Аналитики Maris подвели итоги 2023 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
Предложение
В 2023 рынок качественной индустриально- складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 18 комплексами общей площадью 414,1 тыс. м2, что на 7% ниже показателя 2022. 47% валового прироста предложения пришлось на спекулятивные проекты (–14% к 2022).
Крупные складские проекты, введенные в эксплуатацию в 2023
| Название |
Общая площадь склада, кв. м |
|
Армада Парк Шушары |
108 200 |
|
ПНК Парк Шушары-3 |
64 100 |
|
Русич-Шушары |
54 000 |
|
Проект 111 |
29 700 |
В 2024 ожидается ввод в эксплуатацию порядка 600 тыс. м2 складской недвижимости. 75% прогнозируемых ко вводу проектов приходится на спекулятивное предложение. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 2,3 раз превысит итоговой показатель 2023 года.
Складские проекты, планируемые к вводу в 2024
| Название |
Общая площадь склада, кв. м |
|
100К |
111 500 |
|
Адмирал |
68 100 |
|
Фортис 11 |
62 600 |
|
Индустриальный парк Малое Карлино |
45 0000 |
Спрос
В 2023 на рынке было реализовано не менее 1,09 млн кв.м качественных складских, что в 2,3 раза превысило итоговый показатель 2022 года (включая инвестиционные сделки по приобретению производственно-складских активов и сделки по схеме built-to-suit).
Объем сделок в анализируемом периоде на 32% превзошел предыдущий рекордный показатель 2021 года. На условиях аренды были реализованы 50% площадей. В абсолютном выражении валовый объем сделок по аренде удвоился относительно показателя 2022.
Основной спрос на качественные складские комплексы в Санкт-Петербурге формировали компании торговли и дистрибуции (+81%). Доля компаний реального сектора экономики в валовом объеме спроса по итогам 2023 составила 14% (+45% г/г). Спрос со стороны логистических операторов после беспрецедентных объемов поглощения в 2022 году снизился до уровня 2021 года: 5% валового объема спроса.
Примеры крупных сделок по аренде складских помещений в 2023
|
арендатор / сектор |
ПЛОЩАДЬ, КВ. М |
КОМПЛЕКС |
|
E-commerce |
78 200 |
Конфиденциально |
|
E-commerce |
77 600 |
Конфиденциально |
|
ВсеИнструменты |
60 000 |
PNK Шушары-3 |
|
E-commerce |
41 500 |
Конфиденциально |
|
Магнит |
32 000 |
РУСИЧ-Шушары |
Объем сделок по приобретению качественных производственно-складских мощностей по итогам 2023 года достиг 11% валового объема спроса на рынке Санкт-Петербурга, в абсолютном выражении рост спроса составил 16% относительно показателя 2022 года.
Вакансия
Беспрецедентный уровень спроса и умеренный прирост нового спекулятивного предложения привели к стремительному снижению объема вакантных площадей по итогам 2023. На конец декабря в зданиях класса А отсутствовали вакантные площади (–3,0 п.п. по отношению к итоговому показателю 2022). В складских комплексах класса В свободно 2,0% (+0,1 п.п. по отношению к 2022). Суммарно по итогам 2023 на рынке качественной складской недвижимости вакантными оставались порядка 22 тыс. м2 (0,5% валового объема предложения на рынке).
Арендные ставки
В условиях резко сокращающегося вакантного предложения 2 полугодие 2023 характеризовалось ярко выраженной положительной динамикой запрашиваемых ставок аренды. В годовом выражении рост запрашиваемых ставок аренды на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил +35%.
Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок по итогам 2023 достиг уровня 800 − 1 000 рублей за м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
Прогноз развития
При условии сохранения спроса на высоких отметках, а также достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе, в частности, на рынке будет сохраняться острый дефицит качественных производственно-складских мощностей.
При подобном сценарии развития событий на рынке, наиболее вероятно, будет наблюдаться дальнейший рост запрашиваемых ставок аренды.
