Нестройные планы
Даже несмотря на то, что в этих условиях больше шансов выжить крупному бизнесу с хорошим земельным портфелем и положительным балансом, начинать новые проекты раньше середины 2016 года эксперты не советуют.
Сегодня в строительной отрасли идут процессы, во многом схожие с теми, что наблюдались в период кризиса 2008 года, рассказывает генеральный директор ООО «Марис Пропертиз» Борис Мошенский. Но в этот раз причины спада иные - не ипотечный кризис в США, а геополитика и экономика, но последствия те же - сокращение и удорожание проектного финансирования для застройщиков, сокращение доходов населения и рост ипотечных ставок.
Ввод нового жилья сократился на 20%, к концу года, как ожидается, строители отчасти наверстают отставание, но итоговое падение составит около 14%
Все это привело к тому, что ввод нового жилья сократился на 20%, к концу года, как ожидается, строители отчасти наверстают отставание, но итоговое падение составит около 14%. Скорее всего, требования Минстроя РФ по вводу 2,7 млн кв. метров жилья город выполнит, говорит эксперт, но уже сейчас понятно, что основные объемы медленно, но верно уходят в Ленинградскую область, где по итогам года введут около 2 млн кв. метров - рекордный для региона показатель.
Отметим, что в настоящее время на руках у девелоперов есть разрешения на строительство около 13 млн кв. метров жилья в городской черте со сроком действия до 2023 года. Тем не менее, по прогнозу господина Мошенского, в 2016 году объемы строительства в Петербурге значительно упадут. «Очень сильно просядет коммерческая недвижимость, в следующем году будет введено не больше одного-двух бизнес-центров, просядет жилье эконом-класса, - соглашается управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов ООО «Еврострой-Развитие» Александр Матеша. - Более стабильно будет только в сегменте бизнес и делюкс, он меньше подвержен колебаниям на рынке».
Спад пошел и в области генподряда, ориентированного на промышленное строительство: на рынке останутся лишь компании, которые специализируются на этом сегменте
Спад пошел и в области генподряда, ориентированного на промышленное строительство: на рынке останутся лишь компании, которые специализируются на этом сегменте - их доля составляет 3-7% от общего числа генподрядных организаций Санкт-Петербурга.
«Доходность строителей падает, у меня несколько клиентов пересчитало проекты и просто остановило их», - констатирует генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. В качестве примера он приводит типичный малоэтажный проект: в структуре себестоимости «квадрата» сейчас 20 тысяч рублей занимает строительство инфраструктуры, 20 тысяч рублей - стоимость земли и непосредственно строительство.
А если под объекты взяты банковские кредиты, то строители выходят на цифру около 50-60 тысяч рублей - а это и есть, по сути, рыночная стоимость квадрата в малоэтажке на юге города. И даже если застройщику удастся продать квартиры на поздних этапах строительства, его маржа не превысит 7-8%. Развиваться с такой рентабельностью невозможно. «На рынке останутся проекты крупных компаний - тех, кто развивает территории, у кого есть земля и постоянный поток клиентов. У кого пятен нет и чьи проекты трудно вписать в новое законодательство, - тем придется плохо», - говорит господин Харазов.
Цены подскочат
«Что касается цен на жилье, то они будут меняться незначительно, в пределах роста 5-10%. Но если тенденция по сокращению объемов ввода сохранится, мы столкнемся с дефицитом предложения, что, безусловно, подтолкнет цены вверх, - говорит эксперт. - При этом в отличие от кризиса 2008 года, когда недвижимость существенно подешевела, сейчас застройщики, держа в уме рост себестоимости строительства, не спешат двигаться в цене». По данным Александра Матеши, себестоимость строительных работ в 2015 году выросла на 10-15%, такие показатели строители закладывают и в планы на 2016 год.
Себестоимость строительных работ в 2015 году выросла на 10-15%, такие показатели строители закладывают и в планы на 2016 год
в течение 2014 года уровень цен на первичном рынке колебался от 92 до 96 тысяч рублей за квадратный метр. В ноябре 2014, после обвала рубля, «квадрат» вырос в цене до 103 тысяч рублей. В летний период на фоне пониженного спроса цена опустилась до 98 тысяч, но начало сезона нагнало ценник.
Как говорят эксперты, небольшой отложенный спрос, связанный с валютными колебаниями и завершением сезона отпусков, вернулся на рынок лишь к осени. Кроме того, объем спроса будет сильно зависеть от государственной поддержки ипотеки, а точнее - продления программы господдержки на следующий год.
Как заметила директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Светлана Савельева, программа действует до 31 декабря 2015 года, и новой информации по ней банк не получал, но как показывает опыт предыдущих лет, после отчетного периода госпрограмма всегда продлевается на 3-4 месяца. «Резкого снижения процентной ставки в 2016 году не предвидится, но тем не менее мы ожидаем рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с текущим годом на 10%», - рассказала банкир.
Нормативные цепи
Условия работы в Петербурге вряд ли станут проще и комфортнее для застройщиков в 2016 году, а вот город как раз пытается извлечь выгоду из вступающих в силу нормативов градостроительного регулирования, уверен генеральный директор ООО «Центр Согласований» Роман Курзенер.
Компания занимается согласованием и разработкой проектной документации, в том числе жилых объектов. И если в 2012-2013 годах жилье в портфеле заказов компании занимало четверть, то теперь - не менее трети. Согласовывать свои проекты девелоперам становится все труднее, говорят в Центре.
«Совершенно очевидно, что правительство города не хочет раздавать разрешения на строительство всем подряд, не хочет избытка предложений на рынке, поэтому власти запланировали целый пакет изменений в законодательство, чтобы как можно меньше разрешать стройку», - говорит эксперт.
Самое кардинальное изменение в новых правилах - ограничение базовой высоты застройки в Петербурге 40 метрами или 12-13 этажами
Речь идет, прежде всего, о новых Правилах землепользования и застройки, которые могут вступить в силу уже в феврале 2016 года. Самое кардинальное изменение в новых правилах - ограничение базовой высоты застройки в Петербурге 40 метрами или 12-13 этажами. При этом в некоторых зонах города - например, в Курортном - возможно ограничение высоты в 5 метров (для строительства подстанций), а кое-где строителям разрешат отклониться и построить здания до 90 метров, в этом случае высоту придется согласовывать на Градсовете и в Комиссии по землепользованию и застройке.
Кроме того, согласно ПЗЗ, в новых кварталах будет снижен коэффициент использования территорий, то есть соотношение площади застройки к площади участка. В среднеэтажных кварталах (до 8 этажей) он составит 1,7, в многоэтажных - 2,0 против нынешнего 2,3. Будут ужесточены нормы по количеству создаваемых машиномест - теперь одно место должно рассчитываться на 70 кв. метров жилой площади.
Изменились требования по озеленению - до 70% озеленения можно разместить на эксплуатируемой кровле здания или стилобате, если толщина грунтового слоя превышает 1,5 метра. «Теоретически город все делает правильно. Власти включили "начальника" при вводе объектов в эксплуатацию, но есть вопрос: почему мы жили столько лет и никого не интересовали места для инвалидов, озеленение и так далее? Почему власти начали нагружать строителей именно в кризис?» - задается вопросом господин Курзенер.
В новых кварталах будет снижен коэффициент использования территорий, то есть соотношение площади застройки к площади участка
В свою очередь исполнительный директор компании-девелопера «Красная стрела» Николай Урусов призвал посмотреть на жесткое регулирование застройки с другой стороны: «Мы пришли из Московского региона, где в последнее время местные власти раздавали разрешения на строительства всем подряд. В результате в регионе сложился огромный рынок однотипного и не всегда качественного предложения, и на этом рынке царит демпинг со стороны игроков».
Леван Харазов призывает не демонизировать вводимые городом законы-регуляторы. По его словам, ничего радикального в новых ПЗЗ нет, наоборот, новые правила убирают ряд пустых и условных норм, а также дают возможность застройщикам легально работать с «зеленкой» на объектах. «Раньше расположение озеленения на стилобате было предметом устного торга с властями, чуть ли не коррупционного. Теперь нам дали право на это, если мы сделаем грунты», - рассказал эксперт.
Тем не менее спешить с разработкой площадок господин Харазов не советует - слишком нестабильно законодательное поле. «В моем понимании, с точки зрения инвестиционных процессов в Петербурге в ближайшие шесть месяцев делать нечего. У меня сейчас три проекта, я над ними работаю уже по грядущим нормам и с таким расчетом, чтобы выйти на утверждение документации не ранее июля 2016 года», - объясняет эксперт.
Рынок четырех интересов
Настроения на рынке жилой недвижимости в 2016 году по-прежнему будут определяться балансом сил четырех основных игроков, уверен представитель компании «СПб Реновация» Михаил Черепанов.
Первый игрок - это городские власти. И играет Смольный достаточно жестко, с позиции силы. Это и введенные обременения по инженерной, социальной инфраструктуре, которые город взвалил на девелоперов, в противном случае проекты планировки просто не утверждались. На слуху и так называемая смольнинская «десятина» (Смольный предложил застройщикам в обмен на выдачу разрешения на строительства отдавать 10% квартир на объекте на социальные нужды).
Настроения на рынке жилой недвижимости в 2016 году по-прежнему будут определяться балансом сил четырех основных игроков
Часто город и вовсе выходит из игры на своих условиях - как это было с проектом намывных территорий в Сестрорецке, в рамках которого власти в последний момент отказались строить сети, то же касается и программы реновации 22 кварталов, в рамках которых администрация передумала строить социальную инфраструктуру и нагрузил этими обязательствами инвестора. В эту же копилку можно положить и другие внезапные решения Смольного - отмена инвестдоговоров с Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей (Конюшенное ведомство) и «Главстрой-СПб» (Апраксин двор), отказ от строительства Зоопарка в Юнтолово (пострадала Группа «Интарсия») и т. д.
Второй игрок, по словам господина Черепанова, - это активисты или, как их назвал эксперт, - «градорэкетиры», которые очень часто становятся инструментом давления на инвестора со стороны заинтересованных сторон.
Третий игрок - это девелоперское сообщество, в котором сейчас нет единства, поэтому вопросы в отрасли решаются путем так называемого кулуарного лоббизма. «У кого больше знакомцев во власти, тот и продавливает свои проекты. А интересы отрасли не отстаивает никто. Общих шагов по развитию отрасли нет», - уверяет представитель девелопера.
Последний игрок в этой связке - это конечный потребитель, то есть все жители города, которым приходится расплачиваться не только за управленческие ошибки городской администрации (а городу еще предстоит выплатить 330 млн рублей из бюджета «Невской концессионной компании» за непостроенный Орловский тоннель), но и покупать жилье по заоблачным ценам, которые растут, в том числе, благодаря смольнинским инициативам.