Публикации в прессе

Промышленность сдается

2 Апреля 2018, 16:08
В условиях сокращения объемов госзакупок рынок коммерческой недвижимости Петербурга оказался перенасыщен дешевыми индустриальными площадями. Аренда приносит промышленникам в разы больше денег, чем основная деятельность.

Промышленные предприятия, ориентированные на госзаказ, теряют доходы. Объемы госзакупок в РФ (включая гособоронзаказ) уже несколько лет колеблются на уровне 9,5-10 трлн рублей (в Петербурге - около 450 млрд рублей, план на 2018 год - 420 млрд), в то время как затраты предприятий на оборудование, сырье, комплектующие и энергоресурсы за это время выросли на 30-80 %.

"ДП" проанализировал опубликованную промышленниками отчетность за 2017 год и выяснил, что у многих из них доходы от сдачи помещений в аренду уже в разы превышают заработок от основной деятельности. Притом что ставки аренды на промышленные помещения класса С составляют всего 300-500 рублей за 1 м2 в месяц и не растут уже несколько лет из- за избытка предложения.

Оборонка с обременением

Наиболее остро проблема стоит у оборонных предприятий: из-за сокращения гособоронзаказа (ГОЗ) десятки петербургских заводов пытаются наладить выпуск гражданской продукции, но пока не слишком в этом преуспели, зачастую из-за бюрократических проволочек. По этому выживать приходится, сдавая пустующие цеха.

Однако спрос на них сдержанный: такие объекты часто расположены в центре города, требуют ремонта и реконструкции, на старых заводах не хватает мощностей по электро-, газо- и водоснабжению, к тому же рынок перенасыщен индустриальной недвижимостью класса С, и много на ней не заработаешь.

Хотя петербургские оборонщики начали готовиться к снижению ГОЗ заблаговременно, компенсировать падение спроса на военную технику не удалось. Так, Адмиралтейские верфи, один из крупнейших оборонных заводов Петербурга, отчитавшийся по финансовым показателям за 2017 год, сократили выручку на 40 %, до 27 млрд
рублей. Впрочем, верфь получила в прошлом году новый контракт от Министерства обороны, который позволит ей смягчить падение оборотов. Однако не всем так повезло.

В похожей ситуации Северная верфь - новых заказов она давно не получала, а сдача Министерству обороны уже завершенных проектов, судя по всему, откладывается: то двигатель на корабле выйдет из строя, то системы вооружения отказываются поражать цель. Перенос сроков может негативно сказываться на финансовых результатах предприятия. Вот и приходится верфи изыскивать дополнительные доходы, например повышать плату за въезд на территорию завода. Это ложится дополнительным бременем на бюджеты арендаторов и собственников помещений, расположенных на территории верфи.

На некоторых заводах оборонные контракты завершились, и им теперь приходится и вовсе сокращать рабочих. В начале этого года "ДП" узнал о сокращении персонала на Ленинградском северном заводе (ЛСЗ, входит в госкорпорацию "Ростех"). ЛСЗ изготавливает, в частности, транспортные пакеты для перевозки ракет. "Поскольку новых военных заказов нет, то рабочих сокращают, а свободные площади сдают в аренду", - говорят уволенные с завода специалисты.

Конверсия буксует

Смольный в начале прошлого года создал конверсионную комиссию для поддержки оборонных предприятий, желающих наладить выпуск гражданской продукции. Ровно год назад на первом заседании комиссия рассмотрела крупный проект оборонного завода в гражданской сфере. О нем заявило АО "ЛМЗ им. К. Либкнехта"  (ЛМЗ принадлежит АО "НПК "Техмаш", которое входит в государственную корпорацию "Ростех"). ЛМЗ анонсировал проект по выпуску оборудования для цветной металлургии. Объем инвестиций - свыше 1 млрд рублей. Но, возможно, из-за длительных бюрократических проволочек в самой корпорации "Ростех" и  в госструктурах ЛМЗ до сих пор не приступил к реализации проекта. На предприятии надеются, что это удастся сделать в 2018 году.

В прошлом году о своих конверсионных планах заявило АО "ЛОМО". Производитель военной оптики планирует на 30 % увеличить выпуск гражданской продукции. До сих пор ее доля в выручке от производства товаров ЛОМО составляла лишь 8 %. ЛОМО уже второй год заканчивает с убытком: в 2016 году - 391 млн, в 2017-м - 340 млн рублей. Зато растут поступления от сдачи помещений в аренду: каждый пятый рубль в выручке предприятию приносит недвижимость. В 2015 году доля этих доходов в выручке ЛОМО составляла 11 %.

Лишь у некоторых заводов обратная картина, отмечает гендиректор Maris Борис Мошенский: "Eсть предприятия, которые в последние годы почти полностью переключились на сдачу в аренду помещений, но в 2016-2017 годах получили крупные заказы и возобновили производство, заняли не задействованные ранее цеха".

Без поддержки

Смольный отчитывается о росте индекса промышленного производства: в 2017 году он увеличился на 5,5 % против 2016-го. Главная заслуга в этом у автопрома, который падал с 2013 года и сейчас отыгрывает позиции. В 2017 году выпуск автомобилей в Петербурге вырос на 23,1 %. Благодаря развитию в Северной столице фармкластера и запуску нескольких крупных фабрик по производству лекарств растут показатели у фармпроизводителей (плюс 5 % к индексу 2016 года). Пищевикам (плюс 5,3 %) помогло продовольственное эмбарго. У мебельщиков тоже успехи (плюс 4,1 %) - тут не обошлось без помощи государства: оно ограничило закупку импортной мебели для государственных нужд. А вот отрасли, которым не приходится рассчитывать на господдержку или искусственное ограничение конкуренции, демонстрируют куда более скромные результаты, с трудом покрывая расходы на выпуск продукции.

Так, на предприятии "Штурманские приборы" считают, что средства на производство навигационной техники получают за счет сдачи помещений в аренду. Похожая ситуация у Гардинно-кружевной компании (ГКК): она в прошлом году уменьшила выпуск продукции на 8,4 %, чтобы снизить расходы на 3,8 %. Материалы у ГКК импортные, из-за девальвации рубля они подорожали, тарифы на энергоресурсы ежегодно растут, и только рентный доход обеспечивает компании возможность продолжать производственную деятельность. Но рынок аренды переполнен аналогичными площадями, и увеличить доходы от арены не получается, сетуют в ГКК.

"У компаний есть возможность арендовать более качественные площади в современных индустриальных парках или по строить предприятие под свои нужды", - поясняет Алексей Лазутин из Colliers International в Петербурге. Впрочем, стабильный спрос на помещения, расположенные на территориях старых заводов, обеспечивает
малый бизнес, так как арендные ставки и стоимость выкупа таких помещений в 2-3 ниже, чем у индустриальных новостроек, добавляет Борис Мошенский.

Большинство промышленных предприятий Петербурга, по строенных еще в советские годы, обладают избыточными площадями, так как на многих заводах по сравнению с началом 1990-х обороты рухнули в разы и так и не восстановились. Возможности увеличения рентного дохода появились у некоторых заводов благодаря модернизации, в результате которой предприятия стали компактнее за счет обновления станочного парка. Высвободившиеся площади, которые собственники заводов хотели продать, но не смогли из-за кризиса, они стали сдавать в аренду.

Яркий пример - высвобождение более 44 га земли промышленного назначения с цехами и корпусами в результате реконструкции и модернизации пяти предприятий, входящих в Северо-Западный региональный центр концерна ВКО "Алмаз-Антей".

***
2,5 процента прибавила петербургская промышленность за январь-февраль 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тащит промышленность вверх автопром, увеличивший выпуск продукции на 16,8 %. Доля автопрома в совокупном выпуске промышленности - 10 %.

***

Комментарии. Страшно подумать, что нас ждет

Валерий Радченко, президент Ассоциации промышленных предприятий

Большинство отраслей нашей обрабатывающей промышленности так и не восстановились по объему выпуска с начала 1990-х. Прежде всего это касается машиностроения, легкой промышленности. Наши судостроители сегодня делают значительно меньше кораблей и судов. Некоторые предприятия и вовсе превратились в торговые и офисные центры. При сегодняшних реалиях говорить о восстановлении объемов до уровня почти 30-летней давности не приходится. Сегодня мы находимся под санкциями, из-за чего возникают сложности с поставкой комплектующих. А если нам перекроют поставки оборудования, то страшно подумать, что нас ждет.


***
Комментарии. Быстрого эффекта здесь не будет

Максим Мейксин, председатель комитета по промышленной политике и инновациям
Петербурга

Мы запустили конверсионную комиссию, чтобы поддержать наши оборонные предприятия в период сокращения гособоронзаказа. Мы ищем возможности по финансированию, предоставлению им налоговых льгот. Но это тяжелая, длительная работа. Быстрого эффекта здесь не будет. Мы также поддерживаем создание индустриальных парков на свободных площадях промпредприятий. Мы хотим создать такие условия, чтобы полностью задействовать по назначению все промышленные территории в городе.


***
Комментарии. Быстро, дешево и сердито

Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО "ЮИТ Санкт-Петербург"

Старые заводы - это, как правило, вариант для тех, кто очень ограничен в средствах или у кого сроки поджимают, нужно срочно арендовать или купить хоть что-нибудь. Они получают сразу площади промышленного назначения, не надо оформлять землю, заботиться о санитарной зоне. Им не очень важно, в каком состоянии помещения, а состояние это обычно плачевное. Поэтому некоторые, намучившись в старых заводах, все же решают строиться в современном индустриальном парке. У нас есть такие клиенты. Вообще, спрос на качественную промышленную недвижимость в последнее время растет, так как экономическая ситуация стабилизировалась.

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 14 Мая 2018
    Новый арендатор бизнес-центра «ЭриксонЪ»

    Компания Maris в ассоциации с CBRE завершила сделку по аренде офиса для компании «АНТ» - ведущего поставщика хоз.товаров для отелей, ресторанов и кафе в Санкт-Петербурге.

  • 27 Апреля 2018
    Победа на CRE Awards Moscow 2018

    С радостью сообщаем вам об успехах команды CBRE , которая стала победителем в 3 номинациях CRE Awards Moscow 2018:

Доля рынка Maris в офисных сделках 2015 г., закрытых с участием международных консультантов, составила рекордные 56%.

Номинант премии Commercial Real Estate Awards — «Лучшая Управляющая компания 2012»