Высокий класс: с дефицитом или в избытке
Положение, сложившееся в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости, дает стимул арендодателям постепенно двигать стоимость аренды вверх.
По данным Knight Frank St.Petersburg, средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса А на конец 2016 года составила 1684 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы). Среднее пообъектное повышение составило 12 %. Средневзвешенные заявленные ставки аренды в классе В по итогам прошлого года остались на уровне показателя конца 2015 года - 1098 руб./кв. м/мес. Среднее повышение ставок составило 4 %, при этом повышения средневзвешенного уровня не произошло из-за ввода новых офисных площадей с более низкими арендными ставками.
Оценка средних значений у аналитиков Maris в ассоциации с CBRE несколько отличается. По их данным, средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в конце 2016 года в офисных зданиях класса А составляли 1750 руб./кв. м/мес., класса В - 1120 руб./кв. м/мес. Однако выводы эксперты компании делают точно такие же: «По отношению к декабрю 2015 года ставки в классе А выросли на 8 %, а в классе В показали нулевую динамику в связи с приростом нового спекулятивного предложения».
Есть ли потенциал?
Эксперты по-разному оценивают вероятность появления дефицита на рынке аренды офисной недвижимости и, как следствие, роста арендных ставок. «На фоне уменьшения ликвидного предложения и меньшего объема ввода офисных помещений можно ожидать укрепления тенденции роста ставок», - осторожно отмечает Елена Тищенко.
С ней солидарен Николай Антонов: «В 2017 году ставки могут вырасти незначительно в пределах обычных колебаний по рынку. Можно прогнозировать рост ставок в пределах пары процентов в классе А за счет снижения вакансии. Класс В, вероятно, останется относительно стабильным. В среднем по городу возможен небольшой (в пределах 1 %) рост в классе В+», - полагает он.
Другие эксперты настроены более оптимистично. «В течение 2017 года мы прогнозируем рост арендных ставок не менее чем на 5 %», - говорит управляющий партнер компании IPG. Estate Иван Починщиков.
Похожий прогноз дает Игорь Темнышев: «Увеличение арендных ставок в 2017 году может составить 5-7 %, причем класс В может показать более активное восстановление ставок по сравнению с предыдущим годом. Отдельные объекты, отличающиеся высоким качеством реализации и расположением в центральной части города, при наличии свободных блоков могут увеличить ставки до 20 % относительно уровня конца 2015 года».
«Арендные ставки на офисы в качественных объектах в течение 2017 года вырастут не менее чем на 5-10 %», - полагает Дмитрий Золин.
Наконец, самые радужные перспективы рисуют аналитики Knight Frank St.Petersburg, прогнозирующие дефицит свободных площадей в классе А и снижение доли вакантных площадей в классе В. «Рыночные условия демонстрируют благоприятные перспективы для роста ставок аренды: в связи с высоким объемом поглощения в классе А заявленные ставки имеют предпосылки для роста в среднем на 10-15 % к концу 2017 года, в классе B - на 7-10 %», - считает Тамара Попова.
Ниши дефицита
При этом почти все опрошенные «Ктостроит.ру» эксперты солидарны в том, что есть рыночные ниши, в которых дефицит и рост арендных ставок в 2017 году практически неизбежны. Это касается объектов класса А и прежде всего крупных офисных блоков.
«Уже сейчас около 70 % действующих бизнес-центров класса А имеют 100 процентную заполняемость, при этом наблюдается дефицит офисных блоков от 1 тысячи квадратных метров», - отмечает Тамара Попова.
Ее поддерживает Игорь Темнышев: «Крупные арендаторы в 2017 году столкнутся с усилением трудностей при поиске помещений, поскольку доступного предложения с невысокими ставками аренды на рынке практически не осталось. В отдельных высоко востребованных локациях доля вакантных помещений стремится к нулю, а предложение офисных блоков от 2 тысяч квадратных метров доступно в единичных объектах».
«В 2017 году ожидается дефицит офисных площадей для крупных арендаторов. Отмечается нехватка офисных центров, которые могут предложить аренду офисного помещения более 5 тысяч квадратных метров единым блоком», - добавляет Елена Тищенко.
Еще более категоричен Иван Починщиков. «Ощущается острая нехватка площадей класса А. Сегодня в центральной части города уже сложно найти не только крупные офисные площади, но и помещения площадью 200-300 квадратных метров», - говорит он.
Фактор Газпрома
В то же время Николай Антонов предлагает не переоценивать тенденцию роста спроса на объекты класса А. «Несмотря на то что в 2016 году некоторые объекты полностью заполнялись арендаторами, нельзя забывать, что подобные ситуации очень сильно связаны с фактором Газпрома. Так, к примеру, именно он арендовал все площади в только что введенном БЦ Fort Tower. Газпром и его дочерние структуры играют огромную роль на рынке офисной недвижимости, и, если выкинуть их из статистики, картина окажется менее радужной», - считает он.
А дальнейшие перспективы офисных объектов класса А еще более туманны. «Давайте не забывать, что в 2018 году планируется ввод в эксплуатацию «Лахта-центра», куда планируют съехаться ключевые структуры Газпрома. Несмотря на то что не все структуры переедут туда, на рынок все равно будут выкинуты около 200 тысяч квадратных метров качественной офисной недвижимости классов А и В+, которые Газпром освободит. Плюс продолжат вводиться новые объекты», - отмечает Николай Антонов.
Видимо, именно поэтому девелоперы проявляют осторожность. «На настоящий момент весьма ограниченно предложение в классе А, но инвесторы не стремятся вкладывать средства в этот сегмент. Вероятно, что в ближайшей перспективе на рынок будут выводиться единичные проекты, реализованные под конкретного заказчика», - отмечает Дмитрий Золин. «41 % офисных центров класса А строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, а не для сдачи в аренду», - добавляет Елена Тищенко.