Названы лучшие брокеры Санкт-Петербурга

В рейтинге приняли участие 15 компаний, занимающих ведущие позиции на рынке брокерских услуг Санкт-Петербурга: АРИН, ASTERA, БестЪ. Коммерческая недвижимость, East Real, Colliers International, GVA Sawyer, IB Group, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, LCMC, Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, МК ПСБ, NAI Becar, Praktis CB и VMB Траст. Его основной целью является расчет объема поглощения офисных, торговых и складских площадей в 2010 году, а также анализ конкурентной среды на рынке брокерских услуг в различных сегментах. 
В рейтинге учитывались сделки по аренде и продаже помещений, закрытые в период с 1 января по 31 декабря 2010 года, в трех секторах рынка коммерческой недвижимости – бизнес-центры классов А, В и С; торговые и многофункциональные комплексы общей площадью не менее 1,5 тыс. кв. м; складские и логистические терминалы. 
По итогам 2010 года 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду 66 995 кв. м офисных площадей класса А. Всего было заключено 89 сделок аренды. Зафиксирована одна сделка по продаже бизнес-центра класса А площадью 9 988 кв. м. 
В сегменте бизнес-центров классов В и В участники рейтинга заключили 419 сделок аренды общей площадью 129 564 кв. м. Зафиксировано 7 сделок по продаже площадей в бизнес-центрах данной категории – это еще 15 637 кв. м. 
В 2010 году 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду всего 14 318 кв. м офисных площадей класса С (132 сделки). При этом ни одна профессиональная брокерская компания, по собственным данным, не участвовала в сделках по продаже помещений категории С. 
Общий объем торговых площадей, сданных ведущими брокерами Петербурга, составил 207 902 кв. м (642 сделки аренды). Зафиксировано максимальное число инвестиционных сделок – продано 4 объекта общей площадью 14 635 кв. м. 
По итогам 2010 года 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду 188 762 кв. м складских площадей. Всего было заключено 89 сделок аренды, а также зафиксированы 2 сделки по продаже складов площадью (еще 31 260 кв. м). 
Независимым оценщиком результатов рейтинга стала консалтинговая группа «Лаир». По словам директора департамента консалтинга и оценки недвижимости группы Светланы Чевдарь, в минувшем году ведущим петербургским компаниям, специализирующимся на операциях с коммерческой недвижимостью и принявшим участие в рейтинге CRE, удалось заработать на брокерских услугах порядка 800 млн. рублей. 
* Для унификации подсчета в Рейтинге не учитывались сделки, в которых брокерская компания является собственником реализованных офисных, торговых и складских помещений или аффилированна с собственниками таких объектов и сделки по аренде и продаже помещений на первых этажах жилых зданий (так называемые встроенные помещения), помещений под стрит-ритейл, а также помещений, расположенных в неклассифицированных объектах (административные, общественные и иные здания, не имеющие класса или обладающие классом ниже С или площадью менее 1,5 тыс. кв. м).

Пушкарский Андрей Николаевич, генеральный директор «Управляющая Компания «Сенатор», член Комитета по девелопменту Гильдия управляющих и девелоперов

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости прекратилось падение арендных ставок, и наметилась тенденция к росту. Мы, в свою очередь, тоже задумываемся о возможности небольшого их повышения в отдельных случаях, хотя бы на уровне инфляции. Еще один важный момент - снижение темпа прироста новых площадей. Для УК «Сенатор» итогом года стала 95% заполняемость объектов, что при условии стабилизации арендных ставок дает нам импульс к расширению сети. Мы рассматриваем возможность приобретения готовых бизнес-центров, убедившись, что покупка существующего объекта выгоднее, чем строительство нового и по деньгам и по времени. Помимо офисной недвижимости мы активно занимаемся продвижением наших земельных активов. Сейчас мы выставили на продажу более 500 га земли. В этом году компания приняла решение расстаться с другими непрофильными активами, в частности объектами street-retail.

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar SPb

По данным компании NAI Becar, в настоящее время Гильдией управляющих и девелоперов проведена классификация 157 бизнес-центров Петербурга. Из них 30 позиционировались в классе А. Класс А подтвердили 17 объектов. Пять бизнес-центров повысили класс с В до А. 
В 2010 году в Петербурге сданы в эксплуатацию 5 офисных объектов, позиционирующихся в классе А. Их общая площадь составила 51,2 тыс. кв. м, арендопригодная – 45,7 тыс. кв. м. Общий объем предложения площадей класса А в бизнес-центрах Петербурга оценивается 593,8 тыс. кв. м. Годовой прирост составил 9,4%. 63% площадей приходится на районы исторического центра Петербурга – Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный. К концу 2010 года существенных изменений ставок аренды не отмечено. 
В среднем, по Петербургу в 2010 году ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров класса А находились в диапазоне класс А 900-2 000 рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и КУ. 
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод 14 офисных объектов общей площадью свыше 220 тыс. кв. м. Можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 7-8 объектов общей площадью порядка 120 тыс. кв. м.

Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

Основной тренд, наметившийся на 2011 год, это прекращение падения арендных ставок на рынке офисной недвижимости. В перспективе будет наблюдаться снижение темпа прироста площадей. В начале года отмечалась миграция арендаторов из бизнес-центров класса А и В в офисные помещения класса В и С, но сегодня этот процесс затормозился. 
На сегодняшний день, средняя заполняемость офисных комплексов класса С находится на уровне 96%, однако в перспективе ожидается постепенное снижение. Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью от 20 до 50 кв. м. 
В долгосрочной перспективе можно говорить о снижении интереса к бизнес-центрам класса С и «отмирании» данного сегмента. Но, учитывая специфику Петербурга, как промышленного города с большим количеством административных зданий, которые могут быть реконструированы в бизнес-центры данного класса, говорить об этом в ближайшей перспективе не приходится. 
В 2011 году продолжится тенденция перемещения арендаторов из менее качественных объектов класса C в бизнес-центры класса В , В. На карте города появился новый район «Пулково» - отток арендаторов туда будет нарастать. Сохранится тенденция вытеснения класса С классом В.

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International SPb

Объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в Петербурге в 2010 году составил более 470 млн долларов, включая покупку участков под жилищную застройку. Более 230 млн долларов (около половины от совокупного объема инвестиционных сделок) - сделки с земельными участками под жилищное строительство. Взгляд частных инвесторов в 2010 году был обращен на приобретение небольших объектов с центральным местоположением стоимостью от 15 млн долларов. 
Заметен тренд к снижению ставок по кредитам. К концу 2010 года ставки по кредитам находились на уровне 12-15% в рублях и 9-13% в валюте. При сохранении тренда это приведет к росту количества сделок по крупным объектам и возобновлению реализации девелоперских проектов. 
В 2011 году сохранится благоприятное время для начала новых проектов: войти в проекты можно по цене гораздо более привлекательной, чем до кризиса. Возможно, через 1-2 года таких выгодных условий для "входа" уже не будет.

Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA, эксперт Комитета по торговой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов

В течение 2010 года в эксплуатацию было введено около 470 тыс. кв. м объектов торговой недвижимости, что в 6,4 раза больше прироста за предыдущий период и сопоставимо с докризисным показателям ежегодного прироста. Общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2010 год составил около 4,28 млн. кв. м. 
Наибольшую долю прироста составили два торговых объекта в центральной части города – МФК «Невский центр» и ТРК Galeria, совокупная площадь которых составляет около 300 тыс. кв. м С учетом открытия двух крупных торговых комплексов Центральный район стал лидером по обеспеченности населения торговыми площадями (2 526 кв. м / 1 000 человек). Тем не менее, лидером по объему предложения объектов торговой недвижимости по-прежнему остается Приморский район. 
В течение 2010 года росли ставки аренды как в востребованных торговых комплексах, так и в ликвидных помещениях street retail. В среднем арендные ставки на торговые площади в обоих сегментах выросли на 3–5 %.

На конец 2010 года ставки аренды в торговых комплексах Санкт-Петербурга составили:

• Для якорных арендаторов и операторов развлечений – 400–1 200 рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС;
• Для операторов торговой галереи – 600–7 000 рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС, в зависимости от этажа, расположения, арендуемой площади, а также самого торгового комплекса.
• Цена продажи объектов торговой недвижимости в 2010 году составила:
• В историческом центре города - 6 500 долларов за кв. м
• В спальных районах города – 4 000- 5 000 долларов за кв. м

Эксклюзивно

• Компания NAI Becar подписала контракт с УК «Новые Территории» на оказание консалтинговых услуг по комплексному освоению территории площадью 499 га в Ломоносовском районе Ленинградской области, на границе с Петербургом. К 2025 году здесь будет построен новый город-спутник на 50 тыс. жителей, появится промышленная зона, обеспечивающая жителей населенного пункта рабочими местами и создана необходимая инфраструктура. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 4,5 млрд долларов. В соответствии с генпланом застройки, здесь предполагается возведение около 1,5 млн кв. м мало-, средне- и многоэтажного жилья, а также объектов социальной инфраструктуры общей площадью 300 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено строительство дошкольных детских учреждений, школ, больниц, поликлиник, аптек, объектов для спорта и отдыха. Площадь производственной зоны составит не менее 100 га, общественно-деловой застройки – 80 га: здесь планируется разместить и объекты, значимые для области и города: стадион, тематический парк, региональный торговый центр, автодилерскую деревню. Более 80 га будет отведено под рекреационную зону. На сегодняшний день идут работы по созданию концепции коттеджного поселка площадью 50 га.
• Praktis Consalting завершила работу над проектом многофункционального общественно-делового комплекса в Рыбацком. Заказчиком концепции развития проекта выступил собственник будущего МФК – компания «Плаза Нева». В задачи Praktis Consalting входила корректировка архитектурно-планировочных решений общественно-делового комплекса и анализ его наиболее эффективного использования. Заказчик планирует построить в Рыбацком яхт-клуб (центр хранения маломерных судов), гостиницу уровня 3 звезды, офисный центр класса В, видовой ресторан площадью около 1 тыс. кв. м и фитнес-центр с бассейном. Помимо этого проект предполагает возведение подземного паркинга на 70 автомобилей и организацию гостевых парковок. Все функции в МФК будут объединены в едином комплексе зданий, расположенном на берегу Невы с видом на Большой Обуховский мост. В составе проекта предусмотрена остановка речного общественного транспорта. Предполагаемые сроки строительства объекта – 2011-2012 годы.
• «Доринда Инвест» возобновила застройку участка у станции метро «Электросила».
• Colliers International стала эксклюзивным консультантом проекта. Девелопер проекта компания «Доринда Инвест» планирует ввести проект в эксплуатацию в первом квартале 2012 года. Общая площадь проекта – 28,5 тыс. кв. м, площадь земельного участка– 64,3 тыс. кв. м. В настоящее время консультанты Colliers International разработали концепцию второй очереди торгового комплекса и приступили к формированию пула арендаторов. В первой очереди проекта размещен гипермаркет «О'Кей» общей площадью более 18 тыс. кв. м. Вторая очередь будет представлять собой торговую галерею площадью около 10 тыс. кв. м, на двух этажах которой разместятся ведущие ритейл-операторы одежды, обуви, аксессуаров и пр. Проект предусматривает парковку на 1,1 тыс. автомобилей.
• Компания «АйБи ГРУПП» заключила договор на управление бизнес-центром «Мир». По словам управляющего партнера «АйБи Групп», вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов Сергея Игонина, здание принадлежит группе физических лиц. Бизнес-центр «Мир» класса В отличает выгодное местоположение в центре города, в непосредственной близости к станции метро «Сенная» (ул. Ефимова, 4, лит. А). Объект был сдан в эксплуатацию в 2002 году. Его площадь составляет 8,1 тыс. кв. м. В настоящее время заполняемость бизнес-центра составляет 98%. Средняя арендная ставка – 1 150 рублей за 1 кв. м, включая коммунальные услуги и охрану.
• London Consulting & Management Company подписала договор с компанией «Главстрой-СПб» на проведение консультационных работ, касающихся коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл в реализации проекта комплексной застройки петербургского квартала «Шкапина-Розенштейна». В рамках договора LCMC осуществила определение объемов и параметров спроса на встроенные помещения в первой очереди многофункционального комплекса в этом квартале. Результатом стали рекомендации по необходимому количеству площадей и функциональному назначению встроенных помещений, также были определены приоритетные группы арендаторов. Для экспертного заключения специалистами LCMC было опрошено около 200 операторов в 18 товарных категориях. «По нашим данным диапазон арендных ставок в сегменте стрит-ритейла на прилегающих территориях составляет 1 000-3 300 рублей за кв. м в месяц, средняя ставка аренды на встроенные помещения микрорайона – 2 040 руб. за кв. метр», – рассказал управляющий партнер LCMC, председатель Комитета по торговой недвижимости ГУД Дмитрий Золин. По словам эксперта, одна из ключевых тенденций, выявленных в результате проведенного компанией исследования, – готовность ритейлеров к аренде подходящих им по площади помещений в проекте «Шкапина-Розенштейна». Доля компаний, которым интересна аренда встроенного помещения, составляет 89%.
• Визовый центр Финляндии арендовал 3,2 тыс. кв. м на третьем и четвертом этажах офисно-торгового комплекса «Олимпик Плаза» в центре Петербурга (ул. Марата, 5). Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. Как и в Москве, оператором визового центра Финляндии станет индийская компания VFS Global, управляющая аналогичными объектами в 32 странах мира. Сервисно-визовый центр откроет свои двери для посетителей 11 февраля 2011 года. Он будет оборудован пандусами для инвалидных колясок, расширенными дверными проемами и туалетами, которыми смогут пользоваться люди с ограниченными возможностями. В офисах будут установлены торговые автоматы, фотокабинки, системы электронной очереди и пр. Общая площадь объекта составляет 12,3 тыс. кв. м.