Уличная ротация
Открытие ряда крупных торговых комплексов, а также появление новой станции метро "Адмиралтейская" меняют состав и структуру арендаторов в крупных торговых коридорах. Во второй половине нынешнего года наибольшую активность в аренде помещений на основных торговых коридорах города проявляли заведения общепита.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, считает, что сегодня можно говорить о значительной корректировке в сегменте стрит-ритейла.
"Она очевидна даже на примере одного Невского проспекта и прилегающих к нему улиц. Появление крупных ТРЦ "Галерея" и "Невский центр" привело к тому, что многие точки ушли с "улицы", освободив помещения для новых арендаторов. Ввод в эксплуатацию станции метро "Адмиралтейская" позволил собственникам пустующих помещений, расположенных в начале Невского, найти или даже сменить арендаторов. В качестве примеров можно привести сделки по аренде помещений со Сбербанком, ВТБ24, МТС. С открытием ДЛТ на Большой Конюшенной рост ставок на аренду некоторых помещений на этой улице составил до 10 процентов. Ротация арендаторов в этой зоне все еще продолжается, и многие помещения остаются вакантными. Сравнимым по воздействию по окружающий стрит-ритейл станет и открытие МФК "У Красного моста" на углу Гороховой улицы и набережной реки Мойки. Окружающие территории имеют потенциал к росту — здесь достаточно арендаторов, работающих в низком ценовом сегменте, да и свободные помещения тоже еще остались", — рассуждает господин Пикалев.
Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, согласен с тем, что на рынке стрит-ритейла происходят изменения.
"За последний год в Санкт-Петербурге не появилось новых торговых коридоров. Скорее мы говорим о развитии уже существующих. Например, Большая Конюшенная улица, развитию которой способствует девелопмент Конюшенной площади, который увеличит пешеходный поток. Влияет и благоустройство самой улицы, связанное с открытием ДЛТ. На сегодня здесь расположено много магазинов интерьерного дизайна, одежды и аксессуаров, работающие в luxury-сегменте (Dior, Louis Vuitton, Ulisse Nardin, Amega). Думаю, что в будущем здесь появится больше ювелирных магазинов, работающих в высоком ценовом сегменте, а также несколько бутиков одежды. За год ставка аренды встроенных помещений на Большой Конюшенной выросла не более чем на 10 процентов. За этот же период, например, Большой проспект Петроградской стороны переживал снижение арендной ставки на 15 процентов и более", — рассказал господин Федоров.
В отличие от коллег, Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, больше склоняется к мысли о том, что основные тенденции рынка street retail связаны в большей степени с изменениями в работе метрополитена.
"Так, скорое открытие станций метро "Международная" и "Бухарестская" существенно подняло уровень спроса на торговую недвижимость в этих локациях. Здесь происходит активное формирование двух новых торговых коридоров: пересечение улиц Бухарестской и Бела Куна, а также пересечение улиц Бухарестской и Салова. При этом интерес к первому коридору более заметен, так как в районе станции метро "Международная" выше объем жилой застройки и качественных коммерческих площадей. В связи с открытием станций метро в этих локациях ожидается повышение арендных ставок на 15-20 процентов", — рассказала госпожа Аткачис.
А вот новость о закрытии на год станции метро "Петроградская" привела к оттоку части арендаторов в направлении "Спортивной". Некоторые из них переехали в помещения, расположенные в середине Большого проспекта. Вблизи "Петроградской" освободились помещения, ранее занимаемые банками и обувными магазинами.
Аппетит растет
Аналитики говорят, что самым активным во второй половине 2012 года является сегмент операторов общественного питания. Причем новой тенденцией является укрупнение площадей, рассматриваемых для аренды. Кофейни и небольшие точки форматного общепита интересуют площади 150-250 кв. м, кафе и рестораны ищут помещения покрупнее — от 500 кв. м.
"Сейчас мы наблюдаем большую активность со стороны банков и операторов общественного питания. За последний год активно открывали свои точки "Бургер Кинг", Subway, ресторан "Две палочки", группа компаний Global Family открыла два ресторана "Счастье". На Невском появился первый ресторан Grizzly Bar", — добавляет господин Федоров.
Участники рынка среди тенденций рынка стрит-ритейла выделяют также усилившуюся конкуренцию в сфере сетевого продуктового ритейла среднего формата. "Сейчас на рынке Петербурга активно развиваются порядка 10-12 сетей, которые занимают помещения площадью 150-1000 кв. м. В связи с этим наблюдается дефицит подобных объектов на рынке стрит-ритейла, особенно помещений площадью 1000 кв. м в центральных районах города. Несколько замедлилось развитие в сегменте общепита, поскольку после кризиса было открыто большое количество различных ресторанов и кафе. Сейчас же дефицита помещений формата стрит-ритейл для данных операторов не наблюдается", — говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости Praktis, объясняет: "Операторы одежды и обуви продолжают проявлять больший интерес к аренде в торговых центрах, чем во встроенных помещениях. Из значимых арендаторов этого сегмента во втором полугодии 2012 года можно отметить мультибрендовый бутик Very на Большом проспекте Петроградской стороны и обувной монобрендовый магазин Hogl на Владимирском проспекте. Достаточно активны ритейлеры, торгующие продуктами питания, и супермаркеты. Отдельно следует выделить магазины, специализирующиеся на фермерских продуктах. В третьем квартале о выходе на рынок заявили две новые сети. В сентябре был открыт первый магазин новой сети "Гирлянда". В течение года планируется открыть девять точек. Также компания "Мираторг" до конца 2012 года планирует открыть пять магазинов. В 2013 году ожидается расширение сети до 60 торговых помещений", — говорит госпожа Яблокова.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", среди тенденций, проявившихся на рынке стрит-ритейла, называет также то, что сетевые компании начинают серьезно доминировать над частными магазинами. "Это уже четко обозначенный тренд. При этом преимущество на стороне крупных иностранных компаний. Если раньше на Невском и на Большом проспекте Петроградской стороны были в основном представители элитных брендов, то сейчас все больше появляется магазинов среднего и экономкласса", — отмечает он.
Аналитики также отмечают, что по-прежнему высокий спрос на помещения формата стрит-ритейл проявляют операторы фастфуда, наиболее востребованы помещения 100-150 кв. м.
Спрос на помещения формата стрит-ритейл упал у операторов одежды и обуви, что в первую очередь связано с ростом количества торговых центров в Петербурге.
Роман Евстратов отмечает, что внутри спальных районов также формируются свои торговые коридоры, например, на проспекте Большевиков. "Но, безусловно, по своей специфике они не сравнятся с главными торговыми коридорами города: Невским, Большим проспектом П. С., Средним проспектом В. О.", — добавляет он.
Неприглядные дворы
На западе в центральных кварталах получает распространение "внутридворовый" стрит-ритейл — когда магазины и рестораны располагаются в сквозных проходах дворов. Подобную идею власти Петербурга пытались реализовать во дворах Капеллы. Однако назвать этот проект успешным сложно.
"Успешные "торговые" дворы могут существовать при условии значимого переходного трафика, чего нет во дворах Капеллы", — полагает господин Федоров.
"Большой поток гуляющих отмечается там только в туристический сезон. Учитывая погодные условия, в другое время проходимость в данной локации относительно невысокая", — соглашается с коллегой господин Евстратов.
"Примеры появления магазинов во дворах больших улиц единичны, в основном такие помещения востребованы среди туристических и юридических фирм, нотариусов и т. п. Стоимость аренды таких помещений на 10-20 процентов ниже, чем в объектах, которые располагаются на первой линии", — делится мыслями Роман Евстратов.
"Помещения во дворах больших улиц не отличаются высоким спросом. Это связано со спецификой петербургских дворов-колодцев, которые сложно сделать проходными, а также с заведомо негативным отношением жителей к открытию в доме магазина или ресторана. Такие площади востребованы операторами немассовых услуг, направленных на узкую целевую аудиторию (прачечными, тренинговыми центрами). Арендные ставки на помещения, расположенные во дворах больших улиц, ниже ставок на площади, расположенные на самой торговой магистрали, в среднем в два раза. Так, на Невском они составляют в среднем 3-3,7 тыс. рублей за кв. м в месяц., а на Большом проспекте — 1,5-2 тыс. рублей за кв. м в месяц", — делится своими соображениями Ольга Аткачис.
"Чтобы привлечь во дворы больше клиентов, необходима благоустроенная зона с хорошей рекламной кампанией среди туристов как основных потребителей", — полагает Елена Прозорова, консультант отдела оценки и консалтинга компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На мой взгляд, основная причина, по которой не удалось реализовать проект "дворов Капеллы" — месторасположение и очень низкая проходимость. Несмотря на то, что территория от Мойки до Большой Конюшенной находится рядом с Дворцовой площадью, она достаточно удалена от основного туристического коридора — Невского проспекта. Также о том, что это проходная территория, знают только местные жители, туристов сюда привозят только непосредственно в саму Капеллу. Вероятно, проект можно было бы сделать успешным, если правильно выстроить концепцию проекта, привлечь крупных международных гостиничных и торговых операторов и скорректировать туристические маршруты", — рассуждает Дмитрий Золин.
Михаил Гущин, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, также считает, что во дворах практически нет пешеходных зон, так как для таких решений нужен сильный "якорь", которые потянет за собой магазины. "Например, в Мюнхене такая зона располагается рядом с главной площадью, где нет недостатка в туристах и местных жителях", — говорит он.
"Размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна — одни из самых значимых требований арендаторов сферы торговли. Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно — например, антикварная лавка во дворе дома N 4 по улице Рубинштейна. Исторический центр Петербурга, в котором теоретически есть возможность создания ритейл-зон в проходных дворах, характеризуется высоким трафиком пешеходного потока. Причем этот поток неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Жители дворов исторического центра стремятся ограничить доступ на внутридомовые территории в целях повышения уровня безопасности. Практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа", — резюмирует госпожа Яблокова.
Денис Кожин