Инвестиционный провал
В первом полугодии 2014 года из-за нестабильной политической ситуации на Украине, замедлившегося роста экономики и волатильности курсов валют инвестиционная активность в стране значительно снизилась. Как подсчитали в Colliers International, в коммерческую недвижимость России было инвестировано около $1,2 млрд, что составило около 30% от объемов сделок за аналогичный период прошлого года (по данным другой аналитической компании, JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил чуть больше — $1,4 млрд). Основные игроки заняли выжидательную позицию, но при этом продолжают проявлять интерес к качественным объектам с хорошей локацией. По итогам первых шести месяцев 2014 года наибольший объем инвестиций пришелся на гостиничный сегмент, в него было вложено порядка $420 млн, говорят аналитики Colliers International.
Вторым наиболее привлекательным сегментом с точки зрения инвестиций стала торговая недвижимость, на долю которой пришлось $395 млн. Офисный сектор привлек $324 млн, складской — $28 млн. При этом в первом полугодии наиболее популярными среди инвесторов были небольшие транзакции, в среднем до $50 млн. Именно на их долю пришлось более 80% от количества закрытых сделок.
В первом полугодии 2014 года интерес инвесторов, как и в 2013году, был сосредоточен преимущественно на активах, расположенных в Москве. В столицу, по данным Colliers International, вложили около 87% от общего объема инвестиций. На Петербург пришлось лишь 8% инвестиций.
Торговля замерла
Следует отметить, что в течение первого полугодия на рынке Санкт-Петербурга не появилось новых действующих торговых комплексов. Основная активность в этом отношении ожидается осенью этого года. При этом, как отмечают аналитики, спрос на аренду сокращается, соответственно падают и ставки аренды.
Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в России, рассказала: "По итогам первого полугодия 2014 года объем качественных торговых площадей в торговых центрах составляет 2,5 млн кв. м. В течение первого полугодия на рынке Санкт-Петербурга не появилось новых действующих торговых комплексов".
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg, подтверждает: "За полгода не было введено ни одного крупного торгового объекта. За последние десять лет подобная ситуация наблюдалась единственный раз — в разгар кризиса, в 2009 году. Объекты, которые предполагалось открыть в начале года: ТРЦ "Адмирал", ТД "У Красного моста", ТЦ "Галактика" — переносятся на более поздний срок", — рассказал он.
При этом спрос на помещения падает. Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит: "За последние полгода спрос на рынке торговой недвижимости снизился на 30 процентов со стороны сетевых операторов. На фоне снижения спроса арендные ставки в среднем сократились на пять-семь процентов в зависимости от локации помещения. В общем, я бы сказала, что сейчас на рынке диктует правила арендатор, а не арендодатель, поэтому в процессе ведения переговоров ставки могут снижаться до 15 процентов, особенно в том случае, если помещение нельзя назвать качественным, а месторасположение явно не является удачным".
Впрочем, не все аналитики считают, что ставки падают. Госпожа Никандрова уверена: "Серьезной коррекции пока не происходит. Реакция со стороны собственников торговых центров на требования арендаторов по корректировке коммерческих условий и их готовность вступать в переговоры по новым договорам аренды во многом определяются текущим состоянием проекта (существующий, планируемый к открытию в 2014 году, планируемый к открытию в 2015-2017 годах), а также экономической устойчивостью самого девелопера (собственника). В целом можно отметить, что девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные меры финансовой "поддержки" арендаторов".
Господин Кокорев также считает, что ставки аренды "замерли в тревожном ожидании".
Максим Новицкий, генеральный директор компании "Альтера Инвест", также использует слово "замерли" при описании поведения и инвесторов на этом рынке: "Наблюдается тенденция "замирания" инвестора в ожидании стабилизации ситуации, что в перспективе может опустить рынок. При этом Москве все нипочем: московский рынок торговых площадей показывает позитивные характеристики по сравнению с 2013 годом — зафиксирован рост, который к 2015 году может достигнуть семи процентов".
Офисы подают признаки жизни
Несколько более оживленной была ситуация в первом полугодии на рынке офисной недвижимости Петербурга.
За первое полугодие 2014 года на рынок города вышло девять бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью около 80 тыс. кв. м. Из них на класс "А" пришлось 47 340 кв. м в четырех бизнес-центрах.
, в Москве в первом полугодии объем ввода офисных помещений составил около 0,5 млн кв. м, что составляет 35% от общего объема площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на 2014 год. В первом полугодии 2013 года объем ввода офисов в столице составил 340 тыс. кв. м.
В целом можно отметить, что в первой половине 2014 года на российском рынке коммерческой недвижимости, несмотря на сложную общую макроэкономическую конъюнктуру, ситуация оставалась относительной стабильной. "На отдельных локальных рынках сокращение ликвидности и сужение спроса провоцировало падение инвестиционной и деловой активности и, как следствие, замедление нового строительства. Но в целом ставки сейчас скорее остаются без изменений, рынок пребывает в неопределенности, ожидая дальнейшего развития общей экономической ситуации. Наиболее устойчивыми остаются сегменты торговой и складской недвижимости", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Из наиболее ожидаемых проектов в Петербурге можно отметить бизнес-центры класса "А" — Eightedges и "Электро" (полностью арендованный структурами Газпрома). Что касается спроса, несмотря на опасения участников рынка, объем поглощения офисных площадей в первом полугодии 2014 года оказался сопоставим с результатами первого полугодия 2013 года, составив около 70 тыс. кв. м. "При этом уже не первый квартал наблюдается тенденция, когда основной спрос сфокусирован в сегменте качественных объектов класса "А"", — продолжает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что на конец июня общее предложение на рынке качественной офисной недвижимости в городе достигло 2,58 млн кв. м.
По данным аналитиков агентства недвижимости "Итака", к концу первого полугодия 2014 года уровень вакансии в бизнес-центрах классов "А", "В+", "В" и "С" составил 20,6%, 13,9%, 12,7% и 7,3% соответственно. "Высокий уровень свободных офисных площадей в классе "А" обусловлен не только выходом крупных бизнес-центров в первом полугодии 2014 года, но и в целом перенасыщением рынка офисной недвижимости данного класса. Если сейчас многие бизнес-центры высшего класса обеспечивают себе достаточный уровень заполняемости благодаря переезду московских департаментов Газпрома, то к 2018 году они лишатся своих ключевых арендаторов в связи с переездом последних в "Лахта-центр"", — прогнозируют в "Итаке".
Роман Русаков