Блог компании Марисhttp://maris-spb.ruru-ruTue, 16 Jul 2019 17:32:01 +0300Tue, 16 Jul 2019 17:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/blog/tendentsii_1_polugodija_2019_goda_v_segmente_torgovoj_nedvizhimosti-5729.htmlТенденции 1 полугодия 2019 года в сегменте торговой недвижимости http://maris-spb.ru/blog/tendentsii_1_polugodija_2019_goda_v_segmente_torgovoj_nedvizhimosti-5729.htmlTue, 09 Jul 2019 16:05:21 +0300

В первом полугодии 2019 наибольший прирост среди арендаторов в торговых коридорах Санкт-Петербурга произошел в сегменте общественного питания, увеличилась доля ресторанов, кафе и баров. В совокупности в помещениях street retail открылось около 70 кафе и ресторанов.

В последнее время активно развивается формат кофеен «кофе с собой» («coffee to go»), которые открываются, как и в торговых центрах, так и в помещениях street-retail. Например, сеть кофеен Cofix открыла два заведения в формате street-retail. Сеть намерена открыть в 2019 году в России 150 новых кофеен. А к 2020 году компания планирует увеличить число заведений в России до 300.

На рынке street-retail наблюдается экспансия экомаркетов. Такие известные магазины, как «Компас Здоровья», «Biomatica», «Organica», «Ecotopia.ru», «Клевер», «Вкусвилл», «Сибирячок» набирают обороты. В первом полугодии 2019 на рынок Санкт-Петербурга вышла новая сеть экомаркетов «Культура есть».

Сеть магазинов «ВкусВилл» помимо развития мини-маркитов в помещениях street retail анонсировала также планы на открытие магазинов нового формата, большей площадью, в которых будут представлены также алкогольные напитки, собственное кафе, ассортимент из рыбы и мяса.

Текущий тренд в развитии street-retail операторов преимущественно сегмента масс-маркет, относящихся к среднему ценовому диапазону. Операторы данного сегмента, как правило, не платят высоких ставок аренды, и наметившийся тренд не позволит существенно возрасти ставкам на рынке в среднесрочной перспективе. По прогнозам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, вакансия в основных торговых коридорах города не будет превышать 5%, за исключением Петроградской стороны, которая в последний год сдала свои позиции в развитии стрит-ритейла: вакантными сохранятся около 10% помещений.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/itogi_2018_goda_na_rynke_skladskoj_i_industrialjnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga-5641.htmlИтоги 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербургаhttp://maris-spb.ru/blog/itogi_2018_goda_na_rynke_skladskoj_i_industrialjnoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga-5641.htmlThu, 06 Jun 2019 12:49:09 +0300Санкт-Петербург – город федерального значения Российской Федерации, один из крупнейших мегаполисов Европы с населением более 5,3 миллиона человек. Расположенный на берегу Финского залива Балтийского моря, Санкт-Петербург имеет исключительно выгодное геополитическое положение. Город является важнейшим транспортным центром с развитой инфраструктурой и находится на пересечении транспортных путей, соединяющих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. Автомобильные магистрали Санкт Петербурга связывают Финляндию, Эстонию и Белоруссию с Москвой и центральной Россией.
Основными видами экономической деятельности Санкт-Петербурга являются: обрабатывающая промышленность, оптовая и розничная торговля, операции с недвижимым имуществом, транспорт, связь и строительство. Тяжелая промышленность – наиболее развитая сфера.
В городе работают крупные производства: «Адмиралтейские верфи», Siemens технологии газовых турбин, Ford, Toyota, Scania, Nokian Tyres, Nissan, Hyundai Motor, MAN, Henkel, Beyer AG, Heineken.

Рынок складской и производственной недвижимости Санкт-Петербурга и области представлен форматными складскими и производственными комплексами, логистическими центрами, индустриальными парками и активно развивающимся проектами built-to-suit.

В 2018 году девелоперская активность по строительству новых спекулятивных объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Санкт Петербурга находилась на низком уровне. Девелоперы не спешат приступать к строительству новых складов ввиду невысокой рентабельности таких проектов. Для минимизации рисков основная активность девелоперов направлена на строительство в формате built-to-suit, тогда как спекулятивные проекты зачастую вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей.

Общий объем качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет около 2,85 млн. кв. м, включая проекты built-to-suit. На класс А приходится 71% рынка, чуть более 2 млн. кв. м. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает объемы ввода объектов класса В.

Наиболее востребованными направлениями остаются:

  • южное – путь товародвижения в столицу и регионы России
  • северное – один из основных путей импорта товаров.

В 2018 году рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился одиннадцатью комплексами общей площадью около 85 200 кв. м, что на 23% меньше объема площадей, введённых в эксплуатацию в 2017 году. Только три склада общей площадью 22 300 кв. м являются спекулятивным предложением. Остальные построены по схеме built-to-suit.

Низкие объемы ввода нового спекулятивного предложения при стабильно высоком уровне спроса привели к снижению вакансии в качественных складских комплексах класса А и В в Санкт-Петербурге. Средний уровень вакансии по данным на конец декабря 2018 года составляет 3%, что является минимальным значением за последние 4 года.

ПРОЕКТЫ BUILT-TO-SUIT

На фоне снижающихся объемов нового строительства на рынке ощущается дефицит качественных помещений. Аренда помещений часто происходит на стадии строительства или на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора. Альтернативой выступает строительство по схеме built-to-suit, т.е. под специфику конкретного клиента.

Направление built-to-suit в складской и производственной недвижимости в Санкт-Петербурге получило активное развитие с 2014 года. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Возведение складских объектов по системе built-to-suit позволяет девелоперу минимизировать инвестиционные риски, присущие спекулятивным проектам, а арендатору получить складской комплекс, отвечающий всем его требованиям.

В 2018 году завершилось строительство восьми built-to-suit проектов общей площадью 62 930 кв. м, что на 52% больше аналогичного показателя прошлого года. Ввиду ограниченного объема спекулятивного предложения и низких объемов нового строительства формат built-to-suit продолжает пользоваться спросом у компаний, которые не могут найти подходящий объект на рынке, например, производственные компании, а также крупные ритейлеры, которые предпочитают строить складские и распределительные центры для своих нужд.

Подтверждением этой тенденции может служить один из проектов built-to-suit немецкой компании Knorr-Bremse, состоявшийся при участии компании Maris в ассоциации с CBRE в 2018 году.  На территории многофункционального производственно-логистического комплекса RAUM Бугры будет осуществляться выпуск тормозных систем для железнодорожного транспорта, а также предоставление услуг по текущему и капитальному ремонту. Представитель компании Knorr-Bremse в Санкт-Петербурге, поясняет, что в последние годы компания значительно расширила ассортимент продукции для железнодорожной отрасли, соответствующей стандарту ГОСТ, и продолжает заниматься локализацией производства на российском рынке.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ

В Санкт-Петербурге история индустриальных парков находится на начальном этапе развития и насчитывает около 15 лет. Развитие промышленной индустрии поддерживается на государственном уровне. В настоящее время для индустриальных парков действуют государственные и локальные преференции, в том числе субсидии на создание и развитие инфраструктуры и налоговые льготы.

Преимуществом индустриальных парков по сравнению с другими типами промышленных площадей является единая концепция развития территорий, возможность получения участка с полностью подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. Наличие единой управляющей компании на всей территории парка позволяет обеспечить качественное функционирование производственных компаний.

По данным на конец февраля 2019 года общая площадь действующих и создаваемых индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет около 4 000 га.

 

Государственная поддержка стимулирует развитие промышленного сектора, что способствует поддержанию спроса на производственные помещения. 

Спрос крупных международных и российских производственных компаний ориентирован на помещения в индустриальных парках. Специфика отрасли ограничивает активное спекулятивное строительство. В основном новые объекты реализуются по схеме built-to-suit, т.е. под нужды конкретного клиента.

Основной спрос в индустриальных парках формируют компании сектора машиностроения, производители продукции промышленности строительных материалов (неметаллическая минеральная продукция), металлургии, мебельной, химической промышленности и другие.

ПРИОБРЕТЕНИЕ И ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 

Стабильную долю спроса формируют сделки по приобретению производственных или складских комплексов конечными пользователями, что является альтернативным решением строительству по схеме built-to-suit. Как правило, это производственные площадки компаний, которые уходят с рынка или переводят свое производство в другие локации. При наличии подходящего объекта, требующего незначительной реновации, потенциальные покупатели готовы рассматривать ее как альтернативу существующему на рынке предложению. 

Рост активности производственных компаний будет способствовать дальнейшему развитию рынка складской и производственной недвижимости. Санкт-Петербург открыт для западных инвестиций и имеет серьезный потенциал для увеличения числа локализованных производств из различных отраслей промышленности. Правительство города предпринимает меры, направленные на улучшение инвестиционного климата и работает с инвесторами по принципу «единого окна», что заметно упрощает путь инвесторов, которые хотят войти в город с теми или иными промышленными инициативами. Ключевым механизмом поддержки инвесторов в Санкт-Петербурге является присвоение проекту статуса стратегического, который предусматривает целый ряд специальных льгот и привилегий. Объем инвестиций такого проекта должен составлять не менее 1 млрд рублей в зависимости от сферы инвестирования. Сегодня в Петербурге насчитывается 61 стратегический инвестиционный проект.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/izmenenie_modeli_potrebiteljskogo_povedenija_posledstvija_dlja_strit-ritejla-5497.htmlИзменение модели потребительского поведения: последствия для стрит-ритейлаhttp://maris-spb.ru/blog/izmenenie_modeli_potrebiteljskogo_povedenija_posledstvija_dlja_strit-ritejla-5497.htmlThu, 28 Mar 2019 10:22:17 +0300В попытке найти новую нишу, инвесторы смотрят в направлении коммерческой недвижимости, и наибольшей популярностью у них пользуются встроенные помещения торгового назначения, т.е. стрит-ритейл. Помещения на основных торговых улицах большинству частных инвесторов не по карману, поэтому они, как ранее с квартирами, ищут варианты в спальных районах. Но этот сегмент кардинально отличается от рынка квартир. Здесь действуют законы B2B и борьбы за покупателя, поэтому внешне простая схема «купил-отремонтировал-сдал в аренду» заключает в себе множество нюансов, которые могут полностью съесть всю ожидаемую прибыль. Например, ставка аренды коммерческих помещений с окнами на уличный и боковой фасады будет отличаться минимум в полтора-два раза, равно как и ликвидность. Это же касается планировок, входа от уровня земли и т.п.

Более того, законы, по которым стрит-ритейл жил много лет, сегодня претерпевают существенные изменения, и хотелось бы предостеречь инвесторов от того, чтобы бездумно повторять устаревшие «истории успеха». Потребительское поведение меняется на глазах, и это оказывает кардинальное влияние на количество, отраслевую сегментацию и платежеспособность потенциальных арендаторов стрит-ритейла.

Например, всем наверняка бросается в глаза радикальное сокращение количества банковских отделений, ранее бывших частыми арендаторами стрит-ритейла. Причинами тому и чистка банков со стороны ЦБ, и развитие интернет-банкинга, и перемещение точек оказания финансовых услуг непосредственно в магазины и торговые центры. Почти полностью исчезли с витрин первых этажей в спальных районах магазины одежды и обуви. Сегодня потребители предпочитают ездить одеваться в моллы, где они получают максимально широкий выбор и огромное количество сопутствующих услуг.

Полностью умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые существенно сократили количество торговых точек. Это связано не только с насыщением рынка, но и с глобальным трендом перемещения торговли типовыми товарами в интернет. Если покупка не зависит от свежести (продукты) и ее не нужно примерять (одежда), то потребитель сегодня скорее предпочтет заказать ее через интернет, где он получит широчайший выбор и часто более низкую цену.

Пока еще держат свои позиции салоны красоты и парикмахерские, хотя и они уже гнутся под напором крупных специализированных клубов красоты и здоровья и барбершопов. Да, потребителю придется дополнительно ехать, но там он получит услугу более высокого качества, от лучших мастеров и на дорогом оборудовании. И практика показывает, что потребитель предпочитает именно это.

Даже, казалось бы, неубиваемая ниша «магазинов у дома» чувствует себя не очень хорошо. Мало того, что и здесь потребители предпочитают богатство выбора, предлагаемое супермаркетами, так сети еще и побеждают в ценовой войне. Если в Пятерочке на углу каждая товарная единица стоит на 5-10% дешевле, то покупатель лучше пронесет пакеты лишние полкилометра, чем будет отовариваться в родной «стекляшке» под подъездом. Поэтому маленькие продуктовые магазинчики все больше превращаются в киоски пива и сигарет.

Этот список можно продолжать – аптеки, турагентства, кафе – все эти бизнесы укрупняются, сетевизируются, уходят в интернет, перемещают точки продаж в места массового скопления покупателей (торговые центры, станции метро, основные торговые коридоры).

Да, появляется некоторое количество новых арендаторов, например, пункты выдачи интернет-магазинов или пункты забора анализов. Но в большинстве своем это низкомаржинальные бизнесы, которые не могут платить высокую арендную ставку.

Таким образом, стрит-ритейла потребителю нужно все меньше, и главенство на этом рынке все больше переходит к арендатору. А это означает ужесточение требований к качеству помещения (локация, планировка) и, да, снижение арендных ставок.

При этом застройщики, живущие в парадигме жилого рынка, полностью игнорируют эти тренды. С их точки зрения, коммерческая недвижимость не может стоить дешевле, чем жилая в этом же доме, независимо от ее ликвидности и стоимости аренды. В результате при попытке воспроизвести полный цикл инвестиций (купил стройку, отремонтировал, сдал в аренду) частный инвестор скорее потеряет деньги, чем достигнет хотя бы депозитной доходности.

Поэтому я хотел бы предостеречь непрофессиональных инвесторов от спекуляций на этом рынке. Лучше оставить этапы выбора помещения и сдачи его в аренду профессионалам, которые хорошо знают спрос и имеют налаженные связи с застройщиками и сетевыми арендаторами. Человеку, который просто хочет надежно вложить скопленные 10 млн.руб., я бы рекомендовал купить уже готовый арендный бизнес, причем обратить особое внимание на надежность арендатора и условия договора аренды. Да, чистая доходность в большинстве таких сделок будет на уровне 6-8%, но даже это лучше, чем в погоне «за журавлем» замуровать свой капитал в неликвидное помещение.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/pochemu_kompanii_pereezzhali_v_2018_godu-5446.htmlПочему компании переезжали в 2018 году?http://maris-spb.ru/blog/pochemu_kompanii_pereezzhali_v_2018_godu-5446.htmlTue, 19 Feb 2019 12:45:06 +0300Компания Maris в ассоциации с CBRE проанализировала обращения в компанию по вопросам аренды офиса за 2018 год и выяснила, что основными причинами поиска нового помещения выступали улучшение условий или расширение компании, желание сэкономить и поиск с целью открытия нового офиса в Санкт-Петербурге.

В 2018 году основной спрос, как и в предыдущие годы, формировали компании IT и нефтегазового сектора. На долю этих двух секторов приходилось почти половина арендованных за 2018 год офисных площадей.

Структура сделок по аренде по сферам деятельности компаний по итогам 2018 года


Наиболее востребованными в Санкт-Петербурге являются офисы Центрального и Московского районов.
Увеличивается интерес потенциальных арендаторов к территории вблизи МФК «Лахта центра» в Приморском районе. Также растет спрос на удаленные от центра промышленные и спальные районы ввиду появления там качественных офисных объектов с удобной транспортной доступностью.

По данным Maris в ассоциации с CBRE 38% компаний искали офис с целью улучшения условий и расширения, 21% переезжали с целью сэкономить на аренде, 14% компаний открывали новый офис или дополнительные офисы для структурных подразделений.

Причина поиска офисов в 2018 году

До 30% запросов на аренду в 2018 году приходило с целью мониторинга рынка и заканчивалось тем, что компании пересогласовывали условия текущего договора аренды, либо были вынуждены остаться на прежнем месте в связи с отсутствием на рынке предложения, которое бы удовлетворяло критериям запроса.

По словам Алены Бердиган, руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, большинство запросов приходится на помещения открытой и смешанной планировки (55%). Компании IT и нефтегазовой сферы ориентируется в основном на открытые офисные пространства с кабинетами для руководства компании. Классическая кабинетная планировка остается востребованной среди образовательных и медицинских учреждений, юридических компаний и государственных структур.

Приоритеты планировки будущих офисов, 2018

]]>