Депутаты подготовили законопроект, который предусматривает запрет...
Уже в августе депутаты попросят президента ввести мораторий на перевод «сельхозки». Как вы думаете, поспособствует ли такая мера подъему сельского хозяйства? И как она скажется на рынке жилья? Может быть, заодно стоило бы разрешить огороды в городской черте?
Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс Групп»:
– По сути запрет и так действует. Еще год назад царь сказал, что не надо разбазаривать сельхозземли. И я знаю, что многие девелоперы сейчас не могут изменить разрешенный вид использования участков, чтобы приспособить их под дачную застройку.
Другое дело, что государство может озадачиться возвратом неиспользуемых с/х земель, оказавшихся в частных руках. С пересмотром кадастровой стоимости многим собственникам и без того невыгодно держать пустующие пастбища и огороды.
А даст ли это что-то сельскому хозяйству? По идее, тот же запрет на ввоз импортных продуктов должен побудить инвесторов вкладывать деньги в отрасль. Вот только кроме кнута государство должно предложить и пряник.
Владимир Мечтаев, генеральный директор компании «Адвокат ФРЕММ»:
– Такая мера не способствует подъему сельского хозяйства. Если эти земли выгодно будет использовать для выращивания продуктов, их так и будут использовать. А если не выгодно, никакие запреты не помогут. Кроме того, с/х земли переводят не только под жилую застройку, но и под промышленную функцию. А производство, как мне помнится, тоже собирались развивать ускоренными темпами.
Еще один момент: сельхозпроизводство — это не только пахотные земли. Наши клиенты, которые занимаются переработкой мяса, уже год меняют функционал с/х участка, чтобы построить на нем завод. Если объявят мораторий, мясоперерабатывающий комбинат так и не будет построен.
На рынке жилья такая мера, наверное, вызовет некоторое повышение цен. А огороды в городской черте и так не запрещены.
Алексей Комаров, нотариус:
– Инициатива популистская и принята не будет. Во-первых, земли сельхозназначения имеют разные свойства и разную ценность. По меньшей мере, незанятые сенокосы или пастбища вполне можно использовать для нужд строительства — в разумных пределах, конечно.
Во-вторых, по отчетам Минсельхоза, площади c/х земель с 2006 года в стране особенно не изменились. В-третьих, вопрос перевода территорий актуален только в пригородах мегаполисов, и ситуация там весьма разная. Например, в Ленобласти основными почвообразующими породами являются глины, пески и торф, и, чтобы их использовать, нужно искусственное улучшение. В Московской области с/х земель только около 20%, большинство из них — малоплодородные.
Михаил Фуксман, директор по продажам компании «Петростиль»:
– У нас, по-моему, и так перевод с/х земель крайне проблематичен, так что менять особо нечего.
А властям следовало бы начать с того, чтобы провести наконец инвентаризацию и градацию сельхозучастков. Понятно, что вспахивать и засаживать все земли возле мегаполисов нерезонно. Жилищный вопрос пока первостепенен для граждан.
Игорь Казей, руководитель отдела инвестиционного развития ГК AAG:
– Инициатива спорная и неоднозначная. Процесс перевода с/х земель и изменения вида их разрешенного использования необходимо совершенствовать, а не идти по пути наименьшего сопротивления, вводя мораторий. Развитие городов нельзя остановить, хотим мы этого или нет, они будут расти. А куда им расти, если их окружают сельхозземли? Только применяя глубоко продуманные механизмы и подходы, можно обеспечить и рост городов, и сохранение объемов земель сельхозназначения.
Александр Шафранский, заместитель генерального директора по комплексному освоению территорий ООО «КВС»:
– Я одобряю эту инициативу как один из способов стимулировать развитие отечественного сельского хозяйства. Если владелец с/х земли не будет использовать ее по назначению, то на него будут накладывать штрафы, побуждая либо продать территорию, либо все-таки выращивать с/х культуры. Однако сохранять это назначение у земель в черте крупных промышленных центров и вдоль оживленных автомобильных трасс бессмысленно, так как вырастить там чистую продукцию все равно не получится.
Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании VEGAS LEX:
– Запрет на перевод земель и введение моратория не приведут к качественному использованию таких территорий. Решать проблему надо, создавая эффективную систему экономического стимулирования в сфере сельхозпроизводства. Изъять участок у нерадивого собственника можно, но только по решению суда. Другое дело, что значительная часть пашен давно заброшена. Чтобы снова включить в оборот эти земли, надо вложить серьезные деньги. У государства, насколько я понимаю, таких ресурсов нет, а инвесторы вряд ли пойдут на столь рисковые вложения.
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE:
– Эти изменения затронут сегмент складской недвижимости, добавят трудностей девелоперам и могут привести к некоторому росту цен на землю. К какому именно — зависит от объема текущего портфеля уже переведенных земель и строгости принимаемого закона. С точки зрения стимулирования сельхозпроизводства эффект от такой меры будет минимальным.
Валерий Трушин,
руководитель отдела консалтинга East Real:
– В России действует институт частной собственности, и владелец актива сам решает, что с ним делать. Нельзя девелопера, имеющего серьезный земельный банк «сельхозки», которую он планирует перевести, чтобы построить жилье, заставить заниматься сельским хозяйством. Если все же такой закон примут, застройщики начнут продавать свои гектары, но фермерские хозяйства в большинстве своем не смогут их купить, и мы вернемся в начальную точку.
Михаил Тюнин,
руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
– На мой взгляд, очень хорошо, если задуманное будет реализовано. Неосвоенных пашен у нас предостаточно, и совершенно недопустимо, что они не используются по назначению. Помимо земель сельхозназначения есть множество территорий, которые можно осваивать, поэтому на рынок жилья такой закон повлиять не должен.
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Сельское хозяйство мы вряд ли так поднимем. А на рынке жилья это скажется разве что лет через 10–15. Очень много земли уже переведено, у компаний есть приличный задел. Что касается огородов в городской черте, почему бы и нет. Только земли под это не найти. Разве что вокруг строящегося стадиона, было бы прикольно.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
– Такая мера выглядит логичной. Если мы делаем ставку на реанимацию сельского хозяйства, правильно начать с земельных отношений. Но подъем в сельском хозяйстве сам по себе не возникнет. Никто ведь и раньше не мешал возделывать эту землю. Просто девелопмент гораздо выгоднее, и владельцы пригодных для застройки земель еще долго будут сидеть и ждать, когда власти снимут запрет. В обозримой перспективе на рынок жилой недвижимости мораторий не повлияет. Земля у застройщиков есть. Движение цен на жилье в ближайшие годы будет определяться спросом. А дефицит предложения возникнет еще не скоро.
Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В сельском хозяйстве я не специалист. А что касается недвижимости, то в Петербурге достаточно муниципальной земли, которая никак не используется, заброшенных предприятий, участков под старыми зданиями, требующими реконструкции. Здесь вообще земли сельхозназначения не составляют основы для девелопмента. Но я не стал бы на месте властей тратить время на нарезку огородов, а вплотную занялся бы реновацией центра и перемещением старых заводов.
Роман Денисов, Юлия Михеева, Наталья Андропова