Блог компании Марисhttp://maris-spb.ruru-ruThu, 28 Mar 2019 11:32:01 +0300Thu, 28 Mar 2019 11:32:01 +0300info@maris.rudk@webactives.ruhttp://maris-spb.ru/blog/izmenenie_modeli_potrebiteljskogo_povedenija_posledstvija_dlja_strit-ritejla-5497.htmlИзменение модели потребительского поведения: последствия для стрит-ритейлаhttp://maris-spb.ru/blog/izmenenie_modeli_potrebiteljskogo_povedenija_posledstvija_dlja_strit-ritejla-5497.htmlThu, 28 Mar 2019 10:22:17 +0300В попытке найти новую нишу, инвесторы смотрят в направлении коммерческой недвижимости, и наибольшей популярностью у них пользуются встроенные помещения торгового назначения, т.е. стрит-ритейл. Помещения на основных торговых улицах большинству частных инвесторов не по карману, поэтому они, как ранее с квартирами, ищут варианты в спальных районах. Но этот сегмент кардинально отличается от рынка квартир. Здесь действуют законы B2B и борьбы за покупателя, поэтому внешне простая схема «купил-отремонтировал-сдал в аренду» заключает в себе множество нюансов, которые могут полностью съесть всю ожидаемую прибыль. Например, ставка аренды коммерческих помещений с окнами на уличный и боковой фасады будет отличаться минимум в полтора-два раза, равно как и ликвидность. Это же касается планировок, входа от уровня земли и т.п.

Более того, законы, по которым стрит-ритейл жил много лет, сегодня претерпевают существенные изменения, и хотелось бы предостеречь инвесторов от того, чтобы бездумно повторять устаревшие «истории успеха». Потребительское поведение меняется на глазах, и это оказывает кардинальное влияние на количество, отраслевую сегментацию и платежеспособность потенциальных арендаторов стрит-ритейла.

Например, всем наверняка бросается в глаза радикальное сокращение количества банковских отделений, ранее бывших частыми арендаторами стрит-ритейла. Причинами тому и чистка банков со стороны ЦБ, и развитие интернет-банкинга, и перемещение точек оказания финансовых услуг непосредственно в магазины и торговые центры. Почти полностью исчезли с витрин первых этажей в спальных районах магазины одежды и обуви. Сегодня потребители предпочитают ездить одеваться в моллы, где они получают максимально широкий выбор и огромное количество сопутствующих услуг.

Полностью умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые существенно сократили количество торговых точек. Это связано не только с насыщением рынка, но и с глобальным трендом перемещения торговли типовыми товарами в интернет. Если покупка не зависит от свежести (продукты) и ее не нужно примерять (одежда), то потребитель сегодня скорее предпочтет заказать ее через интернет, где он получит широчайший выбор и часто более низкую цену.

Пока еще держат свои позиции салоны красоты и парикмахерские, хотя и они уже гнутся под напором крупных специализированных клубов красоты и здоровья и барбершопов. Да, потребителю придется дополнительно ехать, но там он получит услугу более высокого качества, от лучших мастеров и на дорогом оборудовании. И практика показывает, что потребитель предпочитает именно это.

Даже, казалось бы, неубиваемая ниша «магазинов у дома» чувствует себя не очень хорошо. Мало того, что и здесь потребители предпочитают богатство выбора, предлагаемое супермаркетами, так сети еще и побеждают в ценовой войне. Если в Пятерочке на углу каждая товарная единица стоит на 5-10% дешевле, то покупатель лучше пронесет пакеты лишние полкилометра, чем будет отовариваться в родной «стекляшке» под подъездом. Поэтому маленькие продуктовые магазинчики все больше превращаются в киоски пива и сигарет.

Этот список можно продолжать – аптеки, турагентства, кафе – все эти бизнесы укрупняются, сетевизируются, уходят в интернет, перемещают точки продаж в места массового скопления покупателей (торговые центры, станции метро, основные торговые коридоры).

Да, появляется некоторое количество новых арендаторов, например, пункты выдачи интернет-магазинов или пункты забора анализов. Но в большинстве своем это низкомаржинальные бизнесы, которые не могут платить высокую арендную ставку.

Таким образом, стрит-ритейла потребителю нужно все меньше, и главенство на этом рынке все больше переходит к арендатору. А это означает ужесточение требований к качеству помещения (локация, планировка) и, да, снижение арендных ставок.

При этом застройщики, живущие в парадигме жилого рынка, полностью игнорируют эти тренды. С их точки зрения, коммерческая недвижимость не может стоить дешевле, чем жилая в этом же доме, независимо от ее ликвидности и стоимости аренды. В результате при попытке воспроизвести полный цикл инвестиций (купил стройку, отремонтировал, сдал в аренду) частный инвестор скорее потеряет деньги, чем достигнет хотя бы депозитной доходности.

Поэтому я хотел бы предостеречь непрофессиональных инвесторов от спекуляций на этом рынке. Лучше оставить этапы выбора помещения и сдачи его в аренду профессионалам, которые хорошо знают спрос и имеют налаженные связи с застройщиками и сетевыми арендаторами. Человеку, который просто хочет надежно вложить скопленные 10 млн.руб., я бы рекомендовал купить уже готовый арендный бизнес, причем обратить особое внимание на надежность арендатора и условия договора аренды. Да, чистая доходность в большинстве таких сделок будет на уровне 6-8%, но даже это лучше, чем в погоне «за журавлем» замуровать свой капитал в неликвидное помещение.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/pochemu_kompanii_pereezzhali_v_2018_godu-5446.htmlПочему компании переезжали в 2018 году?http://maris-spb.ru/blog/pochemu_kompanii_pereezzhali_v_2018_godu-5446.htmlTue, 19 Feb 2019 12:45:06 +0300Компания Maris в ассоциации с CBRE проанализировала обращения в компанию по вопросам аренды офиса за 2018 год и выяснила, что основными причинами поиска нового помещения выступали улучшение условий или расширение компании, желание сэкономить и поиск с целью открытия нового офиса в Санкт-Петербурге.

В 2018 году основной спрос, как и в предыдущие годы, формировали компании IT и нефтегазового сектора. На долю этих двух секторов приходилось почти половина арендованных за 2018 год офисных площадей.

Структура сделок по аренде по сферам деятельности компаний по итогам 2018 года


Наиболее востребованными в Санкт-Петербурге являются офисы Центрального и Московского районов.
Увеличивается интерес потенциальных арендаторов к территории вблизи МФК «Лахта центра» в Приморском районе. Также растет спрос на удаленные от центра промышленные и спальные районы ввиду появления там качественных офисных объектов с удобной транспортной доступностью.

По данным Maris в ассоциации с CBRE 38% компаний искали офис с целью улучшения условий и расширения, 21% переезжали с целью сэкономить на аренде, 14% компаний открывали новый офис или дополнительные офисы для структурных подразделений.

Причина поиска офисов в 2018 году

До 30% запросов на аренду в 2018 году приходило с целью мониторинга рынка и заканчивалось тем, что компании пересогласовывали условия текущего договора аренды, либо были вынуждены остаться на прежнем месте в связи с отсутствием на рынке предложения, которое бы удовлетворяло критериям запроса.

По словам Алены Бердиган, руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, большинство запросов приходится на помещения открытой и смешанной планировки (55%). Компании IT и нефтегазовой сферы ориентируется в основном на открытые офисные пространства с кабинетами для руководства компании. Классическая кабинетная планировка остается востребованной среди образовательных и медицинских учреждений, юридических компаний и государственных структур.

Приоритеты планировки будущих офисов, 2018

]]>
http://maris-spb.ru/blog/ne_tak_strashen_fz-214_esli_smenit_profil-5397.htmlНе так страшен ФЗ-214, если сменить профильhttp://maris-spb.ru/blog/ne_tak_strashen_fz-214_esli_smenit_profil-5397.htmlMon, 14 Jan 2019 00:00:00 +0300Мы наблюдаем эту драму немного со стороны, поскольку работаем на другой «поляне» - на рынке коммерческой недвижимости. И видим, что на многие вопросы, которые сейчас ставят перед собой оказавшиеся перед сложным выбором жилые девелоперы, можно найти ответы именно на этом рынке.

В прошлом сегмент жилая недвижимость обладала одним несомненным преимуществом перед коммерческой – строить ее можно было на деньги дольщиков, то есть, фактически на бесплатный кредит. Именно эту возможность убирают поправки к 214-ФЗ. Теперь строить что жилой дом, что бизнес-центр девелоперу придется с привлечением банковского кредита. Таким образом, конкурировать за внимание девелопера проекты будут только по рыночным критериям – стоимость строительства, сроки реализации, ликвидность. Рискну заявить, что по большинству этих критериев коммерческие объекты сегодня более интересны, чем жилые.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга со спросом все прекрасно. Особенно благополучны рынки офисов и складов, где ставки приближаются к историческим максимумам, а уровни вакантных площадей находятся на минимальном уровне – 4-6% и 3% соответственно. При этом на горизонте 4-5 лет прогнозы развития этих рынков остаются позитивны, поскольку спрос продолжает расти, а нового предложения заявлено чрезвычайно мало. Уже сейчас мы обсуждаем с клиентами и даже заключаем договоры на проекты, которые будут сданы через год-полтора.

Еще один важный фактор, который делает рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекательным для девелопера – повысившаяся ликвидность объектов. На рынке сегодня появляется все больше крупных частных инвесторов, которым интересны доходные коммерческие здания. Они готовы покупать такие активы со ставкой капитализации 10% и даже ниже. Таким образом, начала реально работать бизнес-модель «построил-заполнил-продал», что позволяет девелоперу «вынуть» деньги из проекта в те же сроки или даже раньше, чем это предполагается в новой схеме с эскроу-счетами.

Можно сказать еще и о том, что при строительстве коммерческой недвижимости гибче требования зонирования, нет социальной нагрузки, соотношение полезной площади к общей достигает 80-85% и т.д. В общем, плюсов достаточно для того, чтобы работать и хорошо зарабатывать. Готовы ли девелоперы к такой смене профиля? Мне кажется, что многие строители все-таки сделают этот шаг, чтобы остаться в игре.

]]>
http://maris-spb.ru/blog/rynok_skladskoj_nedvizhimosti_v_2018_godu_ozhidat_li_rost_stavok-5189.htmlРынок складской недвижимости в 2018 году: ожидать ли рост ставок?http://maris-spb.ru/blog/rynok_skladskoj_nedvizhimosti_v_2018_godu_ozhidat_li_rost_stavok-5189.htmlMon, 15 Oct 2018 12:00:00 +0300Предложение

За 9 месяцев было введено в эксплуатацию восемь складских комплексов общей площадью 58 120 кв. м, что на 15% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Только два склада общей площадью чуть менее 10 000 кв. м являются спекулятивным предложением. Остальные построены по схеме built-to-suit. На 4 квартал 2018 года заявлено к  вводу в эксплуатацию еще 90 500 кв. м складской недвижимости. Большая часть (90%) является спекулятивным предложением. При этом часть площадей уже реализована на этапе строительства комплексов.
Спрос
Продолжается постепенное снижение вакансии. По состоянию на начало октября свободно 3,8% складских площадей (-1 п.п. по отношению к декабрю 2017 года). Объем сделок в складском сегменте за 9 месяцев 2018 года составил не менее 157 000 кв. м, из которых половина приходится на производственный сектор.
«Сейчас ощущается некоторый дефицит качественного предложения. Особенно это чувствуется в южном направлении, где по небольшим запросам (1 000 - 3 000 кв.м) практически нечего предлагать» - рассуждает Александр Шевелев, заместитель руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

На рынке Санкт-Петербурга недостаточно развит сегмент light industrial (небольшие качественные складские и производственные блоки до 2 000 кв. м). Строительство данного формата пока экономически не привлекательно для игроков рынка. Альтернативой выступает складские и производственные помещения на территориях бывших фабрик и заводов или площади, предлагаемые в субаренду.
Арендные ставки
Стабильный спрос и снижение вакансии приводят к постепенному росту запрашиваемых ставок в наиболее востребованных локациях. При этом средний уровень ставок пока остается неизменным и находится в диапазоне 450 – 550 руб./кв. м/месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
Неуклонно сокращающийся объем вакансии позволяет предположить повышение среднего уровня ставок. При этом, учитывая ограниченность ликвидного предложения, сроки договоров аренды могут увеличиться с 3 до 5 и более лет.
По мнению Александра Шевелева, заместителя руководителя отдела индустриальной недвижимости, сегодня меняется диспозиция сторон. «Если раньше был рынок арендатора (минимальный порог запрашиваемых ставок, существенные дисконты на большой метраж), то сейчас условия начинают диктовать арендодатели. Верхняя планка запрашиваемых ставок растет, собственники неохотно идут на снижение, а арендные каникулы нужно серьезно обосновывать. При этом периодически складывается ситуация, когда собственник выбирает из нескольких претендентов и даже устраивает некий аукцион – кто  предложит большую ставку» - отмечает Александр.
]]>