Под давлением рынка
По оценкам Knight Frank St Petersburg, сегодня в Петербурге у воды находится около 30 бизнес-центров суммарной арендной площадью порядка 340 тыс. м. Однако даже в таких комплексах далеко не все офисы могут похвастаться отличными видами. "Зачастую красивыми видами обладают не все помещения, предлагаемые в здании в аренду, а лишь верхние этажи и фронтальные офисы с окнами, выходящими на реки и каналы", - говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России.
Спрос на вид
"Уровень вакансии в офисных центрах у воды выше среднерыночного - 14% в апреле 2016 года. Однако он уменьшился за год на 2% (с 16%), что свидетельствует о стабильном спросе", -
По словам Вероники Лежневой, среди наиболее известных объектов можно отметить, например, бизнес-центры, расположенные вдоль Петроградской и Аптекарской наб. ("Линкор", "Авеню", "Сити Центр", River House), вдоль набережных трех основных рек, пересекающих центр города, - Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова ("Оскар", "У Красного моста", "Северная столица", "Дом Зингера").
Также видовыми характеристиками могут похвастаться объекты, находящиеся в центральной части Петербурга, но несколько удаленные от "золотого треугольника" - "Санкт-Петербург Плаза" и Eightedges на Малоохтинском пр., бизнес-центр "Синоп" на Синопской наб., а также МФК "Москва" на пл. Александра Невского.
Для начальства
Офисами на набережных интересуются крупные компании, как международные, так и отечественные. Помещения с видом на воду обычно занимаются руководством. "Объекты на набережных в целом характеризуются достаточно хорошей транспортной доступностью, однако очевидным негативным фактором является ограничение парковки в этих зонах", - отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с
владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге. По ее словам, офисы у воды сегодня находятся под давлением рыночной ситуации - равно как и другие объекты.
"Традиционно помещения с видом ценятся выше, чем площади в рамках того же здания, и имеют более высокие ставки аренды, однако сегодня коммерческие условия определяются не водой, а другими факторами, в частности объемом занимаемых площадей, объемом вакантных помещений в здании, уровнем компании-арендатора и т. д.", - пояснила Регина Волошенко.
Главное - стабильность
По словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Петербурге Игоря Темны-шева, раньше влияние видовых характеристик на ставку аренды было гораздо сильнее: разница в цене на помещение с видом и без могла достигать 15-20%. Сейчас же арендатор в большей степени ориентирован на экономику, поэтому стоимость аренды становится ключевым фактором.
"Однако при выборе между двумя объектами со схожей ценой и локацией видовые характеристики, безусловно, окажут влияние на решение арендатора. Особенно важными видовые характеристики становятся в ситуации, когда офис имеет представительские функции. В этом случае красивый вид из окна может служить дополнительным элементом, положительно влияющим на имидж компании", - уточнил Игорь Темнышев.
Предложение бизнес-центров, имеющих офисы с видами на воду, поделено практически пополам между классами А и В. В среднем ставки аренды в видовых бизнес-центрах выше среднерыночных на 10-15%.
Однако подобная разница объясняется не только наличием видовых характеристик, но и зачастую центральным расположением здания, его качественными характеристиками и транспортной доступностью", - добавила Вероника Лежнева.
что по итогам I квартала 2016 года средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных центрах, расположенных у воды, составляет 1346 рублей за 1 м месяц, включая НДС и операционные расходы. За 2015 год снижение ставок в таких бизнес-центрах в среднем по рынку составило 4%.
Новые виды
Несмотря на существующие экономические сложности, в Петербурге продолжают строиться бизнес-центры с видами на водные артерии города. "Среди новых проектов два крупных бизнес-центра, которые будут располагаться практически друг напротив друга. Это конгрессно-деловой центр "ТАЙМ" на пр.
Обуховской Обороны (общей площадью около 75,7 тыс. м) и Triangle Towers на Октябрьской наб. (общей площадью около 57 тыс. м). Нельзя, конечно, забывать и о "Лахта центре", - напоминает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Здание бизнес-центра "ТАЙМ", ввод которого запланирован на 2018 год, строится в соответствии со стандартами экосертифицирования GreenZoom. Помимо офисов здесь должен появиться и отель.
Из новых видовых объектов, введенных в эксплуатацию за последние 2 года, можно отметить такие бизнес-центры, как Trinity Place и "Сенатор".
Автор: Ирина Ананина ai@dp.ru