Долгострои поддерживают объемы ввода

Однако эксперты не видят опасности возникновения дефицита на рынке новостроек. По крайней мере в этом году.

История со статистикой

Статистические данные Комитета по строительству Смольного свидетельствуют, что объемы сдачи жилья в Петербурге растут. В январе-мае 2017 года введено в эксплуатацию почти 1,46 млн кв. м жилья. Это примерно на 32,5 % больше, чем за аналогичный период 2016 года и почти на четверть больше, чем в 2015 м. Также это составляет почти 50 % от плана на 2017 год.

При этом, если внимательнее приглядеться к статистике, выяснится, что в весенние месяцы не менее половины суммарных объемов ввода обеспечила сдача долгостроев с задержкой сроков свыше 2 лет. Исключение же из статистики проблемных объектов покажет куда менее оптимистичную картину. Объемы ввода жилья «в плановом порядке» заметно проседают даже в сравнении с 2016 годом, на который пришелся пик кризиса.

Между тем проблему долгостроев власти города обещают решить в этом году. Пусть медленно и «со скрипом», но один за другим проблемные новостройки в Петербурге сдаются, и первые недели июня не стали исключением в этом смысле. Таким образом, поддерживать позитивную статистику к концу года станет уже нечем.

Добавим, что на объемах ввода жилья в 2017 году начнет сказываться влияние кризиса, начавшегося в конце 2014 - начале 2015 года и приведшего к уменьшению запуска застройщиками новых проектов.

Законодательные тормоза

Но это еще не все. Глава Минстроя РФ Михаил Мень прогнозирует снижение объема ввода жилья в 2017-2018 годах из-за изменений в законодательстве. Напомним, в 2016 году были внесены корректировки в 214 ФЗ, касающиеся работы СРО, а также требований к уставному капиталу застройщиков: от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от объемов строительства (подробнее в статье «Уставы застройщиков докапитализируются», «Кто строит в Петербурге», № 20, 2017).

Кроме того, планируется принятие закона, регулирующего работу государственного компенсационного фонда долевого строительства. «Изменение законодательства потребует периода перезагрузки, вследствие которого мы прогнозируем падение объемов ввода жилья. По нашему мнению, в 2017 году может быть сдано порядка 75 миллионов квадратных метров жилья. Два года - 2017-2018 й - станут переходным периодом. А дальше будет рост», - надеется Михаил Мень.

Не лишним будет напомнить, что в Петербурге к этим факторам добавляется начало действия в 2017 году новых Правил землепользования и застройки, а также требований федерального законодательства о зонах охраны вокруг объектов наследия, каковых в Северной столице великое множество, что для застройщиков означает только дополнительные проблемы.

В общем, если суммировать все эти факторы, то несложно сделать вывод, что Петербург ждет падение объемов ввода жилья, появление дефицита предложения на первичном рынке и, как следствие, рост цен.

Ничего страшного нет

Однако эксперты полагают, что такой сценарий развития событий маловероятен. И Петербург окажется в противофазе большей части России, где падение объемов ввода жилья весьма возможно.

«Строительный цикл занимает около двух-трех лет. Таким образом, в этом году основной объем ввода должны составить новостройки, начатые в 2014-2015 годах. По нашим данным, в тот период в продажу был выведен рекордный объем жилья - более 8 миллионов квадратов в Петербурге и Ленобласти (в 2014 м - почти 5 миллионов, в 2015-3,5 миллиона). Этот задел позволяет предположить, что объем ввода в этом году будет соответствовать уровню 2016 года», - считает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

С ним согласна директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. «В 2015 году по сравнению с пиковым 2014 м в традиционной части Петербурга действительно было выведено несколько меньше проектов - 2,36 миллиона квадратов (годом ранее - 3 миллиона). Но в целом показатель 2015 года достаточно неплохой, а в заКАДье новых стартов было даже больше, чем в 2014 м», - отмечает она.

Кроме того, у разных проектов и разных девелоперов сроки строительства отличаются, добавляет эксперт. «От разрешения на строительство до разрешения на ввод в плановом порядке может пройти и менее двух лет, и более трех. Соответственно, корреляция между объемом новых стартов и вводом сданных объектов не всегда прослеживается прямо, а «размывается» на некотором временном интервале», - говорит Вера Сережина.

По мнению руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, не надо забывать и о «сезонности ввода». «То, что в первой половине года сдается небольшой объем жилья, - явление вполне типичное. В целом же по итогам 2017 года будет введено жилья не меньше, чем в прошлом году, а возможно, и больше. Вот в этой «добавке», вероятно, существенную долю составят сданные, наконец, долгострои», - считает она.

Эксперты напоминают также, что, по данным Службы госстройнадзора Петербурга, в течение 2016 года выдано около 170 разрешений на строительство жилых домов. Для сравнения: в послекризисный 2011 год было выдано всего 94 таких документа. По их мнению, это можно объяснить именно изменениями правовой базы и связанными с этим превентивными действиями застройщиков.

Однако на более отдаленную перспективу прогнозы не столь радужные. «На данный момент предложение превышает уровень активного спроса. Но введение новых изменений в законодательные акты, удорожание себестоимости строительства могут привести к снижению объемов строительства в Санкт-Петербурге», - отмечает заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.

«Думаю, что первые ощутимые признаки снижения объемов ввода мы увидим в 2018 году. Начиная с 2016 года запуск новых строек начал откладываться. Так, в прошлом году в продажу было выведено на 10 % меньше жилья, чем в 2015 м. Похожую динамику рынок может продемонстрировать и в этом году», - прогнозирует Петр Буслов.

Причем будущим годом, возможно, процесс не исчерпается. «Изменения в градостроительном законодательстве и более строгие требования к проектам и застройщикам могут привести к снижению вывода на рынок новых объектов в перспективе 2018 года, с последующим падением показателей ввода в перспективе трех лет», - подчеркивает Вера Сережина.