Публикации в прессе

Правила новоселья

1 Мая 2008, 20:39
В 2007 году в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м офисных площадей. В среднесрочной перспективе речь идет о вводе миллионов квадратных метров новых офисов.

В 2007 году в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м офисных площадей. В среднесрочной перспективе речь идет о вводе миллионов квадратных метров новых офисов. На фоне этой статистики одной из проблем, с которой все чаще и чаще сталкиваются владельцы и управляющие бизнес-центрами, является массовый заезд арендаторов в новые здания. Участники рынка рассказали CRE Северо-Запад, как сделать так, чтобы новоселье прошло с минимальными неудобствами и в кратчайшие сроки.

Собрать пул

По данным компании Maris Properties, в 2007 году в Санкт-Петербурге было введено около 300 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 73,6 тыс. кв. м относятся к классу А и 226 тыс. кв. м - к классу В. Всего же на рынке насчитывается 144,6 тыс. кв. м офисов класса А и 955,2 тыс. кв. м - класса В. Качественных площадей по-прежнему не хватает, и спрос на них превышает предложение. "Бизнес-центры раскупаются, как горячие пирожки. Поэтому любой собственник или управляющая компания прежде всего хотят загрузить их респектабельными арендаторами и по более высокой ставке", - говорит Алексей Барабаш, управляющий бизнес-центром Renaissance Plaza.

Предпочтение, как правило, отдается брендовым компаниям, особенно в том случае, если девелоперы ориентированы на инвестиционную продажу. Правда, этот процесс, по словам руководителя отдела офисного департамента Knight Frank Полины Макаренко, характерен больше для столицы. В Петербурге во внимание принимается прежде всего платежеспособность фирмы, срок, на который она собирается арендовать помещение, стандартность запросов и, конечно, ее репутация. "Маски-шоу" на объекте не нужны никому. И в первую очередь владельцам бизнес-центров", - говорит руководитель направления офисной недвижимости ООО "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Вадим Демешенков. А гендиректор ОАО "Тройка" Вячеслав Ерохин вспоминает случай с компанией-арендатором, которая взяла у своих соседей по бизнес-центру товарный кредит, а потом исчезла. Или инцидент с фирмой, хранившей у себя такие препараты, от запаха которых страдали прочие арендаторы. Именно поэтому, делают вывод эксперты, так важна предварительная проверка кандидатов и их тщательный отбор.

"Состав пула арендаторов зависит от концепции бизнес-центра. Например, если на первом этаже бизнес-центра класса А захочет расположиться МРЭО ГАИ, то даже в том случае, если они будут готовы арендовать тысячи квадратных метров, мы им откажем. Ведь к ним ежедневно будут приезжать сотни машин, что создаст проблемы для остальных арендаторов", - дополняет Вадим Демешенков.

С широко закрытыми глазами

Все хозяева или управляющие знают: ни один объект не бывает полностью готов к запланированному сроку. Все приходится доводить до ума в условиях жесточайшего цейтнота, обусловленного уже заключенными с арендаторами договорами.

"Продвижение бизнес-центра на рынке начинается примерно за год. Так объект становится более узнаваем, и, следовательно, его можно заполнить быстрее и продать подороже. На момент его ввода в эксплуатацию должно быть сдано не менее 80% площадей. Это управленческий стандарт", - объясняет генеральный директор УК "Система" Евгений Якушин. При этом важно понимать, что любой бизнес-центр в течение года еще может достраиваться и налаживаться. Нивелировать этот процесс призвана УК либо специальная служба эксплуатации. Причем курировать объект она должна не после его сдачи госкомиссии, а еще на этапе проекта.

"Чем раньше служба эксплуатации появится на объекте, тем меньше ошибок будет в будущем и тем менее болезненным окажется процесс новоселья для обеих сторон. Ведь что она примет, то и будет эксплуатировать", - настаивает г-н Якушин. "Прежде всего надо, чтобы сама УК ясно осознавала, что за объект она курирует и как его лучше преподнести арендаторам", - подчеркивает Алексей Барабаш.

"Один из наиболее существенных моментов - зонирование площадей, которое должно проводиться в соответствии с актуальными рыночными запросами арендаторов. Например, сейчас требования к метражу постоянно возрастают. В бизнес-центрах класса В все чаще востребованы площади до 1,5 тыс. кв. м. Как правило, при грамотном зонировании выделяются блоки, которые потом могут быть поделены на более мелкие площади", - говорит Александр Волошин. "Если арендаторы снимают помещения без чистовой отделки (shell and core), что происходит чаще всего, то потребуется какой-то период, чтобы привести его в порядок. На это время могут быть предусмотрены "арендные каникулы", - говорит Максим Скок.

Бывают случаи, когда арендатору передается готовое для эксплуатации помещение. Однако он вдруг вспоминает, например, про дополнительные перегородки. УК это невыгодно, так как означает потерю части арендных платежей.

"Компания-арендатор имеет право дополнить стандартный пакет и включить в него особые пожелания. Но все эти нюансы должны согласовываться до подписания акта ввода объекта в эксплуатацию и выполняться за его счет, - считает г-н Демешенков. - Если же этого не происходит, мы можем вернуть авансовый платеж".

В порядке очереди

Существует несколько вариантов заселения. "На наш взгляд, наиболее "безболезненным" считается заселение в период между техническим и официальным открытием, то есть тогда, когда закончены все ремонтные и отделочные работы, но бизнес-центр еще не функционирует", - уверена директор департамента управления и эксплуатации London Consulting & Management Company (LCMC) Надежда Исаченко.

Кроме того, в УК считают, что очень важно заранее составить списки людей, которым требуется оформить пропуск на объект (это могут быть как сотрудники компании, так и временно привлеченные люди - грузчики, монтажники и т. д.). "Три года назад у нас были жалобы на некорректное обращение охраны. Но сейчас все процессы автоматизированы, потому этот болезненный для многих арендаторов вопрос мы сняли", - подтверждает г-н Ерохин.

"Важно, чтобы арендатор заранее был ознакомлен с режимом функционирования данного объекта. Чаще всего бизнес-центры ориентированы на круглосуточное функционирование, но случается, что у объекта есть свой режим работы. На это арендатор должен обратить внимание. Следует отдельно отметить, что вопрос с парковкой и режимом ее работы всегда является одним из самых насущных у арендатора", - говорит генеральный директор управляющей компании "Бюро имущественных операций" Виталий Цыпилев.

УК также обращают внимание на трудности, связанные с завозом мебели или крупной оргтехники, ведь в этот период может быть нанесен вред офису или местам общего пользования. Собственник должен решить: можно ли арендатору пользоваться лифтом при завозе своей техники, мебели и проч., а также проследить за тем, чтобы объекту не был нанесен ущерб.

"Предпочтительно, чтобы вначале заезжали якорные арендаторы, затем MSU (mid-size units), инфраструктурные арендаторы, рестораны, банки, салоны красоты, фитнес", - считает Александр Волошин. Впрочем, на практике выдержать этот порядок удается не всегда. В результате небольшие фирмы, не имеющие специальных хозяйственных служб, могут мешать тем, кто уже поселился и работает в бизнес-центре. Поэтому УК должна заранее написать информационные письма своим арендаторам, подготовив их к временным неудобствам. А вновь въезжающим компаниям следует тактично объяснить, что вести "перестройку" офиса в дневное время нельзя.

В любом случае основная задача управляющего на этапе новоселья - оптимизировать этот процесс и сделать его максимально безболезненным для всех сторон.

Марина Алексеева,  CRE Северо-Запад

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.