Чего хотят инвесторы?
В преддверии международной инвестиционной выставки MIPIM эксперты рынка обсудили инвестиционный климат и потенциал Петербурга, а также поделились своими планами, опасениями и надеждами
В рамках круглого стола «Месяц до MIPIM. Как добыть инвестора? Инструкция по применению», организованного УК Maris и юридической фирмой Borenius, обсуждались проблемы привлечения инвестиций в Петербург.
В 2014 году, в отличие от прошлого года, Петербург будет представлен на выставке MIPIM на четырех площадках. В круглом столе приняли участие представители городской власти, финансовых институтов, инвестиционных фондов и девелоперских компаний: Комитета по инвестициям Петербурга, Сбербанка, ОАО «Банк ВТБ», Morgan Stanley | Real Estate Investing, SRV, ГК Leorsa, сети бизнес-центров «Сенатор», ИК «ВЭБ Финанс» и др. По сообщению организаторов, они планируют и дальше привлекать к следующим мероприятиям представителей городской власти с целью налаживания обратной связи.
Инвестиционный голод
Эксперты поделились опытом и знаниями по привлечению инвестиций и формированию подходов к их реализации. «В России устойчиво нарастает инвестиционный голод на строительном рынке - высока потребность девелоперских проектов в инвестициях», - утверждает Майя Петрова, партнер юридической фирмы Borenius. Главная сложность привлечения иностранного финансирования заключается в отсутствии четких правил игры, закрепленных нормативной базой. «Основная наша задача заключается в упрощении и ускорении процедуры взаимодействия компании с инвестором», - подчеркивает Борис Мошенский, генеральный директор Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Светлана Коган, заместитель председателя Комитета по инвестициям, подчеркнула, что у Комитета открытая политика взаимодействия с инвесторами. Цель города на MIPIM - продемонстрировать открытость и преодолеть барьеры на пути эффективного взаимодействия с потенциальными инвесторами. По ее словам, весь прошлый год Комитет занимался внедрением новой инвестиционной политики. Сейчас город делает акцент на крупных социальных и логистических проектах. При этом эксперты заметили, что логистические объекты в Петербурге менее доходны и востребованы по сравнению с Москвой.
Взгляд банкировПредставители двух крупнейших банков России также рассказали о своих условиях финансирования девелоперских проектов. Так, Сбербанк намерен продолжить работу с заемщиками, которые привлекают иностранный капитал. Банк развивает проектное финансирование строительства жилой и коммерческой недвижимости. Сбербанк предоставляет финансирование сроком на 10 лет по коммерческой недвижимости и до 5 лет по жилой. Особое внимание уделяют распределению рисков между участниками проекта, поэтому обязательным условием является наличие 30% собственного капитала. В обеспечение кредита банк берет имущественные права на площади будущего объекта. При кредитовании коммерческой недвижимости учитывается также наличие предварительных договоров аренды. Помимо этого, рассматривается исходно-разрешительная документация. Но основной вид кредитования - под залог действующих объектов коммерческой недвижимости. Здесь процедура рассмотрения документации сокращается. Срок кредитования 10 лет, источник возврата долга - арендные платежи по кредиту, а данный объект берется под залог. При этом представители Сбербанка отметили, что банк готов подстраиваться под своих клиентов и допускает вариации в условиях финансирования, поскольку проекты и ведение бизнеса собственников в России сильно отличаются и единый подход неприменим ко всем. Простая залоговая форма, которой пользовались практически все крупные кредитные учреждения РФ, позволила сформировать большой актив в виде недвижимого имущества. Так, банк ВТБ развивает непрофильное направление - за последние несколько лет он собрал крупный пул недвижимости. По словам Александра Ольховского, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ», к 2020-2025 году они намерены выйти из непрофильных активов и концентрироваться на банковской деятельности.
Иностранцам нужна открытостьЭксперты сошлись на том, что в Петербург нужно привлекать иностранный капитал, но для этого нужен другой подход отечественных компаний. Наталия Григорьева, директор Департамента корпоративных финансов ИК «ВЭБ Финанс», рассказала, что в России много инновационных перспективных проектов, особенно в научной сфере, но основным препятствием на пути привлечения инвестора становится недоработанность проекта, у которого может отсутствовать бизнес-план. Как говорится, «авось пронесет» с иностранными инвесторами не работает.
С ней солидарен и Борис Мошенский: «Девелопер должен сформировать правильную упаковку своего проекта и доверять это профессионалам». 50% успеха на переговорах с потенциальным инвестором зависят от того, как и кто поддерживает коммуникацию и как комплектован проект. В ходе беседы обсуждались как чисто формальные требования по оформлению проектов, так и более глубокие вопросы, связанные с межкультурными различиями. Так, для того чтобы привлечь иностранного инвестора, российским компаниям необходимо демонстрировать западный стиль работы: прежде всего, открытость и доверие.
Также эксперты подчеркнули, что необходимо развивать такой стратегический ресурс, как опыт взаимодействия с иностранными инвесторами. Иностранные инвесторы достаточно пристально изучают проекты и их собственников, прежде чем начать сотрудничество. «Сами проекты в России считаются достаточно рискованными - все понимают непредсказуемость власти, уровень коррупции в России и частые изменения законодательства. Однако если проект и бизнес потенциального российского партнера являются достаточно прозрачными, понятными, хорошо структурированными и легитимными, то шансы на принятие положительного решения об инвестициях увеличиваются», - утверждает Майя Петрова.
Присутствие иностранных фондов в России становится все весомее с каждым годом. По словам Андрея Колокольникова, вице-президента Morgan Stanley | Real Estate Investing, иностранные инвесторы могут смириться с низкой доходностью при высокой доле контроля над рисками. Компания фокусирует свою деятельность исключительно на акционерном капитале. Россия для иностранных инвесторов связана с огромными рисками, подчеркнул эксперт. Г-н Колокольников считает, что причинами этого являются негативное медиа-окружение, наследие холодной войны, а также то, что в России до сих пор городская среда во многом социалистична и не развивается в ногу со временем.
Неубийственные угрозы Представители Сбербанка утверждают, что в 2013 году значительно увеличилось число заявок на проектное финансирование по сравнению с 2012 годом. Оптимистично настроен и Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»: «Петербургский рынок недвижимости, несмотря на все финансовые потрясения в стране, всегда был стабилен и этим привлекал инвесторов. На мой взгляд, те угрозы, которые есть сейчас, могут нанести удар, в разной степени серьезный для различных компаний и сегментов, но не убить; мы настроены оптимистично». В работе с иностранными инвесторами есть преимущества перед отечественными инвесторами, основным из которых является возможность привлечения крупных сумм денег. С другой стороны, проекты с иностранным финансированием предполагают, что компания должна следовать политике открытости и собственник не может сохранить в тайне свои дальнейшие планы. Леван Харазов, генеральный директор «БКН-Девелопмент», модерировавший круглый стол, заметил, что в России со временем должна сформироваться цивилизованная форма ведения бизнеса, когда личностный фактор уступит место четко закрепленным нормам и правилам ведения бизнеса.