Петербургу нужны гостиницы middle-класса
В Петербурге по-прежнему не хватает отелей, которые соответствовали бы международным гостиничным стандартам. Но наиболее перспективный для города сегмент - гостиницы middle-класса с фондом 150 номеров и выше. Профессионального консультанта и управляющую компанию следует привлекать в гостиничный проект на начальных этапах его реализации. Такие выводы сделали участники конференции "Гостиничный проект сегодня. Реалии и перспективы", прошедшей 28 ноября 2012 года в Петербурге. Компания STEP выступила партнером деловой программы конференции.
В ходе дискуссии эксперты постарались найти ответ на вопросы: существует ли в Петербурге дефицит качественных гостиниц, какие отели будут нужны городу в средне- и долгосрочной перспективе, необходимо ли привлекать на объект международного гостиничного оператора, чтобы сделать его более эффективным? А также рассказали о проблемах, с которыми столкнулись в процессе реализации собственных проектов.
По словам управляющего партнера, директора направления строительства гостиниц компании STEP Рустама Доминова, за последние пять лет в Петербурге было построено "с нуля" и реконструировано почти 314 тыс. кв.м гостиничных площадей. "Это 5 144 номеров в отелях уровня 3 5 "звезд", в среднем по 1 тыс. номеров в год", - уточнил он. Из 32 введенных с 2008 года гостиниц большая часть отелей пришлась на реконструкцию - 18 объектов. "При этом за рассматриваемый период в городе не было построено ни одного отеля уровня 5 "звезд", все пятизвездочные гостиничные открытия минувшей пятилетки - плоды реконструкции. Еще десять объектов, построенных и реконструированных за последние пять лет - трехзвездочные гостиницы. Абсолютный же рекорд принадлежит отелям класса 4 "звезды" - их было построено и реконструировано 17", - отметил г-н Доминов.
По мнению директора направления девелопмента отелей инвестиционно-строительной компании "Плаза Лотос Групп" Дмитрия Воробьева, Петербург все еще нуждается в отелях высокого уровня, которые соответствовали бы международным гостиничным стандартам. "В случае приспособления под отель исторических зданий наиболее оправданно, на мой взгляд, создание отелей именно высокого уровня. Только в этом случае собственник сможет окупить довольно затратные работы по реконструкции в центре города", - добавил он.
В настоящее время "Плаза Лотос Групп" реализует проект реконструкции памятника федерального значения на Марсовом поле под современный отель. "Проектная документация по объекту находится в высокой стадии готовности, сейчас мы работаем над разработкой наиболее эффективной финансовой модели для проекта, будущий оператор гостиницы уже определен", - уточнил г-н Воробьев. Как отметил эксперт, для собственников, профильным видом деятельности которых не является гостиничный бизнес, привлечение крупного международного оператора в проект имеет целый ряд преимуществ: "Это опыт управления, которым обладают такие операторы, привлечение дополнительных финансовых ресурсов под реализацию проекта, возможности получить в распоряжение стандарты на проектирование и строительство объектов, использовать системы бронирования и, наконец, международный бренд, узнаваемый и привлекаемый туристов со всего мира".
"Объем номерного фонда нашего отеля оказался не востребован известными международными операторами, а условия, которые они нам предлагали, не позволяли добиться необходимого финансового результата. В итоге мы приняли решение управлять объектом собственными силами", - рассказал директор по развитию Demetra Group Сергей Переслени. Компания реконструировала под отель историческое здание на улице Восстания, в Центральном районе Петербурга. Общая площадь Demetra Art Hotel составляет 2 780 кв м, количество номеров - 60. "Создание управляющей компании стало для нас оптимальным вариантом: мы получили уникальный опыт и сегодня рассматриваем возможность выхода на внешний рынок управления гостиничными проектами", - отметил г-н Переслени.
"Гораздо выгоднее для собственника нанять профессиональную местную команду для управления отелем, нежели привлекать на проект международного оператора", - согласен председатель совета директоров компании "Наш ОТЕЛЬ" Алексей Свирин. Компания также построила здание под небольшой отель - на Васильевском острове, недалеко от Ленэкспо. "По 2011 году загрузка (всего в отеле 58 номеров) составила 82%, в этом году она будет равна 80%. Но основная проблема, с которой мы столкнулись, заключается в том, что для рентабельности гостиница должна обладать гораздо большим номерным фондом - от 120 140 комнат. Именно поэтому небольшие проекты не интересны крупным сетевикам", - заявил г-н Свирин.
Исполнительный директор компании Maris Part of the CBRE Affiliate Network Максим Михайлов подсчитал, что при правильном позиционировании окупаемость гостиницы сегодня составляет 7 10 лет (для сравнения, в жилищном сегменте этот показатель - 3 4 года). "Условно говоря, если офисный инвестор - это спринтер, то гостиничный - стайер, причем на очень длинные дистанции", - отметил он. По мнению г-на Михайлова, чтобы минимизировать риски собственнику или девелоперу необходимо как можно раньше привлекать в гостиничный проект профессиональных консультантов и управляющую компанию.
Генеральный директор отеля "Санкт-Петербург" Андрей Петелин убежден, что проблема дефицита гостиниц в городе сильно преувеличена. "Все отельеры могут четко сказать, что работают в условиях жесткой конкуренции, а нехватка номеров в Петербурге наблюдается только в довольно короткий период Белых ночей. Все остальное время мы пытаемся перераспределить очень слабые туристические потоки. То, что туристический сегмент в городе растет - это ложь. Официальная статистика увеличивается лишь за счет подсчета иностранцев, прибывающих в Петербург на паромах. Но эти туристы не ночуют в городских гостиницах, не пользуются здесь никакими услугами. Экономический эффект от такого туризма - минимальный", - заявил г-н Петелин. По его словам, городским властям и бизнесу следует обратить внимание на развитие внутреннего туризма. "В ближайшей перспективе национальный туризм будет увеличивать свои обороты, а это выгодно для гостиниц middle-сегмента. Для строительства таких отелей необходимы земельные участки или здания, где можно разместить отель с фондом от 100 номеров и выше. Только в этом случае проект может быть экономически целесообразным", - резюмировал Андрей Петелин.
Между тем лидером по вводу гостиничных площадей с 2008 по 2012 год, по данным компании STEP, является Центральный район с 9 построенными и реконструированными отелями. Далее следует Адмиралтейский район с 6 гостиницами. Кроме того, в последе время наметился тренд развития загородных отелей, в Курортном районе за пять лет построили также 6 гостиниц. Два отеля возведено в Московском, по одному - в Василеостровском, Пушкинском, Петродворцовом, Петроградском районах. "Традиционные магниты - природа, место с историей или центр города - по-прежнему работают. Месторасположение участка под строительство или здания под реконструкцию остается главным фактором при решении инвестировать в гостиничный сегмент", - резюмировал эксперт.