Промышленные движения
За последние пару лет объем промышленных площадок, которые могут рассматриваться для редевелопмента, значительно увеличился. При этом спрос, напротив, снизился. В 2010 году сделок по покупке площадей для редевелопмента в городе не было.
Объем предложения за последние год–два увеличился в 2–3 раза, считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его оценке, до кризиса готовых для редевелопмента площадок в Петербурге в общей сложности насчитывалось 350–500 га. Сейчас на рынке около 1 тыс. га таких площадей. "Сегодня делиться площадями готовы практически все производства. Многие предприятия, созданные в советское время, не используют всю имеющуюся у них территорию", - говорит Горский.
"Если учитывать все территории, более или менее интересные с точки зрения редевелопмента, то их площадь стремится к 3,5 тыс. га, но подвергнуть редевелопменту можно лишь около 1,7 тыс. га", - подсчитывает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов.
Спрос же на промышленные участки под редевелопмент, по словам Горского, в связи с кризисом сократился в 2–3 раза. За последний год сделок по покупке площадей для редевелопмента не было. "Заключение договоров продажи промышленных площадей в районах сложившейся городской застройки - вопрос достижения договоренностей между собственниками и потенциальными покупателями. Сейчас мы видим, что инвесторам в принципе такие территории интересны. Однако многие собственники до сих пор переоценивают свои активы", - констатирует Горский.
"Цены продавца и покупателя действительно сильно различаются. Величина этой дельты зависит от привлекательности объекта, от того, насколько остро перед собственником стоит вопрос по продаже в короткие сроки, от ориентации собственника в рыночной ситуации, актуальных ценах и требованиях покупателей", - соглашается заместитель директора департамент консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
Адекватная стоимость подобных участков формируется в зависимости от состояния земель, требований по рекультивации, плотности застройки, наличия на территории объектов культурного наследия, числа собственников. "Очень часто приходится полностью сносить и вывозить с участка постройки. А это огромные затраты. Но если здание можно реконструировать и провести капитальный ремонт, ценность производственного участка повышается. Кроме того, очень важный фактор для таких проектов - статус, то есть оформление в собственность. Проведенные коммуникации - электричество, вода, газ и т. д. - также являются огромным преимуществом при покупке таких проектов", - говорит генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Борис Мошенский. По оценкам специалистов АРИН, в среднем по городу цена земли под рекультивацию может составлять порядка 20 тыс. рублей за кв. метр.
Медленно, но верно
Один из крупнейших проектов редевелопмента промтерриторий в Петербурге - "Набережная Европы". На территории российского научного центра "Прикладная химия" компания "ВТБ Девелопмент" возводит квартал с жильем и коммерческими площадями. Общая площадь застройки составит около 400 тыс. кв. м.
В настоящее время продолжается реконструкция и техперевооружение комплекса зданий общей площадью 32 тыс. кв. м для перебазирования "Прикладной химии" в Ленобласть. Кроме того, компания построила новое административное здание для института в Петербурге. Параллельно работают проектировщики. На сегодня общая инвестиционная стоимость проекта оценивается в $1,8 млрд. В него вложено уже около 3,2 млрд рублей, рассказывают в "ВТБ Девелопмент".
Еще один проект, которым занимается "ВТБ Девелопмент", - общественно-деловой комплекс "Невская Ратуша" на месте трамвайного парка в Центральном районе. Комплекс разместится между улицами Новгородской, Моисеенко и Дегтярным переулком. Общая площадь застройки составит около 350 тыс. кв. м. В состав комплекса войдет здание городской администрации, 8 бизнес-центров класса А, конгресс-отель, пешеходная улица с кафе, барами и ресторанами. Общий объем инвестиций в проект составит $900 млн. В настоящее время в проект инвестировано порядка 2,5 млрд рублей.
Продолжается разработка концепции застройки территории "Силовых машин" площадью 57,4 га. А компания Setl City в конце 2010-го – начале 2011 года планирует приступить к застройке жилого квартала Stockholm в Приморском районе на территории бывшего завода "Редан". На территории площадью 3,4 га, ограниченной Приморским проспектом и Большой Невкой, построят жилые дома высокой ценовой категории. "В настоящее время вывод завода с площадки закончен, вся территория очищена от застройки", - рассказывает заместитель директора консалтингового центра "Петербургской Недвижимости" Ольга Трошева.
Кризисные решения
В связи с кризисом реализация некоторых проектов была приостановлена. Большой объем инвестиций, длительный подготовительный период, непредсказуемость сроков реализации стали губительными для проектов редевелопмента в кризисные времена, отмечает руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Александр Паршуков.
"С таким уровнем проблем способны разобраться только крупные девелоперские структуры, имеющие надежную финансовую базу и длительный горизонт планирования. Таких компаний в нашем городе немного, поэтому ряд проектов по редевелопменту промышленных территорий и комплексному освоению земель в кризисные годы замер, ожидая лучших времен", - рассуждает Паршуков.
К примеру, компания "Прогресс Сити" притормозила дальнейшее строительство одноименного делового квартала на территории завода "Прогресс". Согласно данным на официальном сайте компании, был введен только один бизнес-центр площадью 10,5 тыс. кв. м. Всего же проектом было предусмотрено более 200 тысяч кв. м застройки, в том числе офисы класса А, В+, паркинг, гостиница, ресторан на 300 мест и спорткомплекс.
Некоторые девелоперы пошли по иному пути и сочли более разумным изменить функциональное наполнение будущего объекта. Вслед за функцией изменились и сроки. По такому пути пошла группа ЛСР, которая вместо делового квартала Electric City на бывшей территории завода "Электрик" решила строить жилье. Изначально комплекс рассчитывали ввести в 2013 году, но с учетом изменений ввод затянется на несколько лет. В настоящее время продолжается проектирование проекта.
По такому же пути пошла Clover Group, которая в связи с кризисом пересмотрела функциональное наполнение своего МФК на Ушаковской набережной. Теперь в проекте станет больше жилья: 150 тыс. кв. м вместо 106,5 тыс. При этом общая площадь офисной части сократится с 68,4 тыс. до 15 тыс. кв. м, рассказал генеральный директор Clover Group Александр Попов. Ранее компания планировала построить в составе МФК еще и конгресс-отель.
"Приостановка строительных работ на части объектов была связана со значительными финансовыми затратами. Над теми проектами, которые находились в процессе проектирования, застройщики продолжали трудиться. Конечно, временные рамки проектных этапов были увеличены. Но эта вынужденная пауза позволила сделать проекты, максимально отвечающие требованиям изменившегося рынка", - говорит и. о. коммерческого директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Лариса Инченкова.
Перспектива роста
Все проекты, которые сейчас реализуются, были начаты до кризиса. Новых за последние 2 года не появлялось. Это вполне объяснимо: редевелопмент производственных территорий - процесс длительный и затратный, считает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Но говорить о том, что ниша редевелопмента промтерриторий потеряла свою привлекательность для девелоперов, нельзя, утверждает Паршуков. "Напротив, редевелопмент промышленных предприятий и комплексное освоение территорий - два самых интересных и перспективных типа проектов в недвижимости. Помимо локации, особую ценность представляет возможность комплексного подхода к освоению участка. Девелопер может диверсифицировать риски по типу, классу недвижимости и срокам ее вывода на рынок", - поясняет свою точку зрения Паршуков.
По прогнозам Горского, в этом году спрос на участки под редевелопмент не вырастет. Но в 2011–2012 годах рост может составить 20–30% по отношению к 2008 году.
В центральной части города эксперты называют несколько основных "депрессивных" территорий, где возможен редевелопмент. "Во-первых, это зона в Петроградском районе у ул. Красного Курсанта и Пионерской, а также территории, прилегающие к заводу "Вулкан". В Центральном районе - это небольшой участок вблизи Новгородской улицы и зона так называемой "Московской товарной". В Василеостровском районе потенциалом для редевелопмента обладают район Уральской ул. и территориальная зона, примыкающая к Балтийскому заводу: 26-я, 27-я и Косая линии В. О. и окрестности", - считает Трошева.
Конечно, наиболее интересен для редевелопмента центр. Но производственные зоны, перспективные для застройки, есть практически в каждом районе города, добавляет Трошева. Примерами могут служить проект ЛенСпецСМУ у метро Академическая (на месте железобетонного производства), территории "Петрозавода" в Красногвардейском районе и предприятия "Цветы" во Фрунзенском.