Смещение к набережным

Петроградская сторона - один из сложившихся деловых районов города. По объему офисных площадей он находится на третьем месте после Центрального и Московского районов. По данным «БФА-Девелопмент», сейчас площадь офисной недвижимости в Петроградском районе - 332 тыс. м. Здесь сданы и функционируют 48
бизнес-центров, из них 11 (23%) относятся к классу А, 16 (33,3%) - к классу В+, 14 (29,1%) - к классу В и семь (14,6%) -к классу С.

ОФИС С ИСТОРИЕЙ

«Особенностью района является то, что более 30% бизнес-центров расположено в реконструированных зданиях», - отмечает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE. «Реализовывать бизнес-проекты в зданиях исторической застройки, не предназначенных для таких целей, достаточно сложно», - говорит управляющий директор сети бизнесцентров «Сенатор» Дмитрий Золин.
Что касается новых офисов, то в процессе становления района как очага деловой активности произошло смещение интереса от центра к периферии и формирование делового района вдоль набережных. Самые крупные бизнесцентры класса А Петроградского района сосредоточены именно на набережных: «Линкор», «Авеню» и др. Целый конгломерат бизнес-центров расположен в зоне набережных Большой Невки (Петроградская, Выборгская, Аптекарская и Пироговская). «Девелоперы бизнесцентров, расположенных на набережных, всегда акцентируют этот момент при продвижении своих объектов», - рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева, отмечая, что подобные центры деловой активности особенно ценят крупные компании.

ЕСТЬ ГДЕ РАЗВЕРНУТЬСЯ

В 2014 г. в Петроградском районе было введено три офисных центра класса А. Это Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева, БЦ «Сенатор» на Большой Пушкарской ул. и офисное здание «ЛУКОЙЛа» на Аптекарской наб. Таким образом, площадь офисной недвижимости на Петроградской стороне увеличилась примерно на 50 тыс. м.
В 2015 г. введена в эксплуатацию вторая очередь БЦ «Сенатор» на ул. Кропоткина и БЦ класса В «Крюммель Хаус» на Большой Посадской ул. Это еще около 10 тыс. арендопригодной площади. Ожидается, что до конца года будет введен БЦ «Сенатор» на ул. Чапаева, а также откроется офисный центр класса В на ул. Красного Курсанта. Также компания «Л1» планирует сдать в 2015 г. замороженный еще во время первого кризиса БЦ класса В+
«Серебряные зеркала». Сегодня основные резервы строительства новых офисных центров - исторические
промзоны ближе к станции метро «Чкаловская», которые уже активно проходят редевелопмент, отмечают в Surveyor International Group

ОФИС ЗАНЯТ

Офисы в Петроградском районе традиционно востребованы арендаторами. По оценкам экспертов, на него приходится 7-12% от общего количества запросов арендаторов. «Объем сделок по аренде офисов на Петроградской стороне в I квартале 2015 г. составил около 9 тыс. м», - сообщает генеральный директор East Real Альберт Харченко. С начала 2014 г. по I квартал 2015 г. уровень вакантных площадей колебался в пределах 7-9% и сейчас равен 8%, что составляет порядка 26 тыс. м. «С учетом недавнего ввода четырех новых бизнес-центров класса А и того, что район в целом занимает третье место по объему ввода новых офисных площадей, - это неплохой показатель, показывающий один из самых низких уровней вакантных площадей по городу», - отмечает Екатерина Беляева. Так, арендная кампания БЦ Trinity Place была завершена еще до ввода в эксплуатацию, он был арендован структурами «Газпрома». Дмитрий Золин рассказывает, что БЦ на ул. Кропоткина, который был введен в марте 2015 г., сейчас заполнен на 64,5%. «Освобождающиеся помещения чаще всего занимают другие арендаторы бизнес-центра, расширяющие свой бизнес, либо компании, улучшающие свои условия», - рассказывает Вадим Демешенков, заместитель генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», отмечая, что сегодня это в основном компании IT-сектора, сырьевые компании и госструктуры.

НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЕ СНИЖЕНИЕ

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, за 5 месяцев 2015 г. средневзвешенные арендные ставки на офисную недвижимость Петроградского района снизились на 3% и составили в классе А 1487 рублей за 1 кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В - 1270 рублей. «С учетом предоставляемых арендодателями скидок реальные цены сделок ниже на 10%», - замечает Наталия Киреева. В БЦ класса С ставки начинаются от 450 рублей за 1 м.

КОММЕНТАРИЙ
Объемы ввода будут снижаться

БОРИС МОШЕНСКИЙ, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE
Одной из основных тенденций офисного рынка можно назвать аренду готовых бизнес-центров или объектов с высокой стадией готовности компаниями нефтегазового сектора. Нередки сделки аренды всего здания целиком. При этом снижение активности спроса и текущие сложности с финансированием проектов привели к тому, что ряд девелоперов переносят сроки строительства зданий или замораживают проекты. Подобные тенденции пока не являются массовыми на рынке. Большинство проектов планируют достроить, но объемы ввода новых площадей в дальнейшем будут сокращаться. Уровень вакантных площадей в офисных центрах класса В продолжил расти и по итогам мая 2015 г. составил 15% (+4% к декабрю 2014 г.). Многие арендаторы, занимающие небольшие помещения на условиях краткосрочной аренды, закрывают бизнес, переезжают в менее дорогие здания, сокращают занимаемые площади. В БЦ класса А заполняемость осталась на прежнем уровне, вакантно 19% офисных площадей. Большинство арендаторов имеют долгосрочные договоры и предпочитают договориться о снижении арендных ставок с текущим арендодателем.