Реальное насыщение впереди
Общий объем предложения торговой недвижимости в Петербурге сегодня, по данным Astera, составляет около 3,6 млн м2 (арендо-пригодная площадь - 2,46 млн м2). В III квартале 2011 года состоялось открытие двух торговых объектов: ТРК "Лиговъ" общей площадью 35,7 тыс. м2 и гипермаркета "О''''Кей" общей площадью 12 тыс. м2.
По данным старшего аналитика департамента консалтинга и оценки Maris | Part of the CBRE Affiliate NetworkНаталии Киреевой, на стадии строительства сейчас находится не менее 900 тыс. м2 торговых центров, открытие которых планируется в 2011-2013 годах (еще около 10 проектов были анонсированы в разное время, однако их девелоперы пока не вышли на стройку).
Темпы ввода В IV квартале 2011 года ожидается открытие минимум шести проектов, в составе которых есть торговая часть (более 200 тыс. м2). В частности, ожидается открытие третьей очереди ТРК "Сити Молл" и ТК Prisma, в 2013-2015 годах планируют открыть еще две очереди ТРК "Скандинавия". "Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге - от 6 месяцев до года", - говорит Наталия Киреева.
"Мы видим, как ретейл не просто возрождается, а, я бы даже сказал, переживает некоторый бум в этом году. В 2010 году было сдано в эксплуатацию около 400 тыс. м2 новых качественных площадей. Примерно на такие же цифры мы рассчитываем и в ближайшие несколько лет. Эти темпы ввода торговых комплексов соответствуют показателям 2003- 2005 годов, когда рынок активно развивался", - говорит генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский.
В кризис сегмент ретейла сильно просел. Если в середине 2008 года в Петербурге к реализации было заявлено около 1 млн м2 новых торговых площадей, то в реальности было построено чуть больше 250 тыс. м2 (причем около 170 тыс. м2 приходится на два ТРК: "Галерея" и "Лето"). "Треть докризисных анонсов вряд ли будет когда-либо реализована", - считает руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге Вероника Лежнева. А значительная часть проектов, которые все-таки вышли на рынок, пережила различные метаморфозы. Например, ТРК "Питерлэнд" в результате ре-концепции увеличил площадь торговой галереи, ТРК "Кантемировский" и ТРК "Долгоозерный" сменили собственника, а ТРК "Словацкий Дом" был переименован в "РИО".
На окраине Торговые площади распределены по районам Петербурга неравномерно. Больше всего их, по данным руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, в Приморском районе (17%), на втором месте Московский (13 %), на третьем - Выборгский (11%). Меньше всего торговых комплексов в Петродворцовом (0,3%) и Пушкинском районах (1%). То, что основная часть нового строительства приходится на долю спальных районов, связано главным образом с дефицитом подходящих земельных участков в центре города. Здесь в ближайшие несколько лет торговые площади будут появляться преимущественно в составе многофункциональных комплексов. Исключение составят лишь открывающийся после реконструкции ДЛТ и торговый комплекс над станцией метро "Адмиралтейская".
Наиболее перспективен для развития торговой недвижимости, по мнению аналитиков, Фрунзенский район, где запланировано открытие сразу двух станций метрополитена, что повышает привлекательность территории для ретейлеров. Здесь завершается строительство ТК "РИО", а в 2012 году откроются сразу нескольких крупных объектов холдинга "Адамант", в том числе вторая очередь комплекса "Балкания Nova". Еще два крупных проекта начнут ТРК "Жемчужная плаза" и аутлет FashionHouse.
Активно расширяется география присутствия торговых сетей в спальных районах города. Это связано как с малым количеством вакантных площадей в центре Петербурга, так и с более низким уровнем арендных ставок. Жители спальных районов все больше склонны совершать покупки там, где живут, чтобы экономить время.
В Европе Если сравнивать Петербург с европейскими городами по обеспеченности торговыми площадями, то он выглядит довольно скромно, но в 2 раза обгоняет по количеству торговых площадей Москву. Это, с одной стороны, говорит об определенном уровне развитости рынка, а с другой - о том, что потенциал города пока не исчерпан. "Международные бренды, анонсирующие выход в Россию, зачастую не могут найти устраивающие их площади в существующих проектах. Наблюдается дефицит помещений на фуд-кортах и помещений под ювелирные магазины. Средний уровень заполняемости торговых центров города составляет 97%", - говорит управляющий директор NAI Becar в Петербурге Илья Андреев.
"Несмотря на рассуждения об избытке площаей, реального перенасыщения рынка мы не наблюдаем", - согласен Николай Казанский. Проблемы, по его словам, иногда возникают с локальным перенасыщением площадей в конкретном районе, а также у собственников устаревших комплексов. В этом смысле показателен пример проекта "Академ-Парк", который будет запущен в этом году. Прежний владелец продал его FortGroup. "Мы пообещали за счет ре-концепции и незначительного увеличения площадей утроить доходность объекта. Сейчас в "Академ-Парке" сдано 99% площадей и уже очевидно, что чистый доход комплекса увеличится с $ 4 млн в год, до $ 12 млн", - рассказал Николай Казанский.
"Город способен переварить еще два-три крупных торговых комплекса. А сегмент микрорайонных торговых центров (до 15 тыс. м2) практически не заполнен, качественных проектов - единицы", - добавляет управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
***
Качество в помощь Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg В III квартале 2011 года предложение на рынке торговой недвижимости увеличилось почти на 40 тыс. м2 общей площади. Конъюнктура остается благоприятной: объем свободных площадей сокращается, а удачно расположенные новые объекты выходят на рынок с высокой заполняемостью. Наблюдается качественное расслоение. В дальнейшем продолжится замещение морально устаревших объектов торговыми комплексами с качественной концепцией.