Старость будет в радость
ПРЕДПОСЫЛКИ ЕСТЬ
Теоретически петербургский рынок имеет очень большой потенциал роста для развития рынка домов для престарелых.
По словам Алексея Маврина, председателя совета директоров СГЦ "Опека", количество получателей услуг в частных домах для пожилых с каждым годом растет и в дальнейшем, несомненно, будет увеличиваться, поскольку для этого есть объективные демографические предпосылки. Так, согласно официальному прогнозу Федеральной службы государственной статистики, можно говорить о значительном старении населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Если, по данным на 2014 года, доля жителей старше 70 лет составляла 11,7 % по Санкт-Петербургу (более 600 тыс. человек) и 10,3 % по Ленинградской области (более 180 тыс. человек), то к 2030 году количество пожилых людей в Петербурге увеличится до 1 млн человек и составит около 16,8 % от общей численности населения города. В Ленобласти к 2030 году этот показатель окажется на уровне 16,1 %, то есть число людей, перешагнувших 70-летний рубеж, достигнет 320 тыс. человек.
Уже сейчас пожилых людей, которые не способны самостоятельно себя обслужить, достаточно много. Согласно опросу "Левада-Центра", Национального агентства финансовых исследований и НПФ "Благосостояние", проведенного в 2016 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 238 тыс. человек нуждаются в уходе со стороны родственников или профессиональных специалистов, и от 3 до 10 % стариков, нуждающихся в стороннем уходе, готовы воспользоваться услугами домов престарелых. Если эти показатели сохранятся или вырастут, то к 2030 году прирост потенциальных клиентов частных домов для пожилых может достичь 40 тыс. человек.
Сергей Захаров, заместитель директора по социальному предпринимательству благотворительного центра "Хэсэд Авраам", добавляет, что, помимо роста доли пожилых людей, предпосылками для развития ниши специализированной недвижимости являются рост продолжительности жизни и, как следствие, стремительное увеличение заболеваемости деменцией, болезнью Альцгеймера и другими болезнями, которые требуют профессионального ухода 24 часа в сутки.
Однако пока в петербургских домах престарелых живут единицы. По данным Росстата, в течение 2015 года в петербургских государственных учреждениях для пенсионеров и взрослых инвалидов услуги получил 6691 человек. Еще меньше были востребованы коммерческие пансионы - в прошлом году в частных учреждениях проживали всего 1350 человек.
Эксперты считают, что непопулярность подобных заведений объясняется тремя основными причинами. Прежде всего, особенностями национального менталитета, так как в России отдавать стариков в дом престарелых считается чуть ли не нравственным преступлением. Еще одной проблемой, относящейся к этому рынку, можно считать негативные стереотипы в отношении предоставителей социальных услуг, превалирующие в обществе. "В последнее время заметен рост лояльного отношения в обществе, однако все еще нельзя говорить о преодолении упомянутых выше стереотипов", - говорит Алексей Маврин. И наконец, низкий уровень платежеспособного спроса, что в данном случае является самым главным тормозом для развития рынка домов для пожилых людей. "Такие услуги и проекты, безусловно, необходимы, но на данный момент для большинства пенсионеров это дорого и недоступно", - "Оказание соответствующих услуг требует высокого уровня профессионализма, поэтому стоимость специализированного стационарного ухода достаточно высока", - объясняет Сергей Захаров. Действительно, если в государственных бюджетных социальных учреждениях проживание бесплатное, то в частных стартует от 800 рублей в сутки. При этом средний размер пенсии в Санкт-Петербурге составляет 13100 рублей.
Впрочем, с 1 января 2015 года вступил в силу Закон № 442-ФЗ "Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации", в соответствии с которым проживание пожилых людей в частных пансионатах частично будет оплачиваться из государственного бюджета. Однако эксперты убеждены, что этого все равно недостаточно, поскольку дотация слишком мала - всего 2000 рублей в месяц на человека. "Пенсионные, а также социальные выплаты не могут обеспечить уровень, достаточный для оплаты проживания в подобных пансионатах. На Западе этот формат поддерживается страховой системой, а также развитой системой кредитно-финансовых услуг, когда пенсионер самостоятельно может оплачивать проживание в счет залога, выданного, например, под жилье", - рассказывает Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Весаг.
ПРОЦЕСС ПОШЕЛ
Тем не менее, сегмент медленно, но верно развивается. Так, сегодня в Петербурге насчитывается около 60 частных пансионатов для престарелых. Как правило, это переделанные под нужды подобных спецучреждений коттеджи или же многокомнатные квартиры. На сегодняшний день только один дом для пожилых людей построен с нуля - это гериатрический центр "Спутник" площадью 4,5 тыс. кв. м в поселке Комарово, открывшийся летом 2016 года. Вложения в проект, инвестором которого стала Группа "Илим", составили $17 млн. Пансионат рассчитан на 64 одноместных номера премиум-класса со стоимостью проживания от 3500 до 4500 рублей в сутки в зависимости от состояния пенсионера.
Кроме того, трехэтажный частный пансионат для пожилых "Курортный" площадью 5 тыс. кв. м появится в ноябре 2016 года в Санкт-Петербурге, в поселке Песочный. Объект, рассчитанный на размещение 184 человек, реализован на средства частных инвесторов, привлеченных инициатором проекта благотворительным центром "Хэсэд Авраам". "Особенностью проекта является, то, что здание было спроектировано с учетом всех современных норм и особенностей, характерных для пожилых людей, нуждающихся в профессиональном уходе, - рассказывает Сергей Захаров. - Можно сказать, что пансионат "Курортный" - один из немногих образцов современной социальной архитектуры для пожилых. В здании и на территории организована безбарьерная среда, каждый этаж имеет свои цветовые акценты для удобства ориентации в пространстве. Большое внимание уделено безопасности резидентов, системам контроля и сигнализации, которые позволяют предотвращать несчастные случаи и травматизм".
Нив том, ни в другом проекте на быструю окупаемость инвесторы не рассчитывают. "Строительство домов престарелых требует существенных инвестиций, поэтому нигде в мире этот бизнес не является высокодоходным", - комментирует Сергей Захаров.
С ним соглашается Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики "Лаборатории МЕТРОВ". "В пересчете на квадратные метры, строительство домов для престарелых обходится дороже, чем строительство обычных домов, поскольку нужно соблюсти множество дополнительных правил и ограничений", - объясняет г-жа Яковлева.
В частности, по словам Алексея Маврина, интерьеры жилых и общественных помещений должны быть продуманы до мелочей с точки зрения безопасности и удобства для пользования пожилыми людьми. Обязательно должны быть подъемники и пандусы, а также удобная навигация, способствующая созданию безбарьерной среды. "Отдельное внимание нужно уделять удобству передвижения персонала, который должен иметь возможность беспрепятственно, а главное, оперативно перемещаться по социальному объекту, обеспечивая непрерывный уход и помощь проживающим", - комментирует Алексей Маврин.
Между тем никаких преференций со стороны государственных органов в отношении девелоперов, развивающих социальное строительство, в России не предусмотрено. "Сейчас для запуска данного формата необходим механизм ГЧП, иначе развитие рынка может затормозиться строительством нескольких десятков объектов бизнес- и премиального уровня, при этом сам продукт останется недоступным для массового сегмента", - считает Анна Данченок.
"В России доля платежеспособного населения не очень велика, поэтому без участия государства в формировании адекватных тарифов этот рынок развить невозможно", - подтверждает Сергей Захаров.
Действительно, создать рабочую финансовую модель в сегменте строительства домов для пожилых людей без государственного партнерства достаточно сложно. Однако закон о концессионных соглашениях охватывает теперь и социальные объекты. И к настоящему моменту государство уже подключилось к двум проектам, строящимся в Петербурге. Так, еще два медико-социальных центра планируется возвести к 2020 году в Репино и Павловске. Проект стоимостью 1,6 млрд рублей будет реализован по схеме государственно-частного партнерства, в которой инвестором выступит Сбербанк. В качестве второго участника концессии выступит администрация Петербурга, которая должна предоставить земельные участки на льготных условиях аренды и помочь с подключением к инженерным сетям.
По словам Анны Данченок, в части модели управления сегмент домов для пожилых людей очень схож с гостиничным бизнесом. "Разница в том, что контракты на проживание в пансионатах долгосрочные, соответственно, и загрузка более высокая и стабильная, но при этом расходы на персонал существенно выше по сравнению со стандартными отелями, так как часть персонала должна обладать медицинской квалификацией", - говорит эксперт.
По мнению аналитиков, рынок пансионатов для пенсионеров также близок к отельному сегменту по рентабельности и срокам окупаемости. "Если говорить о цифрах, то рентабельность с четвертого года после начала функционирования объекта составляет 30-35 %. Срок окупаемости находится на уровне 8-10 лет", - уточняет Алексей Маврин. Эксперты уверены, что именно по этой причине сегмент будет развиваться даже в том случае, если государство не станет поддерживать застройщиков социальной недвижимости. Ведь главное для инвестора - уверенность в возвратности своих средств, а отбить вложения в более короткие сроки в наше время можно только в жилой недвижимости
Согласно опросу, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 238 тыс. человек нуждаются в уходе со стороны родственников или профессиональных специалистов, и от 3 до 10% стариков, нуждающихся в стороннем уходе, готовы воспользоваться услугами домов престарелых. Если эти показатели сохранятся или вырастут, то к 2030 году прирост потенциальных клиентов для пожилых может достичь 40 тыс. человек