Публикации в прессеhttp://maris-spb.ruru-ruThu, 21 Nov 2019 12:32:01 +0300Thu, 21 Nov 2019 12:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/publication/jungheinrich_arendoval_sklad_v_peterburge-5865.htmlJungheinrich арендовал склад в Петербургеhttp://maris-spb.ru/publication/jungheinrich_arendoval_sklad_v_peterburge-5865.htmlMon, 18 Nov 2019 10:02:25 +0300Компания Jungheinrich арендовала склад в Санкт-Петербурге, сообщает пресс-служба компании Maris в ассоциации с CBRE, выступившей брокером сделки.

Склад площадью 4200 кв. м расположен в Логопарке М10 на Московском шоссе, 139. Концерн Jungheinrich AG ведет деятельность в сфере внутрипроизводственной логистики. Компания предлагает широкий ассортимент продукции – от напольной подъемно-транспортной техники до полностью автоматизированных логистических систем.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kontsern_jungheinrich_ag_arendoval_sklad_v_logoparke_m10-5867.htmlКонцерн Jungheinrich AG арендовал склад в Логопарке М10http://maris-spb.ru/publication/kontsern_jungheinrich_ag_arendoval_sklad_v_logoparke_m10-5867.htmlFri, 15 Nov 2019 10:11:15 +0300В октябре 2019 года компания Jungheinrich арендовала склад площадью 4200 кв. м в Логопарке М10, расположенном на Московском шоссе, 139.

Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

"Успешной реализации проекта способствовали профессионализм и стремление сторон к взаимовыгодному сотрудничеству", - делится заместитель руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris - Александр Шевелёв. После детальной проработки всех опций в тесной связке с арендатором было найдено оптимальное решение. Как отмечает представитель компании Jungheinrich - Наталья Киричёк: "Задача перед брокером стояла не самая простая, если принять во внимание количество деталей и нюансов, которые необходимо было учесть при подборе новых складских площадей. Но наши партнеры из компании Maris с вниманием отнеслись к нашим пожеланиям и сумели найти вариант, который нас устроил по всем параметрам".

Концерн Jungheinrich AG со штаб-квартирой в Гамбурге является мировым лидером в сфере внутрипроизводственной логистики. Компания предлагает широкий ассортимент продукции - от напольной подъемно-транспортной техники до полностью автоматизированных логистических систем с продуманными IT решениями по созданию сети, объединяющей машины, системы и процессы.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/logist_v_logoparke-5858.htmlЛогист в логопаркеhttp://maris-spb.ru/publication/logist_v_logoparke-5858.htmlThu, 14 Nov 2019 14:15:15 +0300Немецкий концерн Jungheinrich AG арендовал склад размером 4200 кв.м в логопарке «М10» в Шушарах, на Московском шоссе, 139. Брокер сделки – компания Maris в ассоциации с CBRE.

Представитель концерна Jungheinrich Наталья Киричёк отметила: «Задача перед брокером стояла не самая простая, если принять во внимание количество деталей и нюансов, которые необходимо было учесть при подборе новых складских площадей. Но наши партнёры из компании Maris с вниманием отнеслись к пожеланиям и сумели найти вариант, который нас устроил по всем параметрам».

Концерн Jungheinrich AG со штаб-квартирой в Гамбурге – мировой лидер в сфере внутрипроизводственной логистики. Компания предлагает широкий ассортимент продукции – от напольной подъёмно-транспортной техники до полностью автоматизированных логистических систем с продуманными IT-решениями по созданию сети, объединяющей машины, системы и процессы.

Складской комплекс класса А «М10» построен в прошлом году в промзоне Шушары, между Московским шоссе и Софийской улицей (Пушкинский район). На территории 6 га возведён современный терминал общей площадью 32 000 кв.м с большой асфальтированной территорией, где обустроены стоянки для легковых и грузовых автомобилей. До Московского шоссе – 0,5 км, до КАД – 6 км, до ближайшей станции метро «Купчино» – 7 км.

Помещения сдают блоками от 1800 до 10 500 «квадратов», ставка – 500 рублей за кв.м в месяц, включая эксплуатационные расходы.

Автор: Халмурат Касимов

]]>
http://maris-spb.ru/publication/dolja_svobodnyx_ploschadej_v_biznes-tsentrax_peterburga_dostigla_minimuma_za_11_let-5855.htmlДоля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга достигла минимума за 11 летhttp://maris-spb.ru/publication/dolja_svobodnyx_ploschadej_v_biznes-tsentrax_peterburga_dostigla_minimuma_za_11_let-5855.htmlTue, 12 Nov 2019 11:00:00 +0300В Петербурге общая арендопригодная площадь качественных бизнес-центров перевалила за 2,11 млн кв. м. В III квартале продолжилось снижение уровня вакантных площадей: до 3% в классе А, до 5,8% в классе В. Такие низкие значения были 11 лет назад в докризисный 2008 год, говорят аналитики JLL. Схожие цифры у Colliers International (4,1 и 5,8% соответственно) и Maris в ассоциации с CBRE (3,6 и 6,3%). Как говорят аналитики, для нормальной рыночной ротации арендаторов уровень вакансии должен быть не менее 10%.

Всего в Петербурге свободных офисов сейчас около 170 000 кв. м, в то время как годом ранее пустовало 240 000 кв. м. Меньше и крупных блоков (от 1000 кв. м), и небольших (250–350 кв. м) помещений. «Зданий, в которых есть свободные 3000 кв. м, всего с десяток в городе, а 5000 кв. м – около пяти», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. И это, по словам Дмитрия Кузнецова, замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International, «объекты, не относящиеся к качественному предложению». «Ситуация может измениться в 2021 г., когда рынок пополнится крупным офисным проектом «Адаманта» (в том числе МФК на 112 000 кв. м, большая часть которых – офисы). Но уже сейчас на них обращено пристальное внимание крупных арендаторов, которые, скорее всего, арендуют эти объекты задолго до их ввода в эксплуатацию», – прогнозирует Кузнецов.

С начала года на рынок поступило восемь объектов на 39 000 кв. м – это четверть от запланированного объема ввода на весь 2019 год (данные Colliers International). В JLL насчитали девять новых БЦ, 58 095 кв. м.

Новое предложение – это в основном небольшие, менее 5000 кв. м, здания. Пять объектов – это реконструированные или реновированные здания. Около 85% относятся к спекулятивным объектам, хотя в прошлом году преобладали офисы, построенные для собственных нужд (около 60%).

За три квартала арендовано 79 600 кв. м в качественных БЦ (данные Knight Frank St Petersburg). Драйверами спроса стали IT-компании (37%), а также структуры «Газпрома» и другие фирмы сырьевого сектора (32%). «Тренд остается прежним: среди якорных или моноарендаторов – IT и нефтегазовый сектор. Если брать помещения до 2000–5000 кв. м, добавятся строительные, консалтинговые, металлургические и деревообрабатывающие компании», – говорит Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

Средние ставки с начала года выросли незначительно: в классе А достигли 1906 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1302 руб. (данные JLL).

Дефицит не вызвал ажиотажа

Аналитики второй год твердят о дефиците площадей, особенно крупных блоков от 3000 кв. м. Но девелоперы не спешат строить новые бизнес-центры – не сходится экономика. По подсчетам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, себестоимость строительства хорошего БЦ – 10 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади, и это без учета стоимости земли. Чтобы окупить такие затраты хотя бы за шесть лет, арендная ставка должна быть выше 2000 руб., что маловероятно в настоящее время. Тем не менее в этом году «Теорема» приступила к строительству 7100 кв. м на территории бизнес-парка «Полюстрово».

«Существующие арендаторы непрерывно расширяются, им необходимо выдавать помещения, чтобы они не начали по городу искать другие площадки», – объясняет Водопьянов. По его словам, сейчас у него самая большая за всю историю компании заполняемость, сдано почти все. Но повышать ставки он не решается, так как опасается, что те же «кнопкодавы» (так он нежно называет айтишников, которые занимают почти 50% площадей в его бизнес-парке) начнут смотреть на сторону. Опасения небезосновательны: программистам необязательно сидеть в классе А, они хорошо чувствуют себя и в заводских корпусах.

В том же духе рассуждает и управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» (холдинг «Империя») Дмитрий Золин: «Парадокс: у нас совершенно нет свободных офисов, 4% вакансии – это рекорд абсолютный. Однако мы ничего не строим и не планируем строить, хотя до 2017 г. строили и имеем финансовые возможности для этого, но не видим смысла». Объясняется это увеличившимися сроками строительства, в том числе из-за чрезмерного внимания госорганов к проектам в центре. Если раньше объект можно было построить за два, максимум три года, сегодня оптимистичный срок – четыре года. Поэтому холдинг переключился на покупку исторических зданий с последующим приспособлением. В прошлом году «Империя» купила офисные здания «Ростелекома» на Большой Морской, 22, 24 и 26, – суммарно 24 000 кв. м, которые эксперты оценили примерно в 3 млрд руб. Они освободятся в конце года, но уже предлагаются в аренду, запрашиваемые ставки – 3000–3200 руб. за 1 кв. м. Предположительно эти здания также отойдут «Газпрому». В этом году «Империя» приобрела у банка ВТБ здание на Большой Морской, 30, его общая площадь – около 6400 кв. м, арендная – 3500 кв. м. Цена продажи, по оценке Colliers International, 750–800 млн руб.

Не радует новыми проектами и турецкая Renaissance Construction. Из остальных профильных девелоперов только холдинг «Адамант» продолжает строить – правда, в основном вне центра.

Не строить, а приспособить

Другие игроки приспосабливают под офисы различные объекты. ГК «Бестъ», выкупив ТК «Аура» на Лахтинском проспекте, 85 (рядом с «Лахта-центром»), переделала его в БЦ класса А. В прошлом году структура «Газпрома» арендовала в нем 3200 кв. м, на оставшиеся 5200 кв. м собственник ищет одного арендатора. «Бестъ» пересмотрел и другой проект – вместо запланированного элитного апарт-отеля на Аптекарской набережной (по соседству с БЦ «Авеню») сейчас строит коворкинг Page площадью 5000 кв. м. Гендиректор ГК «Бестъ» Георгий Рыков рассчитывает, что гибкий офис будет генерировать значительно больше дохода, чем отель или БЦ.

Сданный в эксплуатацию апарт-отель «Лотос тауэр» на Приморском проспекте, 68 (рядом с «Лахта центром»), компания «Стремберг» Александра Кожина продала за 4,2 млрд руб. IT-компании JetBrains. Общая полезная площадь двух зданий – около 15 000 кв. м. В прошлом году новый собственник перепрофилировал постройки в БЦ класса А. Кроме того, JetBrains собирается построить в этом же квартале еще один деловой комплекс на 30 000 кв. м.

До конца года группа ЛСР завершит реконструкцию здания на Невском проспекте, 1, под БЦ класса А, ранее там собиралась обустроить элитные квартиры. Общая площадь увеличится с 9400 до 11 600 кв. м. Пару лет назад ЛСР также переделала построенный апарт-отель на Невском проспекте, 68 (Литературный дом), под офисы.

Новый БЦ класса А открывается на Киевской, 5, в шаговой доступности от метро «Фрунзенская» (18 500 кв. м общей площади). ГК «Энерго» Азата Григорьяна два года ждала погоды в экономике, в результате превратила введенную в эксплуатацию гостиницу «4 звезды» в БЦ «Энерго-2». «На косметический ремонт и оснащение гостиницы потребовалось бы не менее 700 млн руб. Учитывая неблагоприятную конъюнктуру в гостиничной отрасли (снижение турпотока из Европы), окупаемость затрат могла растянуться на 15 лет и больше. Поэтому мы решили перепрофилировать здание в офисный центр», – рассказывает управляющий делового центра «Энерго» Артем Щемелев. По его оценке, на эти цели ушло чуть более 150 млн руб. На новые офисы уже есть интересанты из сферы IT и нефтегазовой отрасли. На этой площадке у девелопера функционирует БЦ класса В+ «Энерго» (21 000 кв. м), последние вакантные площади в нем (три этажа) арендовала проектная организация «Газпром нефти».

«Охта групп» пересмотрела концепцию апарт-отеля на ул. Моисеенко, 10 (рядом с «Невской ратушей»), и теперь собирается «реконструировать» здание под БЦ общей площадью 10 000 кв. м.

Светлое будущее

Планы на будущее довольно обширные. «На ближайшие два года заявлено около 300 000 кв. м. Это хорошая цифра. Дефицит будет сокращаться», – говорит Фадеев. Будет и спрос: если «Газпром» в целом уже переехал в Петербург, то многочисленные сателлиты только будут перебираться. Кроме них в новых офисах нуждаются производственники, фармацевты, ритейлеры и др.

Из наиболее крупных и интересных проектов стоит отметить старт строительства новой очереди БЦ «Невская ратуша» (около 77 300 кв. м, «Галс девелопмент»). GHP Group построит второе офисное здание (около 40 000 кв. м) рядом с действующим БЦ класса А Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева. КГИОП одобрил архитектурную концепцию здания. По словам Бориса Мошенского, гендиректора Maris в ассоциации с CBRE, брокеры уже начали переговоры с потенциальными арендаторами.

Холдинг «Адамант» получил разрешение на строительство БЦ (около 46 000 кв. м) рядом с ТРК «Варшавский экспресс». Разрешение получила и финская компания «Технополис Санкт-Петербург». Она возведет третью очередь БЦ Technopolis Pulkovo на Пулковском шоссе (22 000 кв. м).

Glorax Development построит на намывных землях Васильевского острова пять БЦ (около 110 000 кв. м) в составе ЖК Golden City. Инвестиции в проект оцениваются в 6 млрд руб. Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Петербурге, считает намывные территории идеальным местом для создания хотя бы мини-сити, но девелоперы с ним не согласны.

Автор: Халмурат Касимов для Ведомостей

]]>
http://maris-spb.ru/publication/rsti_prodlili_morskuju_stolitsu_obschestvenno-delovoj_kompleks_mozhet_smenit_sobstvennika-5846.htmlРСТИ продлили "Морскую столицу". Общественно-деловой комплекс может сменить собственникаhttp://maris-spb.ru/publication/rsti_prodlili_morskuju_stolitsu_obschestvenno-delovoj_kompleks_mozhet_smenit_sobstvennika-5846.htmlThu, 07 Nov 2019 10:10:00 +0300Проект общественно–делового комплекса площадью 44,5 тыс. м2 в Невском районе был начат еще в 2009 году. Он представляет собой две стеклянные башни, соединенные переходом, а также малоэтажную секцию — "нос корабля". В 23–этажной башне должен разместиться бизнес–центр класса В+ общей площадью 25,9 тыс. м2. В 15–этажной — гостиница уровня четыре звезды на 11,75 тыс. м2.

Часть помещений в ОДК (2,5 тыс. м2) компания должна была передать в собственность Петербурга для размещения администрации Невского района. Землю под строительство "дочка" РСТИ "Балтинвестстрой" арендовала у города на инвестиционных условиях. Объем вложений в проект оценивался в $25 млн.

Разрешение на строительство было получено еще в 2013 году. Завершить проект планировалось в 2015–м. Впрочем, строительство замерло на степени готовности 70%. Как объяснили в РСТИ, первоначально сюда планировали переселить структуры компании. Но в дальнейшем необходимость в этом отпала: РСТИ переехал в реконструированное здание на пр. Добролюбова, 17. В 2017 году компания намеревалась продать комплекс, но так и не нашла покупателей.

Срок аренды земли закончился у девелопера в прошлом году, и тогда же Госстройнадзор отказал компании в продлении разрешения на строительство, по сути обнулив стоимость проекта.

Впрочем, летом девелопер продлил договор аренды еще на 3 года. Как пояснили в комитете имущественных отношений Петербурга, право однократно предоставить участок для завершения строительства предусмотрено Земельным кодексом РФ. Теперь девелопер добился продления разрешения. "Это принципиальный момент, так как продление разрешения на строительство позволяет оставить прежними параметры проекта и не корректировать их, несмотря на то что за прошедшие годы изменились градостроительные нормы и правила", — уточняет Осип Румянцев, управляющий партнер адвокатского бюро "Румянцев Лигал".

Впрочем, что дальше будет с комплексом, пока непонятно. "Окончательное решение — продать проект или достраивать — не принято", — рассказал председатель правления ГК "Росстройинвест" Игорь Креславский. По его словам, сумма, которую компания хочет за "Морскую столицу", составляет 1 млрд рублей.

Впрочем, эксперты говорят, что комплекс вряд ли будет интересен инвесторам. "Объект достаточно давно экспонируется, и большинство игроков рынка его уже рассматривали. Поэтому мы не прогнозируем высокий спрос", — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. По его мнению, один из вариантов повысить интерес к объекту — переформатировать под апартаменты, которые могут быть востребованы в данной локации.

"Правда, есть проблема адаптации существующих планировочных решений под апартаменты. При этом объект находится уже в высокой степени готовности. Что касается офисных площадей, то они в таком объеме здесь востребованы не будут. Поэтому до сих пор инвестора не нашлось", — уверен эксперт.

Однако Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что как раз именно сейчас этот офисный проект будет востребован, если довести его до конца. "Когда он стартовал, то, возможно, несколько опередил рынок: тогда не было достаточного спроса на такие объемы в данной локации", — говорит он.

Автор: Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kommentarij_na_avtoradio_sankt-peterburg_88_4_fm-5845.htmlКомментарий на Авторадио Санкт-Петербург 88.4 FMhttp://maris-spb.ru/publication/kommentarij_na_avtoradio_sankt-peterburg_88_4_fm-5845.htmlThu, 31 Oct 2019 10:17:30 +0300В Петербурге выставлена на продажу квартира на наб. Кутузова, д. 32, в которой когда-то проживал А.С.Пушкин.

В мировых столицах, в Лондоне и во Франции, везде, где сохраняют объекты культурного наследия, будь то памятники, квартиры или особняки, если они используются в частном обороте, там есть спрос со стороны определенного круга людей. Это похоже на продажу произведений искусства, когда продаются картины, скульптуры или личные вещи выдающихся людей. Всегда есть интерес среди коллекционеров, - комментирует  Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE.

https://vk.com/@avtoradiospb-kvartira-pushkina

]]>
http://maris-spb.ru/publication/troitsa_na_naberezhnoj-5838.htmlТроица на набережнойhttp://maris-spb.ru/publication/troitsa_na_naberezhnoj-5838.htmlWed, 30 Oct 2019 18:00:00 +0300GHP Group Real Estate (до 2012-го – Fleming Family & Partners) осваивает бывшую площадку завода «Вулкан» на углу Пионерской ул. и наб. Адмирала Лазарева. В последние годы на территории работали склады и автомастерские. Здесь реализуется МФК общей площадью порядка 135 000 кв.м.

В 2014-м была сдана в эксплуатацию первая очередь МФК – бизнес-центр класса А «Тринити Плейс». Общая площадь здания – 36 800 кв.м (арендная – 27 000), под комплексом – паркинг на 94 места, на прилегающей территории есть открытая стоянка. Объект сертифицирован по стандарту BREEAM. В 2016-м «Тринити Плейс» целиком арендовали Газпром и «Газпром межрегионгаз».

В 2014-м девелопер начал строить по соседству (на набережной) элитный ЖК One Trinity Place. Предпродажи квартир начались с вызывающей суммы – полмиллиона рублей за «квадрат». Правда, за эти деньги жильё предлагают с полной отделкой и обстановкой от именитых английских дизайнеров. В девятиэтажном ЖК запланированы 167 квартир от 53 до 152 кв.м. Сейчас дом уже подведён под крышу, идут внутренние и фасадные работы.

На днях КГИОП одобрил ООО «Цветение персика» (подконтрольно GHP Group) архитектурно-градостроительный облик второго бизнес-центра на этой территории. Он появится на углу Пионерской и Петергофской улиц, в створе Новоладожской улицы, почти впритык к действующему БЦ. Максимальная разрешённая высота – 33 метра (9–10 этажей). Сейчас на участке функционирует открытая автостоянка.

По данным NSP, общая площадь БЦ «Тринити Плейс-2» составит порядка 40 000 кв.м (арендопригодная – около 25 000), в подземном гараже предусмотрено около 200 мест. По словам гендиректора компании Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского (управляет БЦ «Тринити Плейс»), архитектурный проект разработало международное бюро John McAslan. Кстати, эта же компания спроектировала БЦ «Электро» на Московском проспекте, также построенный GHP Group. Новое здание, как и действующий деловой комплекс, будет «прозрачным» – с витражным остеклением. Брокеры уже начали поиск потенциальных арендаторов.

По оценке гендиректора компании «Colliers International Санкт-Петербург» Андрея Косарева, реализация проекта потребует порядка 4 млрд рублей.

Как подсчитали аналитики JLL, по итогам третьего квартала уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга достиг минимальных значений за последние 11 лет: 3% в классе А, 5,8% – в сегменте В. В абсолютных цифрах это суммарно 169 500 кв.м. Причём сокращается предложение и крупных блоков (от 1000 кв.м), и компактных (250–350 кв.м) помещений.

Снижению уровня свободных площадей способствует минимальный объём ввода новых офисов. В третьем квартале сдано в эксплуатацию всего шесть БЦ арендопригодной площадью 27 500 кв.м. Из них свободны лишь 3700 «квадратов». Однако, по прогнозу, в ближайшие два года рынок должен пополниться новыми проектами общей площадью порядка 300 000 кв.м.

Автор: Халмурат Касимов

]]>
http://maris-spb.ru/publication/farmatsevticheskaja_kompanija_vybrala_ofis_v_tsentre_peterburga-5832.htmlФармацевтическая компания выбрала офис в центре Петербургаhttp://maris-spb.ru/publication/farmatsevticheskaja_kompanija_vybrala_ofis_v_tsentre_peterburga-5832.htmlThu, 24 Oct 2019 17:00:00 +0300Региональное представительство международной фармацевтической компании Servier арендовало офис в БЦ «Греческий» в Санкт-Петербурге, сообщает пресс-служба компании Maris в ассоциации с CBRE, выступившей брокером сделки.

Площадь помещения составила 396 кв. м. Бизнес-центр «Греческий» расположен в Центральном районе Санкт-Петербурга на Лиговском проспекте, д. 13-15. Офисное здание класса А заполнено на 100%.

По данным отчета отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на конец III квартала 2019 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 года (–0,1 п.п.). На конец сентября 2019 года свободно около 168 000 кв или 5,4% от общего объема предложения. Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2018.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/v_kontakte_snova_pod_kupolom_sotsset_arendovala_ofis_v_mfk_tajmuraza_bolloeva-5834.html"В Контакте" снова под куполом. Соцсеть арендовала офис в МФК Таймураза Боллоеваhttp://maris-spb.ru/publication/v_kontakte_snova_pod_kupolom_sotsset_arendovala_ofis_v_mfk_tajmuraza_bolloeva-5834.htmlThu, 24 Oct 2019 10:51:40 +0300Mail.ru Group, крупнейший холдинг в России по дневной мобильной аудитории, в состав которого входит соцсеть, арендовала 3538 м2 в здании на пересечении набережной реки Мойки и Гороховой улицы (наб. реки Мойки, 73). Это премиальный многофункциональный комплекс Au Pont Rouge ("У Красного моста"), принадлежащий "БТК Девелопмент" Таймураза Боллоева (№ 45 Рейтинга миллиардеров "ДП" — 2019).

"ВКонтакте" разрастается

Договор с ООО "В Контакте" заключен на 4 года. ООО "В Контакте" заняло пятый и седьмой этажи вместе с террасой и куполом, поясняют в компании IPG.Estate (брокер сделки).

По данным Росреестра, 1456 м2 на четвертом этаже МФК "У Красного моста" в апреле этого года сдано в аренду на 5 лет ООО "Газпромнефть Научно–Технический Центр". А еще около 1200 м2 на первом и втором этажах в середине сентября почти на 9 лет арендовало ООО "Алькор и Ко" (головная компания группы "Л’Этуаль").

Офис в МФК "У Красного моста" станет третьим представительством телекоммуникационного холдинга в Санкт–Петербурге. Первые два расположены в бизнес–центрах Renaissance Pravda на Херсонской улице и в Доме Зингера.

Офис на Невском проспекте команда разработчиков "ВКонтакте" заняла еще в 2010 году. Со временем часть сотрудников переехала на шестой и седьмой этажи здания.

"Мы изначально рассматривали офисные объекты высокого класса в премиальной локации в шаговой доступности от офиса в Доме Зингера, — говорит Анна Латкина–Туркова, административный директор Mail.ru Group. — Примечательно, что МФК "У Красного моста" был спроектирован и построен по подобию Дома Зингера, где располагается штаб–квартира "ВКонтакте". По ее словам, на новой площадке расположатся дополнительные структуры соцсети.

"Сделка очень интересная. Помещение ввиду своей уникальности экспонировалось на рынке довольно долго: площади на седьмом этаже со шпилем и световым фонарем предлагались под различные функции и длительное время не могли найти своего арендатора, — комментирует Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. — Подобных объектов на рынке нет, и ими может заинтересоваться только очень креативная компания. Безусловно, новый арендатор сможет создать здесь нестандартное офисное пространство, тем более что подобный опыт у "ВКонтакте" уже есть".

Дефицит места

Площади, доставшиеся соцсети, были вакантны практически с момента открытия проекта в 2012 году, поясняет Юлия Масалова, коммерческий директор "БТК Девелопмент". Изначально планировалось сдать их операторам из сегмента торговли.

По ее словам, на данный момент МФК "У Красного моста" заполнен на 100%. Здесь представлены бренды Marc Jacobs, Erdem, Alexander Wang, Giuseppe Zanotti, Isabel Marant, Kenzo, Sonia Rykiel, Viktor & Rolf, Yohji Yamamoto и др. Помещения площадью 800 м2 на минус первом этаже с мая этого года арендует финская сеть гипермаркетов Prisma.

"Договор аренды между "БТК Девелопмент" и Mail.ru Group был подписан в течение месяца, — рассказывает Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate. — Сегодня рынок принадлежит арендодателю, а арендаторы понимают, что любые промедления играют против планов — площади могут быть переданы другим компаниям". По словам эксперта, текущая ситуация на рынке офисной недвижимости характеризуется минимальным уровнем вакантных площадей. Такие условия подталкивают брокеров искать нестандартные решения — предлагать коммерческие площади, которые в будущем переформатируются под офисное назначение.

"Возможности для экспансии у крупных компаний в Петербурге крайне ограничены. Нехватка доступных для аренды больших офисных блоков вынуждает компании заключать предварительные договоры еще на этапе строительства и реконструкции зданий. Так, три из пяти бизнес–центров, которые были выведены на рынок Петербурга в III квартале текущего года, оказались полностью заняты арендаторами", — подтверждает Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. При этом сделки формата built–to–suit в офисном сегменте в Санкт–Петербурге до сих пор не распространены.

Ставка по договору аренды "БТК Девелопмент" с "ВКонтакте" не разглашается. По данным "ДП", она заметно выше среднерыночной. Mail.ru Group и Yandex считаются одними из наиболее платежеспособных арендаторов IT–отрасли, договоры с которыми заключаются по максимальным ставкам.

IT–офисная экспансия

Компании сектора IT уже несколько лет являются лидерами по поглощению офисных площадей в Санкт–Петербурге (второе место — за представителями нефтегазовой отрасли). По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, за 3 квартала текущего года в общем объеме сделок по аренде офисных помещений на долю IT–компаний пришлось 37% арендованных площадей, по итогам 2018 года этот показатель составил 26%. В 2018–2019 годах в офисных центрах класса А такие компании совершили 40% сделок. Сделка "ВКонтакте", по данным Colliers International, входит в топ–3 крупнейших по итогам первого полугодия 2019 года. По данным JLL, средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А по итогам III квартала текущего года составила 1906 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы.

"Эта сделка еще раз демонстрирует дефицит качественных офисных помещений в центре города и то, что компании готовы обрастать офисами–сателлитами вокруг своей основной локации. Крупные офисные блоки особенно востребованы и арендуются, несмотря на высокие ставки в "золотом треугольнике". На конец III квартала 2019 года лишь в девяти бизнес–центрах класса A к аренде были доступны блоки площадью более 1000 м2", — комментирует Дмитрий Кузнецов. По его словам, аналогичных ТК "У Красного моста" объектов на рынке нет, он изначально задумывался исключительно как торговый центр. Прямой конкурент — это ДЛТ, который не предлагает офисные блоки.

По данным Colliers International, диапазон ставок на офисы класса А в "золотом треугольнике" составляет 2500–3000 рублей за 1 м2, включая НДС и эксплуатационные расходы.

Авторы: Наталья Бурковская, Иван Ершов

]]>
http://maris-spb.ru/publication/set_pod_shpilem-5833.htmlСеть под шпилемhttp://maris-spb.ru/publication/set_pod_shpilem-5833.htmlThu, 24 Oct 2019 10:20:29 +0300Mail.ru Group, в состав которой входит соцсеть VKontakte, арендовала 3538 кв.м в МФК Au Pont Rouge («У Красного моста») на наб. реки Мойки, 73, пишет «Деловой Петербург». Комплекс принадлежит «БТК Девелопмент» Таймураза Боллоева. Договор с ООО «ВКонтакте» заключён на четыре года. Компания заняла пятый этаж и седьмой вместе с террасой и куполом, поясняет брокер сделки IPG.Estate.

 

Офис в МФК «У Красного моста» станет третьим представительством телекоммуникационного холдинга в Петербурге. Первые два расположены в бизнес-центрах Renaissance Pravda на Херсонской улице и в доме Зингера на Невском проспекте. На новой площадке расположатся дополнительные структуры соцсети, говорит Анна Латкина-Туркова, административный директор Mail.ru Group.

Площади, доставшиеся соцсети, были вакантны практически с момента открытия проекта в 2012 году, поясняет Юлия Масалова, коммерческий директор «БТК Девелопмент». Изначально их собирались сдать операторам торговли. «Площади на седьмом этаже со шпилем и световым фонарём предлагались под различные функции», – комментирует Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Видимо, организаторы социальной сети «ВК» и оценили эти особенности по достоинству.

По данным собственника, в настоящее время МФК «У Красного моста» заполнен на 100%.

Автор: Евгения Иванова

]]>
http://maris-spb.ru/publication/lekarstvo_dlja_ofisa-5831.htmlЛекарство для офисаhttp://maris-spb.ru/publication/lekarstvo_dlja_ofisa-5831.htmlWed, 23 Oct 2019 19:00:00 +0300Международная фармацевтическая фирма Servier арендовала офис площадью 396 кв.м в бизнес-центре класса А «Греческий». Брокер сделки – Maris в ассоциации с CBRE.
Новый арендатор занял последние вакантные площади в деловом комплексе, теперь он заполнен весь.

Servier занимается клиническими исследованиями и производством лекарственных препаратов, применяемых при лечении широкого круга заболеваний. Servier также включает подразделения по контролю качества, фармаконадзору и анализу медицинской информации, логистике. В 1999-м компания создала в России свой Центр научных исследований и разработок. Он уже более 20 лет сотрудничает в области доклинической и клинической разработки новых лекарственных препаратов с ведущими НИИ, федеральными медицинскими центрами, образовательными и лечебными учреждениями.

БЦ «Греческий» находится на Лиговском пр., недалеко от угла с Ковенским переулком; объект принадлежал группе «Соло», которая продала его физлицу. Общая площадь здания – 5025 кв.м, арендопригодная – 4600, под зданием – паркинг на 16 мест. Ставки на офисы – от 1940 до 2400 рублей за кв.м (включая НДС и операционные расходы).

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на конец третьего квартала 2019-го средний уровень вакансии на офисном рынке практически не изменился, если сравнивать с аналогичным периодом 2018-го: свободно 5,4% площадей, или около 168 000 кв.м. Запрашиваемые ставки незначительно выросли.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zakon_surov_i_destruktiven-5827.htmlЗакон суров и деструктивенhttp://maris-spb.ru/publication/zakon_surov_i_destruktiven-5827.htmlTue, 22 Oct 2019 16:05:52 +0300Первая сессия конференции была посвящена проблемам перевода квартир в нежилой фонд, этот вопрос стал особенно актуальным после запрета хостелов и мини-отелей в жилых домах. С 1 октября 2019 года вступил в силу так называемый закон Хованской о запрете оказания гостиничных услуг в многоквартирных домах. Чтобы легализовать хостел в расселенной квартире, ее нужно перевести в нежилой фонд, но для этого помещение должно иметь отдельный вход, быть расположено на первом этаже или выше, при условии, что под ним нет квартир.

«Соблюдение этих требований очень сложно, если не сказать невозможно. Сейчас, когда владельцы поняли это, такие объекты распродают как доли в коммунальной квартире. Они продаются дешевле однокомнатных или студий в центре на 30%. Но с приобретением такой недвижимости могут быть проблемы. Перенос санузлов и мокрых зон должен быть согласован. В любой момент могут прийти проверяющие органы и заставить их убрать. Риски для покупателей достаточно высокие», — предостерегает Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус».

Избыточные требования

По словам председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрия Панова, на фоне роста турпотока вопрос нехватки гостиниц среднего уровня становится очень актуальным. «Одно из решений — вовлечение в оборот объектов культурного наследия. В Петербурге около 10 тыс. ОКН. В городе есть большое количество такой недвижимости, которую инвесторы с удовольствием взяли бы в оборот», — говорит он. По его словам, нужно пересмотреть так называемые охранные грамоты — многочисленные обременения и требования к сохранению исторических зданий и их отделки. Он привел в пример случай из своей практики, когда инвесторы посчитали затраты и отказались от здания, в котором на реставрацию каждой из множества старинных дверей требовалось потратить более 1 млн рублей.

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров согласен, что во многих исторических зданиях из-за завышенных охранных требований КГИОП убивается экономика инвестиционных проектов. Например, крупные объемы внутренних залов защищены от перепланировки. Их нельзя нарезать на гостиничные номера и офисы. «Нужно уходить от гигантомании, не пытаться устанавливать единые правила для всей страны. Нужно решать такие вопросы case by case. Взаимодействие властей и бизнеса станет ближе», — полагает он.

«С одной стороны, очевидно, что средств размещения для туристов не хватает. С другой стороны — законодатели по хостелам проехались катком. Многое зависит от позиции властей в регионе. Недавно я вернулся из Крыма, их губернатор заявил, что эта часть федерального законодательства будет воспринята по-своему и средства малого размещения на полуострове оставят в покое. Ни в одном другом регионе я таких заявлений от властей не слышал», — отмечает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.

Генеральный директор Первого кадастрового бюро Андрей Козодаев почти 20 лет руководил ГУИОН в Петроградском районе. «Мои подписи стоят на 2 тыс. проектов перепланировок помещений, перевода в нежилой фонд и обратно. И ничего не рухнуло. Сейчас на заседаниях районной межведомственной комиссии (МВК) я рву себе горло и сердце, доказывая, что перепланировка может быть безопасной», — рассказал он. Андрей Козодаев называет абсурдными и избыточными требования получать согласия всех собственников в доме, чтобы разрешить сделать проем в стене в одном из помещений. «Основная проблема — отдельный вход на улицу. Инициаторами этого требования были пожарные. Но если запросить у них данные о том, сколько пожаров возникло на первых этажах в отремонтированных помещениях, уверен, что статистика будет против них», — считает он. «Вектор, заданный законом Хованской, суров и совершенно деструктивен. К сожалению, значительная часть людей, вложившихся в создание хостелов, свои деньги потеряют», — прогнозирует Андрей Козодаев.

Потери для мелких инвесторов могут обернуться новым рынком для крупных. Управляющий партнер Urban Hotels Анна Панова уверена, что с запретом хостелов в жилых домах появляются новые возможности для запуска хостелов от крупных гостиничных операторов. «На данный момент в сетях бронирования в Петербурге представлено 385 хостелов на 2117 номеров. В среднем в хостеле не более пяти номеров. Для сравнения: в гостинице «Прибалтийская» — 1,2 тыс. номеров. Эта тема активно муссируется, потому что у таких проектов много мелких собственников. Но с точки зрения влияния на обеспеченность номерным фондом хостелы — это всего 5% рынка», — подсчитала она. По словам Анны Пановой, типичный хостел на европейском рынке — это не мини-отель на три-четыре номера, а крупноформатный объект, в отдельно стоящем здании площадью от 6 тыс. м2. «В Петербурге есть сформированный спрос, есть туристы, которые хотели бы жить именно в хостеле. С закрытием маломестных хостелов появляется большая ниша для строительства новых качественных объектов». По ее прогнозам, потребность в хостелах в Петербурге могут полностью закрыть два-три больших объекта.

Нужно договариваться

Во второй части мероприятия сосредоточились на другой проблеме — согласовании вывесок и размещении наружной рекламы. С 2017 года в Петербурге действует постановление №40 об эстетических регламентах объектов и элементов, которое ограничило максимальную высоту настенных вывесок 55-62 см. Перечень разрешенных шрифтов для них не учитывал особенности товарных знаков и логотипов брендов. Требования сделали одинаковыми для исторического центра и для спальных районов и пригородов, вне зависимости от размера зданий. Вывески, у которых истекает срок действия разрешений, нужно было менять на новые, в несколько раз меньше прежних. Новым требованиям не соответствует около 80% вывесок в городе.

Член президиума Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Роман Шайхайдаров уверен, что нормы, которые справедливы для исторической части города, не должны применяться за его пределами — там другая застройка, ширина улиц, расстояние для восприятия вывесок и рекламы.

Заместитель директора Северо-Западного филиала по связям с госорганами и СМИ Х5 Retail Group Ольга Волкова рассказала о проведенном эксперименте, насколько размер вывески влияет на операционный результат. Для него специально выбрали не новую торговую точку, а магазин в центре города, который работает больше 10 лет. «Два месяца на нем провисела маленькая вывеска, потом ее заменили на большую. Казалось бы, какая разница, все уже знают, что магазин здесь есть. Практика показала, что заметная вывеска важна. Если покупатель ее не видит, он идет к конкурентам. Дельта по выручке составила 15%. Это большие деньги. Когда запустили оценку регулирующего воздействия, эти цифры подтвердились и у других компаний», — говорит Ольга Волкова.

«Арендаторы в центре Петербурга никогда не ориентируются на размер вывески, удачная локация и хороший трафик покупателей — главное при выборе торгового центра», — уверена Екатерина Трушлякова, исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (владеет ТЦ «Невский центр»). По ее словам, при ограничениях на размер вывески на фасаде здания очень важно грамотно использовать витринное пространство. Чешская PPF приобрела у финской компании Stockmann торговый центр в январе 2019 года, уже после введения новых требований к вывескам и наружной рекламе. «Если правила будут пересмотрены и разрешат делать вывески большего размера, то все арендаторы сразу же пойдут заказывать новые вывески», — полагает Екатерина Трушлякова.

«У нас вызывает диссонанс старых, ранее согласованных вывесок крупного размера и значительно более мелких новых. Почему нет переходного периода? Если на фасаде есть вывески, у которых пока не закончился срок действия договоров, нужно выдавать разрешения на новые в таких же габаритах», — говорит Анна Милюкова, руководитель юридического отдела сети ресторанов русской кухни «Теремок».

Слишком сложно согласовать

Ресторатор, совладелец заведений «МыЖеНаТы» и «Бутерbrodbskybar» Александр Затуливетров рассказал, что согласовать вывеску по всем правилам настолько сложно, что многие предпочитают этого не делать. «В одном из заведений на ул. Марата пытались согласовать вывеску в виде яйца, не удалось, все равно ее повесили. Теперь каждый год нас штрафуют на 70 тыс. рублей и требуют ее демонтировать. Мы платим штраф и оставляем вывеску на месте», — делится опытом он.

Генеральный управляющий ресторанов кавказской и восточной кухни в компании Ginza Project Анна Сотникова подчеркивает, что они изначально все стараются делать правильно, по нормам и правилам. Но перестраховаться невозможно, найти, к чему придраться, можно почти всегда. Она рассказала о необходимости получать согласие ТСЖ на размещение вывески на фасаде дома, в котором расположен ресторан. «У всех разные требования, где-то от нас требуют заплатить 30 тыс. за согласие разместить вывеску, где-то — 10 тыс., где-то вообще не берут за это денег. Нужно разработать единый стандарт, как рассчитывать такой платеж, иначе это зависит только от аппетитов председателя ТСЖ и превращается в мзду», — считает Анна Сотникова.

Михаил Гусейнов, генеральный директор сети кофеен «Чайникофф», сравнивает условия для работы кафе в Москве и Петербурге. «В Москве согласование на летние веранды получить проще. Это занимает 30 дней. Мы открыли у станции метро «Белорусская» новый «ЧайникоФФ» в июне, в августе уже стояла летняя веранда со всеми разрешениями. В Петербурге согласования занимают минимум год. В Калининском районе, у станции метро «Академическая», мы 3 года не можем согласовать летнюю веранду. В Петербурге, если приходишь к чиновникам, тебя воспринимают как врага», — говорит он. По его словам, появилась опасная тенденция считать, что интересы жильцов квартир важнее интересов владельцев помещений на первых этажах. «После того как хостелы запретили, могут и рестораны на первых этажах запретить под видом борьбы с «наливайками», — опасается он.

Не решенные проблемы — как мусор, заметенный под ковер, — со временем начнут плохо пахнуть. В городском комитете по печати этого не хотят, уверяет президент Ассоциации малых предприятий наружной рекламы Александр Ружинский. «Мы призываем предпринимательское сообщество объединить усилия, максимально консолидироваться для подготовки поправок в постановление №40. Комитету по печати нужна обратная связь от вас. Все в ваших руках», — настаивает он. По-тихому, без учета мнения бизнеса принимать изменения в документы не будут, уверяет он. «Пока мы не добились принятия нужных нам поправок, нельзя успокаиваться. Нужно продолжать диалог с чиновниками и использовать для него любые возможности, — настаивает Роман Шайхайдаров.—Кроме нас самих, за нас этот вопрос никто не решит».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/biznes-tsentr_grecheskij_popolnilsja_novym_arendatorom-5825.htmlБизнес-центр "Греческий" пополнился новым арендаторомhttp://maris-spb.ru/publication/biznes-tsentr_grecheskij_popolnilsja_novym_arendatorom-5825.htmlTue, 22 Oct 2019 15:40:07 +0300В бизнес-центр "Греческий" в Центральном районе пришел новый арендатор, сообщает брокер сделки компания Maris в ассоциации с CBRE.

Международная фармацевтическая компания Servier арендовала офисное помещение. Общая площадь помещения составила почти 400 кв. м.

Компания рассматривала офис класса А в историческом центре города с открытой планировкой. Таким образом, Servier заняла площади в бизнес-центре, расположенном на Лиговском проспекте, д. 13-15. 

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kompaniju_kotoraja_zanimalas_namyvom_zemel_v_peterburge_vystavili_na_auktsion-5821.htmlКомпанию, которая занималась намывом земель в Петербурге, выставили на аукционhttp://maris-spb.ru/publication/kompaniju_kotoraja_zanimalas_namyvom_zemel_v_peterburge_vystavili_na_auktsion-5821.htmlTue, 22 Oct 2019 13:01:05 +0300Российский аукционный дом (РАД) 1 ноября подведет итоги аукциона по продаже кипрской Diserion (владеет «Терра нова»). Эксперты связывали компанию с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, пока в апреле 2018 г. она не перешла под контроль Сбербанка. Причина – «Терра нова» стала задерживать платежи по кредитам. Сейчас общий долг компании перед банком – 4,55 млрд руб. Такова и начальная цена лота, выставленного на продажу.

Уже созданные участки на намыве осваивают четыре застройщика: Seven Suns Development, Glorax Development, группа ЛСР, «Лидер групп». По данным РАД, к 2027 г. они должны заплатить компании «Терра нова» за пользование землей почти 5,67 млрд руб. Права на эти финансовые потоки также получит новый владелец «Терра нова».

Проблемный актив

На старте проекта предполагалось, что Васильевский остров прирастет 476 га новой суши в акватории Финского залива уже в июне 2019 г. Два экономических кризиса скорректировали планы – по данным РАД, намыто только 336 га.

Подписывая в 2006 г. договор со стратегическим инвестором «Терра нова», Смольный обещал обеспечить намыв инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Однако в 2012 г. город отказался от этого обещания, интерес застройщиков к намыву резко упал. Долгое время на новой земле одиноко высились башенные краны только «Лидер групп». Компания начала продажи в ЖК «Капитан Немо» в 2011 г. и собиралась сдать его в 2013-м, но спроса на квартиры в доме без воды, тепла, электричества и канализации не было. Жилье здесь продавалось в 1,5 раза дешевле, чем на обжитой территории Васильевского острова. ЖК введен в эксплуатацию лишь в 2018 г.

Не получая денег от девелоперов, «Терра нова» срывала сроки создания суши и вызывала гнев у городских властей. В 2017 г. Смольный объявил, что строительство на намыве ведется незаконно, так как территория инженерно не обеспечена. И грозился расторгнуть договор с «Терра нова». Однако летом 2019-го город продлил договор с компанией до 2026 г.

В 2018 г. Сбербанк самостоятельно пытался продать проблемный актив, рассылая предложения всем крупным застройщикам Петербурга. Но тогда это сделать не получилось.

Теперь в числе потенциальных претендентов на лот эксперты называют столичные ГК «ПИК» и ФСК, петербургские Setl Group, «Эталон», группу ЛСР, Glorax Development.

Почти все они отказались комментировать свои планы по поводу намыва, а ГК «ПИК», которой некоторые СМИ уже поспешили приписать намерение купить лот, опровергла эту информацию. «ПИК не планирует участвовать в этих торгах», – сообщил «Ведомостям» вице-президент и руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК «ПИК» Сергей Мамошин. Причин он не объяснил, но рассказал о проблемах, связанных с освоением новой островной суши: непонятные перспективы подключения объектов к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, удаленность от станций метро, неразвитая транспортная инфраструктура Василеостровского района. В 2015 г. застройщики, работающие на намыве, объявили о создании консорциума вместе с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» для решения проблем с водоснабжением и канализацией. «Но до сих пор вопросы строительства коллекторов и водоотводов не решены в полной мере», – говорит Мамошин. Кроме того, у застройщиков могут возникнуть сложности с созданием подземных паркингов. «При формировании земли дополнительное время займет стабилизация грунтов намывных территорий», – объясняет он. Эти проблемы, по его мнению, снижают привлекательность лота для покупателей. Чтобы ее повысить, необходима поддержка властей: город должен взять на себя строительство дорог и инженерной инфраструктуры, считает Мамошин.

ГК «ПИК» уже пыталась однажды зайти на намыв: в 2008 г. она приобрела здесь 63,4 га и планировала построить 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость сделки оценивалась в $630 млн, а будущие инвестиции компании в застройку – в $3 млрд. Однако из-за возникших у группы финансовых проблем она лишилась надела – в 2010 г. он достался Промсвязьбанку, у которого девелопер взял два кредита: $45 млн и $55 млн со сроками погашения в 2008 и 2010 гг. соответственно.

Фаворит торгов

Наиболее вероятным покупателем лота у Сбербанка петербургские застройщики называют группу ЛСР – она уже намыла 86 га земли на Васильевском острове по контракту с «Терра нова» от 2017 г. О завершении создания суши компания отчиталась в марте 2019 г. Сейчас группа ЛСР – крупнейший владелец территорий на намыве, в ее распоряжении 89 га. Из них 34 га займут жилые дома: летом 2019 г. девелопер объявил о старте строительства ЖК «Морская набережная» на 9250 квартир (503 000 кв. м). Еще 383 000 кв. м займут паркинги, коммерческие и социальные объекты, на 11 га группа ЛСР намерена обустроить несколько парков, променад на набережной, спортплощадки, места для прогулок с животными. Объем инвестиций в ЖК – 40 млрд руб. Полностью завершить строительство компания рассчитывает к 2030 г.

Два года назад, заключая с «Терра нова» и «Десна капитал» (принадлежит ЗАО «Ренессанс констракшн») сделку о покупке территории для создания 86 га, первый заместитель гендиректора группы ЛСР Евгений Яцышин не исключал, что его компания купит еще 40 га еще не намытой земли. А в 2016 г. участники рынка говорили, что группа ЛСР обсуждает с «Терра нова» приобретение 300 га уже существующей и еще только проектируемой суши.

Без инфраструктуры и архитектуры

В числе преимуществ намывных земель – близость к историческому центру Петербурга, основным городским точкам притяжения, деловым зонам, говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». «У района сравнительно неплохая транспортная доступность, в том числе благодаря строительству Западного скоростного диаметра, который обеспечил выезд с острова на период разводки мостов. Ожидается, что развязка с ЗСД появится у Шкиперского протока, что дополнительно улучшит транспортную ситуацию», – полагает Ефремов. Однако для жилых районов главное – метро, а новые станции на Васильевском острове появятся еще не скоро, добавляет Дмитрий Свист, руководитель филиала компании «Метрополис» в Петербурге.

С инженерной инфраструктурой тоже не все в порядке: до сих пор не введена в эксплуатацию электроподстанция 110/20 «Намыв-2». «Компания «Санкт-Петербургские электрические сети» выделяет мощности под инвестпроекты за счет временных мобильных подстанций. Это не повышает уверенность инвесторов в будущей привлекательности данной территории», – комментирует Свист.

«При комплексном освоении таких громадных площадей сначала нужно подвести всю необходимую инженерную инфраструктуру и решить вопрос с улично-дорожной сетью, только потом вы начинаете приглашать туда девелоперов», – рассуждает Борис Мошенский, гендиректор Maris. То же касается и социальной инфраструктуры. С такими проблемами уже сталкивались другие районы масштабной застройки, напоминает Мошенский. Это Мурино, Кудрово, Парнас, Девяткино. «Все эти вопросы не решаются годами», – сетует он.

«Проблема развития данной территории – это отсутствие территории, намыто лишь около половины от того, что было запланировано еще в начале 2000-х», – иронизирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. ЗСД не спасает обитателей намыва, так как съездов с этой скоростной трассы очень мало.

Гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев надеется, что решению этих проблем поможет смена собственника управляющей намывом компании. «Новый владелец может оказаться более платежеспособным, более профессиональным, более динамичным в развитии территорий», – согласен Пашков. По его мнению, нужно изменить концепцию развития намывных земель – морского фасада Петербурга, который застраивается сейчас «массовым жильем крайне удручающего как архитектурного, так и строительного качества».

Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований JLL, напоминает, что в разные годы обсуждались идеи разместить на намыве не только жилье и магазины, но и образовательный центр, бизнес-кластер. «Здесь можно было бы организовать единый кампус СПбГУ, вместо того чтобы размещать его в Пушкине, далеко от центра», – полагает Фадеев.

Автор: Ольга Мягченко

]]>
http://maris-spb.ru/publication/peljmeni_vmesto_kompjuterov_teremok_razmestit_proizvodstvo_na_byvshem_sklade_retejlera_kej-5822.htmlПельмени вместо компьютеров. «Теремок» разместит производство на бывшем складе ретейлера «Кей»http://maris-spb.ru/publication/peljmeni_vmesto_kompjuterov_teremok_razmestit_proizvodstvo_na_byvshem_sklade_retejlera_kej-5822.htmlMon, 21 Oct 2019 17:00:00 +0300Сеть блинных «Теремок» завершила сделку по аренде производственно-логистического комплекса на ул. Репищева, д. 16. Об этом 21 октября сообщила брокерская компания Maris в ассоциации с CBRE.

Площадь фабрики кухни составит 9 тыс. кв. м, что существенно расширит производственные мощности «Теремка» в Северной столице: нынешний производственно-логистический центр занимает 3,7 тыс. кв. м.

По словам Виталия Свидовского, генерального директора сети в Петербурге, производство будет запущено в 2020 году. Там будут выпускаться продукты, которые сейчас «Теремок» заказывает у сторонних заводов. Например, пельмени.

Летом 2019 года «Теремок» сообщал, что в течение года приступит к строительству нового производственного комплекса в Петербурге. Инвестиции в проект составят более 400 млн рублей. Но тогда компания рассматривала район Парнас и планируемый в нём городскими властями кластер общественного питания.

В итоге был выбран комплекс на Репищевой улице в Приморском районе, где ранее располагался склад сети «Кей». Сам ретейлер в начале 2019 года покинул рынок, продав свой розничный бизнес компании DNS.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/set_teremok_arendovala_9_tysjach_kvadratov_pod_proizvodstvo_v_primorskom_rajone-5826.htmlСеть "Теремок" арендовала 9 тысяч "квадратов" под производство в Приморском районеhttp://maris-spb.ru/publication/set_teremok_arendovala_9_tysjach_kvadratov_pod_proizvodstvo_v_primorskom_rajone-5826.htmlMon, 21 Oct 2019 16:01:57 +0300Сеть ресторанов "Теремок" разместит производственно-логистический комплекс на площадях где ранее работал РЦ компании "КЕЙ", сообщает компания Maris в ассоциации с CBRE.

Компания арендовала 9 тыс. кв. м площадей на ул. Репищева, д. 16. Производство появится в отдельно стоящем здании, рядом с заводом "Чупа-чупс". Запуск запланирован на 1 июня 2020 года.

"Теремок" планирует самостоятельно заниматься изготовлением части продуктов, которые сейчас закупаются. На новых площадях компания сможет выпускать больший ассортимент продукции и значительно расширять меню.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/maris_privela_nii_v_bts_kompanii_raven_russia-5819.htmlMARIS привела НИИ в БЦ компании RAVEN RUSSIAhttp://maris-spb.ru/publication/maris_privela_nii_v_bts_kompanii_raven_russia-5819.htmlFri, 18 Oct 2019 14:51:47 +0300Акционерное общество «ВНИИ Галургии» арендовало 3102 кв. м в Бизнес-центре Kellermann Center на 10-ой Красноармейской ул., 22, сообщает пресс-служба брокера сделки – компании Maris в ассоциации с CBRE.  

Kellermann Center принадлежит компании Raven Russia. После проведения полной реконструкции бывшего фабричного комплекса это здание отвечает сегменту офисного пространства класса А.   АО «ВНИИ Галургии» – научно-исследовательский и проектный институт в области разведки, добычи и переработки горно-химического сырья. В настоящее время в состав института входят 14 научно-исследовательских лабораторий, 24 проектных отдела.

«В связи с низким уровнем предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге в целом, перед нашей компанией как брокером стояла непростая задача подбора офисного помещения. Работа по подбору офиса заняла 4 месяца – с момента первого показа и до завершения сделки. Было рассмотрено несколько вариантов в покупку и в аренду. При этом накладывались сжатые сроки для переезда и возможность размещения специфических технических помещений арендатора в помещениях бизнес-центра, что обусловлено производственной спецификой института» – рассказывает Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE.

 

]]>
http://maris-spb.ru/publication/ximija_dlja_kellermann-5820.htmlХимия для Kellermannhttp://maris-spb.ru/publication/ximija_dlja_kellermann-5820.htmlThu, 17 Oct 2019 16:24:04 +0300О сделке 3102 кв.м в бизнес-центре Kellermann Center на 10-й Красноармейской ул., 22 сообщает брокер, компания Maris в ассоциации с CBRE.

АО «ВНИИ Галургии» – научно-исследовательский и проектный институт в области разведки, добычи и переработки горно-химического сырья. Сейчас в него входят 14 научно-исследовательских лабораторий, 24 проектных отдела.

Kellermann Center – бывшее фабричное здание, которое после реконструкции было отнесено к классу А. C 2017 года бизнес-центр принадлежит британской компании Raven Russia. Она приобрела его в числе активов скандинавского фонда Northern Horizon Capital. Площадь делового комплекса – 22 000 кв.м.

По данным Maris в ассоциации с CBRE, на конец сентября общая арендопригодная площадь бизнес-центров класса А составляет 1,081 млн кв.м. Вакантно 3,6% площадей (38 700 кв.м). Средняя запрашиваемая ставка в классе А составляет 1970 руб./кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Основной спрос в первом полугодии формировали IT компании. На долю этого сектора приходится 37% арендованных офисных площадей.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/gazovyj_rekord-5813.htmlГазовый рекордhttp://maris-spb.ru/publication/gazovyj_rekord-5813.htmlThu, 17 Oct 2019 11:30:20 +0300Сделка проходила в несколько этапов и окончательно завершилась во втором полугодии 2019-го, рассказали брокеры из Maris в ассоциации с CBRE.

 

Сделка проходила в несколько этапов и окончательно завершилась во втором полугодии 2019-го, рассказали брокеры из Maris в ассоциации с CBRE.

Бизнес-центр класса А находится на наб. реки Мойки, 74, рядом с Исаакиевской площадью и Мариинским дворцом. Он состоит из двух блоков: исторического корпуса, выходящего фасадом на Мойку, и современного здания рядом с ним. Исторический трёхэтажный корпус носит название «Дом государственного контроля» и относится к выявленным объектам культурного наследия. Он реконструирован в 2012 году. Новый корпус построен в 2014-м. Это семиэтажное здание со встроенным подземным паркингом на 120 машино-мест, двумя просторными атриумами и террасами, выходящими на набережную. Общая площадь – 17 000 кв.м.

Бизнес-центр полностью сдан «Газпром нефти». Объект был переделан под нужды арендатора, в нём организованы рабочая зона в формате open space, классические кабинеты, переговорные, конференц-залы, зоны отдыха и собственное кафе. Размер ставки и сроки аренды не разглашаются. Но, как говорят консультанты, сегодня на сделки с Газпромом приходятся все самые высокие ставки аренды,выше средних по рынку. Одна из последних сделок с участием «Газпром нефти» – аренда бизнес-центра «Сенатор» на Большой Морской ул., 20 площадью почти 3400 кв.м.

Напомним, что «Газпром нефть» не планирует переезжать в «Лахта-центр». В начале года Газпром выкупил у неё небоскрёб. Компания намерена построить отдельную штаб-квартиру, где сможет собрать всех сотрудников, работающих на нескольких площадках. По официальным данным, численность сотрудников корпоративного центра компании в Петербурге составляет около 1700 человек.

Сделка «Газпром нефти» с «Адамантом» – крупнейшая на петербугском рынке за последние несколько лет, говорят в Maris в ассоциации с CBRE. Офисные блоки сопоставимой площади в предложении отсутствуют, в большом дефиците даже офисы от 5000 «квадратов».

Автор: Иванова Евгения

]]>
http://maris-spb.ru/publication/gazprom_neft_pereexala_v_bts_mojka_74-5811.html«Газпром нефть» переехала в БЦ «Мойка,74»http://maris-spb.ru/publication/gazprom_neft_pereexala_v_bts_mojka_74-5811.htmlTue, 15 Oct 2019 10:06:27 +0300«Газпром нефть» открыла новое рабочее пространство в бизнес-центре «Мойка, 74». Об этом сообщает пресс-служба консалтинговой компании Maris в ассоциации с CBRE.

Площадь офисного центра составляет 17 тыс. кв. м, он арендован компанией полностью. Владелец бизнес – центра — ХК «Адамант» с января выполняла пусконаладочные работы ряда инженерных систем.

“Ъ-СПб” писал, что в 2018 году «Газпром нефть» арендовала около 9,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Коллегия» на набережной Мойки, 74. Кроме того, структуры нефтяной компании в 2018 году сняли помещения в «Невской ратуше».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/gazprom_neft_pereexala_na_mojku_74-5810.html«Газпром нефть» переехала на «Мойку, 74»http://maris-spb.ru/publication/gazprom_neft_pereexala_na_mojku_74-5810.htmlMon, 14 Oct 2019 16:20:42 +0300«Газпром нефть» открыла новое рабочее пространство в бизнес-центре «Мойка, 74», принадлежащем ХК «Адамант», сообщает пресс-служба консалтинговой компании Maris в ассоциации с CBRE, выступившей брокером сделки.

 

Особенностью проекта, стартовавшего в 2018 году, стало желание клиента найти максимально гибкое офисное пространство для осуществления собственных дизайн-проектов. В рамках реализации проекта компания «Адамант» за собственные средства выполнила полный комплекс пусконаладочных работ систем пожаротушения, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, отопления здания, смонтировала систему слип-эвакуации в атриуме здания.

«Этот проект оказался для нас далеко не самым простым, ведь необходимо было учесть множество нюансов, связанных с претворением в жизнь дизайн-проекта нового рабочего пространства "Газпром нефти". Однако нам удалось не просто услышать пожелания арендатора, но и оказать ему всестороннюю поддержку, — рассказал Владимир Толпегин, руководитель управления качеством строительства ХК «Адамант». Например, нам необходимо было решить проблему комфортного размещения сотрудников арендодателя, количество которых почти в два раза превысило расчет рабочих мест по изначальному проекту. При этом, нам необходимо было соблюсти все действующие нормы».

Общая площадь бизнес-центра «Мойка, 74», целиком арендованного компанией «Газпром нефть», составляет 17 000 кв. м. Работы по отделке и обустройству помещений офиса начались в январе 2019 года. Проект включает рабочую зону в формате open space, классические кабинеты, переговорные, конференц-залы, зоны отдыха и собственное кафе.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/arendatory_operezhajut_investorov_v_peterburge_sformirovalsja_defitsit_kachestvennyx_skladov-5812.htmlАрендаторы опережают инвесторов. В Петербурге сформировался дефицит качественных складовhttp://maris-spb.ru/publication/arendatory_operezhajut_investorov_v_peterburge_sformirovalsja_defitsit_kachestvennyx_skladov-5812.htmlFri, 11 Oct 2019 15:26:34 +0300Свободных качественных складов в Петербурге практически нет - доля вакансии всего около 3%. Дефицит площадей создает благоприятные предпосылки для развития новых проектов.За 9 месяцев 2019 года в Петербурге было введено более 100,6 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, подсчитали в компании Knight Frank St Petersburg. Еще 108,9 тыс. кв. м планируется сдать в эксплуатацию до конца года, причем только половина (51%) из них предназначены для аренды.

В последние годы ввод новой складской недвижимости в принципе не был активным, а спрос их аренду был, в первую очередь, от ретейлеров. Так, по данным Maris Part of the CBRE Affiliate Network, в первом полугодии на торговых операторов пришлось около 50% сделок по аренде складов, 34% - на промышленные предприятия. В III квартале 2019 года наибольшую долю - 51% - составили арендаторы из сегмента дистрибуции, они заняли около 12 тыс. м2, говорит Илья Князев, эксперт Knight Frank St Petersburg.

Негде складывать

Все это приводило к вымыванию с рынка значительного объема свободных помещений, в первую очередь, большой площади - от 10 тыс. кв. м и выше. В результате, по данным экспертов, доля вакантных площадей постоянно снижалась и к концу 2019 года, несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов, может закрепиться на уровне менее 3%. По оценке Colliers International, по итогам I полугодия 2019 г. уровень вакантности на складском рынке Петербурга составлял 3,8%. К концу III квартала он сохраняется на схожем уровне.

Для девелоперов, планирующих строительство новых складов, такая ситуация благоприятна, так как гарантирует спрос на возводимые объекты. «То, что во Фрунзенском районе ощущается острая нехватка качественных складских площадей, мы почувствовали уже давно, - говорит совладелец группы компаний «Мультимекс» Андрей Пригульный, - поэтому сейчас мы проектируем на Южном шоссе, рядом с торговым комплексом «Мультимекс» новый административно-складской комплекс площадью 30 тыс. кв. м». Сдача объекта запланирована на конец 2020 года, под склады будет отведено 90% площадей. Еще один проект компания реализует неподалеку от Петербурга - в Кировском районе Ленинградской области, в Шлиссельбурге. Там завершается реновация комплекса зданий бывшей швейной фабрики «Мир», приобретенной «Мультимексом» год назад, здесь помимо складских есть и производственные помещения.

Успеть арендовать

Ситуация с отсутствием на рынке свободных складов большой площади привела к развитию такого формата как built-to-suit (BTS), когда объект сразу строится под конкретного заказчика. Ярким примером стала крупнейшая в III квартале сделка на рынке - PNK Group построит для компании «Марвел-Логистики» складской комплекс площадью 51 тыс. м2.

В то же время, популярность формата BTS означает, что свободные площади просто не выходят на рынок, а значит, объем предложения фактически не пополняется. Дефицит доступных к аренде крупных складских помещений, отвечающих потребностям компаний в технологическом оснащении и высококачественных материалах строительства, поддерживает спрос в сегменте сделок по схеме BTS, комментируют в Colliers International, отмечая, что доля сделок сегмента BTS в I-III кварталах составила около 60%.

В случае с арендой не всего склада целиком также возможен вариант BTS. «Если арендатор заключает договор на стадии проектирования, то мы строим склад с учетом потребностей конкретного заказчика», - говорит Андрей Пригульный.

Что касается интереса арендаторов, то, по данным экспертов, около 70% площадей, которые должны быть введены до конца года, были сданы еще в первом полугодии. «Заключение договоров еще на этапе строительства складского комплекса - это один из современных трендов, свидетельствующих о дефиците качественного предложения», - комментируют состояние рынка специалисты группы компаний «Мультимекс», подчеркивая, что, по их ожиданиям, к моменту открытия нового комплекса пул арендаторов уже будет укомплектован полностью.

По данным Colliers International, объем сделок по итогам года перешагнет порог 200 тыс. кв. м, в основном, благодаря сделкам формата BTS.

Спрос на новые складские помещения формируется еще и за счет морального устаревания объектов, построенных в начале 2000-х. По мнению экспертов, часть из них уже не соответствует требованиям времени и переходит в более низкий класс. Как отмечает президент группы компаний RENTA Артем Гудченко, в первую очередь, реконцепция потребовалась торгово-развлекательным центрам, на очереди - офисные центры и склады. «Потребность в реновации вытекает и растущих требований потребителей и ужесточения конкуренции, - поясняет Артем Гудченко. - На этапе становления рынка, когда был высокий спрос, а инфраструктура была в лучшем случае советская, то брали все, что строили». Теперь у арендаторов запросы выше - это и автоматизация, и обеспечение безопасности, поэтому нужно либо строить новые склады, либо заниматься реновацией существующих.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kommentarij_borisa_moshenskogo_rbc-tv_o_tempe_rosta_tsen_na_nedvizhimost-5828.htmlКомментарий Бориса Мошенского RBC-TV о темпе роста цен на недвижимость http://maris-spb.ru/publication/kommentarij_borisa_moshenskogo_rbc-tv_o_tempe_rosta_tsen_na_nedvizhimost-5828.htmlThu, 10 Oct 2019 11:26:58 +0300Петербург обошел Москву в мировом рейтинге по росту цен на жилье. Индекс этот подсчитали аналитики компании Knight Frank: Москва оказалась в середине списка, заняв 77-ое место с годовым приростом 3,5 %, Петербург же попал в пятерку. Посмотрим чуть подробнее, кто опередил Северную столицу: в лидерах Китайский Сиань, жилье там подорожало на четверть, такая же почти ситуация с Венгерским Будапештом, затем следует индийский Хайдарапат и китайский Ухань. У последнего – 14,6%, как, кстати, и у нашего Петербурга. Всего в списке 150 крупнейших городов мира, динамику прироста считали в местной валюте, исходили из официальной статистики, и, кстати, по итогам прошлого года и Москва, и Петербург были в аутсайдерах: Москва была на 135-ой строчке, а вот Петербург был на 82-ой, так что ждать всплеска цен на квадратные метры в столице не нужно.

 

Комментирует Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:
«Рост цен на жилье, безусловно, сдерживается спросом. Пока у нас есть устойчивый спрос на жилье на рынке и пока, как минимум, работает ипотека, которая является основным двигателем всего покупательского спроса на сегодняшний день (я думаю, что я не единственный и все эксперты в этой мысли сходятся), застройщики пробуют поднимать цену. Опять же, делают они это не потому, что хотят больше заработать, а просто в стремлении сохранить ту маржу, на которой они привыкли работать, и получать те заработки, которые привыкли иметь».

http://tv.rbc.ru/archive/startup/5d9ed5cd2ae5962fb1bef1a5

]]>
http://maris-spb.ru/publication/vse_napokaz-5809.htmlВсе напоказhttp://maris-spb.ru/publication/vse_napokaz-5809.htmlWed, 09 Oct 2019 16:16:26 +0300Первая торгово–промышленная выставка в истории России состоялась ровно 190 лет назад — в 1829 году в Петербурге в специально построенном для этой цели "Экспозиционной зале" — здании, в котором сейчас находится Зоологический музей, на стрелке Васильевского острова. Ее экспонентами стали более 300 предприятий, некоторые существуют до сих пор.

Как рассказали в Российском союзе выставок и ярмарок (РСВЯ), на выставке были представлены образцы белого оружия Златоустовской фабрики, малахитовые чаши, изготовленные в лаборатории петербургского Горного института, а также продукция Ломоносовского фарфорового завода, Пролетарского и Ижорского заводов, машиностроительного завода "Арсенал".

"Экспозиционная зала" использовалась для проведения выставок экономических достижений и в дальнейшем — в 1833 году в Петербурге прошла вторая мануфактурная выставка, затем частные и государственные предприятия демонстрировали свои изделия в этом здании в 1839, 1849 и 1861 годах.

После 1870 года торгово–промышленные выставки в основном перебазировались на территорию Соляного городка, где под эти цели был построен комплекс выставочных зданий.

В советское время проведение торгово–промышленных выставок пошло на спад, однако в послевоенное время оно вновь возобновилось, получив активное развитие в конце 1960–х годов. Практически все крупные выставки и конгрессы проходили в комплексе зданий "Ленэкспо", возведение которого началось в 1968 году на специально намытых под это строительство участках суши на Васильевском острове.

Переходное время
В первые годы перехода к рыночной экономике выставок практически не было, поскольку было прекращено бюджетное финансирование этой отрасли. Кроме того, необходима была реструктуризация, и в 1991–1992 годах выставочные организации реорганизовывались, приватизировались и осваивали принципы хозяйственного расчета. В это время корпуса "Ленэкспо" были сданы в аренду различным организациям — в частности, 6–й павильон был сдан в аренду первой в Петербурге фондовой бирже. С 1993 года начался рост числа новых выставочных организаций и проводимых ими выставок, и к 2000 году количество мероприятий превысило уровень, на котором находилась выставочная отрасль советского периода.

По словам председателя комитета ТПП РФ по выставочно–ярмарочной и конгрессной деятельности Сергея Беднова, активное развитие отрасли вполне объяснимо. "Выставочно–конгрессная индустрия является высокорентабельным бизнесом, активизирующим экономическую активность в регионе. На 1 рубль вложенных экспонентом средств непосредственно на участие в выставке приходится от 6 и более рублей, которые он тратит вне выставочного комплекса. Эти траты, генерируясь в налогах, способствуют развитию региональной инфраструктуры", — пояснил Сергей Беднов.

Нехватка мест
Однако большинство конференций, симпозиумов и форумов проводилось на неспециализированных площадках. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, в 2009 году почти половина (44%) конференц–залов Петербурга приходилось на отели, 25% были расположены во дворцах и музеях, 14% помещений предоставляли научные учреждения. Оставшимися 17% были конференц–залы в многофункциональных комплексах, торговых и деловых центрах, концертных залах и спортивно–выставочных комплексах. Помимо "Ленэкспо" с конференц–залом на 2 800 человек в городе функционировали всего две крупные конференц–площадки — Международный центр делового сотрудничества на площади Пролетарской Диктатуры и Выставочный центр Северо–Запада на площади Победы. Этот фактор препятствовал развитию конгрессно–выставочного сегмента. По данным ВО "Рестэк", в 2009 году было проведено всего 164 выставки.

Умножение событий
По словам Ольги Убушиевой, старшего аналитика департамента исследований Colliers International в Петербурге, после открытия крупнейшего в городе конгрессно–выставочного центра "Экспофорум" площадью 100 тыс. м2 объем мероприятий, проводимых в Петербурге, значительно вырос. Так, по данным РСВЯ, в 2018 году по отношению к 2013 году выставок стало проводиться в 1,5 раза больше, конгрессов — в 3,5 раза, ивентов — более чем в 5 раз. Так, в 2018 году было проведено 623 выставки, а годовой доход конгрессно–выставочной деятельности составил 30,7 млрд рублей.

"Именно открытие крупнейшего в городе выставочного комплекса "Экспофорум" в 2014 году дало мощный толчок для развития петербургской MICE–индустрии", — поясняет Ольга Убушиева.

По данным Colliers International, в настоящий момент в Петербурге представлено пять специализированных отдельно стоящих конгрессно–выставочных комплексов общей вместимостью около 50 тыс. человек. Доля таких отдельно стоящих комплексов в общем объеме предложения конгрессно–выставочных услуг составляет 45%. Ольга Убушиева также выделяет формат конгресс–отелей, которые специализируются на проведении крупномасштабных мероприятий и обладают большим номерным фондом. К таким отелям эксперт относит "Park Inn by Radisson Пулковская", "Park Inn by Radisson Прибалтийская", "Holiday Inn Московские ворота".

Автор: Татьяна Шубина

]]>
http://maris-spb.ru/publication/koldbrju_i_kapuchino_s_zolotom_neobychnye_vidy_kofe_nabirajut_populjarnost_v_peterburge-5803.htmlКолдбрю и капучино с золотом. Необычные виды кофе набирают популярность в Петербургеhttp://maris-spb.ru/publication/koldbrju_i_kapuchino_s_zolotom_neobychnye_vidy_kofe_nabirajut_populjarnost_v_peterburge-5803.htmlMon, 07 Oct 2019 16:00:00 +0300Перегнать Европу и Америку

По данным аналитиков компании Maris, в первом полугодии 2019 года наибольший прирост среди арендаторов в торговых центрах Петербурга наблюдается в сегменте общественного питания. Увеличилась доля ресторанов, кафе, баров и кофеен. В помещениях основных торговых «коридоров» открылось около 70 заведений общественного питания. Особенно активно в последнее время развиваются частные монокофейни и кофейные точки, работающие в формате «кофе с собой», которые сегодня можно увидеть и в книжных магазинах, и в салонах связи, и даже в банках.

фото Сергея Савостьянова/ТАСС
фото Сергея Савостьянова/ТАСС

Однако, несмотря на это, отечественные показатели потребления кофейного рынка пока далеки от европейских. По данным статистики, потребление кофе (включая кофе из магазинов) в России ниже, чем в Европе и США, в восемь раз. Так что рынку есть куда стремиться.

Самыми заядлыми посетителями петербургских кофеен по-прежнему являются молодые люди 18 - 35 лет, офисные работники, богема и туристы. В будни с утра и в обед наблюдается спрос на напиток с собой. Зачастую чашкой кофе люди заменяют обед: кофеманы вообще против полноценного меню в кофейнях, хотя к свежей выпечке относятся лояльно.

В выходные дни и по вечерам оживают кофейни со столиками. Из-за невысоких доходов населения и развития внутреннего туризма эти заведения петербуржцы стали выбирать как места для отдыха и встреч с друзьями вместо традиционных кафе и ресторанов. Средний чек в большинстве кофеен Петербурга доходит до 200 рублей. При этом свою законную нишу уверенно удерживают и кофейные дискаунтеры, которые предлагают кофе по фиксированной низкой цене до 100 рублей.

Антикафе с котами
Кроме списка известных сетевых кофеен выделяется сегмент частных необычных заведений и антикафе, которые и создают особую атмосферу.

Молодежь сегодня обожает антикафе, где можно не просто наслаждаться кофе и общаться, но и играть в настольные игры, принимать участие в различных развлекательных и познавательных мероприятиях, смотреть и обсуждать фильмы, слушать живую музыку. Данный формат подразумевает оплату за проведенное в заведении время, которое рассчитывается поминутно, а кофе, чай и печеньки здесь подаются бесплатно. К примеру, тариф первых трех часов нахождения в таком месте оценивается в среднем по три рубля в минуту, последующие часы становятся бесплатными.

Подобных тайм-пространств в Петербурге много. Они различаются интересными уникальными фишками и дизайнерскими интерьерами со специальными декорациями и инвентарем для проведения фотосессий.

Есть в северной столице даже котокафе, где в окружении кошек можно продегустировать «котучино» и «мурочино», а при желании усыновить понравившееся животное, поскольку большинство из них из приютов и ищут семью. Но, если честно, подобные заведения скорее развлекательный аттракцион, нежели предприятие общепита, поскольку кофе в данном случае на вторых ролях и, соответственно, не может претендовать на эксклюзив, обязательный для ценителей. Да и с точки зрения антисанитарии есть вопросы.

Чай с шишками
В списке востребованных позиций меню современных кофеен - традиционные американо, капучино, латте, а также флэт-уайт и раф. 

Первый считается самым насыщенным по вкусу молока напитком на основе эспрессо. Это отличный вариант для тех, кто любит кофе, но не может пить его без молока. Название flat white («плоский белый») объясняется тем, что для этого вида кофе нужна очень гладкая, «бархатистая» молочная пена с микроскопическими пузырьками.

Не менее интересен еще один напиток на основе эспрессо - раф. Он был изобретен в Москве во времена СССР. В первой московской кофейне Coffee Bean, которая работала по американскому образцу, был постоянный посетитель Рафаэль. Однажды он попросил добавить в свой капучино вместо молока сливки. Получился вкусный напиток, который понравился и другим посетителям кофейни, они стали просить бариста приготовить и им напиток «как Рафу». Сегодня этот напиток есть в ассортименте каждой уважающей себя кофейни.

Из новинок предлагают колдбрю и нитрокофе. Колдбрю - это кофе холодного заваривания. Он готовится на холодной воде не за счет классического нагревания, а с помощью настаивания. По этой же методике готовится нитрокофе, но при этом он еще обогащается азотом. В США такой напиток стал популярен в 2016 году, а в России появился только к концу 2017-го.

Стоит добавить, что сегодня в моде кофе с различными добавками - ваниль, лаванда, цитрусовые, имбирь, можжевельник, шалфей, кайенский перец и многое другое. Бариста отказываются от фабричных сиропов, соусов и прочих добавок в пользу натуральных продуктов. Также в тренде отказ от употребления животных продуктов в пользу различных видов растительного молока (соевого, кокосового, миндального, овсяного или гречневого).

Товарищ бариста
Главная тенденция современных кофеен - формирование моды на кофе повышенного качества, уход от низкосортного зерна мировых брендов к высококачественному зерну локальных производителей-обжарщиков. На этой волне во многих кофейнях проводят своеобразные ликбезы. И если раньше бариста выдавал гостям ограниченную информацию про «100% арабики», то сегодня он с удовольствием читает полноценную лекцию о тонкостях сорта, помола и заваривания напитков, которые предлагает.

Параллельно с кофейной культурой в Петербурге благополучно развивается чайная. И наверняка в ближайшее время в тандеме с бариста станут работать чайные бармены. Они будут мастерски готовить чайные коктейли и насыщенный азотом нитрочай. Сейчас в моде травяные чаи, еловый чай, который подается с натуральными съедобными шишками. А в числе новшеств - каскара, чай, настоянный на кожуре кофейных ягод. Этот напиток готовят с разными вкусами: облепиховый, клюквенный, апельсиновый, розмариновый, медовый.

Важной приметой времени и особенностью кофейно-чайной культуры является подача этих напитков. Дело в том, что людям нравится выкладывать фото в социальные сети. Учитывая это, владельцы кофеен не просто используют красивую посуду для подачи, но стараются придумать для каждого напитка историю, экспериментируя с его внешним видом и названиями.

Так появляются розовый раф с добавлением бурбонской розы, золотой капучино с настоящим пищевым золотом, кофе с чернилами каракатицы и цветной кофе, украшенный портретом гостя или какой-либо другой картинкой. А для тех, кто выбирает формат to go, напитки наливают в дизайнерские стаканчики, которые сегодня становятся отдельным направлением современного искусства. Ну а гостям, которые переживают за экологию и не приемлют пластик, в некоторых кофейнях наливают кофе в их собственные кружки и делают за это скидку до 20%.

*Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 187 (6540) от 07.10.2019 под заголовком «Золото петербургских кофеен».

]]>
http://maris-spb.ru/publication/depo_dlja_klerkov-5800.htmlДепо для клерковhttp://maris-spb.ru/publication/depo_dlja_klerkov-5800.htmlFri, 04 Oct 2019 18:00:00 +0300БЦ «Депо» состоит из четырёх разновысотных (от 2 до 4 этажей) зданий (служебные корпуса бывшего Варшавского вокзала), реконструированных в стиле «лофт». Они находятся на Митрофаньевском шоссе, 2 (корпус 9, литера В), в 10 минутах ходьбы от станции метро «Балтийская».

Фасады выполнены по проекту Артёма Никифорова в стиле Чикагской школы: чугунные панели по индивидуальной отливке, бельгийский облицовочный кирпич ручной формовки, пышный декор нижних этажей и элегантная простота верхних.

Помещения полностью отделаны и готовы к заезду арендаторов – за исключением пространства многофункционального зала и зоны фуд-корта, которые передаются под чистовую отделку. Зал в зависимости от нужд арендатора можно приспособить под фитнес или конференции. На территории оборудована вертолётная площадка. Во дворе – охраняемая парковка на 87 мест.

Общая площадь зданий – порядка 9000 «квадратов», арендуемая – 7000.

На сайте проекта указано, что комплекс можно арендовать этажами, корпусами или целиком. Собственник также готов продать бизнес-центр с прилегающим участком 0,3 га.

По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Алёны Бердиган, собственник предпочтёт сдать комплекс одному арендатору. «Запрашиваемые ставки соответствуют ценам объектов класса В+. Окружение, конечно, не самое лучшее. С другой стороны, большим плюсом станет пешая близость к станции метро. К тому же выполнена качественная и дорогая реконструкция, и здания смотрятся очень красиво», – рассуждает г-жа Бердиган.

На одном из ресурсов БЦ «Депо» предлагают в аренду за 20 400 рублей за кв.м в год (это 1700 руб./кв.м в месяц), включая НДС и КУ. Алёна Бердиган считает эту ставку заниженной. Возможно, идёт прощупывание рынка.

Кстати, по этому же адресу (Митрофаньевское шоссе, 2, корпус 9, литера В) находится бывшее круглое депо Варшавского вокзала, реконструированное в 2016-м под БЦ «Депо №1» общей площадью 5000 «квадратов» по заказу «Рив Гош». Имеет ли отношение «Рив Гош» к сданным накануне корпусам, выяснить не удалось. Эксперты говорят, что изначально это был единый проект, потом учредители поделили бизнес.

NSP досье
Под данным ЕГРЮЛ, ООО «Тропик» создано в 2005 году и принадлежит семье Карабань, гендиректор фирмы – Спирина Оксана Григорьевна. Основной вид деятельности – аренда и управление собственной или арендованной нежилой недвижимостью.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/pikovyj_interes_gk_pik_namerena_potratit_bolee_30_mlrd_rublej_na_uchastki_pod_stroiteljstvo_v_peterburge-5791.htmlПИКовый интерес. ГК "ПИК" намерена потратить более 30 млрд рублей на участки под строительство в Петербургеhttp://maris-spb.ru/publication/pikovyj_interes_gk_pik_namerena_potratit_bolee_30_mlrd_rublej_na_uchastki_pod_stroiteljstvo_v_peterburge-5791.htmlThu, 03 Oct 2019 14:26:11 +0300Девелопер объявил, что в ближайшие 6–9 месяцев намерен приобрести ряд проектов, позволяющих построить до 1,5 млн м2. План рассчитан на 3–5 лет. Группа намерена занять третье место на петербургском рынке после Setl Group и "Группы ЛСР".

По словам Сергея Мамошина, вице–президента и руководителя дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК "ПИК", девелопера прежде всего интересуют участки для строительства комплексных проектов жилья масс–маркет. "В Петербурге для нас важен серый пояс — бывшие промышленные территории, участки, на которых можно строить большие объемы жилья. В области это территории близ КАД как на севере (например, Девяткино), так и на юге — район Горелово", — пояснил он. Впрочем, застройщик готов приобретать и компании с земельными банками, которые не выдержали новых условий работы. Хотя о конкретных проектах г–н Мамошин умолчал.

Сейчас ГК "ПИК" строит в Петербурге 200 тыс. м2 в двух проектах: "Орловский парк" в Приморском районе и "Дальневосточный" в Невском. В середине лета девелопер приобрел на торгах участок 7,6 га — бывший Завод им. Климова. За актив девелопер заплатил сумму 1,343 млрд рублей. Там планируется построить 68 тыс. м2 жилой недвижимости. "Сейчас ведем проектирование и согласование градостроительной документации. Строительство и продажа начнутся не раньше IV квартала следующего года", — рассказал вице–президент компании.

Два года назад, когда ПИК только выходила на рынок Петербурга, компания уже заявляла об амбициозных планах захвата рынка Северной столицы. Тогда не получилось. Так, столичному девелоперу пришлось перепроектировать ЖК "Дальневосточный", а продажи в ЖК "Орловский парк" оказались ниже ожидаемых. Сергей Мамошин уверен, что в этот раз все получится: "Мы уже понимаем, как работать в Петербурге, кроме того, уже утряслись все последние нововведения в законодательство. Наша цель — довести долю Петербурга до 10% от общих объемов строительства всей группы".

"ГК "ПИК" выходит на рынок с серьезным собственным капиталом, что позволит наработать земельный банк, запустить проекты в реализацию. Принимая во внимание снижение девелоперской активности, ГК "ПИК" имеет все шансы занять свою долю в перспективе 3–5 лет и составить конкуренцию местным девелоперам", — уверен Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. "Планы серьезные, скорее всего, ПИК будет брать большие участки под комплексную застройку, им будут не интересны проекты 100–200 тыс. м2. Мы же сейчас придерживаемся более консервативной стратегии и нацелены на приобретение локальных проектов в зонах с высоким спросом. Конкуренция нам не страшна, она лишь делает наши проекты лучше", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Для реализации заявленных амбициозных планов потребуется 70–100 га земли, подсчитали аналитики. А общий объем инвестиций в покупку может составить 27–30 млрд рублей. "Это значительная, но не потрясающая воображение цифра. Речь наверняка идет о комплексной застройке экономкласса. Подходящие участки (не единым лотом, конечно) есть в Красносельском, Приморском, Невском районах и на намывных территориях", — комментирует Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE.

"В Петербурге есть шикарные участки и по более низкой цене — в пределах 12–15 тыс. рублей за 1 м2. Есть предложения в Красногвардейском, Приморском, Выборгском и Московском районах, в Шушарах, Стрельне и др. Однако большинство участков не имеют градостроительных документов", — добавляет Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP.

"Сложность в том, что участки в черте города зачастую располагаются в промышленной зоне и требуют времени и ресурсов для перевода их под жилую функцию. А проблема больших участков, расположенных в Ленобласти, заключается в отсутствии инфраструктуры", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Автор: Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/karty_denjgi_dva_pjatna_edinyj_kampus_spbgu_mogut_postroit_na_zemljax_apk_detskoseljskij-5789.htmlКарты, деньги, два пятна. Единый кампус СПбГУ могут построить на землях АПК "Детскосельский"http://maris-spb.ru/publication/karty_denjgi_dva_pjatna_edinyj_kampus_spbgu_mogut_postroit_na_zemljax_apk_detskoseljskij-5789.htmlTue, 01 Oct 2019 21:24:26 +0300В состав единого кампуса СПбГУ войдут медицинский, инженерный и цифровой комплексы, учебные и лабораторные корпуса, общежития на 25 тыс. мест, конгресс–центр, бассейн, каток, спорткомплекс и стадион. В вузе уверяют, что на территории смогут проживать все студенты, включая прописанных в городе и Ленобласти. Стройка кампуса положит начало комплексному освоению территории (КУРТ), на проектные работы и инженерную подготовку которого концерн "Детскосельский" уже получил от банка ВТБ кредит 2 млрд рублей на 7 лет. Бенефициарами концерна, занимающегося производством мясо–молочной и овощной продукции, являются Юрий Брагинец, Давид Трактовенко, Радимир Мамедов и др. Эксперты Maris в ассоциации с CBRE подсчитали, что общую площадь кампуса можно оценить минимум в 500–700 тыс. м2, возможно — до 1 млн м2. Затраты на строительство — до 50 млрд рублей, столько же — на оборудование и переезд. Общая смета проекта наверняка превысит 100 млрд рублей.

Реализация Южного также начнется со строительства учебно–научного кампуса "ИТМ

О Хайпарк" — проекта правительства РФ, Смольного, ООО "Город–спутник Южный" и Университета ИТМО. Под него инвестор выделил площадку 100 га. Площадь кампуса — почти 352 тыс. м2. Там будут обучаться и жить более 3,6 тыс. человек. Предварительная стоимость — 41 млрд рублей — средства из бюджетов всех уровней и частные инвестиции. Срок реализации — к 2024 году.

Студенты поехали

Город–спутник Южный является стратегическим проектом Смольного и входит в шорт–лист приоритетных проектов РФ. Здесь будет построено 8,8 млн м2, из которых 4,3 млн м2 составит жилье. Площадь коммерческой недвижимости — более 1 млн м2. Общий объем инвестиций в проект составит около 219 млрд рублей. К 2027 году здесь будет проживать около 134 тыс. человек. Что касается кампуса Университета ИТМО, то уже разработаны его архитектурно–планировочная концепция и эскиз проекта планировки, ведутся работы по получению соответствующих согласований.

В качестве площадки для кампуса СПбГУ рассматривалось несколько локаций, в числе которых Горская, Кронштадт, намывные территории Васильевского острова, Пушкин и Гатчина. Два года назад в Смольном создали межведомственную рабочую группу, которая должна была оценить все предложения и выбрать территорию площадью от 120 до 150 га, пригодную для строительства. В целом проект переезда неоднозначно встречен сообществом, в том числе и научным. "Идея перенести кампус за город — очень спорная, даже безотносительно данного кейса. Пример с кампусом СПбГУ в Петергофе показывает, что многие студенты и преподаватели это не поддерживают", — соглашается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Изначально планировалось, что частично переезд вуза будет финансироваться за счет продажи недвижимости СПбГУ, оцениваемой приблизительно в 65 млрд рублей, но против этого выступил и президент России Владимир Путин. В компании Maris в ассоциации с CBRE считают, что наиболее эффективным использованием освобожденных территорий стало бы создание петербургского city — главного делового квартала города. "Освободившаяся недвижимость, которая не потребуется для размещения других госструктур, будет выставлена на торги. Ряд объектов точно будет интересен под бизнес–центры и гостиницы в силу расположения и конструктивно–планировочных особенностей. Однако статус памятников будет ограничивать интерес инвесторов ко многим из них", — полагают в Colliers International.

"Сама по себе практика выноса университетов за пределы города скорее американская. В Европе, наоборот, считают, что университет в городе — это огромный драйвер развития инвестиционной привлекательности. Студенты формируют спрос на жилье, заведения общественного питания и другие сервисы, а вокруг университетов появляется круг из стартапов, научно–внедренческих организаций. Если все это вынести за город, получится в некотором смысле студенческое гетто. Это довольно капиталоемкая история, не очень понятно, насколько оправданная. Кроме цели освоить бюджет, других рациональных мотивов я не вижу", — говорит Николай Пашков. "Наша попытка создать проект кампуса в Кудрово не нашла поддержки. Хотя во всем мире подобные проекты для студентов и преподавателей создаются коммерческими компаниями, которые их потом эксплуатируют и получают прибыль. У нас, видимо, все проще построить за госсредства", — комментирует Александр Шарапов, президент ГК Becar.

Развязать транспортный узел

Эксперты сходятся во мнении, что препятствием к размещению кампусов в Пушкине может стать плохая транспортная доступность района. На ректорском совещании в СПбГУ особо отмечалось, что строительство кампуса будет вестись параллельно с развитием инженерной и транспортной инфраструктуры — будет проложена линия скоростного трамвая.

Сейчас идет активное обсуждение перспективы транспортного сообщения города–спутника Южного с Петербургом. Смольный отказался от идеи строительства аэроэкспресса, и УК "Старт Девелопмент" предложила построить по схеме концессии ветку метро через Пулково до Южного стоимостью 160 млрд рублей. Китайская компания CRCC уже обсуждает возможность строительства подземки за 130 млрд рублей.

Конкуренции не будет

Кампусы находятся в одном направлении, недалеко друг от друга, и, хотя с точки зрения обучения это два разных вуза с разными специализациями, градус конкуренции между ними будет определяться тем, насколько сбалансированы проекты по различным функциям. "И города, и вузы в частности, конкурируют за человеческий капитал, и этот процесс — абсолютно нормальное явление. Мне не кажется, что кампусы будут прямо конкурировать между собой, скорее возникает вопрос их синергии. Желание договоренностей всех акторов может свидетельствовать о реальности создания научного кластера. Но объединение должно происходить не только по принципу территориальной общности — на юге города располагается много корпусов учебных заведений, научных институтов, но назвать это кластером сейчас не представляется возможным", — комментирует Евгения Арефьева, управляющий партнер института территориального планирования "Урбаника".

"Все упирается в финансирование. Если пойдут частные инвестиции, то все будет здорово, если нет, то история зачахнет. Лабораторные корпуса, бассейн, каток — все это требует денег на содержание, найдутся ли они? Например, Силиконовая долина в Америке построена на частных инвестициях, но пока не похоже, что у нас в развитии научных кластеров принимает участие частный капитал. Не сказать даже, что "Сколково" — суперуспешный проект", — сетует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

В компании "Старт Девелопмент" сообщили, что не видят особой угрозы в конкуренции между двумя территориями: "Мы приветствуем любое развитие в Пушкинском районе. Ведь это — дополнительные рабочие места, улучшенная инфраструктура и сосредоточение в одном месте больших потоков интеллектуальной энергии — все это лишь повышает капитализацию земли. Со временем жилье вокруг университетов будет только дорожать, и затраты окупятся".

"Привлечение крупных "якорей" является правильным и, возможно, единственно верным решением для придания импульса развитию таких масштабных и удаленных от городской черты проектов. Их наличие в составе проектов дает узнаваемость и сильный магнит для других составляющих, крайне важные инвестиции в инфраструктуру, а также политическую поддержку. Без перечисленного подобные проекты обречены на многолетнюю "бумажную" стадию без внятных перспектив, ведь длинные деньги на их реализацию при довольно сложной окупаемости привлечь практически невозможно. Противостояние будет только при реализации больших объемов жилья схожего позиционирования и форматов. В остальном можно говорить скорее о синергии и активной урбанизации южных территорий Петербурга", — считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.

"Петербург имеет все перспективы стать одним из лучших научно–прикладных центров не только в России, но и в мире. Это повысит привлекательность и перспективность города в целом. Главное, чтобы этот объект не стал освоением бюджета и вместо современного кампуса не появилось бы обычное общежитие", — резюмирует Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис"

          

В контексте

Собрать студентов в кампус в Петербурге пытаются не первый раз. Получилось это, правда, единожды, когда специально за городом, вдали от соблазнов, был построен большой комплекс Петербургского политехнического института им. Александра III. Впрочем, и его постепенно поглотил город.

История студенческого Петербурга началась с создания Академического университета. Первые студенты жили и учились во флигеле бывшего дома Строгановых на стрелке Васильевского острова. В 1837–м университету передали здание Двенадцати коллегий — и для обучения, и для проживания. Разместились так: на нижнем этаже — профессора и служащие, на 2–м этаже — аудитории, учебные кабинеты, библиотека и правление, на 3–м этаже — "казеннокоштные" студенты. Но число обучающихся и вольнослушателей постепенно росло. Часть из них снимали углы или комнаты вблизи учебного заведения. Осенью 1882 года у университета появилось здание Александровской коллегии. Оно стало первым (и отдельным, что важно) студенческим общежитием, вмещавшим в разное время до 400 человек.

В 1899–м близ деревни Сосновки начинается строительство Санкт–Петербургского политехнического института им. Александра III. Удаленность от центра, продуманная и выполненная система жизнеобеспечения призваны были превратить новое учебное заведение в автономный комплекс наподобие Оксфорда и Кембриджа. Впрочем, это приводило и к трагическим случаям. Как гласит легенда, зимой одного преподавателя, который решил поехать в Петербург, задрал медведь. Закрытость Политеха и в основном мужской пол студентов и преподавателей сказались на окружающих территорию дачах, там поселились проститутки.

Политех до сих пор единственное учебное заведение, сохранившее определенную камерность, — учебные здания и общежития расположены в относительной близости друг от друга, даже студгородок — на "Лесной", всего в двух станциях метро.

После 1917–го ситуация с размещением студентов заметно изменилась. Равенство и соцсправедливость увеличили число студентов, а снимать (сдавать) квартиры было нельзя. В итоге общаги разрастаются на Мытнинскую набережную, а с конца 1950–х годов — в район гавани, в тот момент заброшенную зону с одноэтажными домами и бараками.

Кампусы в Петербурге начали создавать в 1970–х, но не очень успешно. Один из примеров — комплекс СПбГУ в Петродворце, создание которого утвердили в 1969 году. Предполагалось, что вслед за физиками и математиками переедет весь университет, но этого не случилось.

Последний приступ кампусостроительства начался в 2010–х годах. Под кампусы планировалось занять территорию Горской, Кудрово, Гатчины.

МНЕНИЯ:

"На примере Сколково видно, что механизм ГЧП в образовательных проектах работает хорошо. Мировой опыт показывает, что близкое расположение образовательных / научных учреждений порождает синергию и служит благом для всех сторон. Конечно, не избежать конкуренции как за студентов и преподавателей, так и за бюджеты, но если она будет честной и основанной на объективных критериях, то от этого все только выиграют. У нас есть все шансы на возникновение петербургской кремниевой долины. Тем более что в Пушкинском районе на 20% больше солнечных дней, чем в других районах. Я сторонник обособления вузов. Будучи в прошлом студентом университета, я хорошо знаю, как доступность возможностей большого города отвлекает от учебы. Поэтому считаю, что переезд в Пушкин поспособствует и повышению качества образования."

АЛЕКСЕЙ ФЕДОРОВ

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE

"Университетские кластеры бывают разными. Силиконовая долина развивалась не через чье–то волевое решение, а стала откликом на общеэкономическую ситуацию. Ее поддержали предприниматели и бизнес. Удаленность от города имеет положительную и отрицательную стороны. С одной стороны, можно сформировать современные пространства для обучения и проживания студентов. С другой — осложнится интеграция вузов в научную и любую другую жизнь города. Прекрасно, если студенты будут жить рядом с вузом, но кто за это будет платить и где они смогут подрабатывать?"

КИРИЛЛ СИВОЛАПОВ

Руководитель отделения "Управление недвижимостью" факультета рыночных технологий ИОМ РАНХИГС

Авторы: Наталья Бурковская, Павел Никифоров, Иван Ершов 

]]>
http://maris-spb.ru/publication/xostely_nashli_vyxod-5792.htmlХостелы нашли выходhttp://maris-spb.ru/publication/xostely_nashli_vyxod-5792.htmlTue, 01 Oct 2019 18:00:00 +0300C сегодняшнего дня хостелы, размещенные в жилых помещениях, в России оказываются вне закона. Точной статистики, сколько таких объектов работает в Петербурге, у аналитиков нет — называются цифры от нескольких сотен до полутора тысяч. Тем не менее многие эксперты полагают, что на рынке гостиничных услуг города этот запрет — по крайней мере, первое время — никак не скажется.

Запрет на хостелы, которые располагаются в жилых помещениях, накладывает закон №59-ФЗ от 15 апреля 2019 года.

Располагаться в жилых домах такие объекты могут, однако для работы хостела они должны быть переведены в объекты нежилого назначения. Кроме того, они могут располагаться лишь на первых этажах жилых зданий. Расположение на более высоких этажах возможно, только если под ними расположены тоже нежилые помещения. Также, согласно закону, хостелы должны иметь отдельный вход и быть оборудованы звукоизоляцией, сигнализацией, сейфами, соответствовать требованиям пожарной безопасности.

На начало сентября в Петербурге насчитывалось 1457 коллективных средств размещения, в том числе 654 хостела, мини-отеля и апарт-отеля, говорится на сайте Смольного. В администрации Петербурга сообщали, что оказывают содействие в переводе жилого помещения в нежилое 308 средствам размещения на 3 тыс. номеров. Предложение не вызвало большого ажиотажа, большинство из участников рынка, вероятнее всего, уйдут в посуточную сдачу жилья, отмечала ранее заместитель председателя комитета по развитию туризма Петербурга Нана Гвичия.

Дело в том, что многие владельцы отелей заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое сдается в аренду — для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.

Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, уверен, что в ближайшее время этот закон никак не скажется на ценах. «Те, кто собирался его исполнять, уже успели закрыться, а другие, которых большинство, просто переименуют свою деятельность и будут оказывать не гостиничные услуги, а, например, субаренду»,— говорит эксперт. По его мнению, дальнейшая судьба хостелов будет зависеть от правоприменительной практики. «Надо отметить, что в Петербурге есть даже многозвездные гостиницы, часть номерного фонда которых располагается в юридически жилых помещениях. Подозреваю, что проверки на исполнение закона будут выборочными, в итоге отдельные хостелы продолжат работать, а какие-то попадут под правовой каток»,— полагает господин Федоров.

Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, считает, что часть хостелов вынуждена прекратить работу из-за невозможности перевода помещений в нежилой статус, другие могут выбрать теневой формат. «Однако это публичный бизнес: хостелы регистрируются в различных агрегаторах, активно дают рекламу — факт нелегальной работы легко выявить, поэтому рано или поздно такие заведения будут закрыты. От запрета выигрывают прежде всего другие хостелы и мини-отели, расположенные в нежилом фонде, на которые придется перераспределенный поток гостей».

Она отмечает, что многие хостелы работают на рынке Петербурга не первый год, у заведений сложилась своя клиентура, репутация, появились высокие оценки в рейтингах у агрегаторов. «Логичнее всего привести помещение в соответствие с новыми требованиями законодательства и работать дальше. Однако для небольших хостелов процесс перевода помещения в статус нежилого может потребовать несоразмерных результату материальных и временных затрат»,— резюмирует эксперт.

Автор: Виктор Сборов

]]>
http://maris-spb.ru/publication/bts_proshel_tamozhnju_biznestsentr_xoldinga_etalon_lenspetssmu_pokupaet_tamozhnja-5784.htmlБЦ прошел таможню. Бизнес–центр холдинга "Эталон ЛенСпецСМУ" покупает таможняhttp://maris-spb.ru/publication/bts_proshel_tamozhnju_biznestsentr_xoldinga_etalon_lenspetssmu_pokupaet_tamozhnja-5784.htmlWed, 25 Sep 2019 10:22:52 +0300По данным «ДП», застройщик продаст таможне семиэтажное здание площадью 6248 м2 (полезной — 3743 м2 ) на Кременчугской улице в составе ЖК «Царская столица», построенное на месте грузового двора Московского вокзала. Стоимость сделки составит не более 500 млн рублей, но точная сумма станет известна лишь после подписания договора. Представители ГК «Эталон» информацию подтвердили, но от комментариев пока отказались.

Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg, полагает, что объект «Эталона» не имел альтернативы. «Скорее всего, участвовать в торгах было некому, потому что готовых зданий у нас в городе больше нет, а «Эталон» продает объект уже достаточно давно. Для бизнес–центра в этой локации это хорошая справедливая цена», — уверен он. Бизнес– центры в «Царской столице» выставили на продажу год назад. Кроме этого здания девелопер продавал еще центр площадью 10,9 тыс. м2. Его стоимость составляла 690 млн рублей.

СЗТУ искало себе офис в Центральном районе площадью 6–7 тыс. м2, полезной — от 3,4 тыс. м2 . В требованиях была прописана близость к метро и остановкам общественного транспорта, ввод не ранее 2016 года, а также возможность организовать офис по принципу open space.

Сделка «Эталона» и СЗТУ — одна из крупнейших с начала этого года на офисном рынке Петербурга. Самой дорогой считается покупка холдингом «Империя» (сеть БЦ «Сенатор») здания на Большой Морской, 30, у банка ВТБ. Стоимость — 700–800 млн рублей. Сопоставимая по параметрам сделка состоялась также в конце августа, когда компания «Л1» продала БЦ на Каменноостровском проспекте компании «Бизнес–центр Стоун» Дмитрия Заренкова, бывшего гендиректора ГК «Эталон».

«Объекты стоимостью 80 тыс. за 1 м2 , как правило, представляют собой старые постройки, требующие реконструкции или реставрации. Новое строительство собственники обычно стараются продать подороже. Однако для объекта в данной локации это вполне рыночная цена. Кроме того, объект сдается без отделки и потребует средств на проведение работ», — добавляет Андрей Бойков, партнер Rusland SP. По оценке экспертов СЗТУ, придется вложить в бизнес–центр еще минимум 120–150 млн рублей. 

«В городе мало полностью готовых зданий нужного размера. Кроме того, большинство собственников оценивает свои здания заведомо дороже, чем готов был заплатить этот покупатель. Здание на Кременчугской экспонировалось уже несколько лет, и покупатели не готовы были приобрести его по запрашиваемой цене. Поэтому цена является вполне приемлемой и даже выгодной для продавца», — резюмирует Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE.

Авторы: Иван Евршов, Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/apartov_v_tsentre_malo_ne_byvaet_sovladeljtsy_seti_gosti_ljubjat_i_investa_otkrojut_apart-otel_u_petropavlovskoj_kreposti-5785.htmlАпартов в центре мало не бывает. Совладельцы сети "Гости любят" и Investa откроют апарт-отель у Петропавловской крепостиhttp://maris-spb.ru/publication/apartov_v_tsentre_malo_ne_byvaet_sovladeljtsy_seti_gosti_ljubjat_i_investa_otkrojut_apart-otel_u_petropavlovskoj_kreposti-5785.htmlTue, 24 Sep 2019 10:41:03 +0300Новый объект на 78 апартаментов начнет работу в конце следующего года рядом с Петропавловской крепостью. Начало стройки запланировано на конец 2019 года. Площадь составит 2,5 тыс. м2. Проект реализует компания Investa, суммарный объем инвестиций — около 200 млн рублей. Стоимость продажи апартаментов может превысить 310 млн рублей. Плановая окупаемость инвестиций составит от 21 до 30% годовых. Срок реализации всего проекта — 8–10 месяцев.

"Под выкуп здания, реновацию и частичную оплату стройматериалов мы привлекаем инвесторов, — говорит Кирилл Кудинов. — На себя берем проектирование, стройку, ввод в эксплуатацию, маркетинг и продажи — это около 30% вложений".

Для проекта рассматривали 47 зданий в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. "Все три, которые в итоге попали в шорт–лист, выставлены на продажу по ценам гораздо ниже рынка, ниже 70 тыс. рублей за 1 м2", — объясняет Кудинов.

Текущий бизнес партнеров — строительная компания Investa и сеть из 32 мини–отелей "Гости любят" (оборот за год — 800 млн и 70 млн соответственно). Бизнес начинался с расселения коммунальных квартир и выкупа небольших коммерческих объектов. Точечной реновацией недвижимости в центре города предприниматели занимаются уже 3 года. За это время компания построила и продала около 250 апартаментов на сумму 1 млрд рублей, 224 из них находятся под управлением сети "Гости любят". Несколько месяцев назад партнеры вышли на рынок Москвы — приобрели здание в столице и начали реновацию.

Эксперты рынка считают, что новый объект может стать лишь большим хостелом с красивым названием "апарт–отель", однако предприниматели настаивают, что сфокусированы на других клиентах и другой бизнес–модели. Участники рынка поясняют, что у апарт–отелей и хостела совершенно разная аудитория: в первом случае это своя студия в другом городе, во втором — дормиторий с общим санузлом и кухней, выбор эконом–аудитории.

По информации Maris, за первое полугодие в Петербурге ввели в эксплуатацию 37 комплексов апартаментов на 10 893 квартиры. По словам президента ГК "БестЪ"Андрея Лушникова, в следующем году прирост номерного фонда составит еще минимум 5245 номеров.

"Петербург — один из флагманов по количеству вводимых в эксплуатацию апарт–отелей. Турпоток в Северную столицу остается высоким, апарт–отели востребованы, так что у нового проекта есть перспективы. Я бы оценил ближайшую потребность города еще в 500–600 номеров", — говорит генеральный директор УК "РосинвестОтель"Кирилл Иртюга. Рынок апартаментов в Петербурге последние годы действительно стремительно рос и сейчас занимает лидирующие (порядка 65%) позиции в области продаж инвестиционной недвижимости. Рост продолжится, но будет замедляться — в том числе потому, что с ростом конкуренции объектов падает и потенциальная прибыль их владельцев.

На рынке Петербурга в этом сегменте присутствуют "Круиз–Апарт", апарт–отель LIKE, апарт–комплекс "Авеню", VALO, сеть апарт–отелей YE'S и другие.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/maris_nashel_ofis_dlja_kassira-5783.htmlMARIS нашел офис для Кассираhttp://maris-spb.ru/publication/maris_nashel_ofis_dlja_kassira-5783.htmlMon, 23 Sep 2019 15:06:12 +0300Новым арендатором петербургского бизнес-центра «Чкаловский 50» стала компания «Кассир.ру», сообщает пресс-служба брокера сделки - компании Maris в ассоциации с CBRE.   

Оператор продаж билетов займет офис площадью 700 кв. м. Как уточняется в релизе, переезд в новый офис связан с развитием бизнеса и желанием оптимизировать пространство.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/kassir_dlja_chkalovskogo-5782.htmlКассир для «Чкаловского»http://maris-spb.ru/publication/kassir_dlja_chkalovskogo-5782.htmlMon, 23 Sep 2019 10:48:47 +0300«Кассир.ру» – один из крупнейших в России операторов по продаже билетов. Он занял большой офис с открытым пространством, который позволит создать свою рабочую атмосферу. Брокер сделки – Maris в ассоциации с CBRE.

БЦ класса В «Чкаловский 50» построен на одноимённом проспекте в 2017-м. Он состоит из пяти разновысотных корпусов (офисные и торговые помещения) общей площадью более 19 000 кв.м, арендопригодная – свыше 16 000 «квадратов». В комплексе работает кафе, а также открытая стоянка на 180 автомобилей.

Судя по объявлениям на сайтах брокеров, в БЦ вакантными остаются ещё 3437 кв.м, включая 1550 «квадратов» в отдельно стоящем здании. Арендаторам предлагается как традиционная кабинетная «нарезка», так и помещения open space под чистовую отделку.

Ставки варьируются от 1000 до 1440 рублей за кв.м (включая КУ и НДС).

]]>
http://maris-spb.ru/publication/l1_pristroila_biznes-tsentr-5774.htmlЛ1 пристроила бизнес-центрhttp://maris-spb.ru/publication/l1_pristroila_biznes-tsentr-5774.htmlThu, 19 Sep 2019 10:34:36 +0300На офисном рынке Петербурга состоялась одна из крупнейших сделок этого года. Строительная компания Л1 нашла покупателя на бизнес-центр на Каменноостровском проспекте площадью 6,1 тыс. кв. м. Им стало ООО «БЦ "Стоун"», владельцем которого является сын основателя группы «Эталон» Вячеслава Заренкова Дмитрий. Интерес к объекту, который долгое время пытались продать, могла повысить проведенная реконцепция, считают аналитики.
Компания Л1 продала бизнес-центр на Каменноостровском проспекте, 11, входящий в состав жилого комплекса «Серебряные зеркала», сообщил “Ъ” представитель застройщика. Объект приобрело ООО «БЦ "Стоун"», которое, по данным «СПАРК-Интерфакс» (spark-interfax.ru), принадлежит бывшему гендиректору ГК «Эталон» Дмитрию Заренкову. Сумму сделки в Л1 не раскрыли, но отметили, что она является крупнейшей на рынке офисной недвижимости Петербурга в этом году. На сайте ЦИАН объект продавался за 644 млн рублей.

Семиэтажное здание бизнес-центра было введено в эксплуатацию в 2015 году, его площадь составляет 6,1 тыс. кв. м. На первом этаже предусмотрено размещение кафе и торговых помещений, а со второго по шестой этаж расположены офисные площади. Новый собственник будет сдавать объект IT-компании ООО «Вейваксесс Сервис», которая займет 70% площадей бизнес-центра, рассказал представитель Л1. По оставшимся площадям ведутся переговоры, добавил он. С Дмитрием Заренковым “Ъ” связаться не удалось.

Дмитрий Заренков входил в совет директоров группы «Эталон», но покинул его в феврале после того, как в капитал девелопера вошла АФК «Система». С 2007 по 2012 года он занимал должность гендиректора «Эталона». По данным «СПАРК-Интерфакс», господин Заренков является владельцем компаний ООО «Аэропилот», ООО «Петродомин», ООО «Царст», деятельность которых связана с управлением или продажей недвижимости.

По оценке генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, сумма сделки могла быть близка к 600 млн рублей. Объект экспонировался по цене 640 млн рублей, примерно по этой цене сделка и была закрыта, предполагает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. Он много лет стоял в продаже как офисное здание без отделки, но не пользовался спросом, указывает эксперт. Подстегнуть интерес к объекту могла реконцепция, проведенная независимой управляющей компанией, считает господин Косарев. По словам заместителя руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владислава Фадеева, речь идет о второй по размеру инвестиционной сделке на офисном рынке Петербурга в 2019 году после покупки УК «Сенатор» здания на Большой Морской, 30, у банка ВТБ.

По словам господина Федорова, технические характеристики бизнес-центра немного устарели, но в целом соответствуют классу B+. От покупателя потребуются некоторые дополнительные инвестиции в ремонт и дозаполнение объекта, но есть потенциал сделать один из лучших БЦ в этом районе, полагает он. Близость станции метро и расположение на Каменноостровском проспекте не оставляют сомнений в том, что объект будет иметь стабильно высокий коэффициент заполняемости, уверен господин Косарев. Петроградский район очень популярен среди всех категорий арендаторов, в том числе и среди IT-компаний, которые остаются основным драйвером офисного рынка Петербурга, подчеркивает господин Фадеев.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/tts_rajonnogo_masshtaba_gruppa_lsr_vystavila_na_prodazhu_uchastok_u_razvjazki_kad_pod_tts-5771.htmlТЦ районного масштаба. "Группа ЛСР" выставила на продажу участок у развязки КАД под ТЦhttp://maris-spb.ru/publication/tts_rajonnogo_masshtaba_gruppa_lsr_vystavila_na_prodazhu_uchastok_u_razvjazki_kad_pod_tts-5771.htmlWed, 18 Sep 2019 16:00:00 +0300В "Группе ЛСР" подтвердили факт продажи. "Торговая недвижимость — непрофильная деятельность для группы, поэтому землю было решено продать инвестору для реализации проекта", — пояснили в ЛСР. Площадь застройки участка составляет 6 га.

Сумма не раскрывается, но, по оценкам экспертов, она может составить 3,7–4,5 тыс. за 1 м2 земли. "Участок 6 га — достаточная площадь для возведения ТЦ большого масштаба, например окружного площадью 30–40 тыс. м2. Но для данной локации это слишком много. Здесь целесообразнее построить объект размером 10–15 тыс. м2 с супермаркетом и небольшой торговой галереей", — рассуждает Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

По данным Андрея Бойкова, партнера Rusland SP, рыночная стоимость участка — 250–300 млн рублей. "Сейчас большим спросом пользуются участки под строительство микрорайонных ТЦ в пределах 1–2 га. Для такого крупного участка найти инвестора будет немного сложнее, но думаю, что спрос будет", — считает он.

Все опрошенные эксперты соглашаются, что именно небольшие районные ТК сейчас наиболее востребованы и у девелоперов, и у арендаторов.

"Тенденция строительства малоформатной торговой недвижимости набирает обороты на рынке и становится одним из ключевых форматов развития сегмента. Такой сценарий присущ больше строительству районников внутри нового жилого комплекса. Однако северо–восток города, который в принципе обделен качественной крупноформатной торговой инфраструктурой, имеет хороший потенциал для строительства большого молла регионального значения. Это позволяет и заявленная площадь застройки", — уверена Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate.

Арендаторами ТК в данной локации могут выступить крупные федеральные сетевые операторы, так как именно эта часть города страдает от недостатка качественных концептуальных ТЦ, что уже сейчас подтверждается интересом со стороны ретейлеров.

"Набор арендаторов будет стандартным: большой продуктовый магазин, бытовая техника, одежда сегмента масс–маркет, услуги. Участок действительно может быть интересен инвесторам, если он снабжен инфраструктурой и есть понимание развития дорожной сети. Таких предложений сейчас немного, но они есть. У каждого девелопера в проектах КОТ есть участки для небольших ТЦ до 10 тыс. м2", — считает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.

С другой стороны, по словам Алексея Федорова, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, профессиональных девелоперов в этом сегменте сегодня можно пересчитать по пальцам, и они уже "затарены" активами и участками. "Тем более что чаще всего торговые объекты внутри комплексной застройки строят частные инвесторы, приближенные к застройщику, и наиболее ликвидные участки на открытый рынок почти не попадают. Участки на продажу в большинстве либо неинтересны с точки зрения экономики проекта, либо экспонируются по завышенной цене", — заключает эксперт.

Как рассказали в "Группе ЛСР", всего в ЖК "Новая Охта" и ЖК "Цветной город" будет построено около 3 млн м2 жилья на 100 тысяч жителей. Первый проект будет завершен уже в этом году, а строительство второго продлится до 2034 года (1 млн м2 до 2024 года). В рамках освоения прилегающих территорий планируется осуществить прокладку магистральных инженерных сетей вдоль Пискаревского проспекта и Муринской дороги, в диаметрах которых учтена возможность полного инженерного обеспечения участка.

Автор: Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/l1_pristroila_biznes-tsentr-5773.htmlЛ1 пристроила бизнес-центрhttp://maris-spb.ru/publication/l1_pristroila_biznes-tsentr-5773.htmlTue, 17 Sep 2019 11:07:59 +0300На офисном рынке Петербурга состоялась одна из крупнейших сделок этого года. Строительная компания Л1 нашла покупателя на бизнес-центр на Каменноостровском проспекте площадью 6,1 тыс. кв. м. Им стало ООО «БЦ "Стоун"», владельцем которого является сын основателя группы «Эталон» Вячеслава Заренкова Дмитрий. Интерес к объекту, который долгое время пытались продать, могла повысить проведенная реконцепция, считают аналитики.

Компания Л1 продала бизнес-центр на Каменноостровском проспекте, 11, входящий в состав жилого комплекса «Серебряные зеркала», сообщил “Ъ” представитель застройщика. Объект приобрело ООО «БЦ "Стоун"», которое, по данным «СПАРК-Интерфакс» (spark-interfax.ru), принадлежит бывшему гендиректору ГК «Эталон» Дмитрию Заренкову. Сумму сделки в Л1 не раскрыли, но отметили, что она является крупнейшей на рынке офисной недвижимости Петербурга в этом году. На сайте ЦИАН объект продавался за 644 млн рублей.

Семиэтажное здание бизнес-центра было введено в эксплуатацию в 2015 году, его площадь составляет 6,1 тыс. кв. м. На первом этаже предусмотрено размещение кафе и торговых помещений, а со второго по шестой этаж расположены офисные площади. Новый собственник будет сдавать объект IT-компании ООО «Вейваксесс Сервис», которая займет 70% площадей бизнес-центра, рассказал представитель Л1. По оставшимся площадям ведутся переговоры, добавил он. С Дмитрием Заренковым “Ъ” связаться не удалось.

Дмитрий Заренков входил в совет директоров группы «Эталон», но покинул его в феврале после того, как в капитал девелопера вошла АФК «Система». С 2007 по 2012 года он занимал должность гендиректора «Эталона». По данным «СПАРК-Интерфакс», господин Заренков является владельцем компаний ООО «Аэропилот», ООО «Петродомин», ООО «Царст», деятельность которых связана с управлением или продажей недвижимости.

По оценке генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, сумма сделки могла быть близка к 600 млн рублей. Объект экспонировался по цене 640 млн рублей, примерно по этой цене сделка и была закрыта, предполагает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. Он много лет стоял в продаже как офисное здание без отделки, но не пользовался спросом, указывает эксперт. Подстегнуть интерес к объекту могла реконцепция, проведенная независимой управляющей компанией, считает господин Косарев. По словам заместителя руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владислава Фадеева, речь идет о второй по размеру инвестиционной сделке на офисном рынке Петербурга в 2019 году после покупки УК «Сенатор» здания на Большой Морской, 30, у банка ВТБ.

По словам господина Федорова, технические характеристики бизнес-центра немного устарели, но в целом соответствуют классу B+. От покупателя потребуются некоторые дополнительные инвестиции в ремонт и дозаполнение объекта, но есть потенциал сделать один из лучших БЦ в этом районе, полагает он. Близость станции метро и расположение на Каменноостровском проспекте не оставляют сомнений в том, что объект будет иметь стабильно высокий коэффициент заполняемости, уверен господин Косарев. Петроградский район очень популярен среди всех категорий арендаторов, в том числе и среди IT-компаний, которые остаются основным драйвером офисного рынка Петербурга, подчеркивает господин Фадеев.

Автор: Константин Куркин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/otel_u_kitajskogo_investora_na_sinopskoj_naberezhnoj_pojavitsja_otel_na_100_nomerov-5769.htmlОтель у китайского инвестора. На Синопской набережной появится отель на 100 номеровhttp://maris-spb.ru/publication/otel_u_kitajskogo_investora_na_sinopskoj_naberezhnoj_pojavitsja_otel_na_100_nomerov-5769.htmlThu, 12 Sep 2019 10:06:18 +0300Проектом предусматривается реконструкция под гостиницу на 100 номеров трехэтажного административного здания советской постройки площадью 5 тыс. м2 на Синопской наб., 36а, лит. В. Общая площадь номерного фонда составит 2,5 тыс. м2. Здание находится на второй линии пр. Бакунина, за зданием подворья Спасо–Преображенского Валаамского мужского монастыря и Успенскими торговыми рядами. Это граница индустриальной зоны между ул. Бакунина и Тульской ул., в последние годы активно осваиваемой девелоперами.

Сейчас проект проходит необходимые согласования. Сама постройка историческую ценность не представляет, но участок в охранной зоне. По правилам землепользования и застройки, участок относится к многофункциональной зоне жилых домов и общественно–деловой застройки. По данным Росреестра, земля ранее принадлежала ЗАО "Научно–производственное предприятие оборудования систем телекоммуникаций". В 2007 году участок приобрела компания "Доминанта–Энерджи", признанная в 2014–м банкротом. Три года спустя в ходе процедуры банкротства объект с торгов приобрела столичная бизнесвумен Екатерина Белякова (полная тезка арбитражного управляющего из НП СРО АУ "Развитие"). В середине 2018–го владельцами актива стали два китайских предпринимателя — Ян Чжань и Ван Кай. По данным открытых источников, они отель строить не планируют, актив выставлен на продажу. Заявленная цена лота — 180 млн рублей — по мнению аналитиков, завышена, несмотря на дефицит мест в отелях среднего класса и выгодной локации.

"Синопская набережная активно превращается в современную общественно–деловую зону: здания № 50–62 уже являются бизнес–центрами, в здании № 66 недавно открылся отель, здание № 74 ремонтируется под офис крупной компании. Ведется ремонт здания "Ростелекома", неподалеку строятся новые апартаменты и жилые здания. Отель хорошо впишется в новый облик набережной. Спрос на гостиничные проекты у девелоперов сейчас высокий, объект наверняка привлечет интерес покупателей. Цена представляется несколько завышенной, но рынок перегрет, поэтому ожидания продавцов можно понять", — комментирует Алексей Федоров, глава отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.

На данный момент в локации функционируют шесть отелей и сдаются десятки апартаментов. Также на Синопской набережной PLG планирует построить инвест-отель на 383 юнита для делового туризма с акцентом на сервисные функции площадью 20 808 м2. Объем инвестиций — 1,4 млрд рублей, вывод на рынок запланирован на I–II кварталы 2010 года.

Из–за близости к "Невской ратуше" и Невскому проспекту проекты здесь пользуются спросом. Однако в перспективах выставленного на продажу актива аналитики сомневаются.

"Относительная близость участка к центру города и Московскому вокзалу может заинтересовать потенциального инвестора. Однако ему придется отстраиваться дополнительными опциями или ценой от существующих в более выгодных для туристов локациях гостиницы "Москва", нашего апарт–отеля Yard Residence и семейного отеля, возводимого компанией "Кравт Инвест". При такой небольшой площади будущая гостиница вряд ли сможет занять нишу конференц–отеля для деловых туристов, а с учетом высокой конкуренции сертификация выше трех звезд может просто не обеспечить высокую заполняемость", — говорит председатель совета директоров группы "ЯРД" Андрей Кошкин. Он считает цену лота завышенной.

С ним соглашается и Екатерина Лисовская, гендиректор отельного оператора PLG: "Цена слишком завышена для данного проекта. Во–первых, месторасположение здания не очень выгодно для отеля — оно в промзоне, утоплено во дворы, не имеет выхода на набережную и видовых характеристик. Во–вторых, участок далековато от метро, в отличие от его ближайших конкурентов: гостиниц "Москва", Prime Residence и нашего проекта. В–третьих, здесь очень сложная логистика с точки зрения подъездов, организации парковки, особенно для туристических автобусов. И, наконец, будет сложно организовать высокодоходный отельный бизнес на такой небольшой площади. Это будут очень длинные деньги, так как гостиницы "три звезды" обеспечивают быструю окупаемость при наличии 120 номеров и обязательной инфраструктуры. По моим ощущениям, данный актив нужно развивать как БЦ класса Б. Офисные площади в данной локации востребованы. Так, БЦ "Синоп" по соседству занят на 100%".

Авторы: Иван Ершов, Наталья Бурковская

]]>
http://maris-spb.ru/publication/po_individualjnoj_merke-5770.htmlПо индивидуальной меркеhttp://maris-spb.ru/publication/po_individualjnoj_merke-5770.htmlWed, 11 Sep 2019 10:38:28 +0300омпания «Галс-Девелопмент» приступила к строительству второй очереди общественно-делового комплекса «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге. Вторая очередь включает в себя пять офисных корпусов класса «А» высотой 9-11 этажей, гостиницу на 200 номеров и двухэтажную подземную автостоянку на 1389 машино-мест. Общая площадь возводимых объектов составит 164 тыс. кв. метров. Строительство планируется осуществить в три этапа. По оценке экспертов, диапазон инвестиций, которых потребует реализация проекта, составляет от 17 до 20 млрд рублей. Архитектурный облик бизнес-квартала «Невская Ратуша» разработан ведущей мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» в единой стилистике с первой очередью комплекса. Максимальная высотная отметка составит 42 метра. Ввод объектов в эксплуатацию запланирован на III квартал 2022 года.

Интересной особенностью проекта «Невская Ратуша» является то, что часть офисных зданий строится по принципу build-to-suit («под заказчика»). В офисном сегменте случай пока не частый, но, как пояснил вице-президент «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин, отвечающий существующей экономической ситуации. Из трех корпусов первые два строились «под клиента» и один — в аренду. Рынок идею принял, и продолжение последовало.

Перед тем, как запускать вторую очередь, мы приехали в город, встретились с деловой элитой, послушали мнения о том, что востребовано, — рассказал Мухин. — И оказалось, что такое предложение (buildtosuit) настолько интересно пользователям, что во второй очереди сначала не будет предложения для рынка, у нас уже есть интересанты, по которых мы будем строить».

Объяснение тренда, с точки зрения вице-президента компании, лежит в определенной рыночной стабильности. «Формат build-to-suit — это умение покупателя офисного здания или торгового центра спрогнозировать свою жизнь минимум на три года вперед, — считает Андрей Мухин. — Бизнес должен понять, сколько ему нужно офисных площадей, машино-мест, спрогнозировать, как компания изменится, пока строится здание, каков дальнейший прогноз на развитие бизнеса именно в этом месте. Мы заметили, что потребитель поменялся, и это — общая тенденция не только для Петербурга, но и для Москвы».

Однако такой формат накладывает на девелоперов повышенные обязательства. В первую очередь, меняются требования к качеству объекта. «То, что раньше считалось «премией» и конкурентным преимуществом, сегодня становится обязательными параметрами, при отсутствии которых потребители к нам просто не придут», — говорит Мухин. На первый план выходят такие «скучные» вещи, как юридическая составляющая, пакет документов, который будет составляться на стадии предпроекта. «Мы никогда не фиксировали пожелания собственника так досконально и финансово ответственно, — говорит Андрей Мухин. — При строительстве «под клиента» важно зафиксировать все пожелания покупателя. Мы строим четко под него и здесь не должно быть осечки». Важны и финансовые договоренности — покупатель должен оплатить это здание, потому что другому арендатору или покупателю с такими параметрами оно может и не подойти.

Перспективы строительства «под заказчика» оцениваются экспертами по-разному. Менеджер по продаже городской недвижимости компании Savills в России Ирина Сафина считает, что на офисном рынке формат built-to-suit может быть интересен только крупным компаниям с особыми техническими требованиями (мощности электричества, нагрузки на перекрытия, собственные data-центры и прочее). Если говорить об отраслях, то это финансовые компании, банковский сектор, производственные компании и телекоммуникации. По словам Сафиной, реализованных проектов такого формата пока практически нет.

Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владислав Фадеев добавляет к сложностям формата увеличенный девелоперский цикл (2-2,5 года). Вопрос сроков может оказаться ключевым: девелоперы не могут предложить строительство в пределах полутора лет, а больший срок не устраивает арендаторов, которые рассчитывают найти за этот срок подходящее помещение. Впрочем, Фадеев не отрицает, что интерес к формату все же есть. «Уже в 2018 году на рынке офисной недвижимости Петербурга стал ощутимым недостаток свободных площадей, а крупных блоков почти не осталось, — говорит эксперт. — При этом у многих клиентов есть потребность в консолидации нескольких офисов в одном объекте, на этом фоне все активнее идут разговоры об офисном built-to-suit».

Если говорить конкретно о «Невской Ратуше», то это, по мнению генерального директора петербургского филиала Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, один из лучших объектов офисной недвижимости класса А в Санкт-Петербурге, что подтверждается 100-процентной заполняемостью и качественным набором арендаторов. Потенциальными клиентами новой очереди комплекса могут стать компании сферы IT, нефтегазового сектора, крупные фармацевтические холдинги, структуры, связанные с администрацией города.

Справочно:

Административно-деловой квартал «Невская Ратуша» расположен в Центральном районе города Санкт-Петербурга на пересечении Дегтярного переулка, Новгородской улицы и улицы Моисеенко. Первая очередь проекта включает в себя три корпуса общей площадью около 170 тыс. кв. метров. Второй и третий корпуса введены в эксплуатацию в 2013 году, главный корпус — в 2016 году. Главный корпус квартала «Невская Ратуша» является штаб-квартирой тринадцати комитетов администрации Санкт-Петербурга. Во втором корпусе площадью 40 тыс. кв. метров располагается головной офис Банка ВТБ (ПАО) в Санкт-Петербурге. Арендаторы третьего корпуса — бизнес-центра площадью 28 тыс. кв. метров — являются структуры ПАО «Газпром», фармацевтическая компания «Герофарм», Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга, крупнейший производитель сетевого IT-оборудования Cisco и ряд других компаний.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/cre_people_aleksandr_shevelev_o_raznitse_moskovskogo_i_sofijskoj_i_zaprosax_na_stroiteljstvo_rts-5766.html#CRE_PEOPLE АЛЕКСАНДР ШЕВЕЛЁВ, О РАЗНИЦЕ МОСКОВСКОГО И СОФИЙСКОЙ, И ЗАПРОСАХ НА СТРОИТЕЛЬСТВО РЦhttp://maris-spb.ru/publication/cre_people_aleksandr_shevelev_o_raznitse_moskovskogo_i_sofijskoj_i_zaprosax_na_stroiteljstvo_rts-5766.htmlMon, 09 Sep 2019 18:32:02 +0300Спрос на размещение складских объектов вблизи Московского шоссе обусловлен, в первую очередь, привязкой логистики компаний к транзиту из столицы. При этом данная ситуация не меняется даже на фоне заметной перегруженности локации транспортом и складскими комплексами (более 30% доли рынка Петербурга). Софийская улица и Московское шоссе ощутимо отличаются по транспортной загрузке. Основной поток товарооборота из Москвы проходит именно по Московскому шоссе, т.к. на нем сосредоточена большая часть складских комплексов южного направления. При этом большинство из них расположено после съезда на Ленсоветовскую улицу (связующая с Софийской улицей), что приводит к периодическим пробкам на въезде в город. Софийская улица в этом отношении более свободна. Заслуживают внимания усилия по улучшению транспортной ситуации в данной локации. Так, в настоящее время производятся работы по расширению Московского шоссе и планируется открытие метро «Шушары», а несколькими годами ранее реализованы две новые развязки в районе пересечения с Колпинским шоссе. Объекты внутри КАД пользуются спросом у производственных компаний с большим количеством персонала. Данное предложение еще более ограничено в связи с тенденцией к выводу из города предприятий серого пояса, а также дефицитом участков под промышленную застройку.

Также достаточно часто поступают запросы на складские объекты в черте города, под организацию распределительного центра. Данные обращения можно условно разделить на две категории:

1) Небольшие объекты площадью порядка 5 000 м2 с привязкой к метро;

2) 15-тысячники для логистических компаний с доступом к развязкам КАД. Для размещения крупных РЦ федерального игроков (30 000 - 50 000 м2) в основном рассматриваются сложившиеся промышленные зоны и участки в непосредственной близости к кольцу.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/biznes_i_istorija_budet_li_u_istoricheskix_zdanij_svoe_dolgo_i_schastlivo-5760.htmlБизнес и история: будет ли у исторических зданий свое долго и счастливоhttp://maris-spb.ru/publication/biznes_i_istorija_budet_li_u_istoricheskix_zdanij_svoe_dolgo_i_schastlivo-5760.htmlThu, 29 Aug 2019 18:00:00 +0300Конюшенный двор с домом для прислуги при дворце великого князя Михаила Николаевича включили в реестр объектов культурного наследия регионального значения. Ансамбль располагается по адресу ул. Миллионная, 6А. История этого места начинается еще в петровские времена, тогда на участке располагался деревянный дом, принадлежавший сестре фаворитки Петра I. Потом он был полностью перестроен, а в 20-х годах XX века его переоборудовали под жилье. С тех пор он является многоквартирным домом.

На самом деле, объектов времен Петра I, сохранившихся до наших дней, осталось немного. За некоторыми ведется неустанный присмотр, другие стоят в ожидании новой жизни. Так, Конюшенное ведомство давно нуждается в реставрационных работах. За почти 300-летнюю историю здесь располагались жилые постройки, кузницы, автобаза и гараж НКВД – МВД Ленинградской области. В 2015 году благодаря градозащитникам и активным жителям проект создания здесь апарт-отеля от "Плаза Лотос Групп" был отменен, и объект культурного наследия вернули городу. Только за время владения компания успела снести часть исторических корпусов. Спустя два года в нем были проведены срочные противоаварийные работы, также восстановили зал Манежа, где сейчас проходит выставка проектов реконструкции Конюшенного ведомства.

Конюшенное ведомство
Конюшенное ведомство - проект

На выставке представлено всего пять концепций, разработчиками выступили ООО "Старт Девелопмент", ООО "Тандем Истейт", ООО "Кираса Инвест" (входит в "Группа Ярд"), АО "Центр выставочных и музейных проектов" и Государственный музей истории Санкт-Петербурга. Все они достаточно похожи, предлагают создание многофункционального пространства - разместить мастерские, музей, кафе или сделать из него центр по примеру Artplay. В целом, проекты выглядят как наброски и о четкой концепции реконструкции говорить еще рано. Окончательные торги перенесли на следующий год. Вероятно, за это время появятся и другие желающие взять исторический памятник в свои руки.

Еще по одному важному вопросу город также не может дать четкого ответа – форма взаимодействия с инвесторами. С их стороны предлагается вариант концессионного соглашения, но он не до конца устраивает бизнес. Что весьма логично, поскольку даже после реконструкции инвестор не будет обладать правом собственности на объект. Как отметил генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, инвесторы не занимаются меценатством. Городу важно привлечь инвестиции, бизнесу заработать деньги. Им нужно прийти к общему мнению, чтобы у обеих сторон были гарантии. При этом город может продавать исторические здания в собственность бизнесу. Есть шанс, что при подобных предложениях количество потенциальных инвесторов на проблемных объектах увеличилось бы.

Стоит учитывать, что пока администрация не планирует предоставлять выгодные условия для бизнеса, исторические здания будут продолжать умирать. И статус объекта культурного наследия не поможет. Это не дает гарантии сохранности, это означает, что значительные изменения этих зданий не коснутся, и сносу они не будут подлежать.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/restavratsija_i_prodazha_kakie_perspektivy_ozhidajut_oranzherei_tavricheskogo_sada-5761.htmlРеставрация и продажа: какие перспективы ожидают оранжереи Таврического садаhttp://maris-spb.ru/publication/restavratsija_i_prodazha_kakie_perspektivy_ozhidajut_oranzherei_tavricheskogo_sada-5761.htmlTue, 27 Aug 2019 18:00:00 +0300На территории Таврического сада расположены два отдельных объекта: это комплекс теплиц и Пальмовая оранжерея. Зачастую постройки путают, но на деле они не связаны друг с другом. Теплицы сейчас находятся в ведении города, а Пальмовая оранжерея принадлежит частному лицу. Однако в ближайшее время оба объекта подвергнутся изменениям. Теплицы будут переданы инвестору по концессионному соглашению для реставрации, а Пальмовая оранжерея готовится к продаже.

Теплицы Таврического сада – знаковый комплекс зданий, который, к сожалению, уже долгие годы находится в полуразрушенном состоянии. Вся территория заросла кустарником и травой, от крыши и стен почти ничего не осталось. В 2019 году теплицы получили шанс на преображение: представители холдинга Ginza Project обратились в администрацию с заявкой на реконструкцию построек. В Смольном идею одобрили и решили передать объект инвестору с лучшим проектом по концессионному соглашению. Кроме компании «ТатПроект», принадлежащей Ginza Project, готовность провести реставрацию теплиц выразил Фонд социальных инвестиций «Газпрома». Власти города допустили инвесторов к конкурсу, торги будут проведены после оформления документации.

Наиболее подробный проект реконструкции теплиц принадлежит Ginza Project. Внушительная зона станет прогулочной, в этой оранжерее будут располагаться зимний сад, концертный зал, детская площадка и цветочный магазин. «Больше половины площадей отдадут под социально ответственную функцию, остальные территории будут распределены между образовательными, выставочными и гастропространством», – рассказал генеральный директор Ginza Project Максим Ползиков. Реализовать концепцию «ТатПроект» планирует к 2025 году, общая сумма инвестиций составит около 1,7 млрд рублей.

В Фонде социальных инвестиций «Газпрома» не раскрывают подробностей своего проекта. Тем не менее, рыночная устойчивость компании, её опыт участия в социально значимых проектах позволяют «Газпрому» составить серьёзную конкуренцию Ginza Project. Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер отмечает, что крупные фирмы нередко инвестируют средства в развитие общественных пространств, так как это способствует формированию положительного восприятия компаний и их проектов.

Заинтересованность авторитетных инвесторов позволяет предположить, что в будущем из заброшенных теплиц получится по-настоящему востребованное общественное пространство. Сказать о том, что Пальмовую оранжерею ожидают столь грандиозные перспективы, сложно. В июне объект был выставлен на продажу агентством недвижимости Khokhlov & Prokhorchuk. Положение оранжереи на рынке является непрочным из-за нескольких факторов. Во-первых, не внушает доверия собственник участка. Официально оранжерея принадлежит Светлане Смирновой, однако СМИ называют её владельцем арестованного за серьёзные правонарушения бизнесмена Дмитрия Зарубина. Здание уже пытались продать в 2016 году, однако покупатель в тот раз не нашёлся. Возможно, причиной как раз стала пошатнувшаяся репутация Зарубина.

Препятствовать продаже может также тот факт, что Пальмовая оранжерея является проблемным объектом. Здание нуждается в ремонте, соответственно, требует вложения немалых средств, а удастся ли извлечь из него коммерческую выгоду, неизвестно. «Реализация любого проекта здесь сопряжена с административными рисками: в случае некорректного использования протесты со стороны жителей и градозащитников будут очень серьёзными», – подчёркивает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.

Причиной продажи, вероятно, является слабая окупаемость оранжереи. Объект не пользуется популярностью у горожан и туристов, о чем свидетельствуют отзывы. «Если вы посмотрели в Петербурге абсолютно всё, и больше нечем заняться, то можно зайти в эту оранжерею. В противном случае идти сюда нет смысла. Обойти оранжерею можно минуты за три. Кроме парочки цветущих орхидей красивых растений нет, всё в разных немного побитых горшках. Ни о каком микроклимате для растений речи не идёт», – пишет туристка из Красноярска. В похожем ключе высказывается и пользователь из Пскова: «Никакой информативной или эстетической нагрузки «заведение» не несёт. Чей-то почти удачный коммерческий проект по сшибанию 80 рублей с носа за 10 минут так называемого посещения, ибо нормальный человек больше данного времени в этом месте не просидит».

С учётом перечисленных факторов недоумение вызывает заявленная цена Пальмовой оранжереи. Изначально Khokhlov & Prokhorchuk указало стоимость 49 млн рублей – эта цена признавалась экспертами справедливой, но и тогда желающих купить объект не нашлось. Сейчас же по непонятным причинам она поднялась до 175 млн – видимо, таким образом агентство пытается искусственно вызвать интерес к недвижимости или увеличить собственную прибыль, хотя должны понимать, что объект является сложным в эксплуатации. С таким подходом Пальмовая оранжерея может снова остаться без покупателя и без необходимого ремонта.

Пока агентство затягивает продажу оранжереи, произвольно меняя цену, у нее могут появиться серьёзные конкуренты. Основной комплекс теплиц обещает стать востребованным общественным пространством, чего нельзя сказать о Пальмовой оранжерее. По мнению генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, здание оранжереи интересно только с точки зрения проведения там мероприятий. «У этого объекта оценивается в основном место и его "аура" – то, что это нестандартный объект недвижимости», – считает Мошенский. Потенциальному покупателю придётся задуматься, какой проект способен сделать Пальмовую оранжерею конкурентоспособной и более привлекательной с точки зрения бизнеса.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/torgovlja_prirastaet_restoranami_chto_proisxodit_na_rynke_kommercheskoj_nedvizhimosti-5762.htmlТорговля прирастает ресторанами. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости.http://maris-spb.ru/publication/torgovlja_prirastaet_restoranami_chto_proisxodit_na_rynke_kommercheskoj_nedvizhimosti-5762.htmlSat, 10 Aug 2019 17:51:57 +0300Гастрономический прирост

Все большее влияние на рынок коммерческой недвижимости начинают оказывать операторы общественного питания. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова рассказывает, что за первое полугодие в Москве появились 46 новых ресторанов и кафе. Это 41% от всех открытий в сегменте стрит-ритейла. В Санкт-Петербурге ситуация еще более впечатляющая: только за первые полгода здесь появились 70 новых заведений. Госпожа Назарова объясняет, что сейчас наиболее активно на улицах развивается формат «кофе с собой». За счет активной ротации арендаторов доля свободных площадей остается на низком уровне.

Так, в Москве, согласно расчетам CBRE, сейчас пустуют в среднем 7,7% помещений, это минимальный уровень за последние три года.

В Санкт-Петербурге, по данным компании Maris, в центральной части города вакантны 5% площадей, на Петроградской стороне — 10%.

Какие тренды наблюдались на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии
Активная экспансия заведений общественного питания влияет и на рынок торговых центров. Заместитель руководителя отдела исследований JLL Владислав Фадеев рассказывает, что управляющие Санкт-Петербурга сейчас активно наращивают в комплексах долю общепита. Эксперт уверен, что во многом это делается для увеличения времени, которое посетители проводят в торговых комплексах. Похожая тенденция существует и в Москве. Как следует из подсчетов Knight Frank, реконцепцию в нынешнем году проходят 16 существующих в Москве торгцентров. Во всех них увеличиваются зоны развлечений и общественного питания. В торговых комплексах активно развивается популярный сегодня формат фудхоллов. Только в июле в петербургском «Сити молл» открылось панорамное пространство City Food, а в московской «Океании» заработал Eat Market. Уровень вакантности в торговых центрах Москвы согласно прогнозам JLL достигнет 4,9%, а в Санкт-Петербурге не превысит 4%.

Офисная стабильность

Рынок офисной недвижимости находится в стадии комфортного восстановления, свидетельствуют данные Colliers International. Региональный директор департамента офисной недвижимости компании Вера Зименкова рассказывает, что в Москве на фоне стабильного спроса у арендодателей сейчас сохраняется возможность повышать ставки, даже несмотря на увеличивающийся объем предложения. Как следствие, по итогам первого полугодия средняя стоимость аренды офисов класса А составила 26,6 тыс. руб. за кв. м в год, увеличившись на 1,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Офисы В класса за тот же период подорожали на 2,2%, до 14 тыс. руб. за кв. м в год. Но госпожа Зименкова добавляет, что в центре города эта тенденция заметнее. Так, офисы внутри Садового кольца за первое полугодие подорожали на 6%, Бульварного — на 4%.

Госпожа Зименкова предполагает, что по итогам года аренда офисной недвижимости подорожает на 5%. Но в центральной части города по ее прогнозам динамика останется более выраженной. Продолжающийся рост цен на офисы во многом обеспечивает активность арендаторов.

В результате довольно низкого ввода за последние три года и сокращения доли свободных площадей в ликвидных локациях крупные компании активно рассматривают и подписывают договоры аренды еще до окончания строительства»,— рассказывает госпожа Зименкова.

В качестве примера она приводит сделку по аренде «Тинькофф» 68 тыс. кв. м в МФК «Акватория», строительство которого должно завершиться только в 2022 году.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/maris_v_assotsiatsii_s_cbre_itogi_polugodija-5751.htmlMaris в ассоциации с CBRE: итоги полугодияhttp://maris-spb.ru/publication/maris_v_assotsiatsii_s_cbre_itogi_polugodija-5751.htmlWed, 07 Aug 2019 17:21:35 +0300ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

Офисная недвижимость 

Валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия составляет 3,101 млн кв. м. В первом полугодии 2019 г. средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 г. (+0,2 п.п.). По данным на конец июня 2019 г. было свободно около 177 000 кв. м или 5,7% от общего объема предложения. Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А не изменились, в бизнес-центрах класса B характеризовались незначительной положительной динамикой (+2,0%). В I полугодии наблюдался существенный рост спроса на услуги в сегменте коворкингов, в том числе со стороны крупных компаний.

Складская недвижимость

В I полугодии 2019 г. средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости увеличился на 0,6 п.п. относительно аналогичного показателя на конец 2018 г. По итогам полугодия свободно около 96 000 кв. м или 3,2%. Основной объем спроса формировали предприятия торговли. В I полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии.

Торговая недвижимость

В I полугодии 2019 г. на рынке торговой недвижимости было открыто два торговых центра, один гипермаркет и сдан в эксплуатацию один мебельный центр. По данным на конец июня 2019 г. в торговых центрах вакантно около 4% площадей. Этот показатель стабилен с конца 2018 г.   

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ предложения

По состоянию на конец июня валовая арендопригодная площадь бизнес-центров центров класса А составила 1,072 млн кв. м, класса В – 2,03 млн кв. м. В I полугодии 2019 г. были введены в эксплуатацию три офисных здания, общей арендопригодной площадью 22 тыс. кв. м (БЦ на Заусадебной ул., 15; БЦ «Пифагор» – пер. Каховского, 12; БЦ на Наличной ул., 44). Два объекта из трех (суммарная GLA 18,5 тыс. кв. м) относятся к спекулятивным офисным центрам. В 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию меньшего объема офисных площадей по отношению к предыдущему году (-23%). При этом доля спекулятивного строительства увеличится при соблюдении сроков строительства.

Анализ спроса

Основной спрос формировали IT компании. На долю этого сектора приходится половина арендованных офисных площадей. Объем сделок по аренде офисных помещений за I полугодие 2019 г., по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 50 тыс. кв. м. Заполняемость В I полугодии произошло перераспределение спроса на офисные центры в сегмент объектов класса А. Так, снижение доли вакантных площадей в классе А на –0,6 п.п. отразилось увеличением объема вакансии в классе B (+0,7 п.п.). Также свой вклад в увеличение доли вакансии в офисных центрах класса B внес прирост нового спекулятивного предложения на рынке. На конец июня 2019 г. в офисных центрах класса А вакантно 2,9% площадей (около 31 тыс. кв. м). В классе В вакантно 7,2% или в абсолютном выражении – 146 тыс. кв. м.

Арендные ставки

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец июня 2019 г. составляла 1 940 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые шесть месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А не изменилась (+0,0%, исключая внутриквартальные колебания). Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 280 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +2,0% по сравнению с декабрем 2018 г.

Доля Maris

При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за первое полугодие 2019 г. было реализовано более 15 300 кв. м.

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ предложения

В I полугодии 2019 г. рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 5 комплексами общей площадью около 84 270 кв. м, что в 3,5 раза больше объема, введенного за аналогичный период прошлого года. Основной прирост произошел за счет новых спекулятивных объектов, введенных на территории логопарков «Осиновая Роща» и «М10». Первый был реализован на этапе строительства.

По состоянию на конец июня площадь складских центров класса А составила 2,09 млн кв. м, класса В – 856 тыс. кв. м. До конца 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 77 500 кв. м складской недвижимости. Распределение между спекулятивным предложением и форматом built-to-suit практически равное: 52%:48%, соответственно.

Анализ спроса

В I полугодии 2019 г. основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали торговые операторы (56%). Объем сделок в первом полугодии составил не менее 153 000 кв. м. Заполняемость В I полугодии наблюдалось увеличение уровня вакансии в складских комплексах класса А на 0,6 п.п. за счет прироста объема нового спекулятивного предложения и освобождения крупных блоков в действующих комплексах. По данным на конец первого полугодия в складских комплексах класса А в среднем свободно 3,3% площадей. В классе В средний уровень вакансии практически не изменился и составил 3,1%. Суммарно по итогам первого полугодия на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 96 000 кв. м (3,2% от валового объема предложения на рынке).

Арендные ставки

В I полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии. Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составил 460 – 560 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Предложение

В I полугодии 2019 г. на рынке торговой недвижимости были открыты: торговый центр «Перрон», торговый комплекс «Индустриальный», гипермаркет «Лента» и был введен в эксплуатацию центр мебели и интерьера «Кубатура».

Во II полугодии ожидается открытие торгового центра «Спутник», аутлет-центра FASHION HOUSE и гипермаркета «Лента». Валовая арендопригодная площадь трех проектов - более 30 тыс. кв. м. Заполняемость и арендные ставки В начале июля 2019 г. вакантно 4% площадей в торговых центрах. Данный показатель остался на прежнем уровне, по сравнению с 2018 годом. При этом ротация арендаторов существенна. В I полугодии 2019 г. не наблюдалось изменения среднего уровня запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах.

Анализ спроса

В январе-мае 2019 г. в Санкт-Петербурге объем оборота розничной торговли вырос на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. В I полугодии происходило перераспределение сил ряда игроков рынка. Британский ретейлер Next закрыл все свои магазины в России. Продуктовые магазины «Полушка», «Лайм» и «Всенародный» также уходят с рынка. Ретейлер «Диета-18» закрыл все свои магазины. Сохраняется тренд открытия демократичных точек общественного питания. Новые кофейни, фастфуды и бары открывались как в торговых центрах, так и в помещениях формата street retail на основных торговых магистралях города с большим пешеходным трафиком.

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

- Санкт-Петербург стал победителем в номинации «Лидирующее направление городского туризма в Европе-2019» премии World Travel Awards.

- Рост пассажиропотока аэропорта «Пулково» с января по июнь 2019 г. составил 8,8 миллионов (+10,3% к показателю аналогичного периода 2018 г.).

Операционные показатели отелей 3-4* Санкт-Петербурга в янв.-апр. 2019: ADR 2 693 руб. (-2,6%), заполняемость 57,3% (-1,9 п.п.), RevPar 1 556 руб. (-5,9%).

Анализ предложения

По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге действует 177 отелей на 23 642 номера. Это отели с номерным фондом более 40, которые прошли классификацию и получили категорию 3*, 4* или 5*. Из них 35 гостиниц (более 9 000 номеров) находятся под управлением международных гостиничных операторов. Среди действующих наибольшую долю занимают гостиницы категории 3* (33%) и 4* (52%). Наибольшее количество отелей расположено в центральной части города (66%). В I полугодии было открыто 4 новых гостиницы на 249 номеров.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/zavodskoj_interes-5750.htmlЗаводской интересhttp://maris-spb.ru/publication/zavodskoj_interes-5750.htmlThu, 01 Aug 2019 17:04:41 +0300Предприятие взяло в аренду 2121 кв.м в офисно-складском комплексе недалеко от метро «Старая Деревня». Основной вид деятельности – производство и поставка электрооборудования и электроматериалов. Арендодатель технопарка – группа управляющих компаний «Бизнес Квартал». Брокером сделки выступила фирма Maris в ассоциации с CBRE.

Ранее портфель консультанта пополнился ещё одним производственным контрактом в Красногвардейском районе. Компания «Бенитеко» арендовала 870 «квадратов» у МКО «Севзапмебель» на Магнитогорской ул., 30. Фирма оказывает комплексные услуги по изготовлению форм для флексопечати и допечатной подготовке.

По данным Maris, основными арендаторами качественных складских комплексов в Петербурге выступают торговые операторы. Их доля – 56% от общего объёма сделок за первое полугодие 2019-го. Производственники занимают 26%. На третьем месте – логистические операторы. За первые шесть месяцев арендаторы сняли более 153 000 кв.м. Средний диапазон арендных ставок в качественных объектах варьируется от 460 до 560 руб./кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/povorot_v_apartamenty_unisto_petrostal_pereprofiliruet_proekt_na_sytninskoj_ulitse-5747.htmlПоворот в апартаменты. "УНИСТО Петросталь" перепрофилирует проект на Сытнинской улице.http://maris-spb.ru/publication/povorot_v_apartamenty_unisto_petrostal_pereprofiliruet_proekt_na_sytninskoj_ulitse-5747.htmlWed, 31 Jul 2019 18:00:00 +0300Об этом стало известно из инвестиционного меморандума компании. Проект расположится на 0,6 га на Сытнинской улице, 11, литера А, который принадлежит ООО "УНИСТО Петросталь Проект–Сытнинская". Вид разрешенного использования земли — размещение гостиниц (решение о передаче в ЗНОП отменено Верховным судом РФ в марте 2019 года). По словам президента ГК "УНИСТО Петросталь" Владимира Оксмана, здесь можно построить комплекс общей площадью почти 40 тыс. м2. Объем инвестиций составит 2,4 млрд рублей. "Разумеется, для нового назначения придется менять проект. Однако корректировки будут после того, как мы определимся с партнерами", — пояснил он.

Исчерпанный конфликт

"УНИСТО Петросталь" купила участок на Сытнинской улице, включающий два надела площадью более 6 тыс. м2 и четыре здания, за 150 млн рублей на торгах в 2012 году. Здесь был запланирован МФК с гостиницей. Одно из зданий, являющееся историческим, необходимо было реконструировать. В процессе работ обнаружились фрагменты фундаментов построек XVIII–XX веков и остатки старого захоронения. Сейчас, по словам президента компании, проекту ничего не мешает: "Останки, обнаруженные на участке, были вывезены на сохранение в Институт материальной культуры РАН, специалисты которого производили раскопки. В 2017 году они были перезахоронены на Новом Колпинском кладбище. Компания предоставила документы в суд, поэтому вопрос о строительстве на месте захоронения можно считать исчерпанным". Все остальные согласования, в том числе КГИОП, у застройщика есть, сообщается в меморандуме.

Информацию "ДП" подтвердил член ВООПИиК Дмитрий Литвинов: "Все проблемы застройщика начались из–за того, что он незаконно снес лицевые корпуса. Если бы эти корпуса были сохранены, у коммерсантов не было бы необходимости проводить раскопки, и проблем бы не возникло. Лицевые корпуса в любом случае по закону должны быть восстановлены".

По прогнозам "УНИСТО Петросталь", чистая прибыль по проекту — порядка 1,4 млрд. "Для нашей компании это возможность получить дополнительный доход на достройку оставшихся домов и выполнить обязательства перед дольщиками. Долгое время мы делали ставку на продажу активов, однако, учитывая положение компании, мы не можем получить реальную цену — покупатели ожидают, что мы будем продавать все с большим дисконтом", — рассказал Владимир Оксман.

Сытное место

Локация на Сытнинской улице подойдет для любого вида недвижимости. "При прочих равных жилье или апартаменты дают наиболее быструю окупаемость проекта, хотя в условиях нового законодательства строительство бизнес–центра может оказаться сравнимым по доходности", — полагает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. По его мнению, найти соинвестора не составит труда. "Петроградка исторически привлекательна и интересна для реализации жилья, поэтому на Сытнинской можно реализовать апартаменты как сервисного назначения, так и для постоянного проживания. Единственный нюанс — это непосредственная близость рынка, который создает высокий трафик покупателей", — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, считает, что, учитывая местоположение, целесообразнее всего было бы возведение сервисного апарт–отеля, на который возможен высокий спрос. "Но заявленный объем 40 тыс. м2 для данной локации, вероятнее всего, излишен", — сомневается эксперт. С ней согласна и Ольга Убушиева, старший аналитик департамента исследований Colliers International в Петербурге: "Локация на Сытнинской улице подходит для размещения сервисного апарт–отеля бизнес–класса. Причем средняя стоимость может составить от 175,5 тыс. рублей за 1 м2".

Свободные земельные участки на Петроградке интересны девелоперам, учитывая, что их число только сокращается.

Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/prodat_parking_optimistam_glavstroj-spb_vystavil_na_prodazhu_parking_za_150_mln_rublej-5748.htmlПродать паркинг оптимистам. "Главстрой-СПб" выставил на продажу паркинг за 150 млн рублейhttp://maris-spb.ru/publication/prodat_parking_optimistam_glavstroj-spb_vystavil_na_prodazhu_parking_za_150_mln_rublej-5748.htmlWed, 31 Jul 2019 14:00:00 +0300Восьмиэтажный отдельно стоящий паркинг площадью почти 15 тыс. м2 в 21–м квартале "Северной долины" планируется сдать в 2020 году.

Доходная парковка

По подсчетам Юлии Ружицкой, директора по продажам "Главстрой Санкт–Петербург", доходность от управления таким объектом может составлять до 13,5% годовых. При стопроцентной заполняемости ежегодный доход может достигать 26 млн рублей. То есть срок окупаемости составит 7–9 лет.

"Мы предлагаем выкупить паркинг профессиональным инвесторам. У нас уже есть успешный опыт — в 2017 году, когда группа инвесторов приобрела в "Северной долине" три отдельных паркинга, заполняемость которых, по данным опроса собственников — управляющей компании, составляет 100% круглый год", — рассказала Юлия Ружицкая. По ее мнению, спрос на парковочные места в данной локации стабильно высокий, тем более что дворы в квартале, где строится паркинг, будут закрыты для машин.

Рискованная инвестиция

Впрочем, эксперты не разделяют такого оптимизма девелопера. "Инвестиционная привлекательность паркингов сомнительна — помимо низких арендных ставок и относительно высоких эксплуатационных затрат существует проблема потребительской психологии. Наши автолюбители в массе своей предпочитают парковаться в проездах и на газонах, зато бесплатно и идти недалеко", — говорит Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. "Спрос на паркинги во многом зависит от стоимости машино–места и стратегии застройщика. Если в комплексе продается недорогое жилье, а цена паркинга с ним сопоставима, причем не предполагается ни гибких скидок, ни системы рассрочек, — ожидаемо продажи машино–мест будут не на высоте", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Квартиры экономкласса приобретают люди с небольшими финансовыми возможностями, и машино–места не так часто пользуются спросом", — убеждена Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг".

Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 м2 общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. "В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости", — уточняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Застройщик обязан строить парковочные места в соответствии с законодательством, поэтому девелоперы ищут различные пути их реализации. Путь — продать паркинг единым лотом — один из вариантов решения этого вопроса. Цена на этот объект уже ниже рыночной. Инвестор, который приобретет паркинг, может сдать его в долгосрочную аренду или перепрофилировать", — полагает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Новый профиль

Единственный способ окупить паркинг — частично его перепрофилировать, например под торговлю. "Но это очень сложный и затратный процесс. При этом его коммерческая функциональность даже после реконструкции ограничена офисной и торговой функциями, а спрос на них в "Северной долине" уже закрыт существующими встроенными коммерческими помещениями", — говорит Алексей Федоров.

Как рассказывают участники рынка, очень часто на первых этажах паркингов девелоперы продают места под организацию сопутствующего бизнеса — автомоек, мастерских, автомагазинов. В редком случае там размещаются продовольственные и непрофильные торговые точки. "Это позволяет решить часть проблемы, но не снимает ее полностью. Стандартно в паркинге продается около половины мест, а остальные застройщик сдает, либо они пустуют", — рассказывает Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".

Павел Никифоров

]]>
http://maris-spb.ru/publication/polovinchatyj_spros_industrialjnye_parki-5741.htmlПоловинчатый спрос. Индустриальные парки.http://maris-spb.ru/publication/polovinchatyj_spros_industrialjnye_parki-5741.htmlThu, 25 Jul 2019 11:48:46 +0300За последние полгода ситуация на рынке индустриальных парков кардинально не изменилась. Как и в последние несколько лет, формат индустриальных парков набирает все большую популярность. Но пока все также в сегменте ИП предложение превышает спрос. Заместитель генерального директора инвестиционно-девелоперского холдинга «Нева Проперти» Мария Скобелева отмечает, что на сегодняшний день заполняемость индустриальных парков в Петербурге и Ленобласти не превышает 50%, причем этот показатель не меняется в течение нескольких последних лет. «Даже процесс редевелопмента "серого пояса" не помогает росту спроса на размещение в ИП: предприятия перебазировать из центра города долго, дорого, а также чревато потерей сотрудников, в том числе высококвалифицированных»,— говорит госпожа Скобелева. По ее словам, наиболее востребованы сейчас небольшие помещения — до 5 тыс. кв. м, спрос на них предъявляют в основном производственные предприятия. Она отмечает, что в последнее время прослеживается тенденция, что резиденты выбирают ИП, где в наличии есть не только необходимая инфраструктура, но и грамотная управляющая компания. За последние полгода в Санкт-Петербурге и Ленобласти не выводилось на рынок новых проектов, но в планах на 2021 год открытие первого индустриального парка в Ленинградской области, который будет специально рассчитан на предприятия малого бизнеса.

Тенденции

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «Мы не наблюдаем появление новых качественных индустриальных парков, то есть обеспеченных инженерной инфраструктурой, управляемых профессиональной УК, в которых могли бы разместиться производственные предприятия или складские объекты. Кроме того, даже в существующих парках подобного формата до сих пор есть свободные площади. Примером наиболее развитых на сегодня проектов Петербурга являются "Марьино" и Greenstate, однако и стоимость земли в них высокая».

Директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев среди тенденций первого полугодия выделяет то, что на территории индустриальных парков начинают размещаться складские объекты, предназначенные в аренду классов В и А различной площади. «Это обусловлено практическим отсутствием свободных производственно-складских помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»,— говорит он.

Ксения Налетова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Что касается индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное изменение, которое мы наблюдаем последние полгода,— это однозначно более гибкий подход представителей индустриальных парков к клиентам. Этот подход проявляется в более гибкой ценовой политике, готовности участвовать в строительстве объектов (такие индустриальные парки, как ЮИТ или "Марьино", готовы предлагать генподряд), готовности предоставлять участки в аренду на время, например, процедуры Due Diligence. То есть сейчас применяются разные схемы привлечения клиента, которые раньше не практиковались».

Она указывает, что не так давно был анонсирован новый проект, который будет реализовывать ГК «Терра» в Буграх на 20 га земли: «По срокам пока нет конкретных данных, но к нам уже эта компания обращалась с запросом по концепции будущего парка».

Цены на месте

«Средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами, за исключением наиболее привлекательных участков. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя и на рынке остаются более дешевые, понижая средний уровень цен»,— отмечает она.

«Средняя стоимость квадратного метра в индустриальных парках не сильно изменилась за последний год и составляет 1–4 тыс. рублей. Нижняя граница характерна для проектов, где предлагается земля с потенциальным подключением к инфраструктуре, верхняя — для земельных участков с подведенными коммуникациями и дорогами. Стоимость зависит также и от расположения, района и транспортной доступности. Пока спрос минимален, а снижать цену для привлечения арендаторов собственники не готовы»,— говорит господин Фадеев.

Максим Гончаров, руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG, также полагает, что стоимость земли на территории индустриальных парков не претерпела существенных изменений по сравнению с 2018 годом. «Так, стоимость неподготовленного участка начинается от 800 рублей за "квадрат", участка с коммуникациями — от 2000 рублей»,— подсчитал он.

Максим Соболев рассказал: «Отдельные парки заявляют демпинговые цены, опускаясь до уровня цены "картофельных полей". Однако следует четко понимать, что инженерно подготовленный участок не может стоить "три копейки". Аналогией может быть рынок первичного жилья: мы все прекрасно знаем, к каким последствиям ведут демпинговые цены».

По мнению господина Гончарова, на долю технопарков приходятся около 40% обрабатывающего производства Ленинградской области. Более пессимистично оценивает долю господин Соболев: «Это единицы или доли процентов. Наиболее наглядны цифры для Петербурга. Земли промышленности в Петербурге — 19 тыс. га, индустриальных парков — не более десяти со средней площадью 50–70 га (итого 500–700 га, включая логистические). При этом логистические парки не создают существенной добавленной стоимости».

Без малого парк

Основной проблемой ИП остается то, что малым предприятиям условия, на которых предлагаются территории и помещения в них, не потянуть. Некоторое время назад ряд игроков анонсировали намерение самостоятельно построить промышленные здания на территории индустриальных парков и сдавать их в аренду мелкой нарезкой. Однако пока до реализации дело не дошли. «Реализации этой идеи мешает, с моей точки зрения, универсальность таких проектов. Для парка такой проект будет очень дорогим, потому что, когда строится универсальный объект, отвечающий требованиям разного типа производств, это очень удорожает строительство. В этих случаях девелопер вынужден заводить максимальные мощности, столько ресурсов, чтобы там могли разместиться любого типа производства. И поскольку заранее спрогнозировать, каким именно будет клиент, сложно, приходится покупать более высокие лимиты по электричеству, и, соответственно, нагрузки на конструктив закладываются большие, чем если бы это просто складской объект. Все это вместе приводит к сильному удорожанию проектов. Я считаю, что это одна из основных причин»,— рассуждает госпожа Налетова. Хотя за рубежом такие проекты есть, они очень активно развиваются. «Очень много таких парков для маленьких производственных компаний мы наблюдаем в Эстонии — у них очень развито это направление. У нас один такой проект был реализован, правда, не на территории индустриального парка, а на своем земельном участке. Я имею в виду проект Left & Right, который был реализован по той самой схеме, когда было построено несколько корпусов, разделено на отсеки площадью 250–500 кв. м, и, как мы видим, проект удался. Хотя цена его за квадратный метр была выше рыночной — и по аренде, и по продаже. Тем не менее проект полностью реализован, все выкупили под себя инвесторы и конечные пользователи. Так что мы можем констатировать, что спрос на такого рода проекты есть»,— рассказала госпожа Налетова.

Максим Соболев подтверждает: «Подобные проекты существуют, однако они не носят массовый характер. Связано это с низкой доходностью такого девелопмента. Себестоимость строительства небольшого (1–3 тыс. кв. м) здания склада с землей и необходимыми инженерными ресурсами составит около 40 тыс. рублей за квадратный метр, при этом арендная ставка на такие помещения не более 3600 рублей в год (triple net). Получаемая доходность в 9% малоинтересна».

Денис Кожин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/osobnjak_scheglova_na_sadovoj_prodali_so_skidkoj-5738.htmlОсобняк Щеглова на Садовой продали со скидкойhttp://maris-spb.ru/publication/osobnjak_scheglova_na_sadovoj_prodali_so_skidkoj-5738.htmlTue, 23 Jul 2019 18:03:02 +0300В Петербурге продан дом на Садовой ул., 121А, известный как особняк Щеглова. Этот дом был построен в 1831 году по проекту архитектора Квадри. Позднее здание несколько раз перестраивали и свой окончательный внешний вид оно приобрело в 1914 году.

Это трехэтажное офисное здание площадью 764 м2 с участком в 0,04 га, которое является объектом культурного наследия, продавалось на электронной площадке Российского аукционного дома в рамках ликвидации коммерческого банка «Финансовый капитал». Прежде в этом здании находился офис банка, но в 2016 году кредитная организация была признана банкротом. Торги организованы по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое выступает в роли конкурсного управляющего.

Продажа осуществлялась посредством публичного предложения. Актив выставили на торги в феврале этого года за 128 млн рублей и многие эксперты говорили, что цена слишком высока. В итоге, особняк был продан за 60,9 млн рублей (при минимальной возможной цене 47,3 млн рублей). Актив приобрел покупатель-частник. По данным участников рынка, сделка совершена в интересах бывшей владелицы универсама «Правобережный» Александры Фон Раух-Шерфлер. По данным СПАРК, этим универсамом с апреля текущего года владеет бизнес-леди Валерия Амелина. Связаться с ней не удалось.

Участники рынка уверены, что здание сохранит свою офисную функцию. «Особняк в хорошем состоянии. Ему не требуется восстановление и это большая удача, что объект быстро обрел нового собственника, который будет о нем заботиться. Но любой вариант дальнейшего использования здания потребует от инвестора соблюдения охранных обязательств и согласования проекта с КГИОП. В принципе, там могут быть не только офисы, но также торговля и гостиница», — говорит руководитель департамента по продаже проблемного имущества Российского аукционного дома Ольга Желудкова.

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров, говорит, что если сдать особняк в аренду под офис в текущем виде, то окупить затраты получится за 10-12 лет. Но если потребуются дополнительные расходы на ремонт и исполнение охранного обязательства, то срок окупаемости значительно вырастет», — говорит Алексей Федоров. Переделывать здание под другую функцию (гостиница, апартаменты), по его словам, вряд ли целесообразно. «Потребуются значительные затраты, а доходность останется сопоставимой с офисной функцией», — добавил он.

По оценке Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, итоговая цена — 80 тыс. рублей за 1 м2 вполне справедлива, тем более, что здание визуально не требует серьезной реконструкции. «Объект расположен в удалении от эпицентра бизнес-активности и пешеходных потоков, поэтому в нем можно разместить собственный офис или перепрофилировать под отельную функцию», — полагает она.

Управляющий партнёр ZenithPropertyManagement Илья Андреев добавил, что исторические здания в Петербурге (да и в других городах) продаются крайне неважно, особенно памятники регионального и федерального значения. «В связи с особенностями законодательства серьезно менять такие объекты нельзя. Приспособление памятников под современное использование затруднительно, потому что в них существуют отдельные предметы охраны, а также абсолютный запрет на изменение архитектурных, габаритных решений в рамках самого объекта и земельного участка, на котором он находится. Такие ограничения, ответственность и риски отпугивают инвесторов. Опять же, неопределённость — это очень опасно для бизнеса», — поясняет эксперт.

В настоящее время на электронной площадке РАД выставлено на продажу около 2300 лотов по поручению АСВ на сумму около 90 млрд рублей.

]]>
http://maris-spb.ru/publication/investory_vprjagutsja_v_konjushennoe_vedomstvo_istoricheskomu_zdaniju_narisovali_pjat_stsenariev_razvitija-5739.htmlИнвесторы впрягутся в Конюшенное ведомство. Историческому зданию нарисовали пять сценариев развитияhttp://maris-spb.ru/publication/investory_vprjagutsja_v_konjushennoe_vedomstvo_istoricheskomu_zdaniju_narisovali_pjat_stsenariev_razvitija-5739.htmlMon, 22 Jul 2019 12:14:01 +0300До конца года в Смольном намерены определиться с концепцией реконструкции Конюшенного ведомства, а в следующем году рассчитывают провести торги по объекту. Об этом сообщил глава комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов. «Модель на сегодняшний день еще не определена. Есть несколько вариантов, которые законодательство позволяет реализовать. Это концессионная схема либо инвестиционные договоры»,— пояснил он.

Как сообщили “Ъ” в комитете по инвестициям, единственным претендентом, подавшим заявку на развитие Конюшенного ведомства, является ООО «Кираса инвест», аффилированное с ГК «Ярд» (инвестор комплекса апартаментов Yard Residence) Андрея Кошкина. Компания предлагает превратить историческое здание в общественное пространство с концертным залом, амфитеатром, open air, фан-зоной, мини-отелем, инсталляциями и торговыми точками. По словам господина Кошкина, «Ярд» рассчитывает заключить с городом концессионное соглашение на 49 лет, за которые сможет окупить инвестиции. Стоимость проекта в компании оценивают примерно в 3 млрд рублей. Источник “Ъ” в Смольном говорит о вложениях от 3 до 5,2 млрд рублей. Разброс в стоимости связан со строительными рисками: неизвестными объемами выемки и рекультивации грунта, неустановленным объемом реконструкции северной стороны Конюшенного ведомства по набережной Мойки, необходимостью уточнения предметов охраны историко-культурного значения, объясняет господин Кошкин.

Два других претендента на реновацию исторического здания («Старт девелопмент» Захара Смушкина и «Тандем-истейт», связанная с шведским предпринимателем Владимиром Пинчуком) давно проявляют интерес к проекту. «Старт девелопмент» хочет открыть в историческом здании музей современного искусства, атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатеку, центр имени Пушкина, кафе и коммерческие помещения, а также реконструировать расположенные поблизости бывшие Конюшенный двор и Конюшенный музей. В них компания намерена разместить общественные пространства и коммерческие помещения (магазины, рестораны, конференц-холл). Концепция «Тандем-истейта» предполагает появление в Конюшенном ведомстве ресторанной зоны, арт-пространств, репетиционных залов, музея, коворкинга и офисных помещений. «Старт девелопмент» предварительно оценивает инвестиции в проект в 10 млрд рублей (в том числе 2,5 млрд бюджетных средств), срок окупаемости — 8–10 лет. «Тандем-истейт» готов вложить 2 млрд рублей и надеется получить еще 3–4 млрд рублей из бюджета. Срок окупаемости в этой модели займет 20–30 лет. СМИ также сообщали об интересе к проекту ООО «Магазин Купцов Елисеевых», связанного с Евгением Пригожиным. Связаться с этой компанией “Ъ” не удалось, глава комитета по инвестициям Роман Голованов затруднился прокомментировать эту информацию.

Помимо этого, Смольный рассматривает возможность самостоятельно реконструировать объект. Подконтрольное городу АО «Центр выставочных и музейных проектов» (разработчик концепции исторического парка «Россия — моя история» и Музея обороны и блокады Ленинграда) предлагает законсервировать здание и в равных пропорциях использовать его площади под коммерческие (офисы, коворкинг, художественные мастерские, рестораны) и культурно-образовательные нужды. Стоимость проекта оценивается в 3,4 млрд рублей, окупить инвестиции надеются за 13,7 лет. В концепции Государственного музея истории Санкт-Петербурга (в 2016 году город передал ему здание ведомства) акцент сделан на выставочных и музейных пространствах. На реализацию этих планов потребуется 4,1 млрд рублей, механизм и сроки возврата инвестиций создатели проекта не уточнили.

Источник “Ъ”, близкий к Смольному, называет основным претендентом на реализацию проекта ГК «Ярд» Андрея Кошкина. Это единственный инвестор, который готов заниматься реконструкцией без привлечения бюджетных средств. Все риски по убыткам за эксплуатацию объекта «Ярд» возьмет на себя, выплата капитального гранта от города и закрепление минимальной гарантированной доходности в концессионной модели не предполагается, поясняет господин Кошкин. Плата за пользование объектом фиксированная, ее размер составит около 10 тыс. рублей в месяц, уточняет источник “Ъ”. По словам господина Кошкина, основную выручку будет генерировать проведение мероприятий, а прогнозная арендная ставка составит от 900 рублей до 4 тыс. рублей за "квадрат".

Локация и сам проект идеально подходят под общественное пространство, но без капгранта от города крайне сложно сделать такой проект экономически привлекательным, полагает гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. При заявленном объеме инвестиций окупаемость проекта была бы возможна только в случае полного использования его под коммерческие функции, согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. «У Кошкина нет больших активов за душой, и есть сомнения в том, что он способен реализовать такой достаточно капиталоемкий проект. Возможно, у него есть партнер, который хочет зайти в проект, не афишируя себя»,— допускает источник “Ъ”, знакомый с бизнесменом.

Предыдущая попытка Смольного передать инвестору Конюшенное ведомство обернулась неудачей. В 2010 году право на его реконструкцию под апарт-отель получила структура «Плаза Лотус Груп» (ПЛГ) братьев Зингаревичей, но через несколько лет город лишил компанию проекта. Коммерческая составляющая проектов реконструкции здания неочевидна, это безумно дорогая и сложная работа с серьезным количеством ограничений, уверен собеседник “Ъ”, участвовавший в проекте ПЛГ.

Яна Войцеховская, Анастасия Шумова, Константин Куркин

]]>
http://maris-spb.ru/publication/pokupateli_otkazalis_exat_k_printsu_na_dachu-5740.htmlПокупатели отказались ехать к принцу на дачуhttp://maris-spb.ru/publication/pokupateli_otkazalis_exat_k_printsu_na_dachu-5740.htmlFri, 19 Jul 2019 16:31:20 +0300Сегодня электронная площадка «ДОМ РФ» подвела итоги торгов (в форме конкурса) по продаже дачи принца Ольденбургского в Петербурга. Это историческое здание площадью 1,6 тыс. м2 на наб. Малой Невки, 11А является памятником федерального значения и находится в собственности Росимущества. Его продавали вместе с участком земли площадью 0,35 га. Актив оценили в 133 млн рублей. Но желающих приобрести его не нашлось — ни одной заявки от инвесторов на конкурс не поступило. До этого актив пытались продавать в июне — с таким же результатом.

Эксперты рынка говорят, что причина низкого интереса бизнеса к этому объекту не только в его высокой цене, но и в том, что коммерческого профита собственнику он, скорее всего, не принесет — охранный статус сильно ограничивает варианты использования здания.

«Каменный остров является элитным жилым районом, но не относится к популярным деловым зонам. Ни офисы, ни гостиницы здесь не пользуются особым спросом, поэтому доходы от этих функций будут сопоставимы или даже ниже, чем для аналогичных зданий в более популярных деловых районах», — поясняет руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.

При этом, по его словам, расходы от потенциального инвестора потребуются весьма серьезные — здание деревянное, много лет не используется, фактически нуждается в капитальном ремонте.

«В силу статуса федерального памятника, смета на такой ремонт будет в несколько раз больше обычной, равно как и эксплуатационные расходы в будущем. Просто вывести здание на операционную окупаемость было бы непростой задачей, а срок возврата затрат на реконструкцию растянулся бы на несколько десятков лет. Поэтому я сомневаюсь, что на это здание нашлись бы претенденты даже в том случае, если бы оно предлагалось бесплатно. Разве что найдется пользователь, который влюбится в локацию и будет делать проект «для души». Но сегодня таких «романтиков» уже почти не осталось, все научились считать деньги, и даже в проектах для личного пользования просчитывают экономическую целесообразность», — заключил Алексей Федоров.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg, отмечает, что цена объекта по меркам Каменного острова не является слишком высокой. Однако охранные ограничения, а также тот факт, что конструкции деревянные, существенно снижают ликвидность объекта.

«Эту дачу после революции переделали под общежитие. В 1970-е годы она горела, была частично восстановлена. Она многие годы пустует и не используется — того и гляди, упадет. Эта идеальный кандидат на участие в проекте «Памятник за рубль». Его коммерческая составляющая — под большим вопросом. Нужно всерьез искать инвестора, который заинтересуется перспективой создать там, например, отель. Он бы, наверняка, в таком месте пользовался спросом. Но это очень сложный и затратный проект. Вряд ли такой «самаритянин» появится просто в результате публикации извещения о торгах в сети интернет, на сайте «ДОМ РФ». Тут нужна большая работа со стороны продавца — рекламировать, писать концепцию развития, искать, кому это можно предложить», — рассуждает еще один эксперт рынка.

Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, отмечает, что в экспозиции в Петербурге находится ограниченное количество крупных высококачественных активов, другим сдерживающим фактором для инвесторов выступает не самый благоприятный макроэкономический фон. «Крупные сделки в Петербурге единичны, а переговоры и процесс закрытия таких сделок занимают продолжительное время», — заключает эксперт.

Раньше дача принца Ольденбургского входила в единый региональный ансамбль-памятник с еще двумя постройками — бывший дом для прислуги на наб. Малой Невки,13А и бывшая конюшня. Но Росимущество решило разделить этот ансамбль на лоты и продавать по отдельности на разных площадках. Эксперты говорят, что это большая стратегическая ошибка, которая лишила покупателей возможности рассматривать объект в качестве единого проекта, а территорию — возможности быть восстановленной комплексно, в историческом виде.

Напомним, что месяц назад соседние с дачей принца постройки успешно продал Российский аукционный дом. Бывший дом для прислуги за 107 млн рублей купил собственник «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. Поскольку здание не является памятником, его можно легко превратить в гостиницу или апарт-отель. Единственное условие — сохранить габариты исторического объекта. А бывшую конюшню за 21,6 млн рублей приобрел агент по недвижимости Дмитрий Фролов. Здание тоже не является памятником и его можно переделать под ресторан или пристройку к гостинице.

В Российском аукционном доме сообщили, что в ходе предпродажной подготовки этих объектов потенциальные покупатели интересовались и дачей принца Ольденбургского. «Мы не знаем, были ли среди них реальные инвесторы, готовые восстанавливать дачу, но многие хотели понимать, что будет в перспективе с этим объектом», — уточнили там.

Наталья Ковтун

]]>