Занятая ниша
"Проекты индустриальных парков анонсируются достаточно часто, однако большинство из них находятся на начальной стадии девелопмента. Качественный проект индустриального парка предполагает наличие всей необходимой инфраструктуры (дороги, подключение к сетям, уборка территории). Кроме того, такой проект должен быть доступным для арендаторов и покупателей с точки зрения стоимости".
Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что действующих крупных индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области сравнительно немного — менее десятка. "Среди наиболее развитых можно отметить Greenstate (YIT), "Марьино" (ВТБ), "Федоровское" (UFG Real Estate)", — говорит он.
Госпожа Киреева добавляет, что на активной стадии реализации находится также индустриальный парк "А Плюс Парк Шушары" в Шушарах (девелопер "А Плюс Девелопмент").
Николай Антонов, генеральный директор УК Profman, также называет индустриальные парки "Дони-Верево" и "Звезда". В основном все объекты расположены на юге и юго-востоке города, но встречаются и исключения (промзона Марьино, индустриальный парк ПГСК).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области реализуются следующие виды индустриальных парков: частные (Greenstate), государственные ("Дони-Верево"), государственно-частное партнерство (земля государственная, управление частное — как в случае с парком "Мариенбург").
Вадим Исаков, территориальный директор банка "БКС Премьер", отмечает, что в целом по России данный сегмент активно развивается, несмотря на замедление экономики. "Так, за 2013-2015 годы количество индустриальных парков выросло с 80 до 120, количество зарегистрированных резидентов — с 958 до 1674, а общая площадь отечественных индустриальных парков увеличилась почти на 5 тыс. га — до 27 тыс. га. Большинство парков действует в Центральном (51), Северо-Западном (20) и Поволжском (28) федеральных округах", — рассказал он.
Переориентация на склады
В 2015 году индекс производства значительно сокращался, компании закрывались и сворачивали свои производственные мощности (оптимизировали занимаемые площади и производственный цикл, размещая заказы за границей). В результате некоторые индустриальные парки в 2015 году переориентировались в складские объекты.
"Мы не отмечаем повышенного спроса на участки в индустриальных парках. Реализация проектов новых крупных индустриальных парков, которые могли бы составить конкуренцию текущему предложению, в настоящий момент не осуществляется. На наш взгляд, рынок достаточно насыщен и удовлетворяет существующий спрос", — говорит господин Пятков.
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК "Финам Менеджмент", полагает, что новых проектов создания индустриальных парков в Петербурге ожидать не стоит: "Промышленность из города выводится и вряд ли для того, чтобы на ее месте появились новые предприятия, вряд ли такую "замену" одобрят жители города. Если все же в городе будут появляться новые предприятия, то маловероятно, что они будут крупными, скорее это будут инновационные предприятия, занимающиеся мелкосерийным производством, причем не факт, что для этого потребуется создавать индустриальные парки".
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК "Доверие", говорит, что, в отличие от Петербурга и Ленобласти, недостаток площадок ощущается в других районах СЗФО, например, в Республике Карелия и в Псковской области. "Пока в данных направлениях мы наблюдаем только эпизодические анонсирования отдельных проектов. Впрочем, это скорее связано с тем, что на указанных территориях целесообразнее поддерживать уже существующие производства. Спрос на индустриальные объединения здесь еще не сформировался", — резюмирует господин Панов.
Николай Антонов среди главных трендов отмечает, что у потенциальных резидентов индустриальных парков изменились требования по цене. "Запрашиваемая стоимость снизилась на 10-12%, — говорит он. — Например, хорошо показала себя политика сдачи асфальтированных площадок в свободной нарезке по 85 рублей за кв. м, на которых арендатор может возвести желаемые конструкции. Таким образом, на объекте ПГСК на данный момент заполнено более 90% площадок и началось освоение неасфальтированных земельных участков на территории объекта. Реакция рынка показала, что клиенты заинтересованы в аренде неосвоенных земельных участков при наличии достаточных инженерных мощностей".
Наталья Киреева подсчитала, что в индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом.
Юридический нюанс
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal, полагает, что точкой отсчета развития этого сегмента можно назвать утверждение в 2014 году новой государственной программы Российской Федерации "Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности" (постановление правительства РФ от 15.04.2014 N 328). И если в предыдущей государственной программе, утвержденной распоряжением правительства РФ от 30.01.2013 N 91-р, про индустриальные парки фактически не было ни слова, то в новой даже содержится специальная подпрограмма, им посвященная.
"Правда, следует оговориться, что текущая редакция подпрограммы "Индустриальные парки" не предусматривает выделения на ее реализацию бюджетных ассигнований. Она содержит лишь указание на то, что объемы финансирования подпрограммы за счет средств федерального бюджета могут быть предусмотрены при корректировке расходов, связанных с реализацией мероприятий подпрограммы, — рассказал юрист. — За утвержденной подпрограммой потянулся ряд постановлений правительства РФ, направленных на ее реализацию. В том числе были утверждены правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским организациям на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на капитальное строительство объектов инфраструктуры и промышленности индустриальных парков (постановление правительства РФ от 09.09.2014 N 916). Другим постановлением правительства РФ предусматривался порядок возмещения федеральным бюджетом затрат субъектов РФ на создание инфраструктуры индустриальных парков и технопарков (постановление правительства РФ от 30.10.2014 N 1119)".
Следующий важный шаг — принятие Федерального закона от 31.12.2014 N 488-ФЗ "О промышленной политике в Российской Федерации", вступившего в силу 30 июня 2015 года. Этот закон заложил основу для систематизации отношений по созданию индустриальных парков на федеральном уровне.
В первую очередь было установлено, что меры стимулирования могут применять только к тем управляющим компаниям индустриальных парков, которые соответствуют установленным правительством РФ требованиям. Также закон о промышленной политике "связал" развитие индустриальных парков со стратегией пространственного развития Российской Федерации и соответствующими схемами территориального планирования, построив своеобразный "мостик" между законодательством в сфере промышленности, с одной стороны, законодательством о стратегическом планировании и градостроительным законодательством — с другой.
Для целей реализации закона о промышленной политике правительством РФ были утверждены соответствующие требования к управляющим компаниям индустриальных парков и правила подтверждения соответствия указанным требованиям (постановление правительства РФ от 04.08.2015 N 794). Упомянутые требования и правила вступят в силу 1 января 2016 года.
"Также недавно были "обновлены" правила предоставления субсидий российским организациям на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам (постановление правительства РФ от 11.08.2015 N 831) для приведения их в соответствие с новым регулированием. Пока, на мой взгляд, рано говорить о том, насколько эффективно будут реализованы мероприятия, направленные на развитие индустриальных парков в России. Но то, что на самом высоком уровне на такие парки обратили внимание и "затеяли" работу по систематизации регулирования в рассматриваемой сфере, — уже большой шаг", — говорит господин Дружинин.