Публикации в прессе

Последнее звено офисного рынка

16 Октября 2018, 13:55
Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, о появлении нового типа инвесторов на рынке офисов.

Офисному рынку Петербурга уже исполнилось 30 лет, его объем 3 млн м2. Но все еще не хватает последнего звена - ликвидного вторичного рынка. Иностранные инвесторы, на которых в этом плане возлагалось много надежд, не успели массово зайти в город ни до 2008 года, ни в 2012-2014 годах. А после политического похолодания последних лет многие из них вообще ушли из России, продав активы по бросовой цене.

Российские же инвесторы традиционно были  нацелены на самостоятельный девелопмент, а не на покупку стабилизированных активов. Конечно, купить хорошее здание с дисконтом никто не откажется, но ожидания таких покупателей по цене находятся в рамках 5-7 летней окупаемости. А продавать активы по таким ценам, говоря прямо, сейчас дураков нет. Но в последний год ситуация существенно изменилась.

Появился новый тип инвесторов. Мы видим существенный рост их интереса к доходной недвижимости.

Несетевые владельцы офисной недвижимости, которые разбираются в рынке и видят его перспективы, хотят нарастить свою долю. Промышленники и торговые компании желают «припарковать» в офисной недвижимости деньги, заработанные в основном бизнесе. Топ-менеджеры госкомпаний, деньгам которых все меньше рады в европейских странах, также перекладывают их в российские активы. В том числе, и в офисные площади.

Все эти группы инвесторов объединяют две характеристики, которые начинают существенно влиять на рынок. Во-первых, они не гонятся за девелоперской маржой. Напротив, они хотят максимально избежать девелоперских рисков и рассматривают только готовые стабилизированные активы, предпочтительно новые.

Во-вторых, определяя для себя приемлемую доходность в недвижимости, они сравнивают ее не с бизнесом, а с консервативными инвестиционными инструментами - банковскими вкладами, облигациями и т.п. Поэтому и предъявляют спрос на качественные готовые активы с ценой, предполагающей 10-летний срок окупаемости. Причём, в отличие от иностранцев, эти инвесторы мыслят в рублевой парадигме и выносят за скобки вопрос валютных курсов.

Таких инвесторов в Петербурге уже не один-два, а десятки, и их активность начинает влиять на рынок.

В этом году уже прошли сделки по покупке доходной недвижимости с их участием, и еще несколько сделок сейчас в работе. Но главное даже не факт сделки, а ее принципиальная возможность.

У девелоперов офисной недвижимости появляется путь возврата инвестиций не спустя много лет через ренту, а за 2-3-4 года через продажу актива. А это уже сравнимо с параметрами окупаемости инвестиционных проектов в жилой недвижимости. Цена активов, вычисленная через 10-летний срок окупаемости, также дает девелоперскую маржу, сравнимую с жилым сектором.

С учётом того, что поправки в ФЗ-214 фактически выдавливают с рынка жилого девелопмента мелкие и средние компании, не исключено, что часть из них может обратить внимание на рынок офисной недвижимости.

Спрос на качественный продукт на этом рынке уже есть. Дело за предложением.

Рекомендуем ознакомиться
  • 12 Ноября 2018, 15:08
    Ленобласть: индустриализация 2.0
    Ленинградская область традиционно была одним из флагманов промышленного развития Северо-Запада России. И сегодня это положение сохранилось: регион привлекает значительные объемы инвестиций в создание предприятий разных сегментов экономики. Бизнес высоко оценивает работу властей Ленобласти и, признавая, что проблемы еще сохранились, считает, что все они решаемы.
  • 17 Сентября 2018, 13:46
    «Дочки» Газпрома сняли офис в «Невской Ратуше»
    В БЦ «Невская Ратуша» открылись офисы дочерних компаний ПАО «Газпром нефть»

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Доля рынка Maris в офисных сделках 2015 г., закрытых с участием международных консультантов, составила рекордные 56%.

Номинант премии Commercial Real Estate Awards — «Лучшая Управляющая компания 2012»