Сувенирная перспектива
Хотя ритейл на Невском стал заметно демократичнее за последние пять-шесть лет, здесь остались весьма фешенебельные зоны. Так, отрезок от Дворцовой площади до наб. реки Мойки, как и прежде, предпочитают премиальные магазины и рестораны, там же сосредоточены наиболее респектабельные офисы. От Мойки до площади Восстания – территория торговых и ресторанных брендов средней ценовой категории. На Староневском традиционно сосредоточены тематические ресторанчики.
Вилка арендных ставок – от 6000 до 9000 руб./кв.м в месяц, стоимость продажи коммерческих помещений может доходить до миллиона за «квадрат» (данные Colliers International). Самый дорой отрезок магистрали – от набережной Мойки до Литейного проспекта.
Общая площадь коммерческих встроек, расположенных на проспекте, составляет около 110 000 кв.м, из которых городу принадлежат не более 7–8%. Наиболее ликвидные объекты уже давно выкуплены. Новое предложение качественных торговых помещений обеспечили открывшиеся в конце 2010‑го ТРК «Галерея» и «Стокманн Невский Центр».
В начале 2015‑го с проспекта и прилегающих улиц начали уходить компании, которые не договорились о скидках по аренде либо проводили диверсификацию или оптимизацию бизнеса. Объем вакантных площадей вырос вдвое, если сравнивать со вторым полугодием 2014‑го, хотя в некоторых помещениях к началу лета уже появились новые арендаторы (очевидно, они заключили договоры на более выгодных для себя условиях).
На Невском закрылись флагманские магазины HTC, Ecco, «Зенит», Vis-A‑Vis, салон «Билайн». Полностью свернула свой бизнес сеть фаст-фуда Carl’s Jr. Закрылись отделения некоторых финансовых организаций, например Райффайзенбанка, «Русского стандарта», Банка Москвы, банка «Связной».
Как и ранее, офисы на Невском востребованы компаниями, предоставляющими консалтинговые, финансовые, юридические услуги самого высокого уровня, крупными девелоперами, торговыми и производственными структурами.
На самой магистрали расположены премиальные бизнес-центры Geneum, «Атриум», «Дом Зингера» и «Невский, 38», а также «Невский Плаза» при гостинице «Коринтия Невский Палас». В категориях В+ и В позиционируют себя больше десятка офисных зданий, однако в наиболее престижных местах находятся лишь три таких БЦ – на Невском, 30, Невском, 32–34 и на Невском, 80. Средняя ставка на офисы – 1600 руб./кв.м в месяц (с учетом операционных расходов, без НДС).
Множество разнообразных контор, снимают помещения в глубине кварталов вдоль проспекта. Чаще всего предприниматели арендуют их по принципу коворкинга. Снять помещение во втором или третьем дворе, как правило, можно за 700–800 рублей в месяц.
На Невском работают несколько фешенебельных гостиниц: «Гранд Отель Европа», «Рэдиссон САС Ройял» и «Коринтия Невский Палас» (категория «пять звезд»). На «четыре звезды» себя позиционируют «Гельвеция», «Невский Форум», «Октябрьская» и Park Inn Nevsky. Предложение в этом секторе сформировано, знаковых девелоперских проектов пока не предвидится. Однако ежегодно на Невском появляются несколько новых мини-отелей: обычно взамен тех, что закрылись через полтора-два года работы.
Мнения экспертов
Вероника Лежнева,
директор департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Невский проспект утратил позиции fashion-коридора. Причина в том, что одежные марки собрали у себя «Стокманн Невский центр» и «Галерея». Сейчас на магистрали в основном сосредоточены заведения общепита самых разных форматов – как сетевые проекты (кофейни, суши-рестораны, пиццерии), так и тематические рестораны и бары. Среди других арендаторов преобладают банки, магазины косметики, аксессуаров, подарков, сувениров и др. В сегменте fashion сохранились лишь флагманские магазины нескольких крупных международных сетей. По нашим оценкам, к апрелю объем вакантных площадей подрос до 15–20%. Спрос на встройки создают заведения общепита и сувенирный бизнес. Что же касается качественных офисных центров, их суммарная площадь составляет около 42 000 кв. м. Доля свободных помещений варьируется за последний год в пределах 20–23%.
Дмитрий Кузнецов,
директор департамента продаж и приобретений East Real:
– Невский проспект и прилегающие к нему улицы традиционно привлекательны для инвесторов. Другое дело, что сейчас там, например, нет в продаже качественных офисных объектов. Хотя есть игроки, готовые покупать их, ориентируясь на ставки капитализации 13,5–14,5%. При этом ожидания продавцов остались на докризисном уровне.
– Ротация арендаторов происходит регулярно, так как в обиходе в основном краткосрочные договоры аренды. Компании, которые торгуют одеждой и прочими потребительскими товарами, стремятся в крупные торговые центры и уступают встройки заведениям общепита и сувенирным магазинам. В этом году на Невском, 65 открылось второе в Петербурге кафе Pita’s; ресторан «Мама на даче» занял место трактира «Ёлки-Палки» на Невском, 88, а ресторан Marketplace потеснил «Длинный хвост», арендовав второй этаж на Невском, 92. В 6‑м доме недавно появилась новая кондитерская «Север-Метрополь». На месте флагманского магазина «Зенит» на углу Невского и Малой Садовой заработал ювелирно-сувенирный магазин «Янтарь России». А на Невском, 28 взамен офиса Балтийского банка скоро откроется сувенирный магазин «Полянка». За последние полгода коэффициент ротации арендаторов составил около 7%. Наиболее востребованы помещения площадью от 100 до 200 кв. м. Диапазон ставок аренды на торговые площади, расположенные на первых этажах (с витринами на проспект), составляет от 60 000 до 130 000 руб./кв.м в год (без НДС и коммунальных услуг).
Владислав Фадеев,
руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– Слабый спрос в первые два месяца 2015‑го отразился и на Невском проспекте. Появились свободные помещения, которые оставались без арендаторов довольно долго, резко выросли сроки экспозиции объектов. Оживление началось в конце марта, и уже к лету многие помещения были заняты. Например, открылся ресторан MarketPlace на Невском, 92 и магазин Falconery на Невском, 34. В 57‑м доме арендовал помещение сувенирный магазин «Наследие», а отделение «Россельхозбанка» заработало на Невском, 61. Тем не менее в середине июня на Невском было свободно почти 7% помещений. Разброс арендных ставок на встройки составляет 6000–12 000 рублей за кв. м в месяц (включая НДС). Уровень ротации достаточно высок: во втором квартале он достиг около 9,5%. Чтобы удержать клиентов, собственники готовы предоставлять дисконт на определенный период.
Екатерина Лапина,
вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:
– Значительные перемены на Невском проспекте происходят каждые пять лет. В начале «нулевых» здесь активно развивались fashion-ритейлоры, потом их место заняли банки и сетевой общепит. Сейчас на смену финансистам приходят магазины сувенирных товаров. Что же касается сделок купли-продажи, о каких-либо дисконтах речь не идет, да и новые объекты в листингах пока не появляются.