Рынок недвижимости Петербурга ждет перемен
отметил, что в начале года в эксплуатацию ввели рекордное количество объектов офисной недвижимости, при этом спрос на офисные помещения в 1 квартале 2016 года продолжал снижаться и достиг минимальных показателей за последние 4 года. А вот арендные ставки, зафиксированные в рублевом эквиваленте, уже долгое время держатся на одном уровне.
В складском сегменте арендные ставки также были стабильными. Сейчас они сопоставимы с уровнем 2011 года. Дальнейшее снижение не прогнозируется, иначе бизнес перестанет быть рентабельным.
Поддержал коллегу Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: "Можно предположить, что сегмент офисной недвижимости с точки зрения арендных ставок находится на дне. Вакансия хоть и выглядит большой, очень сильно фрагментирована - сложно найти офис для крупного клиента, особенно в классе "А". Усилиями "Газпрома" весь ликвидный класс "А" с рынка выбран. Как не странно, вакансия в классе "А" сейчас даже ниже, чем в классе "В". При этом в текущих условиях начинать строительство новых бизнес-центров экономически нецелесообразно".
"Большинство начатых офисных проектов предполагается достроить в 2016 году, но объемы ввода новых площадей будут сокращаться, начиная с 2017 года"
По словам господина Пашкова в сегменте складской и индустриальной недвижимости девелоперы не рискуют выводить на рынок новые спекулятивные проекты. Основное содержание складского рынка - build-to-suit, но в последнее время возникли проблемы с инвестированием и в такие проекты. Экономическое давление оказало влияние и на сегмент торговой недвижимости - инвесторы присматривают участки под новые проекты, но делают это скорее на отдаленную перспективу.
Эксперты отметили, что рынок жилой недвижимости в России, в частности в Санкт-Петербурге, демонстрирует завидную стабильность. В 2015 году объем спроса снизился примерно на 40-45% к уровню 2014, который был рекордным с точки зрения продаж. На текущий момент сегмент жилья по уровню объема сделок находится выше уровня 2013 года. В элитном сегменте верхняя планка сделок повышается. Участники дискуссии согласились, что по премиальному сегменту ситуация традиционно гораздо более стабильная. Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов "Еврострой-Развитие", говорит: "Инвестиционная привлекательность элитного сегмента остается высокой. Основной сложностью сегодня в Петербурге остается поиск уникального земельного участка - на Васильевском
острове участков с элитной локацией не осталось, на Петроградской стороне свободных пятен практически нет, Крестовский остров скоро будет исчерпан, заходить на Петровский остров нужно не раньше, чем через 2-3 года. В городе дефицит земельных участков под элитное строительство".
Арсений Васильев, генеральный директор "УНИСТО Петросталь", говоря о развитии сегмента массового спроса, отметил, что в период с 2013 по 2014 годы девелоперы выходили с большим запасом проектов. "На сегодняшний момент объем строительства падает, особенно заметно это стало в 2016 году. Ситуация, которая началась 1,5-2 года назад поставила многие компании в ситуацию недостаточного финансирования. В результате, большинство компаний начали выстраивать финансовые планы более консервативно, стремясь достроить объекты и пережить кризис. И сейчас мы видим, что новых проектов практически нет. Эта ситуация неопределенности будет сохраняться, тем более на нее влияют и местные факторы: инициативы властей, замедляющие развитие земельного рынка, нагрузки на инвесторов и девелоперов, непринятые ПЗЗ, неопределенные "правила игры".
Краткий вывод по сегменту масс-маркет сделал модератор дискуссии, генеральный директор "БКН девелопмент" Леван Харазов: "На сегодняшний день у большей части крупных застройщиков имеется в наличии некий земельный банк, который они пытаются потихоньку осваивать. Стоимость строительства выросла, объем реализации незначительно сократился, при этом цена готового продукта сохранилась на прежнем уровне. Доходность сегмента падает, привлечение инвестиций в процесс строительства стал затруднительным".
Продолжая тему Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО "Управляющая компания Лидер Групп", акцентировал внимание на том, что в Санкт-Петербурге правила игры поменяло изменения высотного регламента: "В перспективе на 2-3 года ограничение высоты до 40 метров. Нововведение повлечет за собой увеличение стоимости кв. м и приведет к сокращению проектов эконом-класса в черте города, - говорит эксперт. - Таким образом, возможность строить высотные дома в городе искусственно ограничат. Мурино, Девяткино, Шушары - в эти кластеры будет полностью перенесено жилье эконом-класса".