Обновленный "Форт"
Об этом "ДП" рассказал Бен де Брюн, генеральный директор ENR Russia invest. По его словам, инвестиции нужны комплексу, чтобы создать более комфортные условия для работников, располагающихся там: "Мы хотим создать общность компаний, арендующих у нас площади". Для этого, в частности, планируется полностью поменять пул арендаторов в атриуме. "До последнего момента там располагались компании и их отделы продаж. Сейчас мы намерены разместить там сервисных арендаторов - магазины, в том числе продуктовые, точки общепита, салон красоты. Первым шагом уже стало открытие крупного проекта бистро и гастропаба. Еще одна идея - проводить мероприятия и концерты в атриуме", - говорит Бен де Брюн. При этом проблем с арендаторами "Петровский форт" не испытывает: доля вакантных помещений в офисной части сейчас составляет менее 5%.
Цокольный прирост
В процесс реновации будет вовлечен и цокольный этаж, что позволит увеличить площадь на 400 м2. В компании рассказали также о намерении реконструировать фонтан атриума: "С одной стороны, он достопримечательность комплекса, с другой - занимает много места. Решение, что с ним будем делать дальше, пока не принято". По предварительным подсчетам, общая сумма инвестиций в проект составила около $50 млн.
Эксперты полагают, что реновация может проводиться не только для перевода на новый, более высокий уровень, но и просто для поддержания тонуса. "Не секрет, что появление новых современных проектов приводит к тому, что старые коммерческие здания, физически оставаясь вполне нормальными, начинают устаревать морально. С "Петровским фортом" произошла похожая ситуация - при выходе на рынок это был представительный и современный объект, хотя и с определенными особенностями и недостатками, доставшимися в наследство от недостроенного здания гостиницы. Ранее БЦ уступал по совокупности характеристик многим "одноклассникам", а реновация может поправить данную ситуацию", - считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
"Петровский форт" - знаковый проект для петербургского рынка коммерческой недвижимости, но при этом он построен в начале 2000-х и потребность в его реновации назрела. ENR development задумалась об этом вовремя: сегодня на рынке есть дефицит офисных площадей, как следствие, растут арендные ставки. Чтобы арендный доход не снижался, а возможно, и увеличился, управляющая компания решила увеличить капитализацию, в том числе за счет трансформации атриума в современное торговое пространство", - рассуждает Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA.
Торговый плюс
Торговые площади в атриуме пользуются спросом не только у посетителей из числа офисных арендаторов, но и у жителей из близлежащих домов высокого класса, а также покупателей из других районов. Впрочем, Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что привлечь поток посетителей с улицы будет сложно, так как здание расположено не у метро, поблизости большие сложности с парковкой и невысокая плотность жилой застройки. "Рассчитывать на покупателей из арендаторов офисных площадей можно только с точки зрения одноразовой покупки", - считает она. "Замена окон и реновация атриума - просто объективная необходимость в текущем ремонте, который нельзя считать инвестиционными вложениями, если речь не идет о подготовке объекта к продаже", - говорит Ольга Мицеловская, генеральный директор ООО "Менеджмент компания БФА" (группа "БФА-Девелопмент").
Реновации ради
Как говорят эксперты, в среднем жизнь торгового или офисного комплекса от начала его работы до наступления момента целесообразной реконцепции составляет от 7 до 14 лет. Если учесть, что порядка трети объектов торговой и офисной недвижимости Петербурга было построено в начале нулевых, то становится понятным, что наступает время массовой перестройки.
Затраты на обновление варьируются в зависимости от объема работ. "Так, на переделку дизайна, планировки требуется обычно от 20 тыс. до 45 тыс. рублей из расчета на 1 м2 общей площади. Чаще всего реновация проводится со сменой или коррекцией общей концепции проекта", - поясняет Георгий Рыков, генеральный директор "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
Активнее всего вкладывают деньги в обновление владельцы торговых площадей. Например, ХК "Адамант", под управлением которой находятся 22 торгово-развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн м2, за 2 года провела реновацию четырех своих комплексов. В их числе ТРК "Балкания NOVA" (начал работу в 2006 году) и ТРК "Меркурий".