Жилье для небедных художников
RBI начала строительство арт-кластера Art Studio и ЖК бизнес-класса в центре Санкт-Петербурга, на 2-ой Советской улице, 4 и Полтавской улице, 7 соответственно. По замыслу застройщика, покупателями станут люди творческих профессий. При этом совокупный размер инвестиций в объекты составит 3,5 млрд рублей. Закончить строительство девелопер намерен в первом квартале 2019 года. Перспективы проекта и его формат обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете локацию проектов, исходя из их формата, окружения и уровня развития инфраструктуры?
Локация соответствует заявленному классу объектов. У RBI есть опыт, знания и финансовые возможности для создания качественного продукта, востребованного рынком.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге
Локация проектов комфорта и престижна для проживания, а также привлекательна для ведения бизнеса. Вблизи обоих проектов компании RBI действуют крупные торговые комплексы "Стокманн" и "Галерея", работают кафе, рестораны. Транспортная инфраструктура также достаточно хорошо развита. В числе крупнейших элитных жилых проектов, реализованных в локации, можно назвать "Смольный парк" и "Парадный квартал". В прошлом году стартовали продажи в ряде объектов высокого класса, среди которых "Николаевский Ансамбль", "Монополист", "Дом у Ратуши", "Щедрин" и прочие. Всего в данной локации в первичной продаже находятся десять домов классов "бизнес" и "элита" со средней площадью квартир порядка 115 кв. м. Общая площадь квартир в этих домах составляет около 240 тыс. кв. м, из которых не проданы около 40%. При таком объеме предложения нельзя говорить о переизбытке квартир высокого класса в этой зоне, поэтому любой новый качественный проект найдет своего покупателя.
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Качественные проекты в центральной части города всегда будут востребованы, так как объем предложения в этой локации крайне мал. Что касается двух новых проектов компании RBI, то сложно представить большое количество творческих людей, которые могут позволить себе квартиру и коммерческое помещение за 150-200 тыс. рублей за 1 кв. м. В целом локация качественная - это подтверждается близостью Невского проспекта, торговых центров и хорошей транспортной доступностью.
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер "Rusland SP Северо-Запад"
Локация позволяет реализовать проекты высокого уровня. Спрос со стороны потенциальных покупателей на эту зону достаточно высок.
Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE
С точки зрения жилого проекта в данной локации есть недостаток качественного продуктового ритейла. Если застройщик не предусмотрит площади под гипермаркет в своих проектах, ближайшими для будущих жильцов окажутся "О’кей" в ТРЦ "Галерея" и Prisma в ТЦ "Москва" на Невском проспекте. Также жилому проекту необходим паркинг - локация не предусматривает достаточного количества парковочных места, а цена 1 кв. м предполагает, что у покупателей жилья будет две машины на семью. Транспортная доступность может быть затруднена: ближайшая крупнейшая магистраль - Невский проспект, перегруженный в часы пик.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Локация для жилого проекта находится в стадии формирования. Можно рассчитывать, что он будет пользоваться спросом среди покупателей, которые хотели бы приобрести квартиры в центре города, но не хотели бы жить в районах с несформированной застройкой или расположенных рядом с промышленным окружением. С учетом того, что локация развивается, эти негативные факторы в ближайшее время ослабнут.
Насколько рабочей выглядит заявленная модель синергии спроса?
На мой взгляд, концепцию жилого дома, где покупателями должны выступить творческие люди, на практике сложно реализовать. Каким образом будут выбирать покупателей и будут ли? Предполагаю, что это больше относится к маркетингу или позиционированию объекта на рынке, нежели реально к "фильтрации" покупателей.
Любава Пряникова
На наш взгляд, проекты можно считать весьма перспективными с точки зрения спроса благодаря их расположению в центральной части города. Кроме того, их конкурентным преимуществом является девелопер - компания RBI, которая тщательно продумывает концепцию своих проектов. Что касается художественных мастерских, стоит отметить, что этот формат уже не нов для Санкт-Петербурга. Ряд таких помещений, расположенных преимущественно в мансардах и на верхних этажах с панорамным остеклением, уже экспонировался на вторичном рынке. В составе новых жилых комплексов такие помещения тоже встречаются, однако девелоперы стараются это не афишировать. Приобретая мастерскую, покупатель должен понимать, что это нежилое помещение, однако он может его использовать по своему усмотрению, в том числе и для проживания.
Илья Андреев
На мой взгляд, заявленные проекты не будут "работать" вместе. В первую очередь в связи с тем, что это совсем не соседние дома. Строительство арт-кластера с привязкой к жилому комплексу - неплохая отстройка от проектов типового жилья. Вопрос, скорее в том, какие именно услуги будут предлагать в арт-кластере. В целом проекты компании RBI всегда тщательно продуманы, поэтому новые объекты будут довольно успешными.
Альбина Ямалетдинова
Высокая конкуренция, в том числе в сегменте жилья бизнес-класса, предопределяет необходимость включения девелоперами каких-то "фишек" непосредственно в состав проекта или иных неординарных решений. На мой взгляд, концепция RBI достаточна интересна.
Ирина Зеренкова
Проект арт-кластера представляется спорным. Концепция арт-кластера предполагает формирование определенного состава его "жителей". Выдержать концепцию - задача управляющей компании проекта, которая может дать дисконт интересному арендатору и отказать неинтересному. В случае продажи помещение не очень понятно, как эту концепцию предполагается выдержать. Во-первых, лишь у немногих компаний сферы креативных индустрий найдутся 20 млн рублей на приобретение помещения под офис или производство. Во-вторых, компании могут перепродать помещение другому бизнесу, который не укладывается в концепцию арт-кластера.
Игорь Кокорев
Российский и мировой опыт показывает, что на рынке вполне могут быть успешны проекты с оригинальными концепциями. Однако весь опыт петербургского рынка последних лет говорит нам о том, что почти любой коммерческий проект проигрывает при прочих равных жилому. Хотя коммерческие проекты нередко хотя бы частично отыгрываются за счет большего выхода площадей с участка.
Как вы оцениваете заявленный размер инвестиций в строительство?
Заявленный объем инвестиций в пересчете на 1 кв. м отличается в этих проектах кардинально. Проект на Полтавской улице, 7 стоит построить в 2,3 раза дороже, чем на 2-й Советской. Затрудняюсь ответить, чем вызвана такая разница и насколько оправданны затраты. Полтавская, 7 в любом случае будет конкурировать с проектом "Царская Столица", где есть более экономичные предложения. Класс объектов, по заявлениям RBI, конечно, будет отличаться.
Любава Пряникова
Совокупные инвестиции в строительство жилого дома бизнес-класса за счет различной стоимости земли варьируются от 60 до 100 тыс. рублей за 1 кв. м общей площади. Инвестиции в строительство двух объектов в совокупности составят около 95 тыс. рублей на 1 кв. м будущих улучшений, что является адекватным рыночным показателем. Заявленный ценник сопоставим со стоимостью жилья высокого класса в этой части города, а цены на нежилые коммерческие помещения здесь зачастую существенно выше, особенно если они расположены в составе жилых комплексов.
Илья Андреев
Размер заявленных инвестиций в проект вполне адекватен. Что касается стоимости 1 кв. м, то, на мой взгляд, она несколько завышена. Тем не менее, учитывая, что востребованность в новом предложении, как жилья, так и коммерческих помещений крайне высока, спрос на объекты будет вне зависимости от цены.
Альбина Ямалетдинова
Объем инвестиций в строительство может составить около 50 тыс. рублей за 1 кв. м общей площади как одного, так и второго объекта.
Ирина Зеренкова
Затрудняюсь ответить.
Игорь Кокорев
Компанию отличает взвешенный и осторожный подход к площади квартир и ценам предложений, что актуально в данной локации. По итогам 2015 года средняя стоимость 1 кв. м строящегося жилья класса В в Санкт-Петербурге составляет около 157 тыс. рублей.