Прибыль ушла на базу
По ПРОГНОЗАМ минтранса, в 2009 году объем грузоперевозок сократится на 18%. Аналитики предлагают смело умножать этот показатель на два - так, по их мнению, правдоподобнее. А значит, маловостребованными должны оказаться и склады.
"Сегмент производственно-складской недвижимости ощутил кризис, наверное, одним из первых, - говорит руководитель промышленно-складского департамента Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елена Александрийская. - Сократилось число заявок, приостановились переговоры. Кризисная ситуация заставляет потенциальных арендаторов затягивать подписание предварительных договоров. Собственники логистических комплексов смягчают условия аренды. Например, существовавший обязательный минимальный срок аренды в семь лет сменился на возможный пятилетний; страховой депозит в шесть месяцев теперь снижается до двух; авансовый арендный платеж в размере квартальной платы меняется на месячный. Также сетевые логистические девелоперы, которые сейчас выводят на рынок крупные проекты, в ряде случаев снижают арендные ставки приблизительно на 18%".
Послабления для арендаторов складской недвижимости кажутся вдвойне логичными, если принять во внимание активный рост объемов возведения новых логистических центров, который происходил в последние годы по всей стране. Однако многие участники рынка не только не предрекают массового снижения арендных ставок, а, напротив, прогнозируют их увеличение. Так, коммерческий директор компании "Евразия логистик" Сергей Верещагин предполагает, что в 2009 году объем предложений не превысит даже уменьшающийся спрос, поэтому ставки аренды могут вырасти примерно на 20%. Такие разные прогнозы приводят к выводу, что качественных складских помещений на рынке по-прежнему мало и, даже несмотря на уменьшение спроса, дешеветь в основном будут непрофильные площади, используемые под складские цели.
"Средний уровень вакантных площадей на московском рынке складской недвижимости составляет 0,4% для класса A и 0,6% для класса B, - говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Вячеслав Холопов. - В этом году в Московском регионе, по предварительным оценкам, будет введено в эксплуатацию около 550 тыс. кв. м. Однако все эти объекты были спроектированы еще в 2007-м - первой половине 2008-го, заявлять же новые проекты в неблагоприятных экономических условиях девелоперы не готовы".
Похожая ситуация и в регионах. Как сообщают в компании GVA Sawyer, из завершенных в прошлом году объектов можно отметить логистический центр в Курске, а также окончание первого этапа строительства тюменского технопарка. Неплохо обстояли дела с реализацией складских проектов, сопряженные с производственными комплексами. Вместе с тем в конце прошлого года о переносе сроков ввода в эксплуатацию большого количества складских комплексов заявили даже очень крупные девелоперы, например, Megalogix и Multinational Logistics Partnership. Напомним, что Megalogix реализует крупные проекты в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, а в ближайшем будущем планировал приступить к строительству крупных складов (площади участков в 40-50 га) в Челябинске, Саратове, Нижнем Новгороде, Уфе, Омске и Хабаровске. Однако сроки начала строительных работ пока под вопросом. Как и реализация складских проектов, которые к моменту начала кризиса только проектировались. В результате арендные ставки на качественные складские помещения по всей стране держатся на довольно высоком и примерно одинаковом уровне - $100-130 за кв. м в год и пока снижаться не торопятся.