В Красносельском районе Петербурга появится ТЦ
Площадь ТЦ может составить 25 тыс. кв. м. Срок действия договора - 5,5 лет, размер годовой арендной платы составляет 85,6 млн рублей. Согласно условиям договора, инвестор предоставит в собственность Петербурга помещения площадью не менее 1650 кв. м по 51 599 рублей/кв. м, и это будет зачтено в качестве арендной платы. Компания "Звездное" принадлежит
бывшему совладельцу и гендиректору "ТД "Интерторг" Абдуллаеву Мушвигу Али Оглы.
"Гипермаркет в данной локации будет востребован, поскольку располагается на Колтушском шоссе, которое является единственной транспортной магистралью, связывающей поселок Янино с Санкт-Петербургом, -комментирует Наталия Захарова, старший оценщик отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE.
По прогнозу, численность населения Янино к 2020 году увеличится в 10 раз за счет новых ЖК и составит более 50 тыс. человек. Кроме того, гипермаркет может рассчитывать на часть потенциальных покупателей за счет автомобильных потоков из Колтушей и Всеволожска. К тому же в ближайшей перспективе планируется реконструкция Колтушского шоссе с расширением до 4 полос на участке КАД - Янино-2, что позволит повысить привлекательность данного транспортного направления. Окупаемость инвестиций в проект может составить семь-восемь лет".
Комментарий эксперта
Марина Малахатько, директор отдела торговой недвижимости Москвы CBRE
- На мой взгляд, 2 га, конечно, позволят построить хороший объем -можно построить и 30 тыс., и 45 тыс. кв. м торговых площадей. Главный вопрос - зачем. С одной стороны, менее чем в 3,5 км строит "Жемчужная Плаза". Также в радиусе 5 км давно известный проект "Континент" на пр. Стачек. Оба проекта имеют большой объем арендопригодных площадей, и строить крупный торговый проект между ними, пусть даже и в отличной зоне residential, на мой взгляд, слишком высокий риск. Имеет смысл подумать о гипермаркете форматом до 7000 кв. м и о галерее 8-10 тыс. кв. м арендопригодной площади. В качестве платежеспособных арендаторов могут выступать бренды, торгующие товарами ежедневного и импульсного спроса. Не хотелось бы видеть в проекте второй этаж, в идеале оставить один уровень и антресоль в крайнем случае. Средняя ставка галереи, без учета продуктового "якоря" (нет смысла его считать при учете того, что проект - их собственность и они могут платить себе любую аренду), может быть на уровне 36-42 тыс. рублей/кв. м в год без НДС и эксплуатации.
Расширять площадь проекта и увеличивать объемы имеет смысл при концептуальном подходе и четком понимании позиционирования проекта. Стоимость аренды участка на время стройки трудно оценить, так как мало данных: нужно понимать, есть ли на участке сети, нужно ли выравнивать площадку, проводить меры по закреплению грунтов... Сама по себе цифра 85 млн рублей в год ничего не значит без адаптированной под конкретный проект финансовой модели.