Не паниковать и вниз не смотреть!
Целью экспедиции, которую редакция организовала на корабле (в гостинице) «Амбассадор», был поиск дна — одного или (для особо везучих) нескольких.
Анастасия Ясинская:
– Призываю всех оставаться на плаву! В первой части нашей встречи постараемся дать характеристику ситуации, измерить глубину погружения. А во второй будем говорить о рецептах, которые помогут оттолкнуться от дна и двигаться наверх. Будет нескучно. Но на всякий случай мы напечатали на программках поле для игры в морской бой.
Дмитрий Синочкин:
– У нас есть и приз за лучший анекдот и лучший афоризм на тему экономического кризиса, ипотеки и других интересных экономических штучек — одна из версий прибора для измерения глубины. Наши инсталляции позволяют всем желающим сфотографироваться в образе водолаза с амфорой или русалки.
Предельная отметка Мирового океана — Марианская впадина, 11 км. Ужас! Хотя и не ужас-ужас: на такси 300 рублей. Окружность Земли по экватору — более 40 000 км. Ширина Мирового океана в 4000 раз больше, чем его глубина. Тех, кто плавает, гораздо больше, чем тех, кто тонет. Но сначала надо сориентироваться, где мы находимся.
Меняем дома на «Арматы»
Александр Ольховский:
– Если говорить о макроэкономике, мы точно не на дне. У российского рынка потенциал падения, безусловно, есть.
Дмитрий Синочкин:
– «Потенциал падения» — это почти «отрицательный рост». Нежно люблю это выражение.
Александр Ольховский:
– У нас в «Группе ВТБ» есть формулировка: «Все будет хорошо». Но никто не уточняет когда и насколько. Сейчас лучше говорить не о глубине падения, а о состоянии рынка. Мы движемся по горизонтали. На фондовом рынке это называется «боковой тренд». Есть анекдот, который хорошо описывает ситуацию. Брокер спрашивает у финансового аналитика, стоящего в лифте: «Не томи: вверх или вниз?»
Неопределенность вектора объясняется тем, что в российской экономике главным фактором является политика. А политика — штука непредсказуемая. Разворот нашего диалога с мировым сообществом может быть самым разным. И аналитика сегодня — плохой инструмент для того, чтобы выстроить тактику ведения бизнеса. Но первый шок прошел. Думаю, мы увидим «отрицательный рост» в 2016 году, но довольно плавный. И ресурсов окажется достаточно для реализации локальных проектов.
Дмитрий Синочкин:
– Минус 3,7% ВВП за три квартала, минус 9% доходов населения. У 89 банков отозваны лицензии. Но отток капитала сократился со 100 млрд до 50 млрд рублей. Дальше все так же будет сползать? Или это новый уровень, на котором удастся закрепиться?
Александр Ольховский:
– В 2016 году мы можем увидеть нулевую или минимально положительную динамику по ВВП. Бизнес найдет новые ниши. Отток капитала будет снижаться, в том числе из-за того, что западные банки стали очень аккуратно относиться к российским деньгам, даже совсем чистым и легитимным. И деньгами, которые находятся за рубежом, стало существенно сложнее пользоваться. Для нашего рынка важна ипотека. Правительство эффективно справилось с задачей в 2015 году. Поэтому рынок жилья чувствует себя относительно неплохо. Можно надеяться, что падение доходов населения частично компенсируется активностью государства в этой нише.
Дмитрий Синочкин:
– Если вместо тысячи многоквартирных домов наша экономика произведет 100 танков «Армата», ВВП не изменится в цифрах, а вот в содержании — сильно. Поскольку важнейшим из искусств для нас является рынок жилья, послушаем жилищных застройщиков.
Минус коза
Лев Марголин:
– Я бы не взялся определить, где мы находимся. Как застройщик с иностранным капиталом, которому часто приходится летать в Европу и на биржах в Лондоне и Тель-Авиве рассказывать, что происходит в России и каковы перспективы, скажу, что это незавидная задача. Мы отчитываемся, как провинившиеся школьники.
Но катастрофы нет, наши проекты потеряли всего 2% продаж. Цены в рублях на квадратный метр поднялись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20%. Субсидированная ипотека помогает. Все остальное: политические риски, ухудшение экономической ситуации и положения России на мировом рынке и в международной политике, действия местных властей — помогает ощущать жизнь все более тяжелой.
Напомню старый анекдот. Бедный еврей проживает в маленьком домике, супруга рожает каждый год, родители живут там же. Он приходит к раввину: «Невыносимо». Раввин советует: «Козу переведи из сеней в комнату». Через какое-то время еврей приходит снова: «Стало еще хуже!» Раввин: «А теперь выведи козу».
Если завтра, например, отменят систему «Платон» или «десятину» для застройщиков (10% «социального» жилья в каждом проекте. — «НП»), для бизнеса это будет той самой козой.
Николай Пашков:
– Не надо жаловаться на жизнь. Три квартала 2015 года по жилому рынку дали спад на 40% к трем кварталам 2014-го. Но прошлый год был пиковым по числу сделок. Я думал, минус 50% будет хорошим результатом. Но те же три квартала 2015-го показывают плюс 40% к трем кварталам 2013-го. В высоком ценовом сегменте спрос снизился всего примерно на 20% по отношению к 2014 году. Продолжается рост цен — от 10% в «экономе» до 18% в «премиуме». В кризис богатые богатеют. Но и бедные не беднеют, как ни странно.
В офисной недвижимости ситуация ровно такая же. Объем спроса за три квартала 2015-го практически равен показателю за три квартала 2013-го. В 2014-м он был выше, но тогда крупные сделки совершались в интересах Газпрома. Бизнес-центры класса А чувствуют себя лучше, чем класса В, ориентированные на малый и средний бизнес.
Другой вопрос, что предложение нарастает. Предложение на жилищном рынке за последние два-три года увеличилось вдвое. Критически важными становятся качество продукта и способность девелопера к его продвижению. Те, у кого все это на высоком уровне, потеряли 12% спроса. А те, у кого не очень, — 60–70%.
Купить нельзя построить
Екатерина Марковец:
– В 2015 году застройщики и государство сработали очень неплохо, если оставить за кадром поспешно введенный новый порядок страхования ДДУ.
Государство поддержало ипотеку на первичном рынке, и 70–80% ипотеки ушло в новостройки. Застройщики держали цены, снимая сливки. В итоге средняя цена квадратного метра осталась неизменной, а продажи упали примерно на 20%.
При этом предложение увеличилось за три квартала почти на 1 млн кв.м, превысив 5 млн. До этого семь лет оно колебалось в диапазоне 2–3 млн метров. Количество начатых проектов по итогам года уменьшится примерно на 20% в квартирах и на 25% в «квадратах». Многие застройщики берут курс на минимизацию предложения и разукрупнение проектов. С другой стороны, власти обязывают застройщиков строить дороги, школы и прочую инфраструктуру. В маленьких проектах это неподъемная задача.
Елена Беседина:
– В первом квартале мы наблюдали падение продаж почти на 40%. Только в конце марта, когда стартовала госпрограмма субсидирования процентных ставок, ситуация начала выправляться. Доля ипотечных сделок вернулась на уровень 50% от общего объема продаж, хотя о полном восстановлении говорить не приходится.
В следующем году стагнация рынка продолжится. Новые проекты выводятся с учетом корректировки цен на возросшие риски, однако мало кто рискнет начинать стройку в сложившихся условиях. Основные силы застройщиков будут направлены на завершение строительства текущих объектов.
Дмитрий Синочкин:
– А что на городском уровне получается с господдержкой, госзаказом? Будет ли город закупать квартиры у застройщиков, формировать заказ на строительство?
Игорь Шикалов:
– Мы не видим снижения. Если в прошлом году ввели 3,2 млн кв.м, в этом году к ноябрю сдали 2,4 млн. Город когда-то строил около 280 000 кв.м бюджетного жилья. К сожалению, за последние годы готовых земель для такого строительства стало в разы меньше. Темпы, которыми мы строим для города, не устраивают никого. Было поручение губернатора вводить по программе строительства бюджетного жилья 200 000 кв.м в год. Но мы сможем выйти на этот результат не раньше 2018-го. И если не строим, то должны покупать социальное жилье. Но в бюджете необходимых средств нет.
Дмитрий Синочкин:
– А к чему разговоры о том, что 10% жилья застройщики должны безвозмездно передавать городу для очередников? И высотность при этом ограничить, и плотность понизить. В том числе — по уже купленным участкам, где есть затраты. Это меняет экономику будущих проектов…
Игорь Шикалов:
– Не надо лезть вверх. Надо делать комфортное жилье. Разработкой правил мы занимаемся последние пять лет. Пока пришли только к строительству «социалки» за счет инвесторов. В Петербурге около 140 млн кв.м жилья. Еще примерно 70 млн кв.м можно построить по уже утвержденным градостроительным документам. Они могут выйти на рынок в любой момент, неизвестный нам. И как в этом случае город обеспечит социальную инфраструктуру, которую обязан обеспечить?
Дмитрий Синочкин:
– Как идут проекты, связанные с расселением аварийного жилья, с редевелопментом территорий в спальных районах и в центре?
Беслан Берсиров:
– Для расселения ветхого и аварийного жилья в застроенных кварталах так и нет четких и понятных правил. Инвесторы не могут спокойно заниматься расселением. На Тореза под расселение предназначалось восемь так называемых немецких коттеджей. Когда все жильцы были расселены (последние — с коэффициентом 3,5!), коттеджи вдруг стали ценностью, которую надо непременно восстановить. Но рыночная стоимость каждого участка определяется исходя из квадратных метров, которые можно на нем построить по нормам плотности, высотности. Если нет твердых правил, как вписаться в бюджет проекта?
Что касается предельной высоты, то ее можно устанавливать на отметке 40 м или даже 30 м, но городу не хватит земли, чтобы развиваться вширь. Как и другие мегаполисы, он должен будет через 10–20 лет разрушить 10-этажные дома и построить высотки. Это неизбежно.
Петр Буслов:
– Добавлю: на падающем рынке такие ПЗЗ могут привести к исчезновению проектов эконом-класса, они станут экономически невыгодны.
Дмитрий Синочкин:
– Чтобы ветхое жилье выводилось из оборота, необходимы понятные правила игры, например, законодательное ограничение на прописку. Нужно содействие города хотя бы при освоении стартовых пятен для входа в квартал. Сегодня такой поддержки нет.
Спрос&курс
Анастасия Ясинская:
– А что происходит в эконом-классе, большие массивы которого, в частности, строятся на границе Петербурга и Ленобласти, и каков прогноз на будущее?
Максим Жабин:
– Дно еще не нащупали. Если сравнивать с «Титаником», люди с невысокими доходами остаются внизу. Средний класс пока не понимает, что происходит. Те, кто понимает, пытаются перейти в первый класс и уплыть на шлюпках. В 2014 году покупателем двигала сила инерции. Сейчас продажи в сегменте «эконом» упали минимум на 40%. По некоторым объектам падение составило порядка 50%.
Текущая ситуация сохранится в первом квартале 2016-го. Недавно я прочел, что в третьем квартале 2015 года сумма инвестиционных вложений в жилую недвижимость Петербурга составила $8,5 млн по сегодняшнему курсу. В аналогичном периоде 2014-го было $88 млн. Возможно, инвестор уходит в Москву, где за три квартала 2015-го на покупку недвижимости потрачено $640 млн. Хотя и там заметно снижение. В Московской области уже можно купить квартиры по 75 000–80 000 рублей за метр.
Дмитрий Синочкин:
– За три квартала 2015-го в Петербурге заключено 24 500 договоров долевого участия, в Ленобласти — 22 000, в Москве — 13 000, в Московской области — более 70 000. В столице идет процесс, который будет происходить и у нас: сокращение операций с недвижимостью в городе, увеличение нижнего ценового порога и дальнейшее распространение эконом-класса в область.
Анастасия Ясинская:
– В какой точке находятся другие застройщики? Остановилось ли снижение спроса? Были на фоне глобального минуса локальные всплески, связанные, например, с недолгим укреплением рубля?
Светлана Денисова:
– С появлением ипотеки с господдер-жкой жизнь стала налаживаться. Всплеск спроса мы почувствовали с августа, когда возобновились валютные колебания. Сентябрь оказался весьма успешным, в октябре все опять немножко замедлилось, но в целом осенняя тенденция на оживление деловой активности явно прослеживается. Хотя и без привычного ажиотажа.
К валютным колебаниям почему-то чувствительнее комфорт-класс. Дом эконом-класса у нас в высокой готовности, в декабре сдаем. Есть и вторая составляющая кризиса — небывалый объем предложения. В Москве перепроизводство еще ярче проявляется. Пора осознанно и осторожно сокращать объемы вывода новых проектов.
Василий Ильин:
– Значительное снижение спроса мы зафиксировали в начале года. Потребители привыкали к новым условиям, новому рынку, ценам и курсу валюты. Со второго квартала наблюдаем плавный рост спроса. По итогам третьего продажи на 25% превысили показатели 2013 года. Если считать не в валюте, а в контрактах или метрах, не так все ужасно.
Ольга Трошева:
– По нашим данным, объем реализованного спроса за третий квартал 2015-го оказался на уровне аналогичного периода 2014-го — 1,02 млн кв.м (23 270 сделок). Прирост по отношению ко второму кварталу — 27,4%. Всего за три квартала этого года на первичном рынке Петербурга и ЛО реализовано 2,62 млн кв.м, заключено 60 400 сделок. Снижение к 2014-му — 25%.
Растут конкуренция и доля топ-10 крупнейших девелоперов на рынке региона. За один квартал она поднялась с 54 до 60%. Первая десятка увеличила совокупно продажи новостроек на 47% по сравнению со вторым кварталом. Остальные застройщики — всего на 6%. Можно предположить, что объем реализованного спроса по итогам 2015 года достигнет 3,6–3,9 млн кв.м — на уровне спокойного 2013-го.
Екатерина Бармашова:
— Могу добавить, что на вторичном рынке с наступлением осени общая динамика спроса несколько улучшилась. Покупательская активность растет. И тем не менее в октябре продано на 45% меньше объектов, чем в октябре 2014-го. С начала года «квадрат» в среднем подешевел на 4,2%. Ипотечные ставки на вторичном рынке по-прежнему высоки. Заметное снижение доли ипотечных сделок на вторичном рынке, зафиксированное в апреле, продолжается.
Блошиный рынок
Анастасия Ясинская:
– А что происходит на земельном рынке? В какой точке кризиса находится он?
Юрий Зарецкий:
– Ситуация на земельном рынке четко показывает тенденции, которые пока не отразились на строящихся проектах. В промышленном секторе уже несколько лет падает спрос на землю со стороны малых и средних производственных компаний. Это случилось не из-за санкций и Крыма, а после 2008 года. В 2009–2011 годах спрос падал сильно, потом падение чуть замедлилось, а в 2014–2015-м усилилось снова. И дна пока не видно. Предприниматели отказываются от расширения бизнеса, некоторые просто сворачивают производство. Чаще стали выставлять на продажу действующие производственные комплексы. Малый и средний промышленный бизнес потихоньку умирает.
В коммерческом секторе рынок до последнего времени оставался сбалансированным. Однако сейчас полностью прекратился спрос на площадки под строительство бизнес-центров и гостиниц. Живым остается интерес к участкам под объекты торговли независимо от их размера.
Спрос на площадки под жилье очень большой. На жилье еще можно зарабатывать деньги. Застройщики могут об этом не говорить, но землю они ищут.
Только к нас за последние три года обращались более 100 компаний с заявками под жилье, в основном среднего калибра. Много появилось иногородних компаний, в том числе московских. Предложения тоже много. Если суммировать весь объем выставленной на продажу земли, на ней можно построить около 15 млн кв.м. Не берут, потому что участки плохого качества: градостроительно не подготовленные, без ППТ, с большими подводными камнями и завышенными ценами. Ситуация напоминает блошиный рынок: товару вроде много, народ ходит, а реальных сделок мало.
Андрей Степаненко:
– РАД выставил на продажу землю в разных точках РФ на $70 млн. Сейчас мы только приступаем к реализации активов, владельцы которых начали банкротиться в 2008–2009 годах. И если кто-то выжидает, рассчитывая скупить все через три-четыре месяца, когда наступит то самое дно, должен всех расстроить: дно еще далеко. Гипотетически мы можем прибавить к 2014 году еще шесть лет и ожидать, что в 2020-м оставшиеся на плаву крупные застройщики (может быть, это уже будут исключительно банки или счастливые обладатели валютной выручки, у которых свои строительные департаменты) смогут купить осколки сегодняшних проблемных активов.
Александр Паршуков:
– Считается, что в кризис выживают сильнейшие. Кризис больно ударил по промышленному сектору. Компании (и российские, и международные) не склонны вкладываться в приобретение новых активов, особенно земельных, входить в стройку. Потому что не понимают, что будет через два-три года. Борьбу за инвестиции ведут не индустриальные парки, а регионы. И выигрывают те, кто готов предлагать наиболее льготные с финансовой точки зрения условия, дополненные эффективным административным сопровождением инвестора. Петербург к таким регионам не относится. Сюда идут немногие компании, которые предпочитают арендовать площадки в «сером поясе», чтобы свернуть производство, если оно не пойдет. Петербург остается дорогим городом. И ждать, что индустриальный сектор станет драйвером развития для него, в ближайшее время не приходится.
Но предприятия, ставшие резидентами индустриальных парков, чувствуют себя неплохо. В «Марьино» в этом году начал работать завод финской компании «Текнос», готовится к запуску завод французского концерна Plastic Omnium.
Неуязвимая дача
Дмитрий Синочкин:
– Давайте посмотрим срез рынка в загородном сегменте. Все-таки участки под ИЖС и дачи точно не относятся к первоочередным покупкам.
Алексей Баринов:
– Загородный рынок очень специфичный. Но если сравнивать продажи 2015-го и 2014-го, то падения не было ни в числе сделок, ни в объеме выручки. В первом квартале действовала инерция конца 2014-го, а дальше рынок подхватил сезонный подъем. Сезон отторговали хорошо и в демократичном сегменте, и в «комфорте», и в бизнес-классе.
Ольга Трошева:
– Снижение к 2014-му есть, но не такое сильное, как ожидали: 10–12%. Формат таун-хаузов выглядит более оптимистично по доле рынка и по росту, поскольку он часто выступает аналогом квартир в эконом-классе.
Дмитрий Синочкин:
– Падение в загородном сегменте существенно меньше, чем в городском. Видимо, потому что на загородном рынке ипотеки никогда не было. Оцените, пожалуйста, спрос в квартирном малоэтажном сегменте в ближнем пригороде.
Андрей Бочков:
– Ни всплеска, ни спада.
Где деньги лежат
Александр Бобков:
– Ощущения иногда важнее цифр. Самый главный сейчас распорядитель денег в стра- не — население. Самый большой вклад в ВВП вносит зарплата. Свободных денег на руках у граждан — 27 трлн рублей, в основном на депозитах. Мы традиционно относимся к государству как к главному рыночному субъекту. А его инвестиционные возможности упали в разы, госбюджет связан социальными обязательствами. Из Москвы распределяется приблизительно 26 трлн рублей; 85 субъектов РФ обладают ресурсом в 8 трлн рублей. Поэтому и застройщикам, и государству, и администрации надо разворачиваться лицом к населению и работать преимущественно с ним. От его настроения зависят все тенденции в экономике.
Андрей Степаненко:
– Московская область продает 350 хорошо подготовленных участков под объекты придорожной инфраструктуры: АЗС, ритейл, мотели. Вероятность продажи — 10%. Не покупают даже в рассрочку. И с 10%-м дисконтом не будут. А некоторые активы можно и на 90% понизить в цене. Инвесторы смотрят, чем закончится политический кризис. Но и собственники активов не сломались: ждут и не хотят продавать дешево.
Офисный сегмент сегодня наиболее опасен для инвестиций. Сегмент стрит-ритейла упал, покупатели зарезервировали деньги и ждут, когда на рынок выложат недорогие активы. Момент истины, думаю, наступит не скоро.
На земельный рынок вышло огромное количество стрессовых активов. Порядка 40% предложения сформировано имуществом банкротов, которое оставалось в залоге с 2008–2010 годов.
Госкорпорации тратят ежегодно 20 трлн рублей на госзакупки. Многие перестали получать деньги из бюджета, начали искать собственные резервы и выбрасывать на рынок активы, иногда с серьезными дисконтами, рассрочкой платежей. И если земля продается дешево, подготовлена инженерно, есть градостроительная документация, застройщики ее приобретают.
Многие моменты обнадеживают. В Минфине и Минэкономразвития впервые за 15 лет заговорили о рассрочке при продаже госимущества. В оценке, продаже объектов стрит-ритейла малому бизнесу важно взаимодействие между государством и бизнесом — дело пойдет лучше. Я бы проявил сдержанный оптимизм. Все наладится.
Дмитрий Синочкин:
– В романе Маклина «Крейсер «Улисс» есть драматический эпизод. В северном конвое идут корабли, немецкая подводная лодка торпедирует судно. Оно горит, но не идет на дно: лесовоз потопить очень сложно. Это мне напоминает наш рынок. У нас в трюмах лежат первичное желание граждан жить в собственных квартирах, первичные потребности бизнеса в квадратных метрах, в крыше над головой. Именно поэтому корабль пока плывет.
Спрос на частности
Анастасия Ясинская:
– Прошу подготовить позитивные сценарии и сосредоточиться на форматах, которые если не принесут успех в ближайшее время, то хотя бы помогут остаться на плаву.
Андрей Косарев:
– Худшее для ритейла, по-видимому, позади. Магазины массово закрывались в конце прошлого — начале этого года. Теперь идет ротация: кто-то сокращает число точек, кто-то, наоборот, расширяет присутствие на рынке. Появляется много операторов развлечений. Пока 2015-й — просто рекордный год по части запуска развлекательных форматов.
Сегодня хорошо работают низкие ставки. Но на следующий год не видно потенциала для девелопмента. Спрос стабилизировался, по всей вероятности, он на дне: у покупателей просели доходы, у ритейлоров — выручка. Для заполнения действующих комплексов или реконцепции имеющегося спроса хватит, а для новых проектов — мало.
Что с выручкой у собственников торговых центров? Если заполняемость просела всего на 3%, это хорошая новость. Потому что вакантных площадей появилось много — 200 000 кв.м в сегменте качественных ТЦ. Арендные ставки в рублях снизились примерно на 10%, плюс скидки. И 15% инфляции. Итог: в реальном выражении доходы собственников ТЦ сократились на 30%. А себестоимость строительства выросла.
Для новых проектов потенциал очень маленький. Новый девелопмент будет актуален в 2017 году. Сейчас время думать об активной реконцепции. Структура и профиль спроса, уровень доходов населения, кто из ритейлоров и как сможет отработать валютные скачки, оптимизировать логистику, закупки, стоимость аренды — все эти факторы понемногу становятся понятнее. Видимо, спросом будут пользоваться локальные ТЦ и аутлеты.
По офисам число сделок упало. На следующий год БЦ введут меньше, чем обычно (около 200 000 кв.м ежегодно). Но за три квартала 2015-го чистое поглощение составило порядка 75 000 кв.м — уже хороший знак. Рынок скорее жив, чем мертв. Из наиболее крупных проектов назову FORT TOWER, в котором возможны премиальные сделки до 2017 года. Интересным сегментом становятся гостиницы. Здесь все замечательно: новых проектов мало, заполняемость растет во всех категориях. Хотя для тех, кто инвестировал в строительство отелей в евро, это оказалось не очень выгодным.
В индустриальном, складском сегментах мы увидим заполнение низкоклассных сегментов С и D. Там сейчас много сделок. Компании, которые специализируются на брокеридже в этом секторе, говорят, что ежемесячно заключается сделок на 20 000–25 000 кв.м. Арендаторы — производственники.
Николай Антонов:
– Средний коэффициент заполнения БЦ в Петербурге — около 90%. Самые низкие показатели у класса А — 0,85, B+ — 0,88, B — 0,9, C — 0,95. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются комфортные центры класса B. Повысить заполняемость БЦ можно, меняя подход к ценообразованию. При выборе офиса при прочих равных характеристиках (локация, арендная ставка) арендатор обращает внимание на бонусы и такие частности, как круглосуточный пропускной режим, возможность организации кухни, свободные планировки, дополнительные парковочные места, его реклама на объекте. Будут выручать хорошие человеческие отношения с арендаторами. Уровень вакансии в классах А и B+ будет снижаться за счет экспансии структур Газпрома. В классах B и С он, наоборот, подрастет.
:
– В 2015 году спрос на офисную недвижимость оставался стабильным, без существенных всплесков. Более половины офисных площадей, сданных в аренду в этом году, пришлось на компании нефтегазового сектора. Например, сейчас у структур Газпрома в Петербурге в собственности или в аренде более 300 000 кв.м офисов. 27% компаний ищут новый офис, чтобы сэкономить на аренде.
С конца декабря 2014 года по конец ноября 2015 года арендные ставки снизились на 4% в зданиях класса А и на 5% — в зданиях класса В.
Плавание с музыкой и в тишине
Анастасия Ясинская:
– И вот в такое время «Лахта-центр» приступает к арендной кампании или, по крайней мере, к отбору операторов на коммерческие площади.
Александр Бобков:
– Да, и количество этих площадей сопоставимо с деловым пространством — порядка 40%. Но они несут не только коммерческие, но и социальные функции. Ядро — самый большой в Европе детский центр «Мир науки» с планетарием. И там коммерция в чистом виде вряд ли будет возможна. Но будут, конечно, и фитнес-центр, и предприятия общепита, мы ищем операторов в рестораны и кафе, которые были бы готовы делать креативные проекты, возможно, даже с познавательной функцией. Это сейчас модно, но не очень хорошо монетизируется. Мы могли бы в арендной ставке учесть эту дополнительную общественно-социальную составляющую.
Недвижимость опять превратится в тихую гавань для маленьких инвесторов. Частные лица снова начнут воплощать мечту о своем кусочке чего-то вечного и стабильного.
Марк Лернер:
– С оптимизмом и пессимизмом все очень относительно. Поскольку экономика — это производная от политики, еще два-три года нам будет не скучно. Все будет держаться на базовом спросе на жилье. Денег меньше в экономике не стало. За границу их выводится меньше, и это драйвер для рынка недвижимости.
Два года назад Георгий Рыков сказал: «Пока музыка играет, «Титаник» плывет». Музыку выключили, но «Титаник» продолжает плыть. И два-три года он может плыть в тишине.
Екатерина Гуртовая:
– Думаю, нам предстоит значительно дольше плыть без музыки. Иностранные компании, у которых есть доля на рынке и репутация, вовсе не намерены уходить из России. Меры, чтобы выстоять, у всех примерно одинаковые: сокращение издержек, ревизия деятельности, поиск резервов, чтобы не работать в минус. Что касается финансирования строительства, у нас оно западное, менее сложное и дорогое, чем в России, но в валюте. В такой обстановке рискованно запускать большие проекты. И мы стараемся делить их на небольшие очереди. Инвестируя в землю, тоже ориентируемся на небольшие проекты. С учетом товарного запаса на рынке жилья, существенная часть которого сосредоточена в крупных проектах в Ленобласти, хочется сконцентрироваться как раз на точечных проектах в 10 000–15 000 кв.м в обжитой городской среде.
Ирина Онищенко:
– У нас на будущий год намечен вывод объекта в Москве. Придется распределять силы. В Петербурге продолжаем строить в комфорт-классе в черте города. Точно так же хочется выводить на рынок проекты помельче. Но то, что мы предлагаем, востребовано. Средний чек покупки — порядка 5 млн рублей. К нам приходят люди, которые вкладывали деньги и за рубежом, имели там бизнес. Сейчас они возвращаются.
Вагоны с долларами
Дмитрий Синочкин:
– Затронута тема репатриации спроса. Помимо запрета на выезд для чиновников таможенных служб вводится запрет на владение зарубежными счетами и объектами для муниципальных депутатов. Это 245 000 человек по России. С каждым месяцем все больше категорий приговаривают к жизни на Родине. Вот он, драйвер для первичного рынка!
Елена Каратаева:
– Мы в этом году вышли на рынок Петербурга как дочерняя компания Газпромбанка. Компания московская. Реализуем два кардинально разных проекта: классический эконом-класс в Ленинградской области и элитный жилой комплекс в Петербурге. Их финансирует Газпромбанк. Сейчас как никогда важно, чтобы объекты были безупречно качественными. Наиболее безопасны проекты в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес-класс», по ним легче выстроить прогноз.
Марк Лернер:
– В декабре 2014-го банки закрыли проектное финансирование, а осенью 2015-го выразили готовность разморозить кредитование для крупных компаний. При этом требования к застройщикам просто колоссальные: стадия готовности, залоговое обеспечение, поручительство и прочее. В крупных банках для проектного финансирования предусмотрены 14–15%. Но даже если ключевую ставку понизят и банковская ставка опустится, скажем, до 10%, это никак не скажется на кредитовании проектов. Банки занесли застройщиков в черный список. А застройщики, имея на руках готовый проект с разрешением на строительство, боятся брать проектное финансирование.
Николай Пашков:
– По моим данным, небольшому застройщику и под 21% очень трудно что-то получить. Банки считают надежными преимущественно крупные девелоперские холдинги.
Олег Барков:
– Я испытываю оптимизм, напоминающий оптимизм советского человека, когда Сталинградская битва прошла, а Курская еще не наступила. Кризис, в котором мы живем, имеет совершенно другую природу. Наша страна приходит в нормальное состояние, в котором она может развиваться. Ушли иллюзии по поводу массированных иностранных инвестиций. Сто вагонов с долларами уже стоят на нашей границе. Есть позитивная тенденция импортозамещения, которое рано или поздно заработает. Если еще одни придурки в какой-нибудь стране сделают что-то с нашим самолетом, то через два года у нас появится собственное сельское хозяйство. Какой прогноз у нас по вводу в этом году в городе?
Игорь Шикалов:
– Порядка 3 млн кв.м.
Олег Барков:
– Господа, это что — кризис? Да, есть падение спроса. Но еще в первый кризис было понятно, что романтическая эпоха, когда все неслось вперед, как паровоз, закончилась. Рынок перешел на качественно новый уровень, стал профессиональным. Число игроков уменьшится, профессионалы оттянут остаток спроса на себя. И когда появятся возможности для нормального развития экономики, снова будет рост. Доживут многие.
Лев Марголин:
– Нельзя оценивать 2015-й по объему ввода. Сдается начатое несколько лет назад, в другой экономике. Ситуацию надо оценивать по тому, какие проекты девелоперы начинают. Какой смысл скрывать друг от друга правду? Мы сегодня очень осторожны. Мечтаем разрезать свои объекты на пусковые комплексы, а их — на этапы и очереди. Не знаем, что будет завтра.
Петр Буслов:
– Можно с уверенностью сказать, что объем вывода нового жилья на рынок в 2016 году будет ниже, чем в этом. Не более 2,5 млн кв.м.
Андрей Алексеев:
– Раньше застройщики обращались просто за экспертизой с положительным заключением. Сегодня они хотят еще оптимизировать проекты так, чтобы они были минимально подвержены колебаниям экономики.
Из моря — в космос
Олег Островский:
– Ситуация непростая, но не безвыходная. Государство, видимо, пытается помочь. Но хорошо бы спасательный круг не попадал утопающему по голове. Регулирующий нашу деятельность 214-ФЗ за последние 11 лет менялся 15 раз. Сейчас опять готовятся изменения, но к обсуждению впервые приглашены и застройщики, и общественность. Не все предложения облегчают деятельность застройщиков. Вопросы о банковских гарантиях, о страховании — очень спорные. Для увеличения собственного капитала компаниям дают всего 2,5 месяца — нереальный срок. Не продумали систему перестрахования страховщиков. Эта схема сегодня практически не работает.
Константин Лазаренко:
– Строительство — это 10% национальной экономики. Падение прекратится, может быть, уже в новом году. Особенно если руководство страны осознает наконец-то, что строительство — не роскошь, которую можно себе позволить только при наличии средств.
Георгий Рыков:
– Я бы место следующего годового собрания перенес из моря в космос. Водолаза на стенде оставим, шланг отрежем, вместо рыбок будут звездочки. И это будет наш оптимистичный ответ рынку.
Дмитрий Некрестьянов:
– Я тоже использую метафору. Сейчас каждый участник рынка напоминает белку-летягу в прыжке. Самое главное — вниз не смотреть и не паниковать. Белка крыльями не машет, но планировать может. Мы не можем контролировать действия государства. Но для большинства из нас это не первый кризис. Научились планировать в надежде долететь до другого края каньона.
Ирина Анисимова:
– Проекты, которые строятся, должны быть и будут завершены даже под 20% годовых. А вот с новыми предлагаю взять тайм-аут на три — пять лет. Дети, внуки, дауншифтинг. Или продать все и уехать путешествовать! За это время узнаем, вернутся ли деньги наших чиновников в Россию. Тогда появятся новые инструменты инвестирования: через акции, акционерные общества, фонды, кооперативы. Трех лет будет достаточно для губернаторской команды, чтобы определиться, какая предельная высотность у нас в городе, какая плотность застройки, сколько и куда надо заплатить.
Дмитрий Синочкин:
– Если не придет новое начальство со свежими идеями.
Святослав Гайкович:
– Хотелось бы думать, что мы не сели на мель, а лежим в дрейфе. Мои коллеги, архитекторы, сидят сейчас без работы, получают по одному предложению в месяц, которые не выливаются в контракты. Я бы хотел, чтобы государство срочно укрепило институт частной собственности и перестало рассказывать, что предприниматели — потенциальные воры. Это станет свежим ветром, который снимет экономику с мели.
Питер Коучмен:
– Мы напоминаем муравьев на полене, которое плывет по Ниагаре. Мчимся и думаем: то ли побыстрее, то ли помедленнее, правее взять или левее. Но это во Франции бог на стороне больших батальонов, а здесь бог — на стороне России.
Конференция завершилась торжественным вручением сертификатов класса А семи петербургским бизнес-центрам: «Сенатору» на Московском проспекте, Technopolis Пулково, Pulkovo Sky, «Тринити Плейс», «ЭЛЕКТРО», «Пассаж/Итальянская-17» и «Невской Ратуше». Классификация проводилась по системе, разработанной РГУД в 2009 году и дополненной в 2014-м автоматизированной системой AOCS. Новая версия позволяет собственникам самостоятельно провести предварительную оценку объектов, а сертификационной комиссии РГУД — сократить сроки рассмотрения заявки. Классность бизнес-центров подтверждается на два года.
Дипломы вручила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД (см. фото выше). Пока РГУД присвоила класс А 30 бизнес-центрам Петербурга.
«Единые и понятные требования к классности офисов полностью отвечают требованиям времени, — прокоммент