Ориентиры: Температура около ноля

Аналитики, чьи прогнозы еще недавно изобиловали заклинаниями вроде "caprate, IRR и EBITDA", сегодня рассуждают о том, что "ры­нок, кажется, нащупывает новые ценовые ориентиры". Вернее сказать, потенциальные клиенты прощупывают владельцев объектов, не спеша переходить к активным действиям.

Чтобы стимулировать спрос и опытным путем установить реальную стоимость аренды, группа компания "Бестъ" в августе решила проводить аукционы по сдаче офисных помещений, заявив провокационно низкие цены - от 200 руб. за 1 кв. м в месяц. В этом эксперименте согласились поучаствовать владельцы двух с лишним десятков бизнес-центров, каждый из которых предложил на торги 1-2 пустующих блока площадью до 100 кв. м. Программа-максимум предполагала сдачу на этой открытой площадке до сотни помещений в месяц. Обязательное условие: на каждый лот должно быть не меньше двух претендентов, иначе аукцион по нему признается несостоявшимся. С этим как раз и возникли проблемы. Из-за недостаточного числа заявок торги отменяли дважды.

В итоге в конце октября "Бестъ" отказалась от этой идеи. "Спрос вялый. Предложение столь обширно, а собственники столь гибки, что заключить выгодную сделку можно и без аукциона. Возможно, мы возобновим этот проект, когда в офисном секторе наметится оживление", - комментирует Вадим Демешенков из компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость".

"Новые ценовые диапазоны, сложившиеся для разных классов БЦ, весьма широки. Уже по ходу переговоров дисконт от заявленной ставки может составить 10-30%, а в отдельных случаях - и все 50%. Разброс расценок внутри одного офисного здания также достигает 20-25%", - рассказывает директор по маркетингу NA­I Becar Наталья Черейская.

Объем предложения, несмотря на сворачивание девелоперских проектов, растет. За три квартала 2009 г., по оценке Jones Lang LaSalle, в эксплуатацию введено около 180000 кв. м объектов категорий А и В. В результате доля вакансий уже достигла почти 25%, или 380 000 кв. м. В зданиях класса А этот показатель еще выше - в среднем 34%. До конца года, по прогнозу NAI Becar, могут ввести еще 87000 офисных "квадратов". Предсказать их участь несложно.

"Совершенно перестали пользоваться спросом высококлассные офисы на окраинах, - называет еще одну тенденцию Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE. - Сложившийся там уровень ставок - 500-800 руб. за 1 кв. м в месяц - характерен как для новых комплексов, претендующих на высшую категорию, так и для административных зданий. В целом именно объекты категории С выглядят сегодня наиболее благополучно и имеют уровень загрузки, близкий к 100%".

Показатели ввода торговых площадей рекордно низкие за всю историю рынка: достижения III квартала, по подсчетам NAI Becar, - это 10500 кв. м (за счет декор-центра "Толстой Сквер" и гипермаркета "Ашан"), до конца года должно быть завершено еще два небольших объекта (вобщей сложности 36000 кв. м).

Тенденция к снижению арендных ставок сохраняется. "Более-менее справедливыйуровень цен за аренду был примерно четыре года назад, затем начался их чересчур быстрый рост, поэтому и падение за последний год было стремительным", - комментирует Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers International. По его оценке, средний уровень ставок в галереях петербургских ТЦ достиг в октябре $470 за 1 кв. м в год.

Качественным комплексам удается удерживать заполняемость более 90%, в неудачных же объектах уровень вакантных площадей достигает 50%, а ставки составляют около 500 руб. за 1 кв. м в месяц. Известна пара ТЦ, где арендаторы вносят за занимаемые площади только коммунальные платежи.

С начала осени в секторе стрит-ритейла наблюдается рост активности. Правда, интерес вызывают только 50-100-метровые помещения рядом со станциями метро. По данным NAI Becar, за последний год объем предложения встроек увеличился на 70% и в несколько раз превосходит имеющийся спрос. На Невском проспекте, по подсчетам Colliers International, вакантно около 2000 кв. м (в 2,7 раза меньше, чем в начале года). Зато сильно пострадали бутиковые улицы - Староневский проспект, Большой проспект П.С., Большая и Малая Морские. На Староневском пустует около 20 магазинов (или около 30% торговых площадей). К октябрю средние ставки за помещения с прайм-местоположением снизились до $180 за 1 кв. м в месяц (год назад было $600), отмечают в Colliers International.

"Мы живем в хаотичном рынке, - резюмирует Марина Федорова из NAI Becar. - Делать прогнозы не время, поскольку не удается определить основные тенденции и вектор развития". Просто цитата дня.