Громкие открытия. Тихий променад
С одной стороны, городской рынок торговых площадей перенасыщен (по так полюбившемуся местным аналитикам показателю обеспеченности торговыми "квадратами" на человека Петербург обогнал даже Москву), с другой – качественные и успешные объекты можно пересчитать по пальцам. Для рынка, отмечают эксперты, по-прежнему остается актуальным хорошее месторасположение и продуманная концепция торгового комплекса. А в недалеком будущем особым спросом будут пользоваться новые для города форматы (к примеру, аутлет-центры).
Номинальная торговля
На конец июня 2010 года, по данным Colliers International, в городе функционировало 153 торговых объекта общей площадью 3,88 млн кв. м, арендопригодная – 2,5 миллиона (для справки: в компании считают исключительно объекты, общая площадь которых превышает 4 тыс. "квадратов").
По сводной информации, полученной "Строительным Еженедельником" от ведущих консалтинговых фирм города, за первые полгода рынок пополнился шестью торговыми и торгово-развлекательными комплексами общей площадью около 100 тыс. кв. м (полезная – 55 тыс. "квадратов"). "Это больше, чем за весь прошлый год", – отмечает руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St. Petersburg Ольга Земцова.
Так, за рассматриваемый период холдинг "Адамант" сдал сразу два объекта. Это первая очередь ТРК "Осиновая роща" в Парголово, на пересечении Выборгского шоссе с КАД (общая площадь комплекса составляет 19,8 тыс., полезная – 11,4 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр "Звенигородский" (5,9 тыс. и 4,3 тыс. соответственно) над вестибюлем одноименной станции метрополитена. Введен в строй мебельный центр площадью 15 тыс. "квадратов" в составе ТРК "Гранд Каньон" по улице Шостаковича, 8 – очередная фаза масштабного проекта ОАО "Соломон". На проспекте Большевиков, 7 открылся торгово-офисный центр "Смайл" от ООО "Донк". Торговые помещения занимают в нем 8 тыс. кв. м. На Лахтинском проспекте, 85 холдинг "ЛенСпецСМУ" достроил специализированный торговый центр Aura общей площадью 14,6 тыс., полезной – 9,4 тыс. "квадратов". А на месте бывших Невских бань на улице Марата, 5-7 появился ТРК "Николаевский пассаж" общей площадью 13 тыс. кв. м (арендопригодная – 6,7 тыс.).
Стоит отметить, что реально работать начали только два из вышеперечисленных объектов – мебельный гипермаркет от "Соломона" и торговый центр "Донка". Остальные торговые комплексы введены в эксплуатацию лишь номинально: они либо имеют минимальную загрузку, либо не заполнены арендаторами вовсе.
Между тем, самые крупные торговые открытия этого года еще впереди. По подсчетам специалистов Colliers International, прирост торговых площадей к концу 2010-го составит более 500 тыс. кв. м (правда, по оценкам аналитиков Praktis Consulting & Brokerage, это всего 29% от ранее заявленного). В частности, к вводу запланированы два стотысячника: ТРК Galeria на Лиговском проспекте, 26-28 (общая площадь 193 тыс., полезная – 93,4 тыс. кв. м) от СК "Бриз" и ТРК "Лето" на Пулковском шоссе (125 тыс. и 76 тыс. соответственно) от "Системы Галс Северо-Запад". Кроме того, на Невском проспекте, 114 должен быть введен в строй торгово-офисный комплекс "Стокманн Невский Центр" общей площадью 74,5 тыс. "квадратов" (под торговлю здесь будет отведено 44,7 тысячи), а на Балканской площади, 5 – вторая очередь ТРК "Балкания Нова" от холдинга "Адамант" площадью 31 тыс. кв. м (арендопригодная – 18,6 тысячи). Достраиваются еще несколько менее крупных торговых центров.
Для устойчивых
"Доля свободных площадей на рынке качественной торговой недвижимости за первое полугодие 2010-го немного уменьшилась и в целом по рынку составляет около 8 процентов", – отмечает руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Вакантными, по его словам, продолжают оставаться в основном неликвидные помещения, а в наиболее успешных объектах по-прежнему сохраняются листы ожидания (например, в ТРК "Мега Парнас" и "Мега Дыбенко", "Радуга", "Гранд Каньон", "Сенная", "Французский бульвар"). Похуже – на 60-75%, по данным GVA Sawyer, – заполнены торговые комплексы с менее удачным расположением: "Северный молл", "Феличита", "Миллер-центр" и др. "Проявилась тенденция смены всего пула арендаторов в наименее востребованных торговых центрах. Например, полностью поменялся состав арендаторов торгово-офисного центра "Регент Холл": вместо галереи одежды здесь открылся книжный супермаркет "Буквоед", на первом этаже появилось бистро "Копейка", а в цоколе – дисконт "Сток-Центр"", – добавляет ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CB Любава Пряникова.
При этом к концу июня 2010 года, по данным Colliers International, ставки в действующих торговых центрах стабилизировались и начали постепенный рост. Для якорных арендаторов он составил 5-10% (по сравнению с июнем 2009-го), для операторов торговых галерей – 20-30%. "На начало второго полугодия ставки аренды в торговых комплексах для якорных арендаторов и операторов развлечений составили в среднем 700-1000 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС. Для операторов торговой галереи ставки аренды колеблются в диапазоне от 1500 до 4500 рублей, в зависимости от этажа расположения и размера арендуемой площади", – конкретизирует г-жа Земцова.
"В прошлом году под давлением арендаторов появилась практика привязки арендной ставки к проценту от оборота. Однако новым рыночным трендом эта ситуация так и не стала: сейчас в основном применяется смешанная арендная ставка, то есть фиксация некоторого минимального уровня плюс процент от оборота", – отмечает ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев.
"Собственники стали менее гибкими в предоставлении скидок. Но заметного изменения коммерческих условий за последние полгода не произошло, ставки устоялись", – убеждена консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Наталия Киреева.
Новые запросы
"В первой половине этого года ритейл продолжал укреплять свои позиции, как традиционно самый активный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Заметно выросший с начала кризиса покупательский спрос отразился на оборотах торговых сетей, поэтому крупные операторы расширяли свое присутствие в действующих и вновь открытых торговых центрах", – констатирует заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. Среди сетевых ритейлеров, открывших новые торговые точки за рассматриваемый период: "О’Кей Экспресс" (продовольственный гипермаркет), "Спортмастер" (спортивный супермаркет), Book City Center (книжный магазин), "Мираж Синема" (мультиплекс), "Олимпик" (фитнес-центр) и пр. Выходят на рынок и новые операторы. "Только за второй квартал этого года о выходе на рынок или развитии собственной сети в нашем городе заявили такие бренды, как H&M, Zara, Blend, Brown Shoe, Ralf Ringer, Coffeshop, Carl’s Junior и другие", – добавляет г-н Громков.
"Наиболее динамично развиваются ритейлеры, ориентированные на потребителей среднего ценового сегмента. Некоторые операторы открывают новые стоковые магазины или меняют концепцию существующих магазинов на формат дискаунтера", – отмечает Ольга Земцова. "Выжившие ритейлеры продолжили остановленное на время кризиса развитие. Активность проявляют не только сети дискаунтеров, но и ритейлеры среднего ценового формата, а также некоторые премиальные бренды. Большинство из них понимают, что сейчас удачное время для заключения долгосрочных договоров аренды, и стремятся воспользоваться сложившейся ситуацией", – подтверждает директор департамента коммерческой недвижимости London Consulting & Management Company Анастасия Балмочных.
"В структуре запросов, поступающих к брокерам нашей компании, преобладают помещения площадью 20-50 квадратных метров, которые арендуют преимущественно частные предприниматели. Но в последнее время участились запросы на помещения в 150-500 "квадратов".
Это связано с тем, что сейчас активно развиваются сети продовольственных магазинов, пивных и японских ресторанов, фитнес-клубов, которым традиционно требуются просторные помещения. Не менее востребованы и помещения в 2-3 тысячи метров – для якорных арендаторов", – заключает г-жа Пряникова.
Как отмечают в Аstera St. Petersburg, наиболее заметные изменения сегодня происходят в сегменте стрит-ритейла. Так, в I квартале 2010 года уровень ставок аренды на встроенные торговые помещения увеличился в среднем на 10%. А для наиболее ликвидных объектов на центральных торговых улицах города рост ставок достиг 17%. Правда, в течение II квартала их уровень практически не менялся, и в настоящее время ставки аренды на помещения под стрит-ритейл составляют 4,5-7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС) для исторического центра и центральных торговых коридоров Петербурга и 2-3,5 тыс. рублей – для помещений, расположенных вблизи станций метрополитена в спальных районах города. По прогнозам аналитиков компании, до конца этого года ставки аренды на встроенные торговые помещения будут постепенно расти. "Возможно, к концу периода текущие ставки аренды возрастут еще на 7-10 процентов", – прогнозирует Ольга Земцова.
По данным Colliers International, самым популярным торговым коридором, с высоким уровнем проходимости, занимающим особую нишу на рынке петербургского стрит-ритейла Петербурга, остается Невский проспект. "Арендные ставки на наиболее ликвидные помещения на Невском проспекте с июня прошлого года выросли более чем на 60 процентов", – утверждает г-жа Васильева. Вместе с тем, по ее словам, за последние 1,5 года на Невском произошла серьезная ротация арендаторов в сторону более демократичных операторов – в частности, со стороны общепита (открылись рестораны "Кофе сет", "Штолле", "Емеля", "Теремок" и др.). "Снизился спрос со стороны ритейлеров на помещения на Большом проспекте Петроградской стороны, где вакансии превышают 13 процентов общего объема всех предлагаемых к аренде площадей. Даже на наиболее ликвидные помещения максимальная ставка не превышает 1,2 тысячи долларов за квадратный метр в год без учета НДС", – добавляет Евгения Васильева.
Формат на миллион
"Общая картина рынка торговой недвижимости во второй половине 2010 года будет позитивной. Практически все игроки уже сориентировались, скорректировали свои планы развития и маркетинговые стратегии в соответствии с новыми реалиями", – уверена г-жа Земцова. Начинается постепенное размораживание объектов, констатируют в LCMC: продолжилось остановленное в 2008 году строительство торгово-развлекательных комплексов "Словацкий дом" и "Кантемировский", завершается реализация вторых очередей торговых центров "Балкания Нова" и "Шкиперский молл".
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости должно происходить в двух направлениях, уверены эксперты. Во-первых, за счет появления на рынке принципиально иных форматов торговли. "Девелоперы и операторы будут вынуждены искать новые ниши, выбирая пусть небольшие по масштабу, но оригинальные по формату проекты", – прогнозирует заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. А развернуться, по его мнению, есть где: в Петербурге практически не развит формат классических универмагов, отсутствуют аутлет-центры и ритейл-парки. Некоторая работа в этом направлении уже ведется. К примеру, компания Fashion House Development приобрела участок на Таллинском шоссе под строительство первого в городе аутлет-центра. Возможность создания подобного объекта на принадлежащей ему территории рассматривает ООО "Уткина заводь". Еще два аутлет-молла могут появиться на севере Петербурга. Один из них планируется открыть в составе построенного ТРК "Осиновая роща", под размещение второго распланирован земельный участок в Буграх, который в ближайшее время выставит на торги Российский аукционный дом.
Во-вторых, в Петербурге по-прежнему наблюдается крайне неоднородное распределение качественной торговой недвижимости по районам: некоторые из них уже перенасыщены площадями, в других наблюдается объективный недостаток торговых центров. Как отмечают в GVA Sawyer, на сегодняшний день лидерами по обеспеченности торговыми площадями являются Московский, Приморский и Выборгский районы. Общая площадь арендопригодных торговых площадей в них составляет более трети от общегородских – 42%, или порядка 1,1 млн кв. м. При этом здесь же наблюдается наибольший уровень вакантных площадей из-за высокой конкуренции между объектами. Наименьшие показатели по обеспеченности торговыми площадями – в Петродворцовом, Пушкинском и Красносельском районах.
"В ближайшие 5-7 лет петербургскому рынку потребуется не менее 1 миллиона квадратных метров современных торговых площадей. Некоторые районы города, особенно северо-восток и юго-запад, способны "переварить" новые крупные проекты уже сейчас. Вместе с тем все они должны соответствовать высоким качественным требованиям как по техническим характеристикам, так и по удобству организации пространства и составу арендаторов", – резюмирует генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский.
Цитата:
Наталия Киреева, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network:
– Стагнация на рынке торговой недвижимости Петербурга продлится еще как минимум год. Рост арендных ставок начнется с помещений стрит-ритейла.