Логистическая оптимизация
В режиме ожидания
В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что сказывается на уровне платежеспособного спроса компаний. Число вакантных складских площадей, по данным АРИН, составляет порядка 400 тыс. м2, 80% из которых приходится на складские комплексы класса А. В целом по рынку, по подсчетам Knight Frank, доля свободных площадей составляет 31,1%.
Актуальный спрос на складские помещения находится в диапазоне 0,5-2,5 тыс. м2.
"Многие арендаторы продолжают оптимизировать свой бизнес и рассматривать альтернативу переезда из складов класса С в склады выше уровнем, -- говорит руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Венера Лаухина. -- Есть запросы по размещению легкого производства на складе. С началом осени также заметен интерес со стороны западных производственных компаний, в планах которых и до кризиса было расширение занимаемых площадей".
Менеджер по логистике "АКМ Лоджистикс" Андрей Осипов самыми востребованными называет площади 3,5-5 тыс. м2.
По его словам, на рынке формируется отложенный спрос: часть потенциальных арендаторов находится в ожидании падения ставок, чего, скорее всего, не произойдет, а часть ждет стабилизации общей экономической ситуации.
Оптимизация
"Более-менее заметная активность происходит в сфере реконструкции имеющихся площадей под новых клиентов и арендаторов, -- полагает руководитель девелоперских проектов ЗАО "Норд-Овощ" (Калининская база) Иван Тер-Погосов. -- Например, небольшие компании минимизируют затраты на площадь хранения, исходя из потока своих продаж. Крупные, но разбросанные по городу -- централизуют хранение продукции. Многие клиенты приходят к необходимости использования оптимальной формулы "производство -- склад -- прилавок (магазин)".
По мнению Андрея Осипова, для противостояния кризису арендаторам складской недвижимости необходимо в первую очередь максимально сократить свои издержки.
"Но речь идет не столько о банальном урезании статей бюджета, когда излишняя экономия может вылиться в срывы поставок, порчу или утерю товара, сколько прежде всего об оптимизации технологических процессов и, как следствие, возможном изменении размера площадей".
Индивидуальный расчет
Серьезного падения цены на аренду помещений класса A и B действительно не происходит. С начала года средний уровень ставок снизился на 5% в долларах и вырос на 6% в рублях.
Высчитать сегодня актуальную ставку аренды, признаются эксперты, сложно: девелоперы окончательно перешли к практике обсуждения коммерческих условий непосредственно с клиентом.
Верхняя граница, которую собственники озвучивают на первоначальных переговорах, по классу А в среднем составляет $95-110 за 1 м2 в год. По словам Венеры Лаухиной, девелоперы все также готовы обсуждать с арендаторами коммерческие условия и идти на уступки: например, сдавать площади на срок от 11 месяцев, в то время как в последние годы минимальный срок аренды составлял 3-5 лет, фиксировать валютный коридор и т.д.
Пауза в развитии
По данным компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, на текущем этапе развития рынка складской недвижимости Петербурга произошло насыщение площадями.
Строительство новых очередей и новых проектов на данный момент неэффективно, поскольку до сих пор остаются незаполненными объекты, открытые в 2008 г.
По словам экспертов, на логистическом рынке формируется отложенный спрос в надежде на дальнейшее снижение арендных ставок.
На заметку Динамика ввода складских комплексов класса А и B в Петербурге В первом полугодии 2009 г. предложение на рынке складских помещений увеличилось на 191 тыс. м2 (+15%), открыто пять комплексов для заполнения. В диаграмме отражена динамика ввода складских комплексов (без учета тех, которые используются компаниями для собственных нужд). Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты На заметку Структура качественных складов в Петербурге Структура качественных складских комплексов постепенно меняется в сторону увеличения доли объектов класса А. Если в 2008 г. они составляли 62%, то уже по итогам первого полугодия 2009-го -- 66%, поскольку большая часть вводимых и строящихся объектов относится к самому высокому классу. Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты На заметку Распределение действующих логистических комплексов Наибольшее количество действующих и строящихся складских комплексов сосредоточено на юге города, в частности в районе Московского шоссе и в промзоне Шушары. Особенно привлекательны эти направления для автозаводов и компаний, производящих автокомплектующие. Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты Источник: "Обзор рынка складской недвижимости Петербурга за первое полугодие 2009 г.", компания Maris Properties in association with CB Richard Ellis