Стрит-ритейл по новой выкройке
СВЯТО МЕСТО ПУСТО НЕ БЫВАЕТ
Как рассказала Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, сейчас в аренду на Невском проспекте одновременно предлагается более 10 качественных встроенных помещений. Ситуация беспрецедентная, особенно если вспомнить, что в предыдущие годы на Невском проспекте в экспозиции находилось не более одного-двух помещений. "Остальные были сданы на долгие годы вперед и имели лист ожидания", - вспоминает Людмила Рева. Сегодня же оперативно найти замену не всегда удается, и помещение просто пустует. Причем поиск нового арендатора легко может растянуться на два-четыре месяца. "Если же собственники помещений не желают идти на уступки арендаторам, изначально декларируя завышенную арендную ставку, срок экспозиции может превысить полгода", - отмечает Людмила Рева.
"В ряде случаев помещение, которое занимал международный fashion-ритейлер, замещается локальным брендом или разделяется на несколько частей, которые сдаются операторам других профилей - например, сотовым ритейлерам", - добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. Впрочем, относительная стабилизация курсов доллара и евро слегка замедлила ротацию арендаторов. По словам Ольги Аткачис, руководителя департамента стрит-ритейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге, если в конце прошлого года арендаторы сменились приблизительно в 30% помещений, то в I-м квартале миграция на основных магистралях уже составила около 20%.
Как правило, помещения, расположенные в крупных торговых коридорах, освобождают транснациональные сети. Так, в последние месяцы свои магазины и рестораны на Невском проспекте закрыли Zara, HTC, Ecco, Vis-a-Vis, Carl's Jr. и другие компании. Однако, как известно, свято место пусто не бывает. "Несмотря на сложные экономические условия в России, сейчас хорошее время для выхода новых брендов с точки зрения наличия на рынке интересных вакантных площадей и выгодных условий, на которые готов идти арендодатель. Некоторые торговые сети рассматривают кризис как возможность занять ниши торговых марок, покидающих рынок",
Действительно, отечественные операторы общественного питания, сувенирные и ювелирные магазины и fashion-ритейлеры, для которых ранее арендные ставки, установленные для главной торговой магистрали Петербурга, были слишком высоки, довольно быстро сориентировались и заняли их места. Аналогичная ситуация наблюдается и в других ведущих торговых коридорах. Так, освободившиеся площади на Большом проспекте (правая сторона) спустя какое-то время заняли продуктовые ритейлеры и заведения общественного питания, которые в сегодняшней ситуации чувствуют себя лучше всех. Даже в течение первых двух месяцев 2015 года, когда спрос на торговых магистралях города был минимальным, продуктовые сети и ритейлеры сегмента общепита демонстрировали активность.
По данным JLL в Санкт-Петербурге, в структуре новых открытий на рынке стрит-ритейла Петербурга по итогам I-го квартала 2015 года 43% всех помещений было арендовано под кафе и рестораны. Так, на Невском проспекте, 88, открылся ресторан "Мама на даче" площадью 360 кв. м, на Невском проспекте, 65, появилось второе кафе Pita's, владельцы "Гирлянда Steak Shop&Show" выбрали помещение на улице Рубинштейна площадью 95 кв. м, а очередной ресторан-пивоварня сети Burik-Beer расположился на улице Белинского, 13. Не отстают и продуктовые ритейлеры, которые, по словам Людмилы Рева, имеют утвержденные планы развития на текущий год, активно смотрят и арендуют новые помещения.
Продолжают сохранять свою долю на рынке площадей в street retail и операторы электроники и бытовой техники, а также детских товаров. "Эти и другие промтоварные сети стали новым активным направлением на рынке в I-м квартале 2015 года и готовы составить конкуренцию продуктовым ритейлерам, до последнего времени занимающим лидирующую позицию по объему занятых торговых площадей",- комментирует Ольга Аткачис.
При этом очевидное снижение темпов развития продемонстрировали банки. Как рассказали в Colliers International в Санкт-Петербурге, часть из них продолжили закрывать филиалы и оптимизировать свое присутствие в формате стрит-ритейла - как, например, Райффайзенбанк, "Русский стандарт", Банк Москвы, Связной банк. "Из-за того, что в последнее время банковский сектор почти не развивается, многие площади, которые были оптимальны для банков, простаивают", - подтверждает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.
Еще хуже дела у fashion-ритейлеров, в структуре закрытых магазинов по итогам января-марта 2015 года именно арендаторы этого профиля по-прежнему занимают наибольшую долю - около 30%. По словам Владислава Фадеева, доля ресторанов и кафе лишь незначительно меньше -она составляет 29%. "Однако на месте большинства закрытых предприятий общепита появились новые, в то время как многие помещения, занимаемые ранее fashion-операторами, пока пустуют", - констатирует г-н Фадеев.
ДЕЛАЙТЕ СТАВКИ
По словам Михаила Рожко, лишь незначительная часть собственников пытается "держать рынок" и не опускать ставку - как правило, это позиция крупных собственников, имеющих в портфеле более 4-5 объектов.
В целом же ставки опустились существенно. "В конце прошлого года в большинстве случаев скидка доходила до 35-40%, сейчас дисконт по цене может составлять 20-30%, но при этом, - отмечает Екатерина Лапина, вицепрезидент по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), - заключаются краткосрочные договоры". По данным JLL в Санкт-Петербурге, аренда помещения для стандартного магазина площадью около 100 кв. м на Невском проспекте сейчас находится в диапазоне от 6000 до 12 тыс. рублей/кв. м/месяц. На Большой Конюшенной улице ставки понизились до 3500-6000 рублей/кв. м/месяц. Собственники помещений на Большом проспекте Петроградской стороны просят 2500-4000 рублей/кв. м/месяц, а на территории пешеходной зоны на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова ставки остановились на уровне 3000-5000 рублей. По мнению Людмилы Рева, снижение арендных ставок продолжится. "Полагаю, что во II-м квартале ставки снизятся еще в среднем на 10%. При этом все более широкое распространение будет получать схема взаиморасчетов "процент от товарооборота". Это одна из новых тенденций, проявившаяся в сегменте street retail в I-м квартале. В частности, в последние месяцы так стали работать продуктовые ритейлеры", - поясняет эксперт. Кроме того, рынок почти полностью перешел на номинирование ставки в рублях. По словам Ольги Аткачис, расчеты на 90% проводятся в рублях.
Сохранившиеся валютные договоры либо уже привязаны к какому-то определенному курсу и не отражают текущую ситуацию, либо выбрали комфортную для обеих сторон условную единицу, либо все же перешли на рублевый эквивалент. "Многие договоры были заново подписаны, - отмечает Ольга Аткачис. - Причем, если речь идет о долгосрочных договорах (до 10 лет), изменение условий нередко фиксируется на определенный краткий период -три -шесть месяцев, максимум до конца 2015 года. Так выражается надежда собственников, что ситуация на рынке стабилизируется и ставки приблизятся к первоначальным значениям. В связи с этим процесс переговоров арендодателей и арендаторов может идти практически постоянно, а коммерческие условия - меняться каждые три месяца".
Между тем Владислав Фадеев предупреждает, что иногда пересмотр договора с целью изменения верхней границы валютного коридора чреват тем, что изменится и сам размер ставки аренды "Так как возможны разные варианты развития событий, то не исключено, что выгоднее максимально следовать условиям давно заключенного долгосрочного договора", - предупреждает эксперт. Ольга Аткачис также отмечает, что арендодателям становится все сложнее настаивать на корректировке арендной ставки с учетом инфляции. "Если ранее предусматривалось от 5 до 15% ежегодной индексации и трудностей с этим не возникало, то сегодня речь идет о 5%, максимум 7%. Запрашивая процент реальной инфляции, собственник встречает весьма негативную реакцию арендатора, и такие условия зачастую являются камнем преткновения между сторонами при заключении договора", - констатирует г-жа Аткачис.
СПАЛЬНЫЕ МЕСТА
В спальных районах также идет процесс ротации арендаторов. По словам Людмилы Рева, особенно это заметно в тех торговых зонах, которые расположены вблизи станций метрополитена. В этих локациях на место уходящих брендов приходят неформатные операторы - небрендовая одежда, обувь, еда, косметика. "Крупные международные операторы из центральных локаций в спальные районы не поедут - это очевидно, - подтверждает Михаил Рожко. - В лучшем случае, это могут быть региональные аптечные сети, федеральные продуктовые операторы, сетевые салоны красоты, оптики, и т. д. Но как правило, стрит-ритейл в спальных районах востребован у предприятий малого и среднего бизнеса".
Людмила Рева также отмечает, что собственники помещений в спальных районах около метро, так же как и арендодатели на центральных магистралях города, проводят оптимизацию торговых залов, разделяя большие площади на более мелкие и сдавая их по отдельности. Например, встроенное помещение площадью 500 кв. м делится на два или три площадью 150-250 кв. м. Наиболее востребованный формат в спальных районах в последние месяцы - помещения площадью до 150 кв. м.
В свете текущих экономических условий большим потенциалом с точки зрения развития стрит-ритейла обладают коммерческие помещения в новых жилых комплексах в спальных районах Петербурга. По мнению Ольги Аткачис, самые большие площади - до 625 кв. м - с подходящей планировкой и техническим оснащением могут привлечь продуктовых ритейлеров формата "у дома", в том числе и известных сетевиков. В престижном Приморском районе, например, арендные ставки в новостройках на помещения с черновой отделкой, могут составить 1500 - максимум 1600 рублей/кв. м/месяц.
НОВЫМ КУРСОМ
По мнению некоторых экспертов, во 11-м квартале объем помещений, сменивших собственников, продолжит расти, а среднее время экспозиции объектов может увеличиться до полугода. Однако Ольга Аткачис настроена достаточно оптимистично. "Мы ожидаем, что уровень ротаций арендаторов встроенных помещений в 2015 году все же не превысит порога в 20%", - считает эксперт. По ее мнению, компании, которые оказались в зоне негативного влияния кризиса первыми, уже закрыли торговые точки в центральных торговых коридорах. При этом некоторые арендаторы, заявившие о приостановке планов развития на 1-й квартал, рассматривают возможность его возобновления уже во 11-м квартале 2015 года. Что касается уровня арендных ставок, то рынок постепенно дойдет до некоего общего знаменателя между спросом и предложением, научившись жить в новых реалиях.
Владислав Фадеев также считает, что несмотря на сложную политическую и экономическую ситуацию, уход с рынка ряда международных игроков, а также сокращение спроса в 1аэЫоп-сегменте, свободные помещения могут занять ритейлеры других профилей, а также российские компании, для которых есть возможность увеличить долю рынка или же начать работу в новых сегментах.
Александр Вусов, руководитель департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы "Апхилл"
- Кризисная ситуация в стране сильно отразилась на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга - многие компании, преимущественно операторы в сегменте одежды, стали искать более выгодные места с меньшей арендной ставкой в окраинных районах или вовсе уходить с рынка. Вследствие этого почти до марта на рынке было затишье, а многие помещения пустовали. Сейчас наблюдается снова повышение спроса, что может быть связано с фактором сезонности, а также с большим количеством вакантных площадей и периодическими уступками со стороны арендодателей.
- Действительно, есть тенденция к уходу международных операторов из стрит-ритейла на центральных магистралях Петербурга. Но говорить об "импортозамещении в недвижимости" нельзя по трем причинам. Во-первых, иногда на место одних международных компаний приходят другие. Во-вторых, федеральные и региональные российские компании также могут быть в той или иной степени международными. В-третьих, сама тенденция ухода не носит массового характера.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar
Арендные ставки в торговых коридорах Санкт-Петербурга
Основные торговые коридоры
- Невский проспект 6000-12 000
- Большой проспект П.С.2500-4000
- Средний проспект В.О. 1800-4000
- 6-7 линии В.О. 3000-5000
- Каменноостровский проспект 2500-5000
- Владимирский проспект 2900-4600
- Московский проспект 2000-5500
- Садовая улица 2000-6000
- Большая Конюшенная улица 3500-6000
Второстепенные торговые коридоры
- Энгельса проспект 1500-4000
- Просвещения проспект 1500-4000
- Ленинский проспект 1300-4000
- Литейный проспект 2000-3500
- Ветеранов проспект 1300-3000
- Восстания улица 2000-6000
- Лиговский проспект 1700-4000
- Комендантский проспект 2000-4000
- Чернышевского проспект 2500-6000
- Гражданский проспект 1700-3500
- Новочеркасский проспект 1500-2000
- Большевиков проспект 2000-4000
- Индустриальный проспект 1700-3000
Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже. Ставки приведены в руб./кв. м/мес., включая НДС