Классовая борьба
Тенденция к переезду в бизнес-центры более высокого класса ярко проявилась во время кризиса и не сбавляет темпов до сих пор. Стремление арендаторов поменять офис на более новый и современный вполне логично. Тем более что ситуация, складывающаяся на рынке офисной недвижимости Петербурга, этому способствует. Так, в 2013 году произошел значительный рост доли бизнес-центров класса А в общем объеме нового предложения, достигнув рекордного для рынка показателя - 60%.
Девелоперы сказали "А"
"Прирост только в классе А в 2013 году составил 141,6 тыс. м2, что сопоставимо с объемом ввода всех качественных офисных центров в 2012 году, когда на рынок вышло 142,1 тыс. м2 новых площадей", - рассказывает руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Лилия Еременко. Естественно, что рост доли бизнес-центров класса А приводит к конкуренции проектов по качеству и цене. Доля вакантных площадей в классе А в 2014 году может составить 10 - 20%. "Арендодатели будут вынуждены предоставлять скидки арендаторам, а это, в свою очередь, будет только усиливать миграцию в бизнес-центры более высокого класса", - считает Игорь Казей, руководитель отдела инвестиционного развития ГК AAG.
В то же время эксперты отмечают, что в городе не удовлетворен спрос на класс B, куда могли бы переезжать компании из старых НИИ, заводских административных зданий. По данным УК Maris в ассоциации с CBRE, спрос на класс В в 2013 году вырос на 5 процентных пунктов и составил 57% от общего объема запросов.
Причины переезда
Компании переезжают как из устаревших офисов конца 1990-х - начала 2000-х, так и из современных зданий в более технологичные. Среди причин переезда в офис более высокого класса директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова называет усиление роли имиджа для арендаторов, а также более широкий набор услуг, который предоставляется арендаторам офисных помещений класса А. Как правило, это закрытая охраняемая парковка, качественное оснащение мест общего пользования, а иногда в них соблюдаются экологические стандарты, которые касаются света, озеленения и оборудования.
В то же время эксперты считают, что объекты класса А в Петербурге сильно отличаются, например, от московских. "У нас арендаторы не готовы переплачивать за экстраопции, - говорит управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин, - поэтому сегмент в городе разумно дорогой и в большинстве случаев включает то, что действительно нужно арендаторам".
Разница в цене
Средние арендные ставки, по данным УК Maris в ассоциации с CBRE, на конец 2013 года в классе А составляли 1600 рублей за 1 м2 в месяц, в классе B - 1190 рублей за 1 м2 в месяц. "Разница в ставках может быть большая: от 900 рублей в классе В до 2300 рублей в классе А, но может быть и минимальная - 1400 рублей в классе В и 1500 рублей в классе А", -
Игорь Казей подтверждает, что на рынке есть примеры, когда стоимость аренды в бизнес-центре класса А сравнима с ценой в бизнес-центрах класса B или B+.
Это зависит как от самого проекта, так и от его расположения. Например, средние ставки для офисов класса В в Центральном районе выше, чем в офисных объектах класса А, расположенных в Приморском или Василеостровском районах.
Также на ставку может влиять размер арендуемого помещения, срок договора и формирование арендодателем определенного пула арендаторов, а также приход на петербургский рынок вслед за "Газпромом" московских компаний-сателлитов.
"Мы видим, что объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов, сталкиваются со сложностями в реализации, - отмечает Лилия Еременко. - В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими темпами".
Мария Мокейчева