В Санкт-Петербурге затихли девелоперы-спекулянты - складами нынче не поспекулируешь

В 2016 году девелоперы Санкт-Петербурга не реализуют новые спекулятивные проекты. Замедлилась активность и в сегменте built-to-suit. Арендные ставки достигли так называемого «дна» и сопоставимы с уровнем 2011 года. Дальнейшее снижение не прогнозируется, иначе бизнес перестанет быть рентабельным. Вакантно 150 000 кв. м (6,3%), растет предложение на рынке субаренды - таковы основные выводы отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE в обзоре рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2016 года.

В I квартале построено 37 000 кв. м складов в формате built-to-suit и 7 000 кв. м - для аренды. Арендные ставки для помещений класса А составляют 350-400 руб. в месяц (без учета НДС и OPEX), класса В - 250-350 руб. По словам аналитиков, большинство девелоперов перешли на рублевые договоры аренды. Так, в 2016 году в рублях номинируется 99% (в декабре 2015 года - 90%) ставок аренды на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга.

Среди основных трендов эксперты отмечают дефицит нового спекулятивного предложения, переход на рублевые договоры аренды, исчисление арендных ставок по системе «все включено», рост популярности краткосрочных договоров аренды, рост активности торговых и дистрибуционных компаний по аренде складских площадей, включая формат built-to-suit, замедление развития формата built-to-suit, поскольку основной спрос удовлетворен в 2014-2015 годах.

В I квартале года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 3 новыми объектами. Введен в эксплуатацию один спекулятивный складской комплекс «Покровский» в Ленинградской области общей площадью 7 000 кв. м. Также завершено строительство двух проектов формата built-to-suit в индустриальном парке «А плюс парк Шушары» (37 000 кв. м).

До конца года планируется ввод нескольких спекулятивных проектов, находящихся на высокой стадии готовности, общей площадью около 77 000 кв. м и 67 500 кв. м складской недвижимости, построенной для собственных нужд.

Также аналитики отмечают разнообразные варианты исчисления коммерческих условий арендодателями. Эта практика стала популярна с конца 2014 года, ранее ставки номинировались в долларах по системе triple net. C 2015 года более половины арендодателей включает в ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества. Многие включают только НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендаторы платят самостоятельно по фактическому потреблению. Менее 10% арендодателей, в первую очередь иностранные девелоперы, продолжают номинировать ставки по системе triple net.

Максимальные запрашиваемые арендные ставки в среднем по рынку составляют 4 800 рублей за кв. м в год (triple net). В I квартале арендные ставки в среднем по рынку оставались неизменными.

По итогам I квартала 2016 года в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах вакантно 150 000 кв. м (6,3%), из них в классе А пустует 7,6% площадей, в классе В - 2,4%.

Объем сделок по аренде складов с учетом built-to-suit в первые три месяца года составил не менее 40 000 кв. м, из них 61% - класс А. Одна из самых крупных сделок I квартала - аренда логистической компанией 7 800 кв. м в складском комплексе Nordway Logistics Park (брокер сделки - Maris | Part of the CBRE Affiliate Network).

В структуре сделок по аренде лидируют торговые и дистрибуционные компании (50%). Растет спрос на покупку производственных помещений небольшой площади до 5 000 кв. м.

В I квартале состоялась одна сделка по продаже производственного комплекса класса А в Шушарах. Площадь зданий - 5 091 кв. м, земельного участка - 7 га (брокер сделки - Maris|Part of the CBRE Affiliate Network) и одна инвестиционная сделка, в рамках которой инвесткомпания Blackstone приобрела логистический портфель Immofinanz, включая проект в Санкт-Петербурге - складской комплекс «PNK Шушары 2» (41 300 кв. м). LR