Это позволяет решить часть проблемы, но не снимает ее полностью. Стандартно в паркинге продается около половины мест, а остальные застройщик сдает, либо они пустуют", — рассказывает Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".

Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/polovinchatyj_spros_industrialjnye_parki-5741.htmlПоловинчатый спрос. Индустриальные парки.http://maris-spb.ru/publication/polovinchatyj_spros_industrialjnye_parki-5741.htmlThu, 25 Jul 2019 11:48:46 +0300За последние полгода ситуация на рынке индустриальных парков кардинально не изменилась. Как и в последние несколько лет, формат индустриальных парков набирает все большую популярность. Но пока все также в сегменте ИП предложение превышает спрос. Заместитель генерального директора инвестиционно-девелоперского холдинга «Нева Проперти» Мария Скобелева отмечает, что на сегодняшний день заполняемость индустриальных парков в Петербурге и Ленобласти не превышает 50%, причем этот показатель не меняется в течение нескольких последних лет. «Даже процесс редевелопмента "серого пояса" не помогает росту спроса на размещение в ИП: предприятия перебазировать из центра города долго, дорого, а также чревато потерей сотрудников, в том числе высококвалифицированных»,— говорит госпожа Скобелева. По ее словам, наиболее востребованы сейчас небольшие помещения — до 5 тыс. кв. м, спрос на них предъявляют в основном производственные предприятия. Она отмечает, что в последнее время прослеживается тенденция, что резиденты выбирают ИП, где в наличии есть не только необходимая инфраструктура, но и грамотная управляющая компания. За последние полгода в Санкт-Петербурге и Ленобласти не выводилось на рынок новых проектов, но в планах на 2021 год открытие первого индустриального парка в Ленинградской области, который будет специально рассчитан на предприятия малого бизнеса.

Тенденции

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «Мы не наблюдаем появление новых качественных индустриальных парков, то есть обеспеченных инженерной инфраструктурой, управляемых профессиональной УК, в которых могли бы разместиться производственные предприятия или складские объекты. Кроме того, даже в существующих парках подобного формата до сих пор есть свободные площади. Примером наиболее развитых на сегодня проектов Петербурга являются "Марьино" и Greenstate, однако и стоимость земли в них высокая».

Директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев среди тенденций первого полугодия выделяет то, что на территории индустриальных парков начинают размещаться складские объекты, предназначенные в аренду классов В и А различной площади. «Это обусловлено практическим отсутствием свободных производственно-складских помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»,— говорит он.

Ксения Налетова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Что касается индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное изменение, которое мы наблюдаем последние полгода,— это однозначно более гибкий подход представителей индустриальных парков к клиентам. Этот подход проявляется в более гибкой ценовой политике, готовности участвовать в строительстве объектов (такие индустриальные парки, как ЮИТ или "Марьино", готовы предлагать генподряд), готовности предоставлять участки в аренду на время, например, процедуры Due Diligence. То есть сейчас применяются разные схемы привлечения клиента, которые раньше не практиковались».

Она указывает, что не так давно был анонсирован новый проект, который будет реализовывать ГК «Терра» в Буграх на 20 га земли: «По срокам пока нет конкретных данных, но к нам уже эта компания обращалась с запросом по концепции будущего парка».

Цены на месте

«Средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами, за исключением наиболее привлекательных участков. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя и на рынке остаются более дешевые, понижая средний уровень цен»,— отмечает она.

«Средняя стоимость квадратного метра в индустриальных парках не сильно изменилась за последний год и составляет 1–4 тыс. рублей. Нижняя граница характерна для проектов, где предлагается земля с потенциальным подключением к инфраструктуре, верхняя — для земельных участков с подведенными коммуникациями и дорогами. Стоимость зависит также и от расположения, района и транспортной доступности. Пока спрос минимален, а снижать цену для привлечения арендаторов собственники не готовы»,— говорит господин Фадеев.

Максим Гончаров, руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG, также полагает, что стоимость земли на территории индустриальных парков не претерпела существенных изменений по сравнению с 2018 годом. «Так, стоимость неподготовленного участка начинается от 800 рублей за "квадрат", участка с коммуникациями — от 2000 рублей»,— подсчитал он.

Максим Соболев рассказал: «Отдельные парки заявляют демпинговые цены, опускаясь до уровня цены "картофельных полей". Однако следует четко понимать, что инженерно подготовленный участок не может стоить "три копейки". Аналогией может быть рынок первичного жилья: мы все прекрасно знаем, к каким последствиям ведут демпинговые цены».

По мнению господина Гончарова, на долю технопарков приходятся около 40% обрабатывающего производства Ленинградской области. Более пессимистично оценивает долю господин Соболев: «Это единицы или доли процентов. Наиболее наглядны цифры для Петербурга. Земли промышленности в Петербурге — 19 тыс. га, индустриальных парков — не более десяти со средней площадью 50–70 га (итого 500–700 га, включая логистические). При этом логистические парки не создают существенной добавленной стоимости».

Без малого парк

Основной проблемой ИП остается то, что малым предприятиям условия, на которых предлагаются территории и помещения в них, не потянуть. Некоторое время назад ряд игроков анонсировали намерение самостоятельно построить промышленные здания на территории индустриальных парков и сдавать их в аренду мелкой нарезкой. Однако пока до реализации дело не дошли. «Реализации этой идеи мешает, с моей точки зрения, универсальность таких проектов. Для парка такой проект будет очень дорогим, потому что, когда строится универсальный объект, отвечающий требованиям разного типа производств, это очень удорожает строительство. В этих случаях девелопер вынужден заводить максимальные мощности, столько ресурсов, чтобы там могли разместиться любого типа производства. И поскольку заранее спрогнозировать, каким именно будет клиент, сложно, приходится покупать более высокие лимиты по электричеству, и, соответственно, нагрузки на конструктив закладываются большие, чем если бы это просто складской объект. Все это вместе приводит к сильному удорожанию проектов. Я считаю, что это одна из основных причин»,— рассуждает госпожа Налетова. Хотя за рубежом такие проекты есть, они очень активно развиваются. «Очень много таких парков для маленьких производственных компаний мы наблюдаем в Эстонии — у них очень развито это направление. У нас один такой проект был реализован, правда, не на территории индустриального парка, а на своем земельном участке. Я имею в виду проект Left & Right, который был реализован по той самой схеме, когда было построено несколько корпусов, разделено на отсеки площадью 250–500 кв. м, и, как мы видим, проект удался. Хотя цена его за квадратный метр была выше рыночной — и по аренде, и по продаже. Тем не менее проект полностью реализован, все выкупили под себя инвесторы и конечные пользователи. Так что мы можем констатировать, что спрос на такого рода проекты есть»,— рассказала госпожа Налетова.

Максим Соболев подтверждает: «Подобные проекты существуют, однако они не носят массовый характер. Связано это с низкой доходностью такого девелопмента. Себестоимость строительства небольшого (1–3 тыс. кв. м) здания склада с землей и необходимыми инженерными ресурсами составит около 40 тыс. рублей за квадратный метр, при этом арендная ставка на такие помещения не более 3600 рублей в год (triple net). Получаемая доходность в 9% малоинтересна».

Денис Кожин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/osobnjak_scheglova_na_sadovoj_prodali_so_skidkoj-5738.htmlОсобняк Щеглова на Садовой продали со скидкойhttp://maris-spb.ru/publication/osobnjak_scheglova_na_sadovoj_prodali_so_skidkoj-5738.htmlTue, 23 Jul 2019 18:03:02 +0300В Петербурге продан дом на Садовой ул., 121А, известный как особняк Щеглова. Этот дом был построен в 1831 году по проекту архитектора Квадри. Позднее здание несколько раз перестраивали и свой окончательный внешний вид оно приобрело в 1914 году.

Это трехэтажное офисное здание площадью 764 м2 с участком в 0,04 га, которое является объектом культурного наследия, продавалось на электронной площадке Российского аукционного дома в рамках ликвидации коммерческого банка «Финансовый капитал». Прежде в этом здании находился офис банка, но в 2016 году кредитная организация была признана банкротом. Торги организованы по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое выступает в роли конкурсного управляющего.

Продажа осуществлялась посредством публичного предложения. Актив выставили на торги в феврале этого года за 128 млн рублей и многие эксперты говорили, что цена слишком высока. В итоге, особняк был продан за 60,9 млн рублей (при минимальной возможной цене 47,3 млн рублей). Актив приобрел покупатель-частник. По данным участников рынка, сделка совершена в интересах бывшей владелицы универсама «Правобережный» Александры Фон Раух-Шерфлер. По данным СПАРК, этим универсамом с апреля текущего года владеет бизнес-леди Валерия Амелина. Связаться с ней не удалось.

Участники рынка уверены, что здание сохранит свою офисную функцию. «Особняк в хорошем состоянии. Ему не требуется восстановление и это большая удача, что объект быстро обрел нового собственника, который будет о нем заботиться. Но любой вариант дальнейшего использования здания потребует от инвестора соблюдения охранных обязательств и согласования проекта с КГИОП. В принципе, там могут быть не только офисы, но также торговля и гостиница», — говорит руководитель департамента по продаже проблемного имущества Российского аукционного дома Ольга Желудкова.

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров, говорит, что если сдать особняк в аренду под офис в текущем виде, то окупить затраты получится за 10-12 лет. Но если потребуются дополнительные расходы на ремонт и исполнение охранного обязательства, то срок окупаемости значительно вырастет», — говорит Алексей Федоров. Переделывать здание под другую функцию (гостиница, апартаменты), по его словам, вряд ли целесообразно. «Потребуются значительные затраты, а доходность останется сопоставимой с офисной функцией», — добавил он.

По оценке Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, итоговая цена — 80 тыс. рублей за 1 м2 вполне справедлива, тем более, что здание визуально не требует серьезной реконструкции. «Объект расположен в удалении от эпицентра бизнес-активности и пешеходных потоков, поэтому в нем можно разместить собственный офис или перепрофилировать под отельную функцию», — полагает она.

Управляющий партнёр ZenithPropertyManagement Илья Андреев добавил, что исторические здания в Петербурге (да и в других городах) продаются крайне неважно, особенно памятники регионального и федерального значения. «В связи с особенностями законодательства серьезно менять такие объекты нельзя. Приспособление памятников под современное использование затруднительно, потому что в них существуют отдельные предметы охраны, а также абсолютный запрет на изменение архитектурных, габаритных решений в рамках самого объекта и земельного участка, на котором он находится. Такие ограничения, ответственность и риски отпугивают инвесторов. Опять же, неопределённость — это очень опасно для бизнеса», — поясняет эксперт.

В настоящее время на электронной площадке РАД выставлено на продажу около 2300 лотов по поручению АСВ на сумму около 90 млрд рублей.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/investory_vprjagutsja_v_konjushennoe_vedomstvo_istoricheskomu_zdaniju_narisovali_pjat_stsenariev_razvitija-5739.htmlИнвесторы впрягутся в Конюшенное ведомство. Историческому зданию нарисовали пять сценариев развитияhttp://maris-spb.ru/publication/investory_vprjagutsja_v_konjushennoe_vedomstvo_istoricheskomu_zdaniju_narisovali_pjat_stsenariev_razvitija-5739.htmlMon, 22 Jul 2019 12:14:01 +0300До конца года в Смольном намерены определиться с концепцией реконструкции Конюшенного ведомства, а в следующем году рассчитывают провести торги по объекту. Об этом сообщил глава комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов. «Модель на сегодняшний день еще не определена. Есть несколько вариантов, которые законодательство позволяет реализовать. Это концессионная схема либо инвестиционные договоры»,— пояснил он.

Как сообщили “Ъ” в комитете по инвестициям, единственным претендентом, подавшим заявку на развитие Конюшенного ведомства, является ООО «Кираса инвест», аффилированное с ГК «Ярд» (инвестор комплекса апартаментов Yard Residence) Андрея Кошкина. Компания предлагает превратить историческое здание в общественное пространство с концертным залом, амфитеатром, open air, фан-зоной, мини-отелем, инсталляциями и торговыми точками. По словам господина Кошкина, «Ярд» рассчитывает заключить с городом концессионное соглашение на 49 лет, за которые сможет окупить инвестиции. Стоимость проекта в компании оценивают примерно в 3 млрд рублей. Источник “Ъ” в Смольном говорит о вложениях от 3 до 5,2 млрд рублей. Разброс в стоимости связан со строительными рисками: неизвестными объемами выемки и рекультивации грунта, неустановленным объемом реконструкции северной стороны Конюшенного ведомства по набережной Мойки, необходимостью уточнения предметов охраны историко-культурного значения, объясняет господин Кошкин.

Два других претендента на реновацию исторического здания («Старт девелопмент» Захара Смушкина и «Тандем-истейт», связанная с шведским предпринимателем Владимиром Пинчуком) давно проявляют интерес к проекту. «Старт девелопмент» хочет открыть в историческом здании музей современного искусства, атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатеку, центр имени Пушкина, кафе и коммерческие помещения, а также реконструировать расположенные поблизости бывшие Конюшенный двор и Конюшенный музей. В них компания намерена разместить общественные пространства и коммерческие помещения (магазины, рестораны, конференц-холл). Концепция «Тандем-истейта» предполагает появление в Конюшенном ведомстве ресторанной зоны, арт-пространств, репетиционных залов, музея, коворкинга и офисных помещений. «Старт девелопмент» предварительно оценивает инвестиции в проект в 10 млрд рублей (в том числе 2,5 млрд бюджетных средств), срок окупаемости — 8–10 лет. «Тандем-истейт» готов вложить 2 млрд рублей и надеется получить еще 3–4 млрд рублей из бюджета. Срок окупаемости в этой модели займет 20–30 лет. СМИ также сообщали об интересе к проекту ООО «Магазин Купцов Елисеевых», связанного с Евгением Пригожиным. Связаться с этой компанией “Ъ” не удалось, глава комитета по инвестициям Роман Голованов затруднился прокомментировать эту информацию.

Помимо этого, Смольный рассматривает возможность самостоятельно реконструировать объект. Подконтрольное городу АО «Центр выставочных и музейных проектов» (разработчик концепции исторического парка «Россия — моя история» и Музея обороны и блокады Ленинграда) предлагает законсервировать здание и в равных пропорциях использовать его площади под коммерческие (офисы, коворкинг, художественные мастерские, рестораны) и культурно-образовательные нужды. Стоимость проекта оценивается в 3,4 млрд рублей, окупить инвестиции надеются за 13,7 лет. В концепции Государственного музея истории Санкт-Петербурга (в 2016 году город передал ему здание ведомства) акцент сделан на выставочных и музейных пространствах. На реализацию этих планов потребуется 4,1 млрд рублей, механизм и сроки возврата инвестиций создатели проекта не уточнили.

Источник “Ъ”, близкий к Смольному, называет основным претендентом на реализацию проекта ГК «Ярд» Андрея Кошкина. Это единственный инвестор, который готов заниматься реконструкцией без привлечения бюджетных средств. Все риски по убыткам за эксплуатацию объекта «Ярд» возьмет на себя, выплата капитального гранта от города и закрепление минимальной гарантированной доходности в концессионной модели не предполагается, поясняет господин Кошкин. Плата за пользование объектом фиксированная, ее размер составит около 10 тыс. рублей в месяц, уточняет источник “Ъ”. По словам господина Кошкина, основную выручку будет генерировать проведение мероприятий, а прогнозная арендная ставка составит от 900 рублей до 4 тыс. рублей за "квадрат".

Локация и сам проект идеально подходят под общественное пространство, но без капгранта от города крайне сложно сделать такой проект экономически привлекательным, полагает гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. При заявленном объеме инвестиций окупаемость проекта была бы возможна только в случае полного использования его под коммерческие функции, согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. «У Кошкина нет больших активов за душой, и есть сомнения в том, что он способен реализовать такой достаточно капиталоемкий проект. Возможно, у него есть партнер, который хочет зайти в проект, не афишируя себя»,— допускает источник “Ъ”, знакомый с бизнесменом.

Предыдущая попытка Смольного передать инвестору Конюшенное ведомство обернулась неудачей. В 2010 году право на его реконструкцию под апарт-отель получила структура «Плаза Лотус Груп» (ПЛГ) братьев Зингаревичей, но через несколько лет город лишил компанию проекта. Коммерческая составляющая проектов реконструкции здания неочевидна, это безумно дорогая и сложная работа с серьезным количеством ограничений, уверен собеседник “Ъ”, участвовавший в проекте ПЛГ.

Яна Войцеховская, Анастасия Шумова, Константин Куркин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/pokupateli_otkazalis_exat_k_printsu_na_dachu-5740.htmlПокупатели отказались ехать к принцу на дачуhttp://maris-spb.ru/publication/pokupateli_otkazalis_exat_k_printsu_na_dachu-5740.htmlFri, 19 Jul 2019 16:31:20 +0300Сегодня электронная площадка «ДОМ РФ» подвела итоги торгов (в форме конкурса) по продаже дачи принца Ольденбургского в Петербурга. Это историческое здание площадью 1,6 тыс. м2 на наб. Малой Невки, 11А является памятником федерального значения и находится в собственности Росимущества. Его продавали вместе с участком земли площадью 0,35 га. Актив оценили в 133 млн рублей. Но желающих приобрести его не нашлось — ни одной заявки от инвесторов на конкурс не поступило. До этого актив пытались продавать в июне — с таким же результатом.

Эксперты рынка говорят, что причина низкого интереса бизнеса к этому объекту не только в его высокой цене, но и в том, что коммерческого профита собственнику он, скорее всего, не принесет — охранный статус сильно ограничивает варианты использования здания.

«Каменный остров является элитным жилым районом, но не относится к популярным деловым зонам. Ни офисы, ни гостиницы здесь не пользуются особым спросом, поэтому доходы от этих функций будут сопоставимы или даже ниже, чем для аналогичных зданий в более популярных деловых районах», — поясняет руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.

При этом, по его словам, расходы от потенциального инвестора потребуются весьма серьезные — здание деревянное, много лет не используется, фактически нуждается в капитальном ремонте.

«В силу статуса федерального памятника, смета на такой ремонт будет в несколько раз больше обычной, равно как и эксплуатационные расходы в будущем. Просто вывести здание на операционную окупаемость было бы непростой задачей, а срок возврата затрат на реконструкцию растянулся бы на несколько десятков лет. Поэтому я сомневаюсь, что на это здание нашлись бы претенденты даже в том случае, если бы оно предлагалось бесплатно. Разве что найдется пользователь, который влюбится в локацию и будет делать проект «для души». Но сегодня таких «романтиков» уже почти не осталось, все научились считать деньги, и даже в проектах для личного пользования просчитывают экономическую целесообразность», — заключил Алексей Федоров.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg, отмечает, что цена объекта по меркам Каменного острова не является слишком высокой. Однако охранные ограничения, а также тот факт, что конструкции деревянные, существенно снижают ликвидность объекта.

«Эту дачу после революции переделали под общежитие. В 1970-е годы она горела, была частично восстановлена. Она многие годы пустует и не используется — того и гляди, упадет. Эта идеальный кандидат на участие в проекте «Памятник за рубль». Его коммерческая составляющая — под большим вопросом. Нужно всерьез искать инвестора, который заинтересуется перспективой создать там, например, отель. Он бы, наверняка, в таком месте пользовался спросом. Но это очень сложный и затратный проект. Вряд ли такой «самаритянин» появится просто в результате публикации извещения о торгах в сети интернет, на сайте «ДОМ РФ». Тут нужна большая работа со стороны продавца — рекламировать, писать концепцию развития, искать, кому это можно предложить», — рассуждает еще один эксперт рынка.

Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, отмечает, что в экспозиции в Петербурге находится ограниченное количество крупных высококачественных активов, другим сдерживающим фактором для инвесторов выступает не самый благоприятный макроэкономический фон. «Крупные сделки в Петербурге единичны, а переговоры и процесс закрытия таких сделок занимают продолжительное время», — заключает эксперт.

Раньше дача принца Ольденбургского входила в единый региональный ансамбль-памятник с еще двумя постройками — бывший дом для прислуги на наб. Малой Невки,13А и бывшая конюшня. Но Росимущество решило разделить этот ансамбль на лоты и продавать по отдельности на разных площадках. Эксперты говорят, что это большая стратегическая ошибка, которая лишила покупателей возможности рассматривать объект в качестве единого проекта, а территорию — возможности быть восстановленной комплексно, в историческом виде.

Напомним, что месяц назад соседние с дачей принца постройки успешно продал Российский аукционный дом. Бывший дом для прислуги за 107 млн рублей купил собственник «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. Поскольку здание не является памятником, его можно легко превратить в гостиницу или апарт-отель. Единственное условие — сохранить габариты исторического объекта. А бывшую конюшню за 21,6 млн рублей приобрел агент по недвижимости Дмитрий Фролов. Здание тоже не является памятником и его можно переделать под ресторан или пристройку к гостинице.

В Российском аукционном доме сообщили, что в ходе предпродажной подготовки этих объектов потенциальные покупатели интересовались и дачей принца Ольденбургского. «Мы не знаем, были ли среди них реальные инвесторы, готовые восстанавливать дачу, но многие хотели понимать, что будет в перспективе с этим объектом», — уточнили там.

Наталья Ковтун

]]>
http://maris-spb.ru/publication/pereezd_kak_tochka_pritjazhenija_zavod_sevkabel_pereedet_do_kontsa_2021_goda-5702.htmlПереезд как точка притяжения. Завод "Севкабель" переедет до конца 2021 годаhttp://maris-spb.ru/publication/pereezd_kak_tochka_pritjazhenija_zavod_sevkabel_pereedet_do_kontsa_2021_goda-5702.htmlWed, 10 Jul 2019 10:43:02 +0300"Сегодня все производство завода локализовано на 10 га Кожевенной линии. Этого удалось достичь за счет внедрения программы "Бережливое производство" и новых технологий", — говорит председатель совета директоров ГК "Севкабель"Александр Вознесенский. Высвобожденные 4 га отданы под общественно–культурное пространство "Севкабель Порт", где более 27 тыс. м2 сдано резидентам проекта.

"Предприятие рассматривает две потенциальные площадки для перевода производства. Сначала обсуждались шесть участков. Но от четырех, включая участок близ Марьино, отказались. Обнародовать адреса мы пока не хотим, чтобы у их собственников не возникло желаний поднять цену", — объяснил Сергей Ярмилко, генеральный директор завода "Севкабель". Для завода подобного уровня потребуется от 30 тыс. до 50 тыс. м2 площади, обеспеченной инфраструктурой. По данным экспертов, весь процесс переезда может обойтись владельцам в сумму от 300 млн до 500 млн рублей. "Мы намерены максимально сократить эти траты", — комментирует гендиректор.

Релокализация — это всегда сложный процесс. "Во–первых, не так много площадок с развитой инфраструктурой, и, если предприятие будет создавать ее с нуля, это лишняя нагрузка на бюджет и потери времени. Во–вторых, по статистике, при релокализации теряется 30% персонала. В–третьих, есть угроза, что при перевозе пострадает часть оборудования. Для переезда потребуется около 500 млн рублей. Говоря о "Севкабеле", предположу, что сумма может "отбиться" путем грамотного редевелопмента территории. Наибольшую рентабельность, если будет успешно согласовано изменение функции территории, обеспечит жилая застройка или апарты. Тем более что экологическая подготовка земли будет не слишком сложной — кабельный завод меньше загрязняет почву, чем химические или металлургические предприятия", — рассказал "ДП" Алексей Фунтов, директор по инжинирингу ФГИК "Размах".

"Конечно, наиболее экономически целесообразно было бы построить на этой площадке жилье. Хотя в этой локации были бы востребованы и офисы, и гостиница. Это чрезвычайно интересный проект с возможностью комплексного освоения в одном из центральных районов, да еще и со своей набережной, — он может стать одной из визитных карточек города. В сегодняшних ценах такой проект обойдется инвестору максимум в 10–15 млрд рублей", — комментирует Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге, соглашается, что эта часть Васильевского острова обладает высоким потенциалом и может успешно совместить различные функционалы — при грамотном, комплексном подходе к развитию участка: "Основной объем может быть отведен под общественно–деловую, преимущественно офисную застройку, при этом большой интерес также представляет размещение на части участка жилых проектов, но для оценки реального потенциала такого строительства нужно провести детальное исследование не только текущего окружения, но и дальнейших планов развития".

Проект "Севкабель Порт" на протяжении года активно развивается как общественное пространство, и это создает точку притяжения на карте города. "Мировой и московский опыт говорит о том, что грамотно созданное и эффективно управляемое креативное пространство становится центром притяжения и катализатором спроса на недвижимость различных назначений, повышая ставки аренды, которые на определенной стадии развития проекта даже в бывших фабричных зданиях могут выходить на уровень класса В+ и даже класса А. Так что у офисов здесь однозначно есть перспективы, вопрос только в экономической целесообразности нового строительства, по возможности нужно перепрофилировать существующие здания", — комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International. С другой стороны, эксперт отмечает явный недостаток в районе качественной инфраструктуры (ретейл, рестораны, развлечения). Поэтому ядро проекта с офисами и апартаментами может создать критическую массу спроса, и операторы потянутся в качественный и привлекательный проект — даже несмотря на удаленность от метро и пешеходных потоков. Это, в свою очередь, создаст сильный центр притяжения для жителей района, горожан и туристов.

Пример удачного переезда — "ОДК–Климов" (входит в Объединенную двигателестроительную корпорацию госкорпорации "Ростех"), который в 2014 году перенес производство из Выборгского района на ул. Академика Харитона. "Инвестпроект по созданию нового конструкторско–производственного комплекса с объемом инвестиций более 6 млрд рублей предусматривал реконструкцию и техническое перевооружение научно–производственной базы АО "ОДК–Климов". Вместо трех площадок завод занял одну. Были обновлены организация производства и оборудование. В результате перехода на новый технологический уклад налажена широкая кооперация предприятий РФ и обеспечена реализация программы по импортозамещению. Старая площадка на Кантемировской ул., 11, выставлена на продажу. Общая площадь участка — 7,6 га", — сообщили в пресс–службе "ОДК–Климов".

]]>
http://maris-spb.ru/publication/raum_na_vostoke-5697.htmlRAUM на Востокеhttp://maris-spb.ru/publication/raum_na_vostoke-5697.htmlMon, 01 Jul 2019 16:05:45 +0300Мультитемпературный складской комплекс общей площадью порядка 15 000 кв.м на пр. Энергетиков, 19 начнут строить в начале 2020 года, сообщает Maris в ассоциации с CBRE, эксклюзивный брокер объекта.

Группе компаний RAUM принадлежит действующий бизнес-центр рядом с будущим комплексом. Возможность аренды офисных помещений обеспечит резидентам необходимый комфорт и возможности для развития бизнеса, говорят в Maris.

Ввести объект планируют не позднее 2021 года. «На протяжении нескольких лет мы наблюдаем дефицит качественных мультитемпературных складов в Петербурге и Ленинградской области особенно в формате спекулятивного предложения. Вакансия в существующих объектах минимальна. В этой локации проект мультитемпературного склада будет максимально эффективен и востребован на рынке», – уверена Ксения Налётова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

Группа компаний RAUM занимается инвестиционным строительством и сдачей в аренду складов, логистических терминалов и офисных площадей. Крупнейшие проекты – производственно-логистический комплекс «RAUM Бугры» (на фото), логистический комплекс «RAUM Парнас» и складской комплекс «RAUM Парнас 2», бизнес-пространство «Луч».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kredit_dlja_sadov_sberbank_vydast_1_9_mlrd_rublej_na_proekt_gatchina_gardens-5678.htmlКредит для садов. Сбербанк выдаст 1,9 млрд рублей на проект Gatchina Gardenshttp://maris-spb.ru/publication/kredit_dlja_sadov_sberbank_vydast_1_9_mlrd_rublej_na_proekt_gatchina_gardens-5678.htmlThu, 20 Jun 2019 14:30:08 +0300Привлеченные деньги будут направлены на реализацию первого этапа проекта города–курорта Gatchina Gardens, говорится в совместном заявлении банка и девелопера. Проект предусматривает освоение территории 620 га в Гатчинском районе Ленобласти близ деревни Красницы.

"Мы создаем пилотный проект комплексного устойчивого развития территорий, объект регионального значения", — отметила Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens..

Группа компаний, занятая в проекте, приступила к работам на первом этапе, получив положительное заключение государственной экспертизы на территорию площадью 100 га. Проектное финансирование выделено на инженерные объекты, а также на малоэтажное строительство в рамках первой строительной очереди площадью 29 га. Всего в первой очереди будет построено 234 квартиры.

Ранее объем инвестиций в первый этап проекта Осетрова оценивала в 3,8 млрд рублей при общем объеме вложений 21о млрд рублей. На старте проекта в 2017 году объем необходимых инвестиций она декларировала в размере $10 млрд.

В Северо–Западном банке Сбербанка сообщили "ДП", что размер кредитного портфеля по проектному финансированию с использованием счетов эскроу составляет 23 млрд рублей. Другие банки в Петербурге тоже работают на этом рынке. Так, в банке "Санкт–Петербург" кредитный портфель по проектному финансированию со счетами эскроу составляет 16,3 млрд рублей.
"Полученного финансирования, 1,9 млрд рублей, должно хватить на реализацию первого этапа проекта — более 500 квартир", — подсчитал Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

В прошлом году девелопер вывел в продажу 18 SPA-вилл. Как уверяют в компании, первые сделки по участкам прошли, но точное их количество не называют.

"В рамках первого этапа девелопер планирует построить 15 малоэтажных жилых домов общей площадью примерно 30 тыс. м2. На строительство такого объема выделенных банком денег более чем достаточно, даже с учетом затрат на инженерную подготовку и инфраструктуру", — полагает Борис Мошенский, гендиректор компании Maris в ассоциации с CBRE.

Как сообщили в Gatchina Gardens, на территории первого этапа строительства выполнена часть работ по подготовке инженерных коммуникаций.

Ранее в компании рассказывали, что инвестиции в подготовку участка составили 1,4 млрд рублей. Построена объездная дорога, установлены платформы под строительные краны. 

По планам девелопера, первый этап строительства должен быть завершен к 2022 году, параллельно в 2020 году будет запущен второй этап строительства.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/investitsii_v_razmorozku_gk_s_e_r__privlechet_250_mln_rublej_dlja_dostrojki_zhk_usadjba_v_lanskom-5677.htmlИнвестиции в разморозку. ГК "С.Э.Р." привлечет 250 млн рублей для достройки ЖК "Усадьба в Ланском"http://maris-spb.ru/publication/investitsii_v_razmorozku_gk_s_e_r__privlechet_250_mln_rublej_dlja_dostrojki_zhk_usadjba_v_lanskom-5677.htmlThu, 20 Jun 2019 14:10:51 +0300Строительство жилого комплекса "Усадьба в Ланском" было заморожено год назад, когда в силу вступили правила, запрещающие регистрировать ДДУ в домах, сдача которых просрочена более чем на 6 месяцев. В тот момент комплекс был готов на 70%.

Сейчас, по словам исполнительного директор ГК "С.Э.Р." Павла Бережного, проблемы решены, Росреестр снял ограничения на регистрацию сделок, а разрешение на строительство продлено до конца 2020 года. "На достройку комплекса требуется 550 млн рублей. А для начала работ — половина этой суммы. Поэтому мы решили привлечь к достройке соинвесторов", — рассказал он.

Инвестиционное предложение

Сумма будет разбита на три лота (100 млн, 100 млн и 50 млн рублей), по каждому из которых будет своя скидка. "Первый, кто подпишет договор, получит скидку 25%, второй — 20% и третий — 15%. Залогом выступят квартиры, которые мы передадим инвесторам. Причем цена на них будет зафиксирована на уровне этого года. А значит, инвестор получит прибыль не только от скидки, но и от потенциального роста цены на жилье", — рассказывает Павел Бережной. Эта сумма позволит до конца года полностью закрыть контур дома, пустить тепло и начать отделочные работы, говорят в группе "С.Э.Р.".

Участники рынка считают, что предложение может заинтересовать потенциальных инвесторов.

"Спрос на подобные предложения есть, инвестиционные компании и частные инвесторы положительно оценивают жилой рынок и заинтересованы в таких проектах. Многое будет зависеть от базовой цены, от которой будет рассчитываться скидка. Если она не будет завышена, то шансы на успех проекта есть", — полагает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. "Привлечение оптовых инвесторов, которые вкладываются в пакетное приобретение квартир по выгодной цене, — достаточно стандартный ход. К нему прибегают многие застройщики как на старте проектов, так и при возникновении проблем с финансированием стройки. Однако вложения в замороженный проект — весьма рискованные, поэтому инвесторы будут рассчитывать на повышенную маржу. Впрочем, 25% — это адекватное предложение. Успех проекта будет зависеть от того, насколько инвесторы доверяют девелоперу", — полагает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

Репутационные издержки

С ним согласен директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев. "Репутация жилого комплекса заметно упала, поэтому застройщику придется приложить много усилий, чтобы получить от инвесторов необходимые 250 млн рублей, в связи с высокими рисками вложения средств. Но, возможно, желающие найдутся. Локация, в которой возводится жилой комплекс, достаточно привлекательна. ГК "С.Э.Р." уже пыталась самостоятельно решить проблемы, выставив на продажу ТК "Зенитка", — сомневается он.

Цены в объекте в принципе находятся в рынке, говорят эксперты. "Поэтому можно говорить о том, что это предложение — хороший шанс для инвестора заработать. Заявленные суммы являются подъемными для многих частных инвесторов. По большому счету пакетная продажа квартир с дисконтом на этапе строительства существует на рынке уже лет двадцать. По сути, это способ привлечь внимание к акции и объекту, но сам механизм известен довольно давно", — считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

"Усадьба в Ланском" — ЖК бизнес–класса на пересечении пр. Энгельса и Ланского шоссе, на территории бывшего хлебозавода "Паляница". Общая площадь 11–этажного кирпично–монолитного здания составит 17 тыс. м2. Всего в проекте предусмотрено более 200 квартир с каминами (на последних этажах), а также с кладовками.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/v_peterburge_v_testovom_rezhime_zarabotal_vasileostrovskij_rynok-5643.htmlВ Петербурге в тестовом режиме заработал Василеостровский рынокhttp://maris-spb.ru/publication/v_peterburge_v_testovom_rezhime_zarabotal_vasileostrovskij_rynok-5643.htmlThu, 13 Jun 2019 15:52:47 +0300В Петербурге в тестовом режиме открылся Василеостровский рынок, расположенный на Большом проспекте. Информация появилась на официальной странице Instagram.

На площадке уже работают итальянское кафе Pio Nero, бургерная "Бюро", вьетнамское кафе Bo, кафе Easy Hummus и кондитерская Love you so matcha. Первоначально организаторы сообщали, что в тестовом режиме площадка откроется 16 июня.

По данным СПАРК, долями в ООО "Василеостровский рынок" владеют Владимир Сергеевич и Владимир Владимирович Хурцилава (78,67% и 21,24% соответственно). Первый входит в совет директоров ЗАО "Ямалгазинвест", гендиректором и совладельцем которого был ранее, а также владеет 60% ООО "Газпромтрубопроводстрой". Второй ранее владел долей в компании по разработке ПО. Проектированием двухуровневого рынка площадью 3200 м2 (в том числе 2200 м2 торговой) занималась московская компания ZEMSKIY GROUP.

Лидером проекта выступил Александр Шавлиашвили — он является партнером управляющей компании "Кантин". Шавлиашвили заключил с Владимиром Хурцилавой долгосрочный договор аренды.

"Василеостровский рынок после реконструкции предполагает совместить крупнейший фуд–маркет в городе с пространством для проведения фестивалей, с современным сельскохозяйственным рынком. В данном случае рынок является одной из основных и постоянных функций проекта. Проект Василеостровского рынка имеет все шансы на успех", — комментировал ранее "ДП" руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/senator_zashel_s_vtb_set_biznestsentrov_priobrela_u_banka_zdanie_na_boljshoj_morskoj_ulitse-5650.html"Сенатор" зашел с ВТБ. Сеть бизнес–центров приобрела у банка здание на Большой Морской улицеhttp://maris-spb.ru/publication/senator_zashel_s_vtb_set_biznestsentrov_priobrela_u_banka_zdanie_na_boljshoj_morskoj_ulitse-5650.htmlWed, 12 Jun 2019 10:33:41 +0300Шестиэтажный комплекс общей площадью 6387 м2 построен в 2004 году. К нему прилагается участок в 1193 "квадрата" (в собственности). В 2006–м здание переделали и модернизировали. В нем оборудованы банковские помещения: кассовый узел (186 м2), сейфовая (4,9 м2). Банк ВТБ продает свой офисный особняк на Большой Морской улице, 30, с конца 2017 года. Эксперты связывали продажу с реорганизацией банка и переездом в "Невскую ратушу". Информацию о приобретении "ДП" подтвердил управляющий сетью "Сенатор" Дмитрий Золин: "В ближайшее время определимся с объемами необходимых ремонтных работ и концепцией проекта. Надеемся быстро все закончить и уже в III квартале этого года сдать первые помещения. От ВТБ в здании остались расчетно–кассовые узлы, оснащенные в соответствии с требованиями Центрального банка. Сейчас ведем переговоры с несколькими банками по их аренде".

"Офисный центр на Большой Морской улице, 30, останется бизнес–центром класса А, ставка аренды составит 2,5–3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц", — уточнил Дмитрий Золин. В ВТБ подтвердили "ДП" факт продажи здания.

Сумма сделки не раскрывается. Полтора года назад банк запрашивал за актив 1,2 млрд рублей. Сейчас, по оценке Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, покупка могла обойтись в 750–800 млн рублей. "Для "Сенатора" это выгодная сделка, поскольку у него есть готовый пул офисных арендаторов на эту локацию. Поэтому можно предположить, что окупится проект быстро — за 7–8 лет. Здание располагается в отличной локации и находится в хорошем состоянии, но внутренняя конфигурация у него сложная — много темных помещений, что будет затруднять его сдачу в аренду. Но у "Сенатора" есть хороший опыт работы со сложными зданиями (Московский проспект, 60, Невский проспект, 38, и тому подобное), и у девелопера получается хорошо обыгрывать планировки и максимизировать полезную площадь", — рассуждает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. Об этой сложности говорит и Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP: "Здание находится в хорошем техническом состоянии, однако в нем присутствуют специфические банковские помещения, которые требуют переоборудования".

"С точки зрения локации место хорошее, само здание, с некоторой оговоркой о том, что оно потребует переделок, тоже неплохое. Я думаю, что "Сенатор" не стал бы покупать здание, срок окупаемости которого превышал бы 8 лет", — оценил сделку Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Ряд экспертов считают эту инвестицию скорее имиджевой. "Для "Сенатора" важно оставаться сетью офисных центров, представляющих эксклюзивные локации. Так, для компании это уже седьмой офисный центр на Большой Морской улице, которая в дореволюционном Санкт–Петербурге являлась главной деловой улицей Российской империи", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. "В последние годы компания реконструировала привлекательные исторические объекты в центральных локациях города. Например, в прошлом году "Империя" приобрела у "Ростелекома" один из наиболее интересных объектов из реализуемого портфеля компании — комплекс зданий по соседству, на Большой Морской улице, 20–26, а несколько лет назад холдинг приобрел у ВТБ дом 15 на той же Большой Морской", — вспоминает Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/1s-bitriks_vybral_ofis_v_nevskij_68-5635.html«1С-Битрикс» выбрал офис в «Невский, 68»http://maris-spb.ru/publication/1s-bitriks_vybral_ofis_v_nevskij_68-5635.htmlThu, 06 Jun 2019 15:00:00 +0300Компания 1С-Битрикс арендовала офис в бизнес-центре класса А на Невском, 68 в апреле 2019 года, сообщает пресс-служба компании Maris в ассоциации с CBRE, выступившей брокером сделки.

Аренда осуществлена при содействии Российско-Германской Внешнеторговой палаты, которая является одним из арендаторов в здании.

Компания «1С-Битрикс» – совместное предприятие, созданное фирмой «1С» и компанией «Битрикс» для развития веб-направления, разработки новых интернет-решений.

Бизнес-цен«Нетр вский, 68» класса А расположен в центре Санкт-Петербурга. Объект был восстановлен и отреставрирован «Группой ЛСР» в 2015 году. Общая площадь бизнес-центра - 3 676 кв. м.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rastelefonizatsija_petrogradki_na_meste_petrogradskoj_ats_mozhet_pojavitjsja_gostinitsa_apart_ili_zhilje-5634.htmlРастелефонизация Петроградки. На месте Петроградской АТС может появиться гостиница, апарт или жильеhttp://maris-spb.ru/publication/rastelefonizatsija_petrogradki_na_meste_petrogradskoj_ats_mozhet_pojavitjsja_gostinitsa_apart_ili_zhilje-5634.htmlTue, 04 Jun 2019 11:01:25 +0300На продажу выставлен комплекс зданий бывшей Петроградской АТС на ул. Ленина общей площадью 7 тыс. м2 и земельный участок 0,45 га. Цена лота — 600 млн рублей, подробности о продавце не разглашаются. По Генплану и ПЗЗ зона относится к общественно–деловой застройке (ТД1–1_1), где разрешено возведение многофункциональных объектов и жилых домов.

Для Петербурга это не первый проект такого рода, но продвигаются они тяжело. В прошлом году "Телеком 5", "дочка" АО "Ростелеком", "Сбербанк CIB" и компания "Легенда"подписали соглашение о строительстве на углу ул. Чапыгина и Уфимской ул. (территория АТС) дома с подземным паркингом площадью 5 тыс. м2. Проект планировали завершить в конце 2020–го, но разрешение на строительство до сих пор не получено. В "Легенде" от комментариев отказались. А вот в Москве работа с площадками старых АТС успешно ведется с 2012 года, когда более 40 зданий телефонных станций были переданы на баланс компании "Лидер Инвест".

Как считают эксперты, участок имеет перспективную локацию — в самом центре Петроградки. "Это вновь выявленный объект культурного наследия, что снижает интерес инвесторов к этому проекту. Кроме того, здание Петроградской АТС имеет довольно специфичную планировку: много несущих стен, мало окон, поэтому объект не отвечает требованиям офисного назначения. Маловероятно, что им заинтересуются девелоперы торгового сегмента: нет парковки и возможности ее сформировать, нет сформированного пешеходного трафика, сложные планировочные решения", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate. С ним согласен Дмитрий Золин, управляющий сетью БЦ "Сенатор": "Мы смотрели этот объект, но он нам не подошел. Реконструировать его под бизнес–центр бесполезно, можно только сносить и заново строить, а это сейчас экономически не выгодно". "Здание, выполненное в стиле советского конструктивизма и ценности для девелопмента не представляет, в отличие от земельного участка. Реконструкция здесь маловероятна, и его целесообразнее снести", — полагает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

"Возможные функции: жилая, торговая, гостиничная, деловая. На наш взгляд, в данной локации будут пользоваться спросом жилая, офисная и гостиничная функции", — полагает Кирилл Акиньшин, директор департамента консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE. "Наибольший потенциал спроса будет в случае размещения на участке нового жилья или апартаментов. Это окажется выгоднее офисов и гостиницы", — уверен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. "По предложенной стоимости сделка не выглядит близкой, объем инвестиций в проект будет немаленьким, инвесторов на крупные гостиничные проекты мы на сегодняшний день не видим. Есть возможность реализации проекта в кондоформате, что позволит привлечь денежные средства множества частных инвесторов", — считает Евгения Гиль, руководитель департамента апарт–отелей Becar Asset Management. Большинство экспертов полагают, что для успешной продажи цену нужно снизить на треть.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/venetsianskij_erikson-5630.htmlВенецианский «Эриксонъ»http://maris-spb.ru/publication/venetsianskij_erikson-5630.htmlMon, 03 Jun 2019 18:00:00 +0300Фирма арендовала 480 кв.м на третьем этаже БЦ: компании был нужен офис с кабинетной планировкой в северной части города, с возможностью переезда в ближайшее время. Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

Брэнд Venezia Stone представлен на рынке строительных материалов с 2003 года. Оператор поставляет природный камень из разных регионов России, а также из Анголы, Бразилии, Германии, Греции, Индии, Италии, Испании, Китая, Намибии, Омана и Саудовской Аравии.

Шестиэтажный БЦ «Эриксонъ» обустроен в здании бывшей фабрики «Л.М. Эриксонъ и Ко» в Выборгском районе. Его общая площадь – свыше 29 000 кв.м; к аренде пригодно 13 370 кв.м. Офисы предлагают в среднем по 1200 руб./кв.м в месяц.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/postavschik_kamnja_vybral_bts_erikson-5623.htmlПоставщик камня выбрал БЦ «Эриксонъ»http://maris-spb.ru/publication/postavschik_kamnja_vybral_bts_erikson-5623.htmlMon, 03 Jun 2019 16:47:49 +0300Компания Venezia Stone Company арендовала офис площадью 480 кв. м на третьем этаже бизнес-центра «Эриксонъ» в апреле 2019 года, сообщает пресс-служба компании Maris в ассоциации с CBRE, выступившей брокером сделки. БЦ «Эриксонъ» расположен в Санкт-Петербурге по адресу Большой Сампсониевский, д. 60 литер А. Брэнд Venezia Stone Company объединяет крупнейших игроков рынка природного камня в России и существует на рынке с 2003 года.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kozha_dlja_developerov_rostex_prodaet_uchastki_na_vasiljevskom_ostrove-5633.html"Кожа" для девелоперов. "Ростех" продает участки на Васильевском островеhttp://maris-spb.ru/publication/kozha_dlja_developerov_rostex_prodaet_uchastki_na_vasiljevskom_ostrove-5633.htmlThu, 30 May 2019 10:52:05 +0300АО "Кожа" (ГК "Ростех") продает 101 846 акций, составляющих 60,7% уставного капитала. Стартовая цена пакета — 515,6 млн рублей. Торги пройдут в РАД 25 июля.

У компании множество объектов недвижимости на Васильевском острове. Наиболее сложный с точки зрения девелопмента — имущественный комплекс в пер. Декабристов, 7, лит. Т (1,6 га и четыре здания на 20 тыс. м2), где располагаются постройки Кожевенного завода товарищества "И. А. Осипов и Ко", датируемые XIX и началом XX века и находящиеся под охраной КГИОП. "Покупателям стоит учитывать, что здания являются выявленными объектами культурного наследия", — говорят в РАД. Сам участок относится к зоне объектов производственного и складского назначения, а также общественно–деловой застройки. "Офисные здания, строящиеся на Васильевском, в том числе на месте промышленных площадок, заявляют В+ / А класс", — комментирует Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

На Уральской ул., 25, корп. 1, лит. А, находится участок площадью 1,6 га, выходящий на Малую Неву. По ПЗЗ земля относится к общественно–деловой подзоне с возможностью строительства жилья. Площадка граничит со строящимся ЖК "Эмеральд на Неве" Setl Group. В 2017 году на торгах РАД были проданы 99,99% акций 57–го авторемонтного завода, которому и принадлежал этот участок. Стоимость сделки составила 332 млн рублей. С другой стороны участка несколько апарт–отелей строит компания Docklands. По адресу: Кожевенная линия, 1–3, лит. П, в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой и общественно–деловой застройки находится еще один надел площадью 1,3 га. Неподалеку Setl City ведет строительство жилого квартала "Палацио". Эта земля досталась застройщику от финской компании "Лемминкяйнен".

"Уровень и темпы развития ближайшего окружения на Уральской в настоящее время лучше, чем на Кожевенной, что позволяет реализовать проект на участке с меньшими рисками. Оба участка подходят для строительства жилья, поэтому наибольший платежеспособный интерес проявят именно девелоперы", — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

На пр. Кима, 26, корп. 2, лит. В, АО "Кожа" принадлежит небольшое административное здание площадью 858 м2 и участок под ним площадью 3030 м2. Пятно располагается между пер. Каховского и Железноводской ул. и относится к жилой зоне.

Последний объект в списке активов — административно–офисное здание с участком площадью 3114 м2 на Среднем пр. В.О., 60–62, также по ПЗЗ относящимся к жилой зоне.

По мнению Андрея Косарева, гендиректора Colliers International в Петербурге, несмотря на привлекательность активов, интерес к ним будет ограничен: "Инвесторы предпочитают покупать активы точечно, а не пакетно, приобретать активы, а не юрлица, но если это юрлица, то 100% долей. В ситуациях, когда продается лишь контрольная доля, интересантом часто выступает один из совладельцев компании, знающий активы, бизнес компаний и потенциал по извлечению прибыли. Если юридически возможен принудительный выкуп долей остальных акционеров по экономически разумной цене, покупка контрольного пакета может представлять интерес и для сторонних инвесторов, в том числе спекулятивных, которые после должной упаковки реализуют все объекты по отдельности".

]]>
http://maris-spb.ru/publication/biznes_na_rogatke_u_stantsii_metro_moskovskie_vorota_pojavitsja_10_biznestsentrov_klassa_b-5632.htmlБизнес на "рогатке". У станции метро "Московские ворота" появится 10 бизнес–центров класса Bhttp://maris-spb.ru/publication/biznes_na_rogatke_u_stantsii_metro_moskovskie_vorota_pojavitsja_10_biznestsentrov_klassa_b-5632.htmlTue, 28 May 2019 10:39:40 +0300По данным аналитиков, в пешеходной доступности от "Московских ворот" строится 90–100 тыс. м2 офисной недвижимости. "В Московском районе есть возможность построить здания с нуля, качественные и с хорошей инженерией, а главное — с парковкой. Что привлекает в объекты арендаторов", — говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в СПб.

В нынешнем году планируется ввод третьей очереди проекта "Премьер Лига" от девелопера "Машстройконструкция" с арендуемой площадью (GLA) около 15 тыс. м2. Новый БЦ появится между уже действующими зданиями и свяжет независимые объекты в единую линию. Очевидные достоинства объекта — расположение на первой линии Лиговского пр. За ним большая территория, имеющая потенциал дальнейшего развития.

Девелопер "Заслон" намерен ввести к 2020 году БЦ "Атлас Сити". "Это два новых офисных здания в локации, где у собственника уже есть действующий БЦ. Новый проект может быть реализован в формате как сдачи в аренду, так и продажи. Оба здания имеют подземную парковку. Уже закончено строительство основных конструкций, начинается отделка", — пояснили "ДП" в JLL.

БЦ "Собрание" также прирастет второй очередью GLA 15 тыс. м2. Компания "Адамант" решилась на реализацию новой фазы из–за успеха первой очереди. Если существующее здание сдано в основном небольшим компаниям, то во второй очереди девелопер рассматривает возможность формата built–to–suit.

Бизнес–центр появится и на Черниговской, 8. Это еще один проект компании "Адамант", представляющий собой редевелопмент с сохранением фасадов здания. Общая площадь проекта — 70 тыс. м2, но объем офисной части в нем финально не определен. "Потенциально проект такого масштаба может оказать значительное влияние на рынок", — уверены эксперты из JLL.

Fort Group планирует создать БЦ на Московском, 115. Это проект редевелопмента в промзоне, сочетающий сохранение исторического здания и новое строительство. В составе комплекса заявлен фуд–холл. Проект находится в начальной стадии, еще дорабатываются основные моменты. Правда, владелец Fort Group Максим Левченко заверил журналиста "ДП", что никакого отношения к проекту не имеет.

"Зона бизнес–кластера у "Московских ворот" продолжает оставаться одной из наиболее активно развивающихся. Здесь в стадии проектирования и строительства порядка 100 тыс. м2. В том числе БЦ "Дом Пушнины" (GLA — 10 тыс. м2), который находится в процессе завершения реконструкции, и объект на Варшавской, 3, где в I квартале 2019 года компания "Газпромтрансгаз Санкт–Петербург" получила разрешение на строительство офисного центра, но параметры проекта пока не анонсировались", — говорят эксперты из компании Maris в ассоциации с CBRE. На данный момент средние запрашиваемые арендные ставки в районе составляют от 1,2 тыс. рублей в классе В+/В и 2 тыс. рублей за 1 м2 для класса А. Большая часть из них занята одним арендатором.

В целом на Московский район приходится 19% от общего объема предложения офисных площадей. По данным Colliers International, рядом со станцией метро "Московские ворота" совокупно представлено 95 тыс. м2 (GLA) качественной офисной недвижимости, в числе которой БЦ "Фландрия Плаза" (GLA — 21,1 тыс. м2), БЦ "Мегапарк" на Заставской, 22 (GLA — 25,9 тыс. м2), БЦ "Премьер Лига" (GLA — 10,2 тыс. м2) и др.

"Большое количество проектов на Ближней Рогатке обусловлено отличной транспортной доступностью и оптимальным расположением относительно Пулково и исторического центра. Открытие центрального участка ЗСД привело к росту спроса на данную локацию. Наличие промышленных площадок, которые уже не используются под производство, приводит к возможности их редевелопмента. При этом в данной зоне мало производственных объектов, которые попадают под жесткие градостроительные ограничения. Существующие обременения позволяют реализовывать проект с просчитываемыми административными рисками. А растущий уровень арендных ставок и низкая вакантность здесь способствуют минимизации рыночных рисков. И, наконец, в локации расположено несколько структур "Газпрома" (БЦ "Электро" и Fort Tower), что также способствует устойчивому спросу на офисные площади. К недостаткам данного района можно отнести неоднородность окружения, так как лишь часть территории уже подвергнута редевелопменту. Поэтому все заявленные проекты относятся к классу В+/В, тогда как проектов класса А нет", — резюмирует Регина Волошенко.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/detskij_sklad-5621.htmlДетский складhttp://maris-spb.ru/publication/detskij_sklad-5621.htmlMon, 27 May 2019 16:46:51 +0300Сеть магазинов товаров для детей «ВотОнЯ» арендовала 3000 кв.м в МЛК «RAUM Парнас», сообщает Knight Frank St. Petersburg, брокер сделки.

Сеть насчитывает более 60 магазинов в Петербурге и Ленобласти и около 300 пунктов выдачи (ритейлер развивает онлайн-торговлю с доставкой по всей России). Компании понадобился новый склад, поскольку предыдущего было уже недостаточно. В результате сделки арендуемая площадь расширилась более чем в три раза, говорят консультанты. В планах «ВотОнЯ» на текущий год - запустить ещё 14 магазинов.

Многофункциональный логистический комплекс «RAUM Парнас» общей площадью 85 000 кв.м находится в промзоне Парнас.

По итогам 2018-го ритейлеры вернули лидирующие позиции в складском сегменте впервые с 2014 года. На их долю приходится 39% от общего объёма арендованных и приобретённых площадей, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Это около 76 000 кв.м, что почти в четыре раза больше, чем годом ранее.

Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала превзошёл показатель I квартала 2018-го в 2,7 раза и составил около 50 000 кв.м. Арендаторы из розничной торговли сохранили лидерство, заняв около 34 000 кв.м, говорит Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Ставки аренды в складском сегменте по итогам I квартала сохранились на уровне 450-550 рублей/кв.м в месяц для объектов класса А и 400-500 рублей/кв.м в месяц для категории B, включая НДС и операционные расходы, подсчитали специалисты Knight Frank. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, за I квартал 2019-го средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости снизился на 1 процентный пункт. По итогам квартала свободно около 60 000 кв.м - 2% от общего объёма рынка. Средний уровень вакансий в складских комплексах класса А сократился на 1,2 п.п. за счёт реализации крупных блоков. По данным на конец марта, в терминалах категории А в среднем свободно 1,5% площадей. В классе В средний уровень вакансии не изменился и составил 3,2%.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/chto_zhdet_peterburgskie_sklady-5577.htmlЧто ждёт Петербургские склады? http://maris-spb.ru/publication/chto_zhdet_peterburgskie_sklady-5577.htmlMon, 06 May 2019 11:11:37 +0300Предложение

В 1 квартале 2019 г. средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости снизился на 1 п.п. относительно итогового показателя 2018 г. По итогам квартала свободно около 60000 кв. м или 2%.

Стабильный спрос и снижение объема спекулятивного предложения приводят к постепенному росту запрашиваемых ставок в наиболее востребованных локациях.

В 1 квартале наблюдалось снижение среднего уровня вакансии в складских комплексах класса А на 1,2 п.п. за счет реализации крупных блоков. По данным на конец марта в складских комплексах класса А в среднем свободно 1,5% площадей. В классе В средний уровень вакансии не изменился и составил 3,2%. До конца 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 100 000 кв. м складской недвижимости. Большая часть (64%) является спекулятивным предложением.

Спрос

В 1 квартале 2019 г. основной объем спроса формировали производственные компании. Объем сделок за прошедший период составил не менее 45 000 кв. м.

Арендные ставки

На фоне уменьшения спекулятивного предложения и стабильного спроса наблюдается постепенный рост запрашиваемых ставок на наиболее ликвидные площади. Средний диапазон ставок по итогам года составляет 460 – 560 руб. / кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/za_pervyj_kvartal_srednij_uroven_vakansii_na_rynke_skladskoj_nedvizhimosti_peterburga_snizilsja_na_1_p_p-5565.htmlЗа первый квартал средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости Петербурга снизился на 1 п.п.http://maris-spb.ru/publication/za_pervyj_kvartal_srednij_uroven_vakansii_na_rynke_skladskoj_nedvizhimosti_peterburga_snizilsja_na_1_p_p-5565.htmlTue, 23 Apr 2019 15:00:30 +0300За первый квартал 2019 года средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости Петербурга снизился на 1 п.п. относительно итогового показателя прошлого года, сообщает компания Maris в ассоциации с CBRE.

По итогам первого квартала свободно порядка 60 тыс. кв. м или 2%.

За счет реализации крупных блоков отмечено снижение среднего уровня вакансии в складских комплексах класса А на 1,2 п.п. На конец марта в складских комплексах класса А в среднем свободно 1,5% площадей, классе В средний уровень вакансии не изменился и составил 3,2%.

Как отмечают аналитики, до конца текущего года ожидается ввод в эксплуатацию около 100 000 кв. м складских площадей, 64% из которых является спекулятивным предложением.

Объем спроса на склады формировали производственные компании. Объем сделок за прошедший период составил не менее 45 тыс. кв. м.

В исследовании уточняется, что средний диапазон ставок по итогам года составляет 460 – 560 рублей / кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи).

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rynki_pervoj_svezhesti_kak_rynki_stanovjatsja_modnymi-5551.htmlРынки первой свежести. Как рынки становятся моднымиhttp://maris-spb.ru/publication/rynki_pervoj_svezhesti_kak_rynki_stanovjatsja_modnymi-5551.htmlThu, 18 Apr 2019 17:13:53 +0300Два года назад горадминистрация объявила о возможной реконцепции продовольственных рынков Петербурга. Однако частные инициативы оперативнее. На Васильевском острове проектов сразу два: в "Севкабель Порту" больше полугода с успехом проходят рынки выходного дня в современном формате, а к лету планируют открыть реконструированный рынок на Большом пр.

Идея Смольного изменить городские продовольственные рынки возникла из–за недовольства состоянием этого формата торговли: он в нужной мере не удовлетворял потребностей покупателей и не приносил желаемого дохода. Первыми в очереди на модернизацию оказались Кузнечный, Московский, Невский и Ломоносовский рынки.

"Окончательное решение в системе вовлечения рынков еще на стадии утверждения, — сообщает пресс–секретарь КИО Оксана Шульга. — Каждый рынок — индивидуальный объект со своими особенностями. По ряду рынков до сих пор идут судебные споры, и до их завершения мы не можем распорядиться данным имуществом. Кроме того, вовлечение в оборот объектов в большинстве случаев предусматривает торги. Уже по их результатам будут заключаться договоры".

Европейский формат

Поэтому петербуржцы берут дело в свои руки. "В Европе везде есть рынки выходного дня: на центральной площади собираются люди, которые пекут хлеб, варят сыр, делают мед и продают свою продукцию, — говорит Ксения Дубяго, основатель проекта "ОНИПОЖРАТЬЛЮБЯТ", который проводит в "Севкабель Порту" рынки выходного дня. — Этим европейским форматом я и вдохновлялась. Подумала: почему у нас нет такого? Долго искала площадку, но в сентябре 2018 года сделали наш первый рынок — на один день с фермерами, крафтовыми локальными производителями. Проект сразу имел успех".

За полгода работы сложился постоянный состав резидентов. Помимо классических позиций: сыра, хлеба, овощей — можно найти зефир на красном и белом вине, паштеты из печени с пряными травами, клюкву с кедровыми орехами, карамель с лавандой или перцем чили и многое другое. Постороннего финансирования и инвесторов у рынка нет — организаторы все делают за свой счет.

"Это не только про хорошие продукты, но и отличная история, когда люди вместе проводят свой выходной — с семьей, с собаками: берут еду, идут на набережную — там мы всегда устраиваем детскую зону, привозим музыкантов или просто включаем хорошую музыку", — добавляет Ксения Дубяго.

У проекта есть традиция: каждый раз организуется общий обеденный стол. Меню обговаривается заранее, все желающие записываются. На недавнем рынке был шеф–повар, который учил готовить тако. За стол садятся незнакомые люди, а после, уже познакомившись, вместе гуляют. В проекте это называют объединением через желудок.

Летом в районе откроется еще один частный рынок современного формата. Команда проекта позиционирует его как первую реконструкцию исторического рынка в образцовый фуд–маркет с качественными продуктами, актуальными ресторанными концепциями, собственной сыроварней и яркими событиями. Пространство поделится на рыночную зону, фуд–корт и внутренний двор. Имен арендаторов и подробностей представители проекта пока не раскрывают, объясняя лишь, что это станет "возращением к рынку исторического значения, к месту, откуда начинается Петербург и где формируется городская культура". Именно поэтому среди современного обустройства и панорамных окон сохранятся мрамор, гранитный пол и сводчатые потолки. Эксперты рынка предполагают, что часть нового пространства будет отведена под здоровое питание.

По данным СПАРК, долями в ООО "Василеостровский рынок" владеют Владимир Сергеевич и Владимир Владимирович Хурцилава (78,67% и 21,24% соответственно). Первый входит в совет директоров ЗАО "Ямалгазинвест", гендиректором и совладельцем которого был ранее, а также владеет 60% ООО "Газпромтрубопроводстрой". Второй ранее владел долей в компании по разработке ПО. Проектированием двухуровневого рынка площадью 3200 м2 (в том числе 2200 м2 торговой) занималась московская компания ZEMSKIY GROUP.

По последней моде

"Концепции Василеостровского рынка и "Севкабеля" имеют существенные отличия, — комментирует Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE. — Рынок выходного дня — это скорее допмероприятие для привлечения людей, носящее временный характер, с небольшим ассортиментом. Василеостровский рынок после реконструкции предполагает совместить крупнейший фуд–маркет в городе с пространством для проведения фестивалей, с современным сельскохозяйственным рынком. В данном случае рынок является одной из основных и постоянных функций проекта. Да и локации объектов не сопоставимы. Проект Василеостровского рынка имеет все шансы на успех".

"Я знакома с ребятами, которые это делают. Уверена, там будет что–то хорошее, — убеждена Ксения Дубяго. — Рынки нового формата, конечно, приживутся в городе. В Москве это уже произошло, и многие специально едут туда из Петербурга, чтобы купить что–то и провести время. К нам приходит очень модная публика, классные ребята. Они наряжаются, надевают шляпы. Ты не пойдешь на Сенной рынок, нарядившись. Будешь думать только о том, чтобы ничего не украли".

"Популярность здорового питания, интерес к новым концепциям и форматам общепита в городе растет, — отмечает Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. — Старые рынки обычно расположены в удачных местах, и, несмотря на то что новый проект по современным меркам находится далеко от метро и поблизости нет большого жилмассива, формат, несомненно, заинтересует публику. Успех во многом зависит от политики работы с арендаторами, ассортимента продуктовой линейки (будут ли это натуральные продукты из домохозяйств), от того, кто станет оператором, и, конечно, выверенной ценовой политики".

По данным Colliers International, в России ключевой площадкой развития концепций фуд–холлов и гастромаркетов остается Москва. В столице они появились не более 5–6 лет назад и развиваются либо на площадке реконструированных советских рынков, либо как самостоятельные проекты, есть единичные случаи открытия гастромаркетов в составе торговых центров.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/v_peterburge_vyrosli_ofisnye_arendnye_stavki-5576.htmlВ Петербурге выросли офисные арендные ставкиhttp://maris-spb.ru/publication/v_peterburge_vyrosli_ofisnye_arendnye_stavki-5576.htmlThu, 18 Apr 2019 11:07:06 +0300На фоне повышения НДС и нулевого ввода новой спекулятивной недвижимости продолжился рост среднего уровня запрашиваемых арендных ставок. При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за 1 квартал 2019 г. было реализовано 10 000 кв. м офисной недвижимости.

Предложение

В 1 квартале 2019 г. было введено в эксплуатацию одно офисное здание, которое строилось для нужд собственника и не выводилось на открытый рынок. Арендопригодная площадь здания составляет 3 455 кв. м. Офисное здание расположено в Приморском районе на Заусадебной улице. По состоянию на начало апреля девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию до конца 2019 г. около 126 000 кв. м спекулятивной недвижимости. При этом около 20% площадей уже реализовано на этапе строительства, до ввода зданий в эксплуатацию. Наибольшее количество объектов, ввод которых ожидается в 2019 г., строится в Василеостровском, Приморском, Адмиралтейском и Московском районах.

Спрос

В 1 квартале 2019 г. основной объем сделок проходил с IT компаниями. На долю этого сектора пришлась почти половина арендованных офисных площадей. На фоне нулевого ввода спекулятивных объектов в 1 квартале объем свободных площадей продолжает постепенное снижение. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составляет 5,3%.

Коммерческие условия

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец марта 2019 г. составляет 1 985 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. За квартал арендная ставка в бизнес-центрах класса А выросла на 2,3%. Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 275 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил 1,5% по сравнению с декабрем 2018 г.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/srednij_uroven_vakansii_v_biznes-tsentrax_klassa_a_i_v_v_peterburge_sostavljaet_5_3-5517.htmlСредний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В в Петербурге составляет 5,3%http://maris-spb.ru/publication/srednij_uroven_vakansii_v_biznes-tsentrax_klassa_a_i_v_v_peterburge_sostavljaet_5_3-5517.htmlMon, 15 Apr 2019 17:32:06 +0300По данным аналитиков, на конец марта 2019 года свободно порядка 165 тыс. кв. м или 5.5%.

За три месяца 2019 года ввели всего одно офисное здание, которое строилось для нужд собственника и не выводилось на открытый рынок. Его арендопригодная площадь составляет 3,4 тыс. кв. м.

Как отмечают эксперты, девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию до конца 2019 года около 126 тыс. кв. м спекулятивной недвижимости. Наибольшее количество объектов, ввод которых ожидается в 2019 году, строится в Василеостровском, Приморском, Адмиралтейском и Московском районах.

Объем свободных площадей продолжает постепенное снижение. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составляет 5,3%, уточняется в материале.

За квартал арендная ставка в бизнес-центрах класса А выросла на 2,3%. В зданиях класса В ставка выросла по сравнению с декабрем 2018 года на 1,5%.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/oteljerov_vernut_na_zemlju_smoljnyj_predlozhit_investoram_na_torgax_vosem_uchastkov_pod_gostinitsy-5512.htmlОтельеров вернут на землю. Смольный предложит инвесторам на торгах восемь участков под гостиницыhttp://maris-spb.ru/publication/oteljerov_vernut_na_zemlju_smoljnyj_predlozhit_investoram_na_torgax_vosem_uchastkov_pod_gostinitsy-5512.htmlMon, 08 Apr 2019 10:49:32 +0300Администрация Санкт-Петербурга выставит на торги восемь земельных участков для создания гостиниц, рассказали "Ъ" комитете по инвестициям. Срок действия договора аренды на инвестиционных условиях составит от 32 до 38 месяцев, а в конкурсной документации каждого участка будет прописан размер ежегодной арендной платы, уточнил представитель ведомства. При этом обязательств строить гостиницы определенной звездности у инвесторов не будет, сообщили в комитете по инвестициям, добавив, что торги пройдут на площадке Фонда имущества. После выполнения своих обязательств инвестор сможет получить объекты на 49 лет, пояснил "Ъ" владелец ООО "УИР-10" Валерий Недомовный (компания собирается принять участие в торгах).

Инвесторам будет предложено арендовать землю на Лиговском проспекте (юго-западнее пересечения с Прилукской улицей, площадь 840 кв. м), Малом проспекте Васильевского острова (севернее дома 41а по Малому проспекту Васильевского острова, 1,7 тыс. кв. м), Расстанной улице (восточнее дома 2в, лит. Г, 1,2 тыс. кв. м), на улице Коммунаров в Сестрорецке (участок 21, 1,6 тыс. кв. м). Кроме того, на аукцион будут выставлены два земельных участка на Пляжной улице в Зеленогорске, площадью 19,3 тыс. кв. м и 7,6 тыс. кв. м, расположенные юго-восточнее пересечения с Приморским шоссе и юго-восточнее пересечения с 1-й Пляжевой улицей. В дополнение к этому администрация Петербурга разыграет на торгах право аренды участка на Вознесенском проспекте, 36а. При условии размещения здесь трехзвездной гостиницы особняк будет реализован на торгах по программе "Аренда за рубль" (инвестор получает объекты культурного наследия на 49 лет по результатам торгов с возможностью получения льготной арендной ставки). В Фонде имущества сообщили, что проведение аукциона по особняку на Вознесенском проспекте запланировано на второй квартал 2019 года, по остальным объектам — на третий квартал этого года. По словам представителя комитета по развитию туризма, всего у города в разработке находится 20 объектов, восемь из которых готовы к передаче инвесторам в рамках торгов и концессионных соглашений.

В комитете по инвестициям уточнили, что к текущему моменту на участие в торгах была подана только одна заявка — от компании "УИР-10", которая проявляет интерес к строительству отеля в Сестрорецке. Согласно "СПАРК-Интерфакс" (www.spark-interfax.ru), с гостиничным бизнесом эта компания не связана: ее профиль — строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения. Единоличным владельцем УИР-10 является Валерий Недомовный. Предприниматель сообщил "Ъ", что считает предложенные городом условия привлекательными и планирует построить на земельном участке мини-гостиницу, параметры которой пока не определены. Господин Недомовный пояснил, что намерен реализовать проект совместно с партнером, но его имя и стоимость строительства раскрывать не стал. В комитете по инвестициям уточнили, что если на участие в торгах поступает одна заявка, то аукцион признается несостоявшимся, но его единственный участник может заключить с комитетом имущественных отношений договор аренды земельного участка.

Наибольший интерес для инвесторов могут представлять участки на Малом проспекте Васильевского острова и Вознесенском проспекте, а для загородных гостиниц наиболее удачной локацией является Зеленогорск, полагает заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут. Предложенные городом локации больше всего подходят для размещения гостиниц класса три-четыре звезды, а также открытия хостелов под управлением международных операторов, утверждает руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин. Учитывая планы по запрету размещения гостиниц в жилых домах, с рынка может уйти большое количество мини-отелей и хостелов, что приведет к дефициту мест размещения в данном сегменте, подчеркивает он.

Единственной спорной локацией в списке является Кронштадт, где необходимость создания гостиницы неочевидна, отмечает управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts Алексей Мусакин. Для того чтобы осмотреть Кронштадт, достаточно полдня, а жить там в отеле и выезжать для посещения Петербурга не имеет смысла, объясняет эксперт.

В условиях архитектурных и градостроительных норм Петербурга инвестконтракт длиной 32-38 месяцев кажется нецелесообразно коротким, убеждена госпожа Найштут. Если инвестор получает участок в аренду без здания, то окупаемость проекта занимает минимум восемь-девять лет, говорит господин Мусакин.

Автор: Константин Куркин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kio_otkroet_podrazdelenija_v_chetyrex_rajonax_komitet_vozvraschaetsja_k_territorialjnym_agentstvam-5502.htmlКИО откроет подразделения в четырех районах. Комитет возвращается к территориальным агентствамhttp://maris-spb.ru/publication/kio_otkroet_podrazdelenija_v_chetyrex_rajonax_komitet_vozvraschaetsja_k_territorialjnym_agentstvam-5502.htmlTue, 02 Apr 2019 10:11:03 +0300Вчера председатель КИО Валерий Калугин на встрече с представителями Российской гильдии управляющих и девелоперов рассказал об основных направлениях реорганизации комитета. По словам господина Калугина, новые территориальные агентства начнут работу в Выборгском, Адмиралтейском, Кировском и либо в Приморском, либо в Невском районах. Во многом агентства будут дублировать функции закрывшихся несколько лет назад районных агентств КУГИ — "работать с арендаторами на местах". Например, по словам господина Калугина, новым подразделениям будут переданы печати для заключения договоров по нестационарным торговым объектам (НТО). Сейчас помещения под агентства уже подобраны, проходят мероприятия по формированию штата. "В каждом агентстве будут работать около 30 человек",— сообщил господин Калугин. По его словам, новый персонал набираться не будет: специалисты будут переводиться из других подразделений. Об открытии новых территориальных подразделений КИО речи пока не идет.

Он также сообщил, что с 15 апреля АО "Фонд имущества" (ФИ) прекратит работу по организации торгов по продаже городского имущества — такое предписание выдало антимонопольное ведомство, которое посчитало что ФИ без проведения конкурентных процедур наделено статусом специализированной организации, которая осуществляет продажу жилых помещений и заключает договоры купли-продажи от имени Санкт-Петербурга. В ближайшее время около двух десятков сотрудников ФИ будут переведены в штат подведомственного КИО государственного казенного учреждения, которое возьмет на себя часть функций компании и не за деньги будет организовывать проведение торгов. "После первого июня эта функция будет вынесена на рынок. Что делать дальше с самим АО, мы пока решаем",— пояснил господин Калугин.


Во время вчерашней встречи с представителями Российской гильдии управляющих и девелоперов был подписан договор о сотрудничестве с Российским аукционным домом, который уже продает федеральное имущество.

Валерий Калугин также сообщил о том, что в более отдаленной перспективе планируется провести инвентаризацию городского имущества. Сейчас, по оценкам председателя КИО, в городе насчитывается около 10 тыс. объектов неучтенной городской собственности (примерно столько же — учтенной).

Также на следующей неделе врио губернатора будет представлена программа приватизации. Какие объекты попадут в программу, господин Калугин назвать отказался.

Бизнес-сообщество положительно восприняло инициативы нового председателя КУГИ (господин Калугин был назначен на должность в январе нынешнего года).

Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris, говорит: "Очень радует заявленный акцент на цифровизацию. Действующая в Петербурге региональная геоинформационная система уже является одной из лучших в стране. Если новому КИО удастся ее еще улучшить и дополнить новыми сервисами, то это выведет взаимодействие бизнеса и власти на новый уровень. Но полная цифровизация все-таки дело будущего. Пока же практика показывает, что вопросы по конкретным объектам эффективнее решать в прямом диалоге на районном уровне. Поэтому решение о воссоздании территориальных подразделений и озвученный курс на регулярные встречи с бизнесом следует поприветствовать. Все озвученные господином Калугиным приоритеты являются разумными и актуальными — даже возникает подозрение, уж не первоапрельская ли это шутка".

Про инвентаризацию городского имущества чиновники Петербурга говорят последние 20 лет. И больших результатов в этом направлении не замечено. Но в этот раз, как считает господин Федоров, повод для оптимизма есть: "Это задача, уже озвученная на уровне федерального правительства, поэтому процесс неизбежный". Вероятно, предполагает он, для решения потребуется увеличить штаты инспекторов. "Но если удастся обойтись без аврала и кампанейщины, то не намного. Все-таки основная масса объектов учтена, а вводить в оборот новые можно постепенно, в ходе плановой работы",— резюмирует эксперт.

Авторы: Валерий Грибанов, Мария Кузнецова

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rad_prodal_imuschestvo_sberbanka_v_peterburge_i_kaliningrade-5505.htmlРАД продал имущество Сбербанка в Петербурге и Калининградеhttp://maris-spb.ru/publication/rad_prodal_imuschestvo_sberbanka_v_peterburge_i_kaliningrade-5505.htmlFri, 29 Mar 2019 11:00:20 +0300Российский аукционный дом (РАД) провел торги по поручению ПАО «Сбербанк». На продажу единым лотом было выставлено имущество кредитной организации в двух российских регионах. В Петербурге продали помещение стрит-ретейла площадью 217 кв. м на первом этаже жилого дома возле станции метро «Чернышевская» (в Басковом переулке, 13–15, лит. А). А в городе Советск Калининградской области – 6-этажное офисное здание площадью 4 тыс. кв. м (на улице Гончарова, 12). В этом бизнес-центре около 500 кв. м на первом этаже арендует сам Сбербанк (договор заключен на 10 лет).

В торгах приняли участие три претендента. Цена продажи в результате аукциона выросла на 30% и составила 53,3 млн рублей против стартовой на уровне 41,1 млн рублей. Имя победителя не раскрывается. Известно лишь, что это физическое лицо. Его связь с крупным бизнесом не прослеживается.

По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анны Лапченко, минимальная стоимость объекта в Басковом переулке (если бы он продавался отдельно) могла составить 25-30 млн рублей.

«В настоящий момент встроенные торговые помещения пользуются большим спросом, особенно это касается основных торговых коридоров и тех локаций, которые активно развиваются. Например, сейчас в зоне, ограниченной Литейным проспектом, Кирочной улицей и улицей Восстания, формируется новый ресторанный кластер. По итогам 2018 года, и улица Восстания, наряду с самой ресторанной улицей города – ул. Рубинштейна, лидировала по количеству открывшихся новых заведений общепита. Там срок окупаемости вложений в стрит-ретейл в среднем составляет 8–10 лет. Но таких предложений на рынке немного», – говорит она.

Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, напротив, считает, что время для инвестиций в стрит-ретейл (особенно если помещение покупается без арендатора) не самое лучшее.

«Законы, по которым стрит-ретейл жил много лет, сегодня меняются, вслед за поведением потребителей. На улицах сильно сократилось количество банковских отделений. Почти полностью исчезли с первых этажей магазины одежды и обуви. Умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые сократили количество торговых точек. Даже магазины у дома чувствуют себя не очень стабильно, поскольку многие люди предпочитают делать покупки в супермаркетах, где цены ниже, или вообще в Интернете. Это отражается на ставках – в стрит-ретейле они снижаются. И если у инвестора сегодня есть лишние 10 млн рублей, лучше купить готовый арендный бизнес (там доходность на уровне 6–8%) или положить деньги на депозит. Там он их хотя бы сохранит», – говорит Алексей Фёдоров.

Кстати

В целом ротация на рынке стрит-ретейла на основных торговых улицах Петербурга 2018 году составила 6,3%, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений за тот же период уменьшилась на 0,4%, до 7,2%. Самое значительное сокращение было зафиксировано на Большом проспекте Петроградской стороны (на 2%, до 4,3%). На Старо-Невском проспекте доля свободных площадей тоже достигла минимального уровня – 3,3%. В результате доля пустующих площадей на всем Невском проспекте оказалась самой низкой с 2014 года – на уровне 3,3%.

Весь год арендные ставки на основных торговых магистралях Петербурга, по данным JLL, были стабильны. Небольшой их рост эксперты зафиксировали лишь на улице Рубинштейна и на Каменноостровском проспекте.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zachem_chastnomu_investoru_kommercheskaja_nedvizhimost-5495.htmlЗачем частному инвестору коммерческая недвижимостьhttp://maris-spb.ru/publication/zachem_chastnomu_investoru_kommercheskaja_nedvizhimost-5495.htmlTue, 26 Mar 2019 16:17:00 +0300ДОХОДНЕЕ ЖИЛЬЯ

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

ИНВЕСТОР НА ПАНИКЕ

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает представитель компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

ИНТЕРНЕТ СЪЕЛ АРЕНДАТОРОВ

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек.

 «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

БИЗНЕС НА ХАЙПЕ

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м. На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка. Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина.

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Текст: Александр Смирнов      Фото: Алексей Александронок

]]>
http://maris-spb.ru/publication/trofejnyj_osobnjak_gruppa_lsr_namerena_sdat_biznes-tsentr_na_nevskom_do_kontsa_goda-5532.htmlТрофейный особняк. "Группа ЛСР" намерена сдать бизнес-центр на Невском до конца годаhttp://maris-spb.ru/publication/trofejnyj_osobnjak_gruppa_lsr_namerena_sdat_biznes-tsentr_na_nevskom_do_kontsa_goda-5532.htmlTue, 26 Mar 2019 11:47:34 +0300Решение озвучил генеральный директор "Группы ЛСР" Максим Соколов: "Проект на Невском проспекте, 1, мы позиционируем как бизнес–центр и завершим его во втором полугодии 2019–го. Мы никогда не планировали выводить его в продажу как апартаменты. Группа рассматривает как продажу объекта по выгодной для нас цене, так и сдачу его в аренду. Благо опыт управления офисными площадями у нас есть. Сейчас нам поступают различные предложения как от российских, так и от зарубежных потенциальных покупателей. Мы их рассматриваем".

Для ЛСР это второй проект в центре, который в процессе создания трансформировался из апартов в офисный формат. Первый, на Невском проспекте, 68, по данным компании, заполнен на 100%. На это у девелопера ушло 4 года. Компания Bosco арендовала последнее свободное помещение площадью 176 м2 на пятом этаже здания.

Участники рынка оценили отказ от апартаментов как правильное решение. "Апартаменты — специфический формат недвижимости, содержащий в себе множество гостиничных технологий. Псевдожилье, с учетом всех законодательных ужесточений, строить втройне рискованно: предугадать, какие риски понесут инвесторы–покупатели, невозможно. В случае с ЛСР девелопер как ответственный застройщик выбрал для реализации более понятный и привычный для себя формат", — говорит Константин Сторожев, генеральный директор OOO "Вало Сервис" (УК апарт–комплекса VALO).

"Представительские офисы будут пользоваться спросом, но при условии адекватных условий. "Бизнес–центр на Невском проспекте, 1, привлекателен для компаний с высоким бюджетом на аренду", — рассуждает Светлана Мовчан, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

"Здание в начале Невского проспекта, безусловно, трофейный актив, который будет интересен финальным пользователям под собственные нужды. Интересен прежде всего тем, кто готов платить существенную премию к рынку", — соглашается Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

По оценке Knight Frank St Petersburg, арендные ставки в новом бизнес–центре могут составить 2,5–2,6 тыс. рублей в месяц, включая НДС и операционные расходы. По оценкам Colliers International, цены сделок по офисным зданиям на Невском проспекте, покупаемым с инвестиционными целями, вряд ли превысят 200 тыс. рублей за 1 м2 общей площади.

Однако запросы владельцев несколько выше рынка. Как рассказал источник, близкий к девелоперу, "Группа ЛСР" хочет продать здание из расчета 1 млн рублей за 1 м2 или сдавать офисы в аренду по цене от 6–6,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.

Завершить работы по приспособлению в историческом особняке планируют до конца 2019 года. По оценкам экспертов, инвестиции в проект составили от 3,5 млрд рублей. Площадь бизнес–центра превысит 9 тыс. м2. Ранее в отчетности компании фигурировала информация о создании апарт–отеля площадью 8,5 тыс. м2 с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/bosco_podsel_k_lsr-5492.htmlBosco подсел к ЛСРhttp://maris-spb.ru/publication/bosco_podsel_k_lsr-5492.htmlFri, 22 Mar 2019 17:19:37 +0300Прежде центральный офис Bosco располагался на втором этаже здания на Большом пр., 59 (Петроградская сторона), а на первом работал магазин этой фирмы. В ноябре прошлого года как раз на втором этаже случился пожар, который охватил площадь в 400 «квадратов». В компании заявили, что модное пространство и товар были застрахованы.

Теперь ритейлер решил оборудовать офис на Невском проспекте. Как рассказали в «Группе ЛСР», это было последнее вакантное помещение в деловом комплексе. Там ещё не заняты 80 «квадратов», но они уже забронированы.

По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris Алёны Бердиган, ставки на офисы составляют от 1900 до 2100 рублей за кв.м в месяц, включая НДС.

У компании Bosco di Ciliegi Михаила Куснировича в Петербурге работают шесть фирменных магазинов, три из них – на Невском проспекте. По России у сети более 200 магазинов одежды и аксессуаров. В число активов группы Bosco di Ciliegi входят мультибрендовые бутики, магазины косметики и парфюмерии, салоны красоты, ювелирно-часовые салоны, стоматологическая клиника, салоны индивидуального обслуживания, а также кафе, бары и ресторан «Чайка» в Сочи. Под маркой Bosco Sport компания выпускает коллекцию одежды для спорта и активного отдыха. Структура Bosco – АО «Группа компаний ММД «Восток и Запад» – основной владелец ТД «ГУМ».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/vystavleno_na_prodazhu_kreativnoe_prostranstvo_bertgoljd_tsentr-5489.htmlВыставлено на продажу креативное пространство «Бертгольд Центр»http://maris-spb.ru/publication/vystavleno_na_prodazhu_kreativnoe_prostranstvo_bertgoljd_tsentr-5489.htmlTue, 19 Mar 2019 11:55:09 +0300Пространство «Бертгольд Центр», расположенное на Гражданской улице, 13–15, выставлено на продажу. Оно открылось осенью 2016 года на месте исторического производства Германа Бертгольда. Сегодня в состав комплекса входят 45 помещений с арендаторами и отель на 69 номеров. Наиболее известные резиденты: коворкинг «Практик», пиццерия Oversize, магазин одежды «Волчок», магазин часов и аксессуаров Rediska, кофейня Seize the Impress, бар Laboratorio Distilita. Площадь пространства – 6,2 тыс. кв. м. Оно полностью сдано в аренду (имеется даже лист ожидания). Продают его «вместе с обитателями». Доходность бизнеса – 12% годовых.

По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость объекта завышена раза в два. «Цена, конечно, существенно выше, чем в среднем в этой локации. Но в целом она отражает высокую доходность креативных пространств, где высокие ставки аренды сочетаются с низкими затратами на эксплуатацию», – отмечает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.

Формат креативных пространств очень зависим от личности управляющего, поэтому развитие сегмента ограничено количеством людей, которые «умеют одновременно и в культуру, и в деньги», считает он, но отмечает: «По мере накопления опыта таких людей становится больше, поэтому можно ожидать экспоненциального роста сегмента. Небольшое креативное пространство будет востребовано практически в каждом микрорайоне, поэтому петербургский рынок сможет поглотить несколько сотен проектов».

Автор: Михаил Светлов

]]>