На пороге изобилия. Торговая недвижимость в Петербурге
Объем рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге увеличивается стремительными темпами. Заполняемость качественных торговых и торгово-развлекательных комплексов пока остается на высоком уровне, но до конца 2008 года планируется ввод в эксплуатацию существенного количества новых торговых площадей. Можно ли утверждать, что в текущем году рынок торговой недвижимости достигнет точки насыщения?
В Санкт-Петербурге больше торговых помещений, чем в Праге или Варшаве. Уровень обеспеченности торговыми площадями на душу населения у нас выше, чем в Москве. Однако на основании только лишь количественных показателей нельзя делать вывод о степени насыщения спроса.
Центр бизнес-информации NEW PROJECTS провел опрос ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости с целью выяснить их мнение по следующим вопросам: – Какой объем качественных торговых площадей обеспечит насыщение спроса? Когда это может произойти?
– Какие проекты в сфере торговой недвижимости являются наиболее интересными и перспективными?
– Какие тенденции будут определять развитие рынка в ближайшие годы?
Также в ходе исследования эксперты дали оценку текущему состоянию рынка аренды торговой недвижимости в Санкт-Петербурге по трем ключевым характеристикам: общий объем предложения, уровень вакантных площадей, уровень арендных ставок, а также прогноз величины этих показателей на конец года.
В экспертную комиссию вошли представители международных консалтинговых компаний и девелоперов: управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (далее – LCMC) Дмитрий Золин, директор по маркетингу группы компаний «Невский альянс» Владимир Дорофеев, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Мария Коробейникова, консультант отдела торговой недвижимости компании Maris Properties in association with CBRE (далее – Maris Properties) Елена Снегирева.
Объем предложения
Общий объем предложения в аренду качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге на апрель 2008 г., по данным группы компаний «Невский альянс», составлял 3200 тыс. кв. м. Почти в такую же величину – 3018 тыс. кв. м – его оценили специалисты компании LCMC. Эксперты компании Maris Properties насчитали около 2600 тыс. кв. м торговых площадей.
Компания Jones Lang LaSalle применяет наиболее строгие критерии качественности: в эту категорию попадают торговые центры с эффективной концепцией, арендопригодная площадь которых составляет не менее 10 тыс. кв. м, построенные и управляемые как единый объект. В Санкт-Петербурге таких высококачественных торговых площадей предлагалось в апреле 2008 г. 1018 тыс. кв. м. К концу года, по прогнозу Jones Lang LaSalle, предложение в этом сегменте увеличится почти на 37 процентов.
Не менее оптимистичный прогноз динамики объема предложения дала компания LCMC: к концу года площадь торговой недвижимости возрастет почти на треть и составит около 4000 тыс. кв. м.
Два других участника опроса прогнозируют рост до конца года на 22–23 процента
Уровень заполняемости
Эксперты отметили высокий уровень заполняемости торговых комплексов. По сведениям компании Maris Properties, доля вакантных площадей составляла в апреле до 10 процентов, по данным компании «Невский альянс» – 5 про- центов. Высококачественные торговые центры площадью от 10 тыс. кв. м, построенные и управляемые как единый объект, заполнены арендаторами практически полностью, что объясняется ограниченностью их предложения. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей в них составляет менее 1 процента.
Интересен тот факт, что, несмотря на значительный рост объема предложения к декабрю текущего года, эксперты не прогнозируют существенного снижения уровня заполняемости и не предвидят уменьшения арендных ставок. Это свидетельствует о том, что насыщение рынка в сегменте качественной торговой недвижимости пока не наступило. Увеличение доли вакантных площадей к концу 2008 г. эксперты оценили в один процентный пункт.
Арендные ставки
Консультант отдела торговой недвижимости компании Maris Properties Елена Снегирева определила диапазон средних арендных ставок в апреле 2008 г. в 4200–8400 руб. для якорных арендаторов, в 12 000–24 000 руб. для неякорных арендаторов. Ставки указаны в рублях за квадратный метр в год, включая НДС, не включая операционные расходы.
По оценке директора по маркетингу группы компаний «Невский альянс» Владимира Дорофеева, средний уровень арендных ставок для неякорных арендаторов выше – около 36 000 руб. за кв. м в год. Средняя арендная ставка для якорных арендаторов, по данным Владимира Дорофеева, в апреле 2008 года составляла 7000 руб. за кв. м в год. Заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Мария Коробейникова приводит подробные данные о диапазоне арендных ставок в высококачественных торговых и торгово-развлекательных комплексах в зависимости от профиля торговли и размера арендуемых помещений.
Несмотря на ожидаемый существенный прирост предложения торговых площадей, снижения арендных ставок эксперты не прогнозируют. Владимир Дорофеев предполагает, что с апреля по декабрь 2008 г. средний уровень арендных ставок возрастет на 7–14 процентов.
Елена Снегирева считает, что средние ставки останутся неизменными. Основным фактором, понижающим арендную ставку, будет являться насыщение рынка торговых помещений, основным фактором, повышающим арендную ставку, является инфляция.
По мнению Елены Снегиревой, эти факторы будут в некоторой мере уравновешивать друг друга. Но это относится к среднестатистическим объектам (mass market), в то время как арендные ставки на лучшие помещения (prime objects) зачастую растут абсолютно непрогнозируемо.
Мария Коробейникова полагает, что на конец года произойдет коррекция средних арендных ставок в связи с инфляцией и изменением курса доллара к рублю. По мере развития рынка арендные ставки на торговые площади низкого качества могут снижаться, тогда как в современных качественных торговых центрах – расти. Кроме того, расширяется практика, когда арендная ставка складывается из двух частей – фиксированной и переменной, установленной в процентах от оборота. Управляющий партнер компании LCMC Дмитрий Золин отмечает, что кроме уровня инфляции и насыщенности районов города торговыми площадями на динамику арендных ставок окажут влияние такие факторы, как новое качество торговой недвижимости, а также появление новых игроков на рынке ритейла или усиление позиций нынешних игроков.
Когда произойдет насыщение спроса?
«Никогда», – считает Елена Снегирева. Эксперт комментирует: «Насыщение спроса легко посчитать через оценку потенциала рынка торговых помещений, однако тому, кто изобретет адекватную математическую модель оценки потенциала рынка, стоит дать Нобелевскую премию. Вопрос насыщения рынка тем или иным продуктом – лишь в изобретении новой потребности. Насыщения рынка торговых помещений не произойдет никогда, так как постоянно будут изобретаться новые модели формирования потребительских ценностей».
Владимир Дорофеев – единственный из экспертов, кто оценил емкость рынка в цифрах, – считает, что насыщение произойдет к 2010–2012 гг., приблизившись к объему 5–6 млн кв. м качественных торговых площадей. По мнению Марии Коробейниковой, рынок торговых площадей пока находится на стадии развития. Появляются проекты новых поколений, новых форматов, привлекающие покупателей. Учитывая размер рынка, Санкт-Петербург будет интересен для торговых сетей, однако их расширение (следовательно, и спрос на новые площади) будет носить меньший масштаб по сравнению с Москвой.
Дмитрий Золин разделяет мнение, что по объему площадей насыщение уже наступило, но качественное насыщение не произошло.
Взгляд в будущее
Рост объема предложения торговой недвижимости в 2008 году еще не приведет рынок в стадию насыщения, но вызовет существенное обострение конкуренции. В борьбе за кошельки потребителей будут побеждать проекты с оригинальной концепцией, выигрышным местоположением, эффективным набором и расположением операторов, правильно выбранной специализацией торгового комплекса, уникальностью предоставляемых услуг.
По словам Елены Снегиревой, будущее за теми проектами, которые смогут удержать потребителя максимально долго в торговом комплексе. Это можно сделать с помощью развлекательной (кинотеатр, боулинг, аттракционы, другие развлекательные комплексы), образовательной (океанариум, библиотека, театр) или физкультурно-оздоровительной (каток, спортзал, велнес-центр) функции. Владимир Дорофеев уверен, что новые проекты торговых комплексов будут иметь многоформатные развлекательные зоны как обязательную составляющую.
Среди уже функционирующих объектов в качестве наиболее интересных и перспективных экспертами были отмечены торговые и торгово-развлекательные комплексы «МЕГА Дыбенко», «Гранд Каньон», «Радуга», «Санта Хаус», «Атлантик-Сити», «Мебельный континент» и магазины формата DIY (Do It Yourself ) IKEA и OBI. Высокого рейтинга был удостоен комплекс «Феличита» на пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай, арендаторами которого являются известные торговые марки, в том числе гипермаркет товаров для дома, ремонта и строительства французской сети Leroy Merlin. Полное открытие комплекса должно состояться 10 июня 2008 года. По мнению Владимира Дорофеева, сегмент DIY и строительных гипермаркетов в ближайшие годы будет активно развиваться.
Из новых проектов, находящихся пока на этапе строительства, самыми интересными и перспективными были названы торговые комплексы «Галерия» на Лиговском проспекте у Московского вокзала, «Невский центр» (Stockmann) на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания и «Невский Колизей» в поселке Бугры.
«Невский центр» и «Галерия» уникальны прежде всего своим местоположением. Мария Коробейникова комментирует, что эти два проекта сформируют новую торговую зону в районе площади Восстания и будут прекрасно дополнять друг друга, создавая эффект синергии. Торговый комплекс «Галерия», арендопригодная площадь которого составит 85 тыс. кв. м, – единственный суперрегиональный проект в центре города. В нем будут представлены международные бренды, в том числе и те, которые пока не присутствовали на рынке, а также новые форматы торговых площадей существующих операторов. Ядром «Невского центра» станет универмаг «Стокманн», широко известный и популярный у покупателей.
«Невский Колизей» собирается привлекать покупателей эксклюзивными возможностями для отдыха – искусственным морем с волнами и белым песчаным пляжем, вокруг которого расположатся торговые галереи, имитирующие улицы итальянских городов. В «Невском Колизее» будет реализован новый для петербургского рынка формат outlet – продажа коллекций прошлых сезонов ведущих мировых брендов с существенными скидками.
Заключение
Развитие торговой недвижимости базируется на росте благосостояния населения. Благоприятная экономическая ситуация в регионе, повышение уровня доходов жителей Санкт-Петербурга стимулируют приход новых и расширение присутствующих операторов. Ритейлеры нуждаются в качественных торговых площадях, соответствующих возросшим требованиям покупателей.
Торговые комплексы привлекают посетителей новыми торговыми марками, новыми форматами, уникальными услугами, оригинальными видами развлечений. Перечень способов завоевания популярности, выраженной в высокой посещаемости, будет неуклонно расширяться. Времена товарного дефицита окончательно сотрутся из памяти. Рынок вступил на завершающий этап пути от дефицита к изобилию.