Блог компании Марисhttp://maris-spb.ruru-ruMon, 25 May 2020 14:32:02 +0300Mon, 25 May 2020 14:32:02 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/blog/sostojanie_rynka_gostinichnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga_po_dannym_maris_v_assotsiatsii_s_cbre-6055.htmlСостояние рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по данным Maris в ассоциации с CBREhttp://maris-spb.ru/blog/sostojanie_rynka_gostinichnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga_po_dannym_maris_v_assotsiatsii_s_cbre-6055.htmlMon, 25 May 2020 10:28:06 +0300Начало 2020 года было ознаменовано рекордом на рынке туриндустрии Санкт-Петербурга: в период новогодних каникул город посетили 500 тыс. туристов, позволив региону занять 4-е место в рейтинге самых популярных и посещаемых туристами городов и регионов России в новогодние праздники.

В первом квартале 2020 Санкт-Петербург вошел в Топ-50 рейтинга Международной Ассоциации Конгрессов и Конференций (ICCA) лучших направлений конгрессного туризма за 2019 год, заняв в нем 42 место (+38 пунктов к показателю 2018 года).

В начале года главный аэропорт города Пулково стал лауреатом престижной премии Международного совета аэропортов (Airports Council International), ежегодно вручаемой авиатранспортным комплексам по всему миру за высокое качество обслуживания пассажиров. Пулково назван лучшим аэропортом в рейтинге ASQ (Airport Service Quality) среди европейских аэропортов с годовым пассажиропотоком от 15 млн до 25 млн человек.

В целом в первом квартале 2020 года туристический поток в Санкт-Петербурге снизился лишь на 6%. Однако, после введения ограничений хозяйственно-экономической деятельности c целью предотвращения распространения пандемии COVID-19 на территории Российской Федерации, картина в отрасли стала гораздо менее привлекательной.

В третьей декаде марта были приняты ключевые для индустрии гостеприимства решения об отмене планов по проведению в 2020 году в городе основных деловых и спортивных мероприятий.

На фоне массового сокращения авиаперевозок в мире аэропорт Пулково с 10 апреля по настоящее время работает в сокращенном режиме, не обслуживая рейсы в ночное время. Пассажиропоток аэропорта в апреле не превышал 10% от нормального объема. Спрос на услуги индустрии гостеприимства снизился в сопоставимой пропорции – до уровня загрузки средств размещения в диапазоне от 1% до 10%.

Предложение

По данным аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на конец второй декады марта 2020 года в Санкт-Петербурге действовали 212 отелей категории 3*–5* с валовым номерным фондом 24 913 номеров, которые были классифицированы в соответствии с действующим законодательством РФ. Почти 37% действующего номерного фонда находилось под управлением международных гостиничных операторов. В первом квартале 2020 года рынок Санкт-Петербурга пополнился одним несетевым средством размещения категории 4* на 48 номеров.

В апреле 2020 – период действия ограничений хозяйственно-экономической деятельности – свою деятельность в Санкт-Петербурге полностью приостановили 56 средств размещения, обеспечивавшие 23% валового номерного фонда отелей категории 3*-5*. Практически в равных долях были выведены из хозяйственного оборота отели категории 3* и 5* – 36% и 31%, соответственно. Самый многочисленный по номерному фонду сегмент гостиниц категории 4* уменьшился в объеме предложения в апреле на 15%. 34% номерного фонда отелей Санкт-Петербурга, не функционировавшего в апреле, пришлось на долю объектов под управлением международными гостиничными операторами.

Частично гостиницы прибегали к ограничению объема предложения в сегменте дорогостоящих номеров с целью уменьшения нагрузки на номерной фонд и привлечения меньшего количества персонала для его обслуживания.

Некоторые загородные отели, приостановив прием гостей в конце марта, открылись для посетителей во второй декаде апреля, в связи с возросшим спросом на загородные средства размещения в период действия ограничительных мер, а также благоприятных погодных условий.

Загрузка и тарифы

Несомненно, апрель стал самым провальным месяцем, как мы полагаем, за всю историю туриндустрии в России в целом, и Северной Венеции в частности. В основной своей массе средства размещения категории 3*-5* функционировали в апреле при уровне загрузки 5%-10%.

В связи с провальной загрузкой в апреле диапазон скидок к базовой стоимости размещения варьировался от 15% до 80%. Мерами привлечения хоть какого-либо спроса на услуги размещения в городских отелях служили в основном предложения специальных тарифов на долгосрочное размещение.

Формат тарифных сеток в апреле был весьма широк:

  • скидки к базовому тарифу в размере 10-30% при размещении на 3 / 5 / 7 / 14 суток;
  • аренда номера по цене квартиры: стандартный двухместный номер в отеле категории 3* стоил в среднем в апреле 20-25 тысяч рублей в месяц;
  • тариф «рабочий день»: аренда номера на 12 часов с 8-00 до 20-00 или с 10-00 до 22-00.

Наиболее распространенным вариантом было предложение долгосрочной аренды от 7 суток. 

Специальные условия при размещении на долгосрочной основе предлагали в апреле 15% средств размещения категории 3*-5*, без учета объектов, приостановивших полностью свою деятельность.

Многие средства размещения уравняли стоимость номера «от стойки» со стоимостью при бронировании онлайн. При этом автоматически к стоимости онлайн бронирования в 50% случаев предлагались скидки участников программ лояльности сетевых отелей или дополнительные промо-коды, предоставляемые непосредственно на сайте отеля.

Показатели брендированного рынка за апрель

Загрузка брендированного предложения Санкт-Петербурга в апреле составила менее 3%, опустившись на 96% или 65 п.п. Люксовый сегмент продемонстрировал отрицательную динамику на уровне 97%, высокий сегмент – на уровне 99%, средний сегмент (аналог гостиниц 3 звезды) – на 96%.

Средний тариф в апреле в среднем по рынку составил приблизительно 5 200 рублей, что на 14% ниже показателя прошло года. Снижение по сегментам составило от 4% до 23%. Наибольшее снижение продемонстрировал люксовый сегмент в связи с закрытием части люксового номерного фонда. Доходность на номер в северной столице снизилась в апреле на 97%.

Результаты январь-апрель

В северной столице снижение загрузки в период с января по апрель составило 39%, тариф сократился на 6%, что отразилось на уровне RevPAR, который достиг 1 600 рублей (-45% в сравнении с январем-апрелем 2019 года).

]]>
http://maris-spb.ru/blog/ostavajtes_doma-6028.htmlОставайтесь домаhttp://maris-spb.ru/blog/ostavajtes_doma-6028.htmlMon, 06 Apr 2020 16:06:00 +0300

За последние несколько дней соцсети стали наводнять различные посты коллег консультантов относительно того, как и что надо делать на «рынке» недвижимости. Кто-то пишет о том, что надо обратиться к консультанту, который поможет улучшить условия аренды, основываясь на «опыте» и «рыночной ситуации», кто-то впрямую предлагает свои услуги по тому как «задушить» арендодателей или продавцов недвижимости. 

Хочу высказать свою позицию по этому вопросу.

  • Моё глубокое убеждение состоит в том, что сегодняшняя ситуация не может быть названа рыночной. Рынка нет. Его выключили на время. Государство, причём не только наше, решая задачу борьбы с пандемией, вмешалось в большинство экономических процессов, и ввело колоссальное количество запретов. Эти действия и есть выключение подавляющего большинства рыночных механизмов. Некоторые отрасли экономики выключены полностью, некоторые частично.
  • Текущая ситуация беспрецедентна. Ничего общего с дефолтом 1998 года и кризисами 2008-2009 годов нет и быть не может. В обоих случаях это были глобальные экономические потрясения, которые влияли на рынок недвижимости в России, НО при этом никто НЕ вводил никаких ограничений на экономические и социальные связи участников рынка. Именно поэтому в те годы можно было следить за меняющейся конъюнктурой, понимать, что и как происходит и консультировать клиентов на основе меняющегося рынка. В 2014 году мы столкнулись с ситуацией искусственных ограничений в виде санкций и принятых контр-санкций в виде эмбарго. Это были как раз ограничения определенных экономических связей, но они коснулись лишь нескольких секторов экономики, и их масштаб не сопоставим с ограничениями текущего периода.
  • Основываясь на первых двух тезисах, я убеждён, что всё, что происходит сегодня, не является рыночной ситуацией, рынок появится только тогда, когда будут отменены все без исключения ограничения, которые были введены и еще продолжают вводиться. Только после полной отмены ограничительных мер, восстановления прав и свобод участников экономических отношений, мы сможем понять какова рыночная ситуация, что произойдёт со ставками и стоимостью недвижимости. А пока любые измышления на эту тему являются либо дешёвым хайпом, либо черным пиаром. Это, как минимум, не этично.
  • Хочу обратиться ко всем нашим партнерам, клиентам, заказчикам, арендаторам и арендодателям, продавцам и покупателям. Коллеги, в текущей нерыночной ситуации тяжело приходится всем без исключения. Всё что необходимо делать, это проявлять максимальное уважение друг к другу, поддержать друг друга настолько, насколько это возможно, принимать решения аккуратно и самое главное, не пытаться урвать что-либо из сложившейся ситуации. Сохраняя партнерские отношения, мы заложим фундамент скорейшего восстановления рынка после того, как его включат.

Желаю всем крепкого здоровья и крепости духа!

]]>
http://maris-spb.ru/blog/sklady_individualjnogo_xranenija_self_storage-5928.htmlСклады индивидуального хранения self storagehttp://maris-spb.ru/blog/sklady_individualjnogo_xranenija_self_storage-5928.htmlThu, 30 Jan 2020 12:00:00 +0300В Санкт-Петербурге в 2019 году насчитывается 53 складских комплекса индивидуального хранения под управлением 23 операторов. Основные игроки рынка: Smart Sklad, Tiger box, Место Есть, Hranilkin, Мини склад (44% от валового объема предложения).

Лидеры по объему предложения (по количеству комплексов) – районы лидеры по объемам нового жилого строительства класса «комфорт» и «бизнес» – Московский и Приморский.

Наибольший объем предложения (58%) приходится на неотапливаемые складские комплексы, 32% относится к дорогому сегменту отапливаемых площадей индивидуального хранения, 9% объектов предоставляют клиентам возможность выбора – в каких помещениях хранить свое имущество.

Основной спрос сформирован физическими лицами (80%). В последние несколько лет отмечается рост интереса не только со стороны физических, но и со стороны юридических лиц. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Можно также арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, для хранения офисной мебели на момент переезда.

Рынку self storage не характерна сезонность: аналитики отмечают стабильность спроса и высокую заполняемость площадок в течение всего года. Запрашиваемые арендные ставки на рынке индивидуального хранения находятся в следующих диапазонах:

  • от 1 000 до 2 200 рублей за 1 кв. м в месяц для отапливаемых складов.
  • от 230 до 1 000 рублей за 1 кв. м в месяц в неотапливаемых.

Некоторые складские комплексы рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей. У многих операторов также действует система скидок, связанная со сроком аренды: чем больше срок, тем выше скидка.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/vnutrigorodskaja_logistika__investitsii_v_nastupajuschee_buduschee-5910.htmlВнутригородская логистика — инвестиции в наступающее будущееhttp://maris-spb.ru/blog/vnutrigorodskaja_logistika__investitsii_v_nastupajuschee_buduschee-5910.htmlWed, 11 Dec 2019 14:12:09 +0300Одна из самых быстроразвивающихся и доходных отраслей в современном мире — интернет–торговля (e–commerce). В январе 2019 года Amazon стала самой дорогой компанией мира с капитализацией $797 млрд. В России цифры не такие впечатляющие, но обороты отрасли растут на 30% в год (данные АКИТ). При этом Россия все еще в разы отстает от других стран по доле интернет–торговли в общем торговом обороте, поэтому у отрасли имеется кратный потенциал роста. Неудивительно, что в этот рынок вкладываются гиганты: Сбербанк, ВЭБ, ВТБ.

Следует отметить, что потенциал ценовой конкуренции электронной коммерции с традиционным ретейлом уже реализован. Сегодня и завтра ключевое конкурентное преимущество для интернет–магазинов — скорость доставки. В США и Европе уже стала стандартом доставка "за ночь" (overnight) и рынок движется в сторону доставки "день в день" (same–day). В России пока стандарт другой — 2–3 дня, но рынок движется в этом же направлении.

Но так быстро довезти товар с загородного склада невозможно! Поэтому опережающими темпами растет спрос игроков рынка на внутригородскую логистику — современные склады внутри города, предпочтительно даже в центре. Например, компания "Сберлогистика" купила склад на Минеральной улице и арендовала объект в Шушарах, а Ozon расширяет склад в логопарке "Троицкий", расположенном недалеко от станции метро "Пролетарская".

В результате можно с уверенностью сказать, что сложившаяся рыночная ситуация максимально благоприятствует инвестициям в складскую недвижимость, особенно в сегменте внутригородской логистики. Основные рыночные метрики (арендные ставки, уровень вакантных помещений) близки к историческим максимумам. Инвестиционные же показатели (такие как условия договоров, ставки капитализации) и качество объектов (год постройки, техническое обеспечение, чистота титула) на складском рынке существенно выше, чем в других сегментах.

В Европе инвесторы уже поняли все преимущества складского рынка. Поэтому спрос на покупку складов больше, чем в любом другом сегменте. А ставки капитализации складов сравнялись с офисными или даже обогнали их.

В России потенциал рынка понимают пока только крупнейшие профессиональные игроки. "Адамант" развивает складские комплексы на Московском и Глухоозерском шоссе. ГК RAUM делает ставку на продуктовых ретейлеров (они также бьются за скорость доставки) и строит мультитемпературный склад на проспекте Энергетиков, PNK Group строит двухэтажный распределительный центр для компании "ВкусВилл" на МКАД.

Небольшие же российские инвесторы, особенно частные, пока не разглядели потенциал рынка. Среди них пользуются спросом качественные офисные здания, объекты стрит–ретейла, гостиницы. Склады для таких инвесторов — это что–то малопонятное и непрезентабельное, чем трудно похвастаться перед знакомыми. Однако именно в этом сегменте сегодня можно найти наилучшую доходность.

]]>