Компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network подвела итоги развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2014.

Компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network подвела итоги развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2014.

В начале 2014 года на складском рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области все еще наблюдается дефицит качественного предложения при стабильно высоком уровне спроса.
В течение первого квартала 2014 года не было введено ни одного складского комплекса.

До конца 2014 года планируется ввод нескольких спекулятивных проектов общей площадью более 400 000 кв.м. Среди данных проектов «Орион Лоджистикс» - 2 очередь, СТК (Санкт-Петербургский терминальный комплекс), 2 очередь и «Звезда». Запланированный на 2013-2014 год ввод таких проектов как Nord Way (Hanner), 2 очередь и A Plus Park Pulkovo отложен на более поздние сроки. Также к концу года ожидается ввод нового проекта компании «Адамант» - «Армада Парк» в Шушурах.

По состоянию на начало апреля 2014 года общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1,65 млн. кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд).
Складские комплексы класса А и В занимают лишь 22% от общего объема складского рынка города, 78% приходится на помещения класса С. Общий объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по данным ГУИОН – 7,7 млн. кв.м.

В общем объеме предложения складских комплексов класса А и В наибольшую долю занимают проекты класса А – 66%, на складские комплексы класса В приходится 34%.

В Петербурге сложился территориальный дисбаланс распределения складских комплексов с перенасыщением промзоны Шушары.

Коммерческие условия

Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на высоком уровне $120-130 за 1 кв. м в год (triple net). Дальнейшего роста не прогнозируется.

Анализ спроса

Активность спроса на складские помещения находится на достаточно высоком уровне и не снижается. Однако, по причине небольшого количества качественного нового предложения, спрос остается неудовлетворенным. Одним из главных показателей высокого спроса на складские помещения являются предварительные договоры аренды, которые составляют порядка 80% всех сделок. Таким образом, к моменту ввода объекта в эксплуатацию вакантные площади в новых складских комплексах отсутствуют.
С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м., так и блоки меньшей площади – от 1000 до 3000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений.

В первом квартале 2014 года была анонсирована одна сделка с участием брокеров на складском рынке. Крупный петербургский ритейлер «О'Кей» арендовал складское помещение площадью 15 000 кв.м. в складском спекулятивном комплексе «Осиновая роща».

Кроме того, компания «Верный» арендовала склад общей площадью 5 000 кв. м. в логопарке «Шушары», подписав договор субаренды с одним из текущих арендаторов.
Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании.

Заполняемость

Стабильно высокий уровень спроса и отсутствие прироста новых площадей на рынке складской недвижимости, а также практика аренды складских помещений на стадии строительства привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 0,3% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 0,5%.
В случае низких объемов ввода и заключения предварительных договоров в 2014 году, заполняемость останется на прежнем уровне.

Прогноз развития

Основными препятствиями для развития сегмента являются дефицит подготовленных земельных участков, административные барьеры, отсутствие четкого законодательства, высокая стоимость земли. Положительное влияние на развитие сегмента индустриальных парков окажет законопроект о мерах государственной поддержки индустриальных парков, одобренный в 2013 году инвестиционным советом при Губернаторе Ленинградской области.

Высокий спрос и недостаточное предложение на рынке складских площадей привели к повышению популярности направления build-to-suit. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченности в процесс как девелопера, так и заказчика. Строя по системе build-to-suit девелопер избегает большинства рисков, присущих спекулятивным проектам.