Блог компании Марисhttp://maris-spb.ruru-ruTue, 19 Nov 2019 17:32:01 +0300Tue, 19 Nov 2019 17:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/blog/kovorkingi_2019-5799.htmlКоворкинги 2019http://maris-spb.ru/blog/kovorkingi_2019-5799.htmlFri, 04 Oct 2019 14:43:58 +0300Отдел исследований компании Maris в ассоциации с CBRE акутализировал данные по объему предложения на рынке коворкинг-центров в Санкт-Петербурге и предлагает вашему вниманию усредненные данные по ставкам в  за фиксированные и нефиксированные рабочие места в коворкингах Санкт-Петербурга. 

]]>
http://maris-spb.ru/blog/kratkij_obzor_rynka_apartamentov_sankt-peterburga-5835.htmlКраткий обзор рынка апартаментов Санкт-Петербургаhttp://maris-spb.ru/blog/kratkij_obzor_rynka_apartamentov_sankt-peterburga-5835.htmlSun, 01 Sep 2019 11:20:51 +0300АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 

Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге активно начал развиваться с 2014 года, когда появились первые масштабные проекты. В течение последних 5 лет количество проектов растет стремительно. Градостроительные ограничения привели к тому, что девелоперы строят жилье в формате апартаментов на тех территориях, где по генплану запрещено возведение жилых домов, но жилая функция использования надела является наиболее доходной.

В 2014-2016 гг покупатели только присматривались к этому сегменту и продажи шли небыстрыми темпами. В 2017-2019 гг объемы проданных апартаментов бьют рекорды каждый квартал. Этому способствует более низкий входной порог (от 2 млн. рублей на стадии строительства в черте города), так как цены на апартаменты в большинстве случаев ниже, чем на жилье аналогичного класса в сопоставимой локации. Банки постепенно снижают ставки на коммерческую ипотеку. 

 Девелоперы конкурируют за счет большого выбора доходных программ, предлагаемых покупателям апартаментов, которые планируют сдавать их в аренду. В элитных локациях апартаменты в большинстве случаев продаются конечным пользователям, которые их используют для постоянного проживания.

Если все анонсируемые девелоперами на 2019 год комплексы апартаментов будут введены в эксплуатацию, то объем рынка удвоится. Однако с большой долей вероятности некоторые проекты перенесут сроки ввода на 2020 год.

По состоянию на начало июля 2019 год на стадии строительства находятся комплексы апартаментов на более чем 21 740 юнитов.
Под апартаментами чаще всего понимают меблированные гостиничные номера большей, чем в обычных отелях, площади, максимально приближенные к квартирным стандартам. Обязательно наличие оборудованной кухни, зачастую объединенной с гостиной. Отсутствует возможность оформить постоянную регистрацию, а также не предусмотрена социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники и др.).
На рынке пока отсутствует общепризнанная классификация апартаментов. Однако выделяются две основные группы:

  • buy-to-live (несервисные) – апартаменты, которые приобретаются для собственного проживания (элитные апартаменты, курортные и др.)
  • buy-to-let (сервисные) – апартаменты, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду.

Также существуют рекреационные форматы – загородные апартаменты, как правило, обеспеченные минимально необходимыми объектами  социально-бытовой инфраструктуры предназначенные для сезонного проживания. 

В сервисных апартаментах помимо стандартных условий для проживания предлагаются дополнительные услуги (услуги консьержа, уборка, стирка, доставка продуктов питания, фитнес и др.).

Апартаменты относятся к классу коммерческой недвижимости, что, как уже отмечалось ранее, не позволяет на текущий момент оформить прописку в данных помещениях. Несмотря на это, девелоперы пытаются нивелировать этот недочёт более привлекательной ценой (комфорт класс), уникальностью проекта и местоположения (элитный сегмент), таким образом, формируя конкурирующий с жильем сектор недвижимости.

Комплексы апартаментов могут быть разделены на классы по аналогии с жильем:

  • Эконом класс (пока не представлен на рынке Санкт-Петербурга)
  • Комфорт класс
  • Бизнес класс
  • Элитный класс

Апартаменты комфорт класса занимают наибольшую долю в структуре рынка (действующие и строящиеся проекты). По сравнению с бизнес и элитным классом они более масштабны по количеству квартир.

По районам города лидирует Московский. Там введено в эксплуатацию и строится наибольшее количество апартаментов. Курортный район находится на втором месте.

По состоянию на начало июля 2019 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге насчитывает 38 проектов на 11 145 юнитов. Самыми крупными в городе являются комплекс апартаментов Salut, расположенный на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта в Московском районе, комплекс апартаментов Yes – в Выборгском районе на улице Хошимина, Valo на улице Салова во Фрунзенском районе города и «Я романтик» на намывных территориях Васильевского острова. Среди строящихся – апарт-комплекс «START» на проспекте Энгельса, инвест-отель IN2IT – в Московском районе, апартаменты в составе ЖК «ARTLINE В ПРИМОРСКОМ» и апарт-отель Zoom Apart в Приморском районе, LIKE – на Политехнической улице.

27 июня в Санкт-Петербурге состоялась церемония награждения ежегодной профессиональной премии Urban Awards  2019.  Награды  присуждались  в 33 номинациях. Звания «Девелопер года», «Риелтор года», «Персона года», а также Гран-при Санкт-Петербурга среди жилых проектов. По итогам многоэтапной экспертизы присуждалось первенство в остальных позициях, проведённой членами жюри премии.

Интерес к строительству апартаментов проявляет все больше девелоперов. Среди самых крупных – «Союз инвест девелопмент» (комплекс апартаментов Salut), группа компаний «Пионер» (апартаменты Yes), «Галс Девелопмент» (апартаменты Valo), Seven Suns Development (апартаменты при жилом комплексе «Светлый мир «Я - Романтик...»), ПСК (строящиеся проекты Like и Start), Setl City (апартаменты в рамках проектов жилой застройки «ARTLINE В ПРИМОРСКОМ» и «Москва» в Приморском и Московском районах).

АНАЛИЗ СПРОСА

Аренда

Спрос на аренду апартаментов увеличивается, прежде всего, в городах, где наблюдается деловая активность. После прихода структур компании «Газпром» в Петербург резко возросло количество заявок на аренду и покупку, как элитной жилой недвижимости, так и апартаментов.
Долгосрочная аренда номера в апарт-отеле, как правило, дешевле, чем в обычной гостинице, а также надежнее, чем аренда обычной квартиры. Таким образом, апартаменты оттягивают на себя часть спроса из гостиниц и квартир, арендуемых у частных лиц. Наибольшим спросом традиционно пользуются студии и однокомнатные апартаменты, наименьшим – многокомнатные (4 и более).
В связи с ростом турпотока в Санкт-Петербург апартаменты пользуются все большим спросом у гостей города.
Для элитного сегмента не характерна аренда. Апартаменты в основном приобретаются конечным пользователем для собственного проживания.
В связи с активным развитием рынка сервисных апартаментов (buy-to-let) появляются профессиональные управляющие компании в этом сегменте. В 2018 на рынок вышла управляющая компания Zenith Property Management. Кроме того, гостиничная сеть Nevsky Hotels Group открывает новое подразделение в компании и выходит на рынок управления апарт-комплексами.

Продажа

По данным источника dataflat.ru за первое полугодие в Санкт-Петербурге было продано 1 529 апартаментов в розницу.
Основной тенденцией рынка на протяжении последних двух лет является стабильный рост спроса на покупку апартаментов для последующей сдачи в аренду.
Апартаменты элитного сегмента привлекают покупателей престижной локацией, видовыми характеристиками, наличием определённого уровня имиджа объекта недвижимости. В сегменте элитных апартаментов чаще всего сделки осуществляются с целью приобретения места для проживания. Поскольку квартиры подобного класса обладают уникальными параметрами, присущими только сегменту элитного уровня. Отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию по месту проживания отходит на второй план. Так, например, апартаменты в Курортной зоне могут выступать альтернативой загородного дома.

В сегменте комфорт или бизнес в последнее время прослеживается тенденция покупки апартаментов в качестве постоянного проживания. Это объясняется возможностью совершения покупки за меньшую цену, чем это было бы возможно в аналогичном классе жилого сегмента. Тем не менее, значительная доля сделок осуществляется с инвестиционной целью, для последующей сдачи в аренду. Бонусом является возможность передачи апартаментов под управление профессиональной управляющей компанией.

В апарт-комплексах, как объектах нежилого фонда, отсутствует социальная инфраструктура, что делает их менее привлекательными для семей с детьми. Спрос на покупку апартаментов существует и среди оптовых покупателей, например, инвесторов из скандинавских стран, где этот бизнес достаточно хорошо развит.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ 

Стоимость продажи апартаментов, так же как и жилой недвижимости, определяется классом, местоположением и стадией готовности проекта. Как правило, в эксклюзивных локациях в центре города цена апартаментов выше, чем стоимость квартир. Цена апартаментов в комфорт и бизнес сегменте компенсирует отсутствие возможности постоянной регистрации по месту проживания.

Цены на апартаменты находятся в следующем диапазоне:

  • Комфорт класс: от 110 000 до 145 000 рублей за кв. м
  • Бизнес-класс: от 150 000 до 340 000 рублей за кв. м
  • Элитный класс: 190 000 до 1 500 000 рублей за кв. м.

Рост спроса на апартаменты обусловлен не только более привлекательными ценами по сравнению с жилыми проектами, но и существующими доходными программами. Реальные показатели негарантированной доходности апартаментов в Санкт- Петербурге при 90% заполняемости составляют от 12 до 14%, гарантированной – от 8 до 9%.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/tendentsii_1_polugodija_2019_goda_v_segmente_torgovoj_nedvizhimosti-5729.htmlТенденции 1 полугодия 2019 года в сегменте торговой недвижимости http://maris-spb.ru/blog/tendentsii_1_polugodija_2019_goda_v_segmente_torgovoj_nedvizhimosti-5729.htmlTue, 09 Jul 2019 16:05:21 +0300

В первом полугодии 2019 наибольший прирост среди арендаторов в торговых коридорах Санкт-Петербурга произошел в сегменте общественного питания, увеличилась доля ресторанов, кафе и баров. В совокупности в помещениях street retail открылось около 70 кафе и ресторанов.

В последнее время активно развивается формат кофеен «кофе с собой» («coffee to go»), которые открываются, как и в торговых центрах, так и в помещениях street-retail. Например, сеть кофеен Cofix открыла два заведения в формате street-retail. Сеть намерена открыть в 2019 году в России 150 новых кофеен. А к 2020 году компания планирует увеличить число заведений в России до 300.

На рынке street-retail наблюдается экспансия экомаркетов. Такие известные магазины, как «Компас Здоровья», «Biomatica», «Organica», «Ecotopia.ru», «Клевер», «Вкусвилл», «Сибирячок» набирают обороты. В первом полугодии 2019 на рынок Санкт-Петербурга вышла новая сеть экомаркетов «Культура есть».

Сеть магазинов «ВкусВилл» помимо развития мини-маркитов в помещениях street retail анонсировала также планы на открытие магазинов нового формата, большей площадью, в которых будут представлены также алкогольные напитки, собственное кафе, ассортимент из рыбы и мяса.

Текущий тренд в развитии street-retail операторов преимущественно сегмента масс-маркет, относящихся к среднему ценовому диапазону. Операторы данного сегмента, как правило, не платят высоких ставок аренды, и наметившийся тренд не позволит существенно возрасти ставкам на рынке в среднесрочной перспективе. По прогнозам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, вакансия в основных торговых коридорах города не будет превышать 5%, за исключением Петроградской стороны, которая в последний год сдала свои позиции в развитии стрит-ритейла: вакантными сохранятся около 10% помещений.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/itogi_2018_goda_na_rynke_skladskoj_i_industrialjnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga-5641.htmlИтоги 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербургаhttp://maris-spb.ru/blog/itogi_2018_goda_na_rynke_skladskoj_i_industrialjnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga-5641.htmlThu, 06 Jun 2019 12:49:09 +0300Санкт-Петербург – город федерального значения Российской Федерации, один из крупнейших мегаполисов Европы с населением более 5,3 миллиона человек. Расположенный на берегу Финского залива Балтийского моря, Санкт-Петербург имеет исключительно выгодное геополитическое положение. Город является важнейшим транспортным центром с развитой инфраструктурой и находится на пересечении транспортных путей, соединяющих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. Автомобильные магистрали Санкт Петербурга связывают Финляндию, Эстонию и Белоруссию с Москвой и центральной Россией.
Основными видами экономической деятельности Санкт-Петербурга являются: обрабатывающая промышленность, оптовая и розничная торговля, операции с недвижимым имуществом, транспорт, связь и строительство. Тяжелая промышленность – наиболее развитая сфера.
В городе работают крупные производства: «Адмиралтейские верфи», Siemens технологии газовых турбин, Ford, Toyota, Scania, Nokian Tyres, Nissan, Hyundai Motor, MAN, Henkel, Beyer AG, Heineken.

Рынок складской и производственной недвижимости Санкт-Петербурга и области представлен форматными складскими и производственными комплексами, логистическими центрами, индустриальными парками и активно развивающимся проектами built-to-suit.

В 2018 году девелоперская активность по строительству новых спекулятивных объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Санкт Петербурга находилась на низком уровне. Девелоперы не спешат приступать к строительству новых складов ввиду невысокой рентабельности таких проектов. Для минимизации рисков основная активность девелоперов направлена на строительство в формате built-to-suit, тогда как спекулятивные проекты зачастую вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей.

Общий объем качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет около 2,85 млн. кв. м, включая проекты built-to-suit. На класс А приходится 71% рынка, чуть более 2 млн. кв. м. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает объемы ввода объектов класса В.

Наиболее востребованными направлениями остаются:

  • южное – путь товародвижения в столицу и регионы России
  • северное – один из основных путей импорта товаров.

В 2018 году рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился одиннадцатью комплексами общей площадью около 85 200 кв. м, что на 23% меньше объема площадей, введённых в эксплуатацию в 2017 году. Только три склада общей площадью 22 300 кв. м являются спекулятивным предложением. Остальные построены по схеме built-to-suit.

Низкие объемы ввода нового спекулятивного предложения при стабильно высоком уровне спроса привели к снижению вакансии в качественных складских комплексах класса А и В в Санкт-Петербурге. Средний уровень вакансии по данным на конец декабря 2018 года составляет 3%, что является минимальным значением за последние 4 года.

ПРОЕКТЫ BUILT-TO-SUIT

На фоне снижающихся объемов нового строительства на рынке ощущается дефицит качественных помещений. Аренда помещений часто происходит на стадии строительства или на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора. Альтернативой выступает строительство по схеме built-to-suit, т.е. под специфику конкретного клиента.

Направление built-to-suit в складской и производственной недвижимости в Санкт-Петербурге получило активное развитие с 2014 года. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Возведение складских объектов по системе built-to-suit позволяет девелоперу минимизировать инвестиционные риски, присущие спекулятивным проектам, а арендатору получить складской комплекс, отвечающий всем его требованиям.

В 2018 году завершилось строительство восьми built-to-suit проектов общей площадью 62 930 кв. м, что на 52% больше аналогичного показателя прошлого года. Ввиду ограниченного объема спекулятивного предложения и низких объемов нового строительства формат built-to-suit продолжает пользоваться спросом у компаний, которые не могут найти подходящий объект на рынке, например, производственные компании, а также крупные ритейлеры, которые предпочитают строить складские и распределительные центры для своих нужд.

Подтверждением этой тенденции может служить один из проектов built-to-suit немецкой компании Knorr-Bremse, состоявшийся при участии компании Maris в ассоциации с CBRE в 2018 году.  На территории многофункционального производственно-логистического комплекса RAUM Бугры будет осуществляться выпуск тормозных систем для железнодорожного транспорта, а также предоставление услуг по текущему и капитальному ремонту. Представитель компании Knorr-Bremse в Санкт-Петербурге, поясняет, что в последние годы компания значительно расширила ассортимент продукции для железнодорожной отрасли, соответствующей стандарту ГОСТ, и продолжает заниматься локализацией производства на российском рынке.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ

В Санкт-Петербурге история индустриальных парков находится на начальном этапе развития и насчитывает около 15 лет. Развитие промышленной индустрии поддерживается на государственном уровне. В настоящее время для индустриальных парков действуют государственные и локальные преференции, в том числе субсидии на создание и развитие инфраструктуры и налоговые льготы.

Преимуществом индустриальных парков по сравнению с другими типами промышленных площадей является единая концепция развития территорий, возможность получения участка с полностью подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. Наличие единой управляющей компании на всей территории парка позволяет обеспечить качественное функционирование производственных компаний.

По данным на конец февраля 2019 года общая площадь действующих и создаваемых индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет около 4 000 га.

 

Государственная поддержка стимулирует развитие промышленного сектора, что способствует поддержанию спроса на производственные помещения. 

Спрос крупных международных и российских производственных компаний ориентирован на помещения в индустриальных парках. Специфика отрасли ограничивает активное спекулятивное строительство. В основном новые объекты реализуются по схеме built-to-suit, т.е. под нужды конкретного клиента.

Основной спрос в индустриальных парках формируют компании сектора машиностроения, производители продукции промышленности строительных материалов (неметаллическая минеральная продукция), металлургии, мебельной, химической промышленности и другие.

ПРИОБРЕТЕНИЕ И ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 

Стабильную долю спроса формируют сделки по приобретению производственных или складских комплексов конечными пользователями, что является альтернативным решением строительству по схеме built-to-suit. Как правило, это производственные площадки компаний, которые уходят с рынка или переводят свое производство в другие локации. При наличии подходящего объекта, требующего незначительной реновации, потенциальные покупатели готовы рассматривать ее как альтернативу существующему на рынке предложению. 

Рост активности производственных компаний будет способствовать дальнейшему развитию рынка складской и производственной недвижимости. Санкт-Петербург открыт для западных инвестиций и имеет серьезный потенциал для увеличения числа локализованных производств из различных отраслей промышленности. Правительство города предпринимает меры, направленные на улучшение инвестиционного климата и работает с инвесторами по принципу «единого окна», что заметно упрощает путь инвесторов, которые хотят войти в город с теми или иными промышленными инициативами. Ключевым механизмом поддержки инвесторов в Санкт-Петербурге является присвоение проекту статуса стратегического, который предусматривает целый ряд специальных льгот и привилегий. Объем инвестиций такого проекта должен составлять не менее 1 млрд рублей в зависимости от сферы инвестирования. Сегодня в Петербурге насчитывается 61 стратегический инвестиционный проект.

]]>